生产生活物流园家新建材仓储中心可行性研究报告

*市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 1 页页 共共 47 页页 生生 产产 生生 活活 物物 流流 园园 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 投投 资资 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第一章 总 论 *市家新商贸有限公司（筹）在对 *国际商贸城家居建材交易中心 的市场 前景 进行了 充分调查，对 *工业园区生产生活物流园发展规划进行了充分的 产业 政策确认 ， 对 *区域的特殊交通地理位置的 全面 分析；并对家新建材仓储中心建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水 、 现代商贸服务 业 产业 发展 规划政策 等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了 *市家新建材仓储中心项目可行性研究报告。 目概况及目标 项目名称： *市家新建材仓储中心 建设地点： *村五组，一环路沿线与 *大道沿线交口东南；处于 *国际商贸城家居建材交易中心产业带和 *生产生活物流园区域， *市对内外优势仓储区域。 项目建设用地： 占地 39960 m（约合 60 亩） ， 采用租赁方式，租赁期限 30 年，土地性质工业工地。 建设单位： *商贸有限公司（筹） 建设期限： 2 年 *家新建材仓储中心项目拟建在 *五组，一环路沿线与 *大道沿 线交口东南，紧邻 *国际商贸城家居建材交易中心产业带。该项目处于 *大道和南一环快速线上，通达 *市区乡镇各区域、*专线，处于 *工业园区生产生活物流园区域腹地，将为 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 2 页页 共共 47 页页 建材仓储最优综合成本的 现代商贸服务体系 重要配套。家新建材仓储中心项目规划占地约 60 亩，总投资 2800 万元人民币。项目拟建总建筑面积 41420 平方米，其中：建材仓储区 28500 平方米；综合信息电子商务服务中心 2900 平方米，道路绿化停车场 10020 平方米。 项目分二期进行建设： 一期总投资 1600 万元，形成建筑面积 28900 平方米的投资，分别建成综合信息电子商务服务中心 2900 平方米、建材仓储区 18000平方米、道路绿化停车场 8000 平方米。 二期总投资 1200 万元，形成建筑面积 12520 平方米的投资，建成建材仓储交易区 10500 平方米、道路、绿化、停车场 2020 平方米。 项目建设目标： 建材及家居仓储月吞吐量达到 10 万立方米以上，年宏观建材仓储及相关服务产值 1000 万元以上，且年均递增 25%以上； 与近 50 家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效 的建材市场信息服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材信息化电子商务服务； 建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能； 现代建材仓储信息电子商务综合服务体系初步形成。 本项目的建设对促进 *市品牌家居 /建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在 *区域家居 /建材业激烈竞争的差异化发展。 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 3 页页 共共 47 页页 促进 *市生产生活物流园的优化发展；促进 *市 现代商贸服务 产业市场的良性发展。宏观上对 *市 *镇产业规划和经济发展起到 推 进作用。具有 十分重要的现实意义和经济社会效益。 制依据及研究范围 制依据 国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发 20077 号）； 国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见（国办发 2008 11 号）； *省人民政府关于进一步加快发展服务业若干问题的意见； *省人民政府关于进一步加快发展生产性服务业若干问题的实施意见； *省人民政府关于进一步加快发展民生性服务业若干问题的 实施意见； *省服务业发展总体规划； *市服务业发展总体规划； *市“十二五”民营经济发展规划； *市“十二五”现代服务业发展规划； *市“十二五”市场体系建设规划； *市“十二五”现代物流产业建设规划； *关于商贸、物流等现代服务业发展规划； 国家、 *省、 *市、 *市国民经济和社会发展第 十 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 4 页页 共共 47 页页 二个五年计划； 国家发改委、住房和城乡建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数； *市家新建材仓储中心项目意向性规划布局； 其他文件和协议。 究范围 项目建设的背景和必要性 项目投资主体的情况 行业分析及市场预测 项目选址及建设条件 项目布局及及各部分功能定位 项目组织及管理系统 项目效益评价及不确定性分析 制原则 遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的仓储等服务业；积极发展仓储物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；城市发展规划要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项 目设计。 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 5 页页 共共 47 页页 按照国家发改委等六部委关于加快我国现代服务业发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。 根据 *省、 *市和 *市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。 *省及 *市目前国民经济水平，现代服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。 项目建设以建材类区域的需求为依据，以现有设 施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。 项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。 其它规定及客户要求。 要经济技术指标 项目于 2012 年 1 月筹备 开工建设，并可于 2013 年 12 月全部完工。整个项目预计于 2014 年达到全部的经营规模、功能完善能力，进入正常营运。预测可以年实现营业收入 1465 万元。具体指标如下： 主要经济技术 具体 指标 序号 项 目 单位 指标 备注 建筑数据指 标 1 总建筑面积 平方米 41000 75%用于 仓储服务 ； 5% *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 6 页页 共共 47 页页 用于办公信息服务、 20%道路、绿化 2 容积率 3 建筑密度 4 建设工期 月 24 经济效益指标 5 项目总投资 万元 2800 6 年平均收入额 万元 1465 正常营运年 营收入的测算如下表： 项 目 投资期 正常运营年份 2012 年 2013 年 2014 年 1、 仓储租赁收入 、 综合服务中心租赁收入 、 装卸服务费 、 信息电子商务系统 服务 费收入 、配送 收入 、 其他业务收入 目营业总收入 行性研究结论 *市家新建材仓储中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸 物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合 *市把该区域作为 *工业园区生产生活物流园 区域对该宗地配套需求。 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 7 页页 共共 47 页页 项目的建设将推动市委、市政府倡导的先进制造业与现代服务业“双引擎动力”，发展大服务，建设大市场，搞活大流通，努力把 *市打造成为连接 *、辐射 *的区域性现代服务业中心要求。*镇现代服务业经济的发展，体系之进程，配套 *工业园区生产生活物流园的建设，带动 *镇当地经济快速发展；扩大 *镇当地社会就业具有现实意义。 建材仓储中心将依托 *商贸城家居建材交易中心和*镇独特区位优势条件 ,通过陆路、铁路便利的交通和信息电子商务平台 ，参与区域性市场竞争 ,降低建材业在 *甚至在 *地区的 流通运营成本；有效实现 *镇地方经济宏观现代服务业产值，增加 *镇地方财税。 项目的建设将成为推动 *工业园区生产生活物流园的有利补充，促进 *镇产业结构调整。仓储信息中心的建成 ,为整顿目前该区域零散的建材仓储 ,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为 *镇发展现代服务产业的一支重要经济力量 ，促进 *及 *的现代商贸服务业的快速发展 。 项目在市场、选址方面做了充分的考虑：针对 *商贸城家居 建材交易中心市场前景和 *市政府对 *镇、 *镇的产业发展规划，结合项目的地块区位，在规划定位上以建材仓储和信息电子商务平台为主，给 *商贸城家居建材交易中心和 *工业园区生产生活物流园做专业仓储配套及信息化电子商务平台服务的提供。项目建设功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别市建设单位发起人在多年专业运营中商贸服务业市场有着 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 8 页页 共共 47 页页 独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度 的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建 第二章 项目建设的背景及必要性 目市场研究 型分析 外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（ 经济（ 社会文化（ 技术 (环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为型分析法。 政策法律因素的分析 仓储业（现代服务业）调整和振兴规划 2009 年 2 月 25 日，国务院常委会议审议并 原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业 现代服务业，包括： 括通信服务和信息服务）， 括金融、仓储、物流、批发、电子商务、农业支撑服务以及中介和咨询等专业服务）， 括教育、医疗保健、住宿、餐饮、文化娱乐、旅游、房地产、商品零售等）， 括政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生、医疗以及公益性信息服务等）。 现代服务业是相对于传统服务业而言，适应现代人和现代城市发展的需求，而产生和发展起来的具有高技术含量和高文化含量的服务业。现代服务业是国民 经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 9 页页 共共 47 页页 民经济竞争力等方面发挥着重要作用。国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。政府要为现代服务业的发展营造良好的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专业化、社会化的发展道路，合理布局重大 项目。建立技术标准，推进一体化运作。按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。大力推进仓储服务的社会化和专业化。 随着 *经济的快速平稳增长，商业、制造业、零售业、农业和建筑业等行业的大型企业对仓服务外包需求大增，此外中小企业对仓储租赁的需求也在不断上升。各行各业对仓储业需求的不断增加，使得仓储企业不断增加供给，行业销售收入不断增加。客户对仓储业的需求不仅仅是量上的，还需要仓储企业提供更为完善 的仓储设施。传统的仓储设施已不能满足客户需求，客户越来越需要个性化的仓储服务和设施。仓储业内大型企业不断兴建新型仓储设施，如兴建信息化仓储设施。因此仓储业资产不断增加。 加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进仓储物流业务分离外包，提高核心竞争力。培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 10 页页 共共 47 页页 策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。本项目 作为某某经济技术开发区内的仓储物流中心，将紧紧围绕为相关制造业服务的宗旨，力争在有利政策及园区实际情况的基础上发展成为区域内一流的仓储服务中心。 *工业园区发展规划 *工业园区（以下简称园区）包括“ *工业园”规划选址于 *工业园区扩区启动区 方公里范围内，东至东山、西至宝成铁路、北至 *、南接 *，总规划面积 方公里，其中核心区 方公里。园区内生产资料物流园、生活物流园、食品工业园的建设对于加快推进我市服务业，促进产业发展 ，加快形成现代产业体系将发挥积极的促进作用。园区规划中提出大力发展现代仓储物流业，进一步加大仓储物流基础设施建设力度，加快生产资料物流园、生活物流园重点物流园区项目建设。着力打造在川北地区有重要影响的现代物流中心，逐步形成区域一体化的物流新格局。加强生产、生活资料大型物流服务中心建设，培育大型流通骨干企业。 *工业园区生产资料物流园、生活物流园发展规划中市委市政府将加大政策支持力度，做好规划组织实施。加大财税政策 、金融政策、投资政策、土地政策支持力度，这些都为本项目的顺利实施提供有利政策条件 。 *镇区位优势明显，良好的交通基础设施及完善的配套环境将会为本项目的建设及发展提供外部环境。 *市家新建材仓储中心项目建设的意义 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 11 页页 共共 47 页页 推进 *市建材专业市场的健康发展 项目的建设和运营是 *市现代建材 /家居专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为 *市建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进 *品牌建材 /家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高 *在川北地区首位度。 培养和造就 *市以信息化，大宗建材仓储物流为支撑的专业仓储物流中心 *市家新建材仓储中心建设将大大促进 *市引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式。 为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。 充分发挥 *商贸城家居建材交易中心市场集中的基础优势，促进 *工业园区生产资料物流园、生活物流园产业片区、规模化发展 项目的建设将有效的整理了乱搭、乱建的散落现象，形成整合的统一的大规模仓储中心，与周边专业市场连动发展，做强做大区域专业市场规模。促进城市产业的合理化规划和科学化发展。 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 12 页页 共共 47 页页 *市家新建材仓储中心项目建设的必要性 引导和转化 *市及带动周边潜在建材市场需求 商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然 *市及其区 域内当前存在着的建材市场需求，但 *众多建材 /家居专业市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中与闹市区，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中 *建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的仓储的集散中心、信息服务中心。通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。 有效推动建材行业经济，服务 *工业立市目标 对于 *市这样一个区域中心城市，建设现代服务业对 *市经济社会发展的促进作用主要体现在 以下方面： 培育新的经济增长点 工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进 *自身建材行业的经济发展。促进 *市现代服务业的进程。是 *工业经济发展的重要支撑条件。 创造经济发展的环境 *市家新仓储项目的建设，在市场经济条件下，市场竞争也体现在乡镇间的竞争方面，这将使 *镇在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以现代服务业为平台的 经济体，将更好的服务“工业 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 13 页页 共共 47 页页 立镇”发展目标，增强 *镇经济辐射能力。 第三章 项目建设单位概况 司名称： *市家新商贸有限公司（筹） 起 人： * 本项目发起人 *，男，大学文化程度，出生于 1974 年 9 月 7日，现年 37 岁，（ *市供应商协会会员， *市勇源商贸有限责任公司法人代表兼总经理， *市 *火锅、 *火锅创始人）在 *本地从事商贸餐饮投资经营 10 多年，获得了长足的发展，且通过自身在国内知名大学工商经济学院 (商管理类进修学习，使其具备高级决策者的综合 能力，拥有战略发展规划能力，具备本项目战略发展规划发起人的各项条件；同时取得了优异的投资业绩，拥有较大的投资实力，拥有较大的服务业运营资源，具备本项目强烈的投资意愿。 第四章 行业分析及市场预测 国仓储业的现状、发展趋势预测 随着现代信息技术飞速发展，仓储管理技术的发展经历了最初的人工管理阶段，到机械化、自动化和智能化仓储管理阶段，仓储管理技术不断上升。我国的仓储业在国家实施宏观调控政策的推动下，提升了其运作效率和管理水平，凸显了其良好的发展势头，主要表现如下： 仓储业务量增大，业务收入 增长速度较快。随着物流的迅速发展和社会需求的变化，我国仓储业务量不断增大，货物吞吐量、平均 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 14 页页 共共 47 页页 库存量、货物周转次数等指标都有明显的提高。 仓储技术获得较快发展。自动化技术和信息技术的应用已经成为仓储技术的重要支柱，自动化仓库、自动识别和自动分拣等系统，以及条码技术、 技术已经被越来越多的企业所关注和应用。供应商管理库存、零库存等技术也开始在一些大型企业中使用。 我国仓储业存在的主要问题 仓储企业之间市场竞争加剧 国内的仓储设施无法满足物流活动的需要，原有的仓储企业缺 乏改造基础设施需要的资金，外国的物流公司纷纷投资建库。我国的大型企业也不断建设现代化仓库作为发展物流的平台。这种趋势加大了仓储企业间的竞争力度，仓储企业之间市场竞争越来越激烈。 仓储技术发展不平衡，信息化状况不容乐观 很多企业对提高仓库作业自动化、机械化的认识不足。一些大型企业的现代化仓库拥有非常先进的仓储设备，包括各种先进的装卸搬运设备、高层货架仓库、自动化立体仓库等。而很多企业的仓库作业仍旧靠人工操作。这种仓储技术方面发展的不平衡状态会严重影响我国仓储行业整体的运作效率。 信息化技 术有了一定程度的应用，但是中小物流企业信息化整体状况不容乐观。企业对物流信息化认识和了解不足，物流信息化建设起步晚、推进慢，整体物流信息化水平较低，其信息化建设也很少从供应链的整体目标出发进行规划。大型企业和小型企业物流信息化之间的差距不断加大，甚至出现了物流信息化鸿沟。我国物流各个环节如运输、仓储、配送的成本以及劳动力和设备成本都远远低于发达 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 15 页页 共共 47 页页 国家，而整个物流过程的综合成本却大大高于发达国家。其中一个主要原因，就是物流各环节信息化程度低，信息沟通不畅，造成库存大，运力浪费。 自动化仓储资源利用 率不高 当前我国自动化仓库使用中存在的主要问题是利用率低、效果不明显、规模不确定、优势不突出，造成许多库场资源闲置，特别是一些产品批量小而单一的生产企业实现仓库自动化，库场设施设备资源闲置与重复配置矛盾突出。 仓库数量大，但布局不够合理 由于各行业各部门为了满足各自的需要纷纷建立自己的仓库，导致仓库数量众多。他们都在经济集中地区和交通便利的地方建设仓库，以至于仓储布局极不合理，造成了部分地区仓储大量剩余和部分地区仓储能力不足的两极分化局面。 仓储管理人才缺乏 发展仓储 行业，既需要掌握一定专业技术的人才，也需要操作型人才，更需要仓储管理型人才，而我国目前这几方面的人才都很匮乏，物流行业更需要这三种类型的复合型人才。不少高校在培养物流人才方面，只重理论教学，轻视实践教学，实践教学投入经费不足，实施校企结合的办学模式没有落到实处，培养出来的学生动手能力差。不符合企业实际需要。 现代仓储管理优化策略 仓储管理在企业的整个供应链中起着至关重要的作用，如果不能保证流畅的进货、发货和库存控制。将会导致管理费用的增加，服 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 16 页页 共共 47 页页 务质量的下降，从而影响企业的竞争力。针对我国仓储 业存在的问题，为了提高仓储企业的竞争力，应从以下几方面来优化仓储管理： 优化仓储布局，充分发挥本土优势 许多国家的仓储业均地处都市城区、交通要道以及经济相对发达的区域。物资仓储企业要充分利用都市商流活跃、信息灵通、交通便利、占地面积大这一优势，迅速调整自己的经营方针和策略，调整好自己的经营结构。尤其是占地面积大、地理位置优越，这是一笔巨大的财富。通过合理规划，科学安排以及各种形式的经济合作，解决仓储企业普遍存在的资金不是的问题，调整库区布局，更新库房，进行必要的技改，使之适应物资大流通 的需要。打破条块分割，面向社会经营，参与竞争。 加强技术改造，强化经营管理 现代物流业的发展需要现代化的仓储管理做支撑，信息化和以信息化做指导的先进技术就成为仓储业走向现代化的有效途径。将传统的纸和笔的手工记录信息、人工操作管理方式改为电子化、数字化、网络化的计算机管理和机械化、自动化的操作管理方式。仓储管理技术改造方面主要从以下两方面着手： 根据市场供求关系确定仓储硬件设施建设与改造，做好仓储机械化、自动化、智能化的改造，提高仓储资源的利用率和仓储管理的效率。 建设完善的功能 强大的仓储管理系统，做好仓储管理信息化、网络化的技术改造。在软件设施方面可以有以下几个层次供选择：单项的仓储、运输管理软件；本企业局域网；通过企业外部网和 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 17 页页 共共 47 页页 因特网，与客户及合作伙伴之间实现信息共享。 在仓储管理的出入库管理、货物分拣、盘点、库存控制等各个环节运用物流信息技术和仓储管理系统，可以大大提高仓储管理的效率，减少差错，还可以通过企业内部网络、企业外部网实现本企业仓储信息与合作伙伴的之间进行信息共享。如今无线射频识别技术、条形码技术、扫描技术和数据采集技术等越来越多地应用于叉车、堆垛机、自动导 引车和传送带等搬运设备上，移动式机器人也作为柔性物流工具在柔性生产中、仓储和产品发送中日益发挥重要作用。不断完善仓储标准化体系，走国际化道路 要适应开放市场的要求，做好与国际惯例接轨的各项准备工作，关键是要引进先进的管理方式，加强仓储资源的整合，不断完善仓储标准化体系。 不断完善仓储标准化体系，走国际化道路 要适应开放市场的要求，做好与国际惯例接轨的各项准备工作，关键是要引进先进的管理方式，加强仓储资源的整合，不断完善仓储标准化体系。我国不同行业的仓储企业的储运设施不能共用，影响了企业合 理统筹仓储 资源的能力。为适应现代物流要求，要加强资源整合，建立仓储网络，必须按照国际物流标准模数尺寸来设计仓库、托盘、货架等储运设施和设备。仓储标准化不仅是为了实现仓储环节和其他环节的密切配合，也是仓储内部提高作业效率的有效手段。 加强仓储人才培养 仓储人才的培养，尤其要注重实践能力的培养。高校必须加大 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 18 页页 共共 47 页页 物流实践教学的投入经费，将校企结合的办学模式落到实处。 延伸服务领域，提供仓储增值服务 仓储业的利润越来越薄，死守传统的仓储业务不放，势必被市场所淘汰。因此积极 开拓业务渠道，实行多方位经营，向贸易、货代、流通加工方向发展，是许多经营管理者的明智之举。除了提供传统意义上的服务项目，现代仓储企业还要努力向客户提供各种各样、符合客户需求的增值服务，以提升仓储企业的内在价值、保持竞争能力，赢得更多的客户。仓储企业可以增加以下增值服务：配送、包装、流通加工、信息与咨询服务等。原有仓库，原有人员，通过延伸服务领域，创新了仓储业务，增强了仓储企业的市场竞争力。 合理选择供应链库存管理策略 库存管理是仓储管理的重要一环，而我国仓储业由于管理方式过于陈旧，管理 观念滞后，在库存控制的管理上还需要更新观念，因此需要根据企业的实际情况，灵活地采用先进的供应连库存管理策略，如 库存管理策略、并行和平行工艺策略、延迟产品差异策略、供应商管理库存 (略、联合库存管理策略等，来降低库存水平，减少库存资金的占用，达到降低总的库存成本，提高仓储利用率的目的。 盘活资产，提高仓储资源的利用率 开发闲置资源，盘活资产存量，提高设备利用率，是物流业在转换经营机制过程中提高经济效益的一个重要措施。把闲置 的资源充分置于开放的市场中，打破行业与行政区域界限，让市场对资源进行有效合理的配置。出台相关的政策，鼓励专业机构经营闲置设备，扩 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 19 页页 共共 47 页页 展设备信息交流渠道，增强信息服务手段。通过正常渠道有偿转让、拍卖、租赁、换用闲置设备。 加快公共信息平台的建设，实现仓储管理信息化 要提高仓库利用率、实现有效的库存控制，就要建立健全有效的物流信息网络，实现仓储信息共享，积极推进企业仓储管理信息化。运用现代信息技术构建公共信息平台，实现公共信息网络与仓储信息网络资源的有效结合，提升企业仓储信息化水平。 随着 我国经济的飞速发展，仓储业的发展前途一片光明，而市场竞争也将更加激烈，为了提高我国仓储业的竞争力，应当在管理观念更新与创新、现代物流管理信息技术、人员素质的提高问题、服务领域的延伸上多下功夫，不断优化配置仓储资源。要及时适应行业的高效率、低成本的要求就必须在信息管理高效率的基础上不断进行革新。 *市仓储业（现代服务业）市场需求预测 扩大内需，提高居民消费能力，是改善居民生活水平、确保经济增长方式转变的重要抓手。 2010 年面对国际国内复杂的经济形势，*市市委、市政府积极采取一系列有利于繁荣市 场、扩大消费的举措，以“扩内需、保增长、促消费、惠民生”为契机，努力培育市场消费热点，优化购物环境，增强居民消费信心，促进了消费品市场快速发展。 费品市场运行现状的主要特点 消费品市场快速增长 2010 年，我市限上商贸单位 35 家，限下抽样调查单位 65 户。 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 20 页页 共共 47 页页 全年实现社会消费品零售总额 元，增长 总量位居 *第 3 位，超额完成目标任务 6%；增速位居 *第 2 位，高于 *平均水平 百分点。 从增速看，我市消费品零售总额各月份间增速波动相对较大一些，增速最高是 7 月增长 最低在 12 月增长 相差 月度累计增速相对稳定，均在 20%左右波动，最高是1增长 最低是 1 月份增长 仅相差 百分点。到 12 月底，承接去年高位增长仍达到 较高水平，呈现出持续增长态势。 批发、零售、住宿和餐饮四大行业协调发展 批发、零售、住宿和餐饮四大行业稳定协调发展，其中批发和零售业是我市消费品市场的主导力量。 2010 年，全市批发和零售业发展加快，共实现零售额 元，增长 批发零售业零售额占全市社会消费品零售总额 的 比上年同期提高 百分点，拉动消费品零售总额增长 百分点。其中，元，增长 零售业实现零售额 元，增长 住宿和餐饮业是社会消费品零售总额增长的新亮点。由于城乡居民收入的增加，人们餐饮观念的转变，居民外出就餐、亲友团聚的次数增加，公务、商务活动频繁，越来越多的居民走进了大小饭店，体验着现代生活方式的方便、快捷。同时各大餐饮企业为了迎合消费需求的变化，及时调整营销策略，餐饮结构得到了优化，服务质量不断提高，总体水平再上新台阶，极大地 提升了市民的消费热情。 2010年，全市住宿和餐饮业实现零售额 元，同比增长 高于 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 21 页页 共共 47 页页 零售总额增速 百分点，拉动消费品零售总额增长 百分点。 城乡市场同步发展 随着“家电、汽摩下乡”、“万村千乡工程”以及 “新农村示范建设工程”等惠民措施的广泛深入开展，推动乡村消费市场日渐活跃，与城镇消费市场呈现出共同繁荣的良好局面。 2010 年城镇市场实现消费品零售额 元，占零售总额的 增长 21%，其中城区市场实现消费品零售额 元，占城镇市场的 乡村市场实现消费品零售额 元，增长 占零售总额的 城乡市场的增速差由上年的 小到 2010 年的 限下个体私营经济持续快速增长 随着我市城市化建设步伐的加快，激发了流通领域的不断壮大，促进了消费品市场经营多元化发展，特别是个体私营经济呈现出快速发展的良好态势，在拓宽就业渠道、维护社会稳定、繁荣城乡市场、活跃区域经济等方面都起到了举足轻重的作用。 2010 年，全市限下私营个体户实现零售额 元，增长 占社会消费品零售总额的比重达到 拉 动社会消费品零售总额增长 百分点。 市场销售亮点纷呈 随着居民收入的不断增加，消费观念逐渐转变 、消费结构逐渐升级，居民消费不再只满足于吃饱穿暖，由温饱型消费逐渐向发展型、享受型消费转变，家用电器更新换代，居民消费升级进程不断加快，市场销售亮点纷呈。 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 22 页页 共共 47 页页 吃、穿、用类商品消费持续增长 作为刚性消费的食品、服装和日用品类商品呈持续增长态势。从限额以上企业销售情况看，粮油、食品、饮料、元，增长 服装、鞋帽、针纺织品类实现零售销售额 0. 4 亿元，增长 日用品 类实现零售销售额 元，增长 家装、家居商品需求旺盛 2010 年我市商品房销售快速增长，与装修、装饰相关的家装、家居商品进入销售新高潮。商品房屋销售面积达 平方米，增长 带动限额以上企业销售五金、家用电器及音像器材类实现零售销售额 元， 文化娱乐、保健品消费逐渐升温 2010 年我市城乡居民收入较快增长，人们生活水平不断提高，人们更加注意身体健康保健，积极参加文化娱乐活动，带动文化娱乐、保健品消费逐渐升温。从限额以上企业销售情况看，中西药品类销售额增长 提高 百分点。 消费环境更加优化 消费是拉动经济增长的“三驾马车”之一，“促消费、扩内需”是提升经济增长基本点。相关部门结合优势资源、招商引资、科学规划，优化消费环境，提高消费服务质量，促进消费不断升级。商务方面：狠抓商务流通工作，大力推进“万村千乡市场工程”、社区商业“双进工程”，建成农家店 170 家 ，农村综合服务中心 3 家；工业原料及成品运输、农副产品配送、日用消费品供应等专业化物流服务业 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 23 页页 共共 47 页页 快速发展，“城市一卡通”顺利启动。旅游方面：大力发展以 * * *文化为龙头的文化旅游业， * * *故居、 * * *纪念馆硬件水平进一步提升，设施一流、环境优美、馆藏丰富的 * * *文化纪念体系基本形成。大力支持窦圌山、乾元山等景区设施建设，乡村休闲旅游快速发展；着力提升旅游产业档次、丰富旅游产业文化内涵；餐饮业方面：目前主城区已形成了以“好 吃街”为主的美食一条街，星级酒店、高档酒楼、咖啡酒吧、高档茶坊分布在城内大街小巷，大大提升了城市形象；商场方面：以中坝剧场为中心的城市商业圈已成规模，该区聚集着 *等大型零售企业；享有 *特产美誉的“ *酱油”外销到北美、东南亚等国家和地区，2010 年全市实现外贸出口总额 4520 万美元，增长 消费支撑因素 我市消费品市场能保持平稳较快发展，主要得益于经济的快速发展和城乡居民财富积累的稳固支撑。 城乡居民收入稳步增长是拉动消费品市场繁荣的主要因素。2010 年全市城镇居民人均可支配收入 14470 元，同比增长 农村居民人均纯收入 6062 元，同比增长 城乡居民收入的稳步增长成为拉动消费增长的主要力量。 旅游业的快速增长带动消费品市场加快发展。近年来， *做好“ * * *文化游”、“红色文化故里游”、“乡村休闲观光游”等品牌宣传，旅游等相关部门参加国际、国内各种旅游推介、展销活动，不断开拓新市场。各地积极组织丰富多彩的旅游主题活动，部分景区（点）有针对性地开展促销活动，极大地推动了旅游消费。 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 24 页页 共共 47 页页 2010 年我市累计接待国内外游客 人次，同比增长 实现旅游总收入 元，同比增长 旅游总收入占 比重 比上年提高 百分点。 投资转化为消费。近年来，我市投资一直保持了较快的增长势头，尤其灾后恢复重建的一系列重大建设项目，加快推进城市建设步伐，加快推进保障性安居工程、民生工程、重大基础设施、节能减排和生态建设工程，以及涉及医疗、卫生、教育等多项扩内需项目建设。2010 年全社会完成固定资产投资 元，同比增长 其中500 万以上的投资项目 265 个，完成投资 元，百分点，众多工程项目既增加就业、增加居民收入，也为消费注入了后劲和活力，相当一部分投资转化成了消费。 国家优惠政策带动消费。近年来国家扩大内需，实施“家电下乡”、“汽车下乡” 、“以旧换新”等优惠政策，国家给予一定补贴，同时加强产品质量管理，让百姓买得放心，有力的刺激了居民消费需求。 2010 年我市家电下乡产品销售量达到 70373 万台（部），兑现补贴 1950 万元；私家车保有量近 10 万辆，汽车数量的猛增，带动了洗车业、汽车保养维修、车内装饰等相关服务业的迅速发展，汽车摩托车下乡 补贴台数 ： 30632 台 补贴金额： 2395 万元，汽车消费已逐渐成为拉动需求增长的又一主要动力。 房地产市场火热驱动消费。近年来，我市城市环境不断优化，基础设施建设不断完善，城市品位不断提升， 2005 年获得全国优秀旅游文化城市，交通便利，区位优势突出，纵多因素催生了房地产业的迅速发展。 2010 年全市商品房销售面积达 平方米，同比增 *市市 家家 新新 建建 材材 仓仓 储储 中中 心心 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第第 25 页页 共共 47 页页 长 房地产业的迅速发展带动了建筑建材、家居、装饰材料等相关行业及服务业的发展。 随着 *市 经济的发展，经济实力不断提升，地理位置优越，交通便利，辐射力强，成际铁路开通在即 ， *中心城市地位不断显现，建立 *现代服务业中心优势突出。 *市委市政科学规划物流园区，加强政策指导，规范物流业发展；以优势资源，吸引国内外知名物流商入驻，带动物流业发展，建立快速便捷的物流，促进商品迅速流通，减少中间环节，降低商品消费成本，促进商品销售，这些都极大促进 *市仓储业（现代服务业）的快速发展，保证了家新建材仓储中心发展的市场需求前景，保证了家新建材仓储中心全面快速发展。 第五章 项目选址及建设条件 目选址 本项目的选址充分考虑 *市仓储业（现代服务业）市场发展现状以及 *市促进现代服务业发展的进程要求；及其他相关建材仓储市场需求。同时，项目选址将充分考虑建材仓储中心是公路货运枢纽、铁路物流