棚户区改造工程项目可行性研究报告

i 山东 通晟 公司 棚户区改造工程 目 录 第一章 申报单位及项目概况 . 1 . 1 . 1 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 . 26 . 26 . 28 . 31 第三章 资源开发及综合利用分析 . 33 . 33 . 33 . 34 第四章 节能方案分析 . 36 . 36 . 46 . 48 应状况分析 . 48 . 50 . 51 . 57 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 . 59 . 59 . 61 第六章 环境和生态影响分析 . 64 . 64 . 69 . 69 . 72 . 74 . 75 . 75 . 85 . 92 . 93 . 100 第七章 经济影响分析 . 108 . 108 . 110 第八章 社会影响分析 . 116 . 116 . 117 . 118 第九章 工程招投标 . 120 . 120 . 120 第十章 组织 机构、物业管理和施工进度 . 123 . 123 . 123 . 124 第十 一 章 结论 . 126 1 第一章 申报单位及项目概况 薛城区陶庄镇房地产开发有限公司成立于 1992 年，公司共有员工 30 人，公司具有集开发建设、建筑安装、装饰装修、物业管理服务为一体的综合服务网络，主要从事房地产开发，工业民用建筑，市政基础设施建筑，目前取得了良好的社会效益的经济效益，同时企业大力推行经济 适用房建设工程，为 枣庄 市的旧城改造和经济适用房开发建设做出了突出的贡献。 目简况 项目名称： 通晟 公司 棚户区改造工程 建设单位： 薛城区陶庄镇房地产开发有限公司 建设地址： 薛城区陶庄镇 店韩路东侧 住房类型：经济适用房 项目总投资： 9000万元 建设周期： 12个月 企业法人： 孟凡奇 项目负责人：张东 联系电话：2 1、枣庄概况 枣庄市位于山东省南部，微山湖畔，是著名的铁道游击队的故乡。全市面积 4550 平方公里，辖市中、薛城、山亭、台儿 庄、峄城 5区和滕州市（县级），共 5个街道办事处、 39个镇和 46个乡。 枣庄是以煤炭、电力、建材工业为重点的组群型工矿城市，是山东省重要的能源基地之一，盛产的优质煤驰名中外，水泥、石膏产量居全省之首，有鲁南煤城和建材之乡之称。 枣庄早在唐宋时期就已形成村落，因多枣树而得名。市区原为峄县，夏时为郐国地，金称峄州，明置峄县，属济宁府。建国后，属台枣专署， 1953 年属济宁专署， 1958 年 9 月县机关迁至枣庄镇， 1960年改为枣庄市（县级）， 1961年 11月定为省辖地级市。 枣庄自然资源丰富，尤其是矿产资源品种 多，储量大。已探明的地下矿藏有煤、铁、铜、铝土、石膏、石英石、稀土、陶土、粘土、蛭石、大理石、花岗岩、石灰石等 20 余种。煤炭开采已有近千年的历史，地质储量 目前年产 1500万吨计算，可继续开采300年以上；煤层贮存条件好，煤质优良，具有低灰、低硫、发热量高、胶质层厚、粘结性强等特点，适宜焦化、气化、乙炔化，不仅是冶炼钢铁的优质燃料，而且煤化工发展前景广阔。石膏矿田面积 70平方公里，总储量 吨，约占全国的六分之一，品位高，易开采。石灰石、陶土等分布广，量大质优。枣庄市属淮河流域南四湖湖东 区，全市有 100 平方公里以上流域面积的河流 10 条，水资源比较 3 丰富，年可利用的地表水和地下水 18 亿立方米，是山东的富水区。枣庄建市以来，特别是改革开放以来，社会经济发生了巨大变化，经济实力和发展后劲不断增强。 工业发展迅速，已经形成了以煤炭、电力、建材工业为主体，同时拥有纺织、橡胶、冶金、化工、机械、卷烟、造纸、陶瓷、食品、制药、酿造等门类较为齐全，轻、重工业比较协调，综合配套发展的工业经济体系。近年来，先后有气象色谱仪、棉纱、果脯、自行车链条、钢编胶管、尼龙运输带、尿素、牛仔布、涂布白板纸等 205种产品，被 评为省以上优质产品，畅销国内外市场。 农业条件较好，无霜期 190 210 天，年平均气温在 间，年平均降水量为 产品比较丰富，主要有小麦、玉米、地瓜、大豆、高梁、谷子、花生、棉花、芝麻、甜菜、麻类、黄烟、石榴、黄梨、大枣、板栗、核桃、山楂、苹果等，其中峄城石榴个大皮薄，酸甜可口，闻名全国。近年来，随着利用世界银行和各地政府贷款进行的房地产开发大规模展开，枣庄的农业发展已由粗放经营向集约经营转变，并取得了明显成效。 2、项目选址和理性分析 通晟公司棚户区改造工程 址于 薛城区陶 庄镇 店韩路东侧 ，交通方便，资源环境优越。 交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。项目投资方充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行房地产开发，具有很好的市场 前景。项目选址方圆 1000 米内，有学校、医院农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是 4 市民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据枣庄市规划局提供的用地地形图、枣庄市规划局已核发的规划设计要求，进行房地产开发项目建设。原场地与周围的整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城市的形象。为更好地配合城区 的开发建设， 薛城区陶庄镇房地产开发有限公司 根据国土局出让的地块，作为市总体规划的一部分，在该地块建设 通晟 公司 棚户区改造工程 经济适用房项目。这对于枣庄市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城市，具有积极面现实的意义。 3、项目建设的必要性 （ 1）本项目建设是满足住房消费的需求 住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的 工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。 目前枣庄市内住房价格偏高，经济适应型住房较少，目前多时居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的住房。 薛城区陶庄镇房地产开发有限公司 利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。同时本项目主要是建设具有针对性的经济适 5 用住房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得当地老百姓 尤其是单位内部职工的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。 （ 2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要 项目所在地属于枣庄市人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，着力做大、做强、做优、做美枣庄市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。 本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快 城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。 （ 3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 本项目建设占有土地 72000 平方米，容积率 住宅建筑层数为多层，绿地率为 37，符合国家集约节约土地资源的政策要求。 成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为 针对通晟公司旧棚户职工进行的改造工程，主要销售对象为通晟公司现有住房难、收入低的人群 。 既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有 效平抑房价，防止产生房地产泡沫。 6 综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。 本项目选址于 薛城区陶庄镇 店韩路东侧 ，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积 72000平方米，总建筑面积 74600平方米，住宅23 幢，为 5 层建筑，住宅建筑面积 68000 平方米，公建设施建筑面积 6600平方米，主要包括厕所、泵房、 物 业管理、煤气调压站等。 1、规划范围 整个地块北到 矿中小学，东前院山小学 ，西至 店韩路 ，规划总用地面积 72000平方米。 2、规划 思路 （ 1）从全局利益出发，确定合理的功能定位； （ 2）优化空间布局，综合调整土地利用规划； （ 3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则； （ 4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。 3、规划重点 （ 1）以枣庄市城市总体规划 (2007年 2020年 )和枣庄市土地利用总体规划 (1997 2010 年 )为基础，严格结合经济适用住房建设管理办法，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质； （ 2）结合土地利用现状，合理调整土地使用； 7 （ 3）明确六线控制范 围，兼顾规划合理性与可操作性； （ 4）完善公共服务配套与市政基础设施； （ 5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势； （ 6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。 要建设内容和规模 1、建设位置 薛城区陶庄镇店韩路东侧 。 2、建设规模与目标 通晟 公司 棚户区改造工程 规划总用地面积 72000平方米，总建筑面积 74600平方米，住宅建筑面积 68000平方米，公建设施建筑面积6600平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。总投资 9000万元，项目建设期约 12 个月左右。 2、主要建设条件 （ 1）规划条件 枣庄市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。 （ 2）土地条件 项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。 （ 3）拆迁情况 8 该项目所在地有部分旧式 棚户区 ，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由枣庄市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。 （ 4）基础设 施情况 拟开发的地块处于 店韩路东侧， 周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。 （ 5）周边环境分析 项目所在地北侧为矿中学校、东侧为前院山小学 ，周围农贸市场、学校、超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。 （ 6）主要技术经济指标 项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对 通晟集公司棚户区 职工住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。 中套住房面积控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房 面积控制在 60 平方米（ 5平方米）， 初步确定项目主要技术指标如下： 9 综合技术经济指标 项目 单位 数值 所占比重 （ %） 总用地面积 2000 其中 : 居住区用地面积 (R) 2000 100 代征道路用地面积 其中 住宅用地面积 (2608 建用地面积 (672 路用地面积 (9080 共绿地面积 (6640 37 居住户数 户 720 居住人口 人 2520 总建筑面积 4600 其中 住宅总建筑面积 8000 其中 地表住房建筑面积 1790 地下储藏室建筑面积 210 公建设施建筑面积 600 其中 物管等公共设施 600 经营性建筑 000 容积率 建筑密度 % 绿地率 % 37 人均集中公共绿化面积 住宅间距系数 足日照要求 项目总投资 万元 9000 流动资金 万元 销售收入 万元 利润总额 万元 所得税 万元 净利润 万元 投资利润率 % 投资利税率 % 10 1、总平面布置和功能要求 项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地 形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。 2、规划设计方案要求 本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。 本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。 3、项目总体规划的几点说明 （ 1）该项目建设开发周期 1 年，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。 （ 2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的 周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以绿地中的公建和公建中的绿地两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社区的整体特色。 11 （ 3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。 （ 4）小区的目标顾客主要为 通晟公司棚户区居民 ，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。 （ 5）在设计规划上 ，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 4、规划设计图选定主要参数指标 项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下： （ 1）建设用地总面积： 72000平方米 （ 2）总建筑面积： 74600平方米 其中：住宅： 68000平方米 公建设施建筑面积： 6600平方米 （ 3）建筑密度： （ 4）容积率： 5）绿化率： 37% 本项目拟建场地呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格 12 按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考 虑，给人们提供一个舒适的活动空间。高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。 枣庄市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。枣庄市断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯 古屯断层。枣庄褶曲可以分为枣庄向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。 根据 国地震参数区划图，该区地震动峰值加速度值为 震烈度度）。 1、建筑方案描述 （ 1）建筑特征与风格 本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化城市建筑风范，在考 13 虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。 本项目以现代风格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑 单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。 （ 2）建筑单体设计与功能 1）对于经济适用房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。 2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。 3）建筑单体的设计要相对简约。 4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利 用和空间利用发挥到最佳。 5）局部设计，要更能体现人性化的特点。 6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。 7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节 14 能材料。 8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。 9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格把握统一。 10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。 11) 根据山东省经济 适用住房管理办法 (省政府令第 192号 )相关要求：经济适用房项目小区内非经营性公共配套设施建设资金，50从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨， 50计入房价；中套住房面积控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面积控制在 60 平方米（ 5 平方米），经济适用房的售价必须严格执行成本不超过 3的利润，实行公开招标，愿意接受此定价的开发商才能投标。 （ 3）建筑物与城市的协调 小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。 2、平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面设计和功能要求 以两室一厅 的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要；小户型面积为 65平方米，大户型为 85平方米。 （ 2）总平面布置和功能要求 项目总平面布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布 15 局结构形式。并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。 3、配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等） （ 1）给排水 1）给排水设计设计依据： a、建筑专业提供的条件图 。 b、建设方提供的有关设计条件。 c、国家现行的设计规范、规程。 d、本项目建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。 2）给水工程： a、用水水质：符合国家生活饮用水卫生标准。本工程水源为陶庄镇 自来水 厂 ，供水压力为 地周围市政给水管为环状管网。 b、用水水压：本工程分别 陶庄镇 政给水管道上接二根 筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。市政给水压力为 c、给水系统：考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给 水共设两套加压系统： 8+1层中高层建筑的 5层以上部分为高区，其余部分为低区。二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。在地下室设食品级不 16 锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。 d、管材：给水支管采用 铝稳态复合管 列，热熔连接。立管采用 用内外壁双热熔连接。工作压力为 e、保温：在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的技术与材料实现保温。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用 粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层（ 上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水汇集并经 小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至薛城区小沙河 。 b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用 接。室外排水管道采用承插式 胶圈接口，并采用混凝土基础。雨水管 采用承插式 胶圈接口。并设混凝土基础。 （ 2）空调、通风设计 可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。 （ 3）电气设计 17 1）设计依据 a、小区概况； b、相关专业提供的设计资料； c、建设单位提供的设计任务书及设计要求； d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准； e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。 2）供电电源 本工程采用二路 10 3）电气照明 照度按现行国家标准建筑照明设计标准 （ 4）防雷 本工程预计雷击次数各楼有所不同， 按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。 （ 5）燃气 项目内部暂时不统一供气，居民用气使用罐装液化气。 （ 6）电视、电话、智能化等项目 普通住宅每户按 2 门设计 ,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。 4、建筑方案的几点说明 18 （ 1）住宅建筑设计说明 1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数 10年内人们生活方式与需求的变化。 2）住宅设计充分体现以人为本的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重 ,实现动静分开 ,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：以人为本，就是以孩子为本。 3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4）在建筑材料方面，尽可能的采用 新型建筑材料。 （ 2）小区配套设施说明 1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房建设，因此并不考虑车库的建设，但在室外会充分考虑地面停车场的设置问题。 2）每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 3）尽可能的增加超市等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便 ,充分体现出社区生活的现代化。 （ 3）环境艺术设计说明 1）随着人们生活水平的提高，买环境的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及 未来相当 19 长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。 资规模 规划总用地面积 72000平方米，总建筑面积 74600平方米，住宅建筑面积 68000 平方米，公建设施建筑面积 6600 平方米，主要包括营业房、厕所、泵房、物 业管理 等。总投资 9000 万元，项目建设期约 12 个月左右。项目所有资金全部为 薛城区陶庄镇房地产开发有限公司 。 1、国家主席令第 29号中华人民共和国城市房地产管理法和第 91号中华人民共和国建筑法； 2、国务院令第 248号城市房地产开发经营管理条例； 3、 1995年 10月 12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过的山东省城市房地产开发经营管理条例； 4、枣庄市人民政府 20005 号枣庄市城市房地产开发经营管理办法； 20 5、国务院 2003379号 物业管理条例； 6、山东省政府令 1997第 86号发布的山东省城市住宅物业管理办法； 7、枣政发 1998106号枣庄市城市居住物业管理实施办法； 8、中华人民共和国招标投标法及 2000年 4月 4日国务院批准由国家发展计划委员会发布的从 2000 年 5 月 1 日起落实的工程建设项目招标范围和规模标准确定的内容； 9、枣建字 1998213 号关于房地产开发项目实行招投标的通知； 10、中华人民共和国监理法和建设部 2003 年工程质量建设标准（强制部分）； 11、国家计委 2003编制的建 设项目经济评价方法与参数与案例实用手册； 12、建标 2000205号发布的房地产开发项目经济评价方法； 13、国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发 2006 37号）； 14、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）； 15、山东省建筑工程定额和枣庄市关于建筑材料估价表及物价上涨情况和有关类似工程的计算资料； 16、枣庄市城市总体规划 (2007年 ； 17、枣庄市土地利用总体规划 (1997一 2010年 )； 21 18、山东省安装工程计价依据， 19、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 20、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 21、山东省经济适用住房管理办法 (省政府令第 192号 )； 22、枣庄市经济适用住房管理办法； 23、山东省人民政府关于加快城市住房建设提高居民住房水平的决定（鲁政发 1996 50号）； 24、各种税费的取值执行现行规定； 25、建设单位提供的其它有关资料。 1、宏观分析 （ 1）大 环境分析 大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题。枣庄市经济适用住房管理办法明确提出距 22 离城区较远的独立工矿企 业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、区（市）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。 随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，枣庄市经济飞速发展，结合城市规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。 为了促进枣庄市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，市政府将继续对主城区进行全面 的改造。由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋 求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。 通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期内，有 23 着存在和发展的必要性。因此，在本项目所在地建设经济适用房与中低价房住宅区是可行 。 （ 2）小环境分析 经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经济适用住房是解决低收入家庭住房困难问 题的有效手段之一。枣庄市政府根据国务院关于进一步深化城镇住房 制度 改革加快住房建设的通知精神，紧密结合我市居民收入、住房及老城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，在结合 山东省经济适用住房管理办法 (省政府令第192 号 )的基础上，出台了枣庄市经 济适用住房管理办法 等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。 在枣庄市经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。从本市来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。 因此，从省市政策及实际情况来看，建设本项目经济适用房是有政策保障的。 2、微观分析 近年来，山东省大力发展经济适用房建设项目，同时给下面各市指定经济适用房建设任务，据相关资料显示： 2007 年，枣庄市共建设经济适用房项目 15 个，总建筑面积 61 万平方米，总投资 24 元，总用地面 积 47 万平方米；极大地缓解了枣庄市建设用地指标紧张状况，对稳定房价、规范房地产市场、提升城市水平起到了重要作用。 08年，枣庄市计划经济适用房总建筑面积 投资 元，总用地面积 平方米，目前经济适用房的建设得到了政府等部门的有力支持，市场良好。从枣庄市内经济适用房建设情况和有关政策来说，在本项目所在地块建设经济适用房来解决部分居民的住房问题是可行的。 3、经济适用房发展历程 （ 1）酝酿时期：经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中 低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在 1991 年 6 月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出： 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 。 （ 2）启动、开建时期： 1997、 1998 年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于 1998 年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。 （ 3）高速发展时期：从 1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和 25 项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。 26 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环 节都有直接约束和控制。如项目开发必须符