田园住宅小区项目可行性研究报告

0 田园住宅小区项目 第一章 总 论 1 项目名称 ： 田园 住宅小区 拟建场址 ： 项目拟建场址位于 天津市区 2 编制依据 1、 天津市 委、 市 政府关于加快 城市 建设的战略发展精神； 2、项目土地挂牌出让地形图； 3、建设部 1997年建设项目可行性研究报告内容和深度规定； 4、建设部建标 2000205 号房地产开发项目经济评价方法； 5、建设单位提供的设计依据资料及关于 “ 田园 住宅小区 ” 的建设思想和使用要求； 6、国 有关规划设计定额、设计标准及规范。 3 编制原则 1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻 国家有关规定、标准、规范； 2、积极进行实地考察，充分了解 “ 田园 住宅小区 ” 目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。 3、根据 “ 田园 住宅小区 ” 的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行 “ 田园 住宅小区 ” 工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。 “ 田园 住宅小区 ” 工程方案在适于居住、经济等基本要求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。 4 项目可行性研究报告的工作范围 1 本 报告 根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了 项目可行性研究报告 。 5 项目 可行性研究报告 的工作概况 对 “ 田园 住宅小区 ” 项目进行了实地考察，了解 “ 田园 住宅小区 ” 项目基本情况，重点了解了 “ 田园 住宅小区 ” 项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对 “ 田园 住宅小区 ” 项目建设方案的建设规模及对水、暖、 电的需求进行了初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了该项目的项目 可行性研究报告 。 6 项目可行性研究报告 设方案 本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设 14栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项目场址南部建设 21栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。 （详见方案图） 设规模 一期： 总用地面积 28828 宅套数 336户 总建筑面积 45486 积率 宅建筑面积 36195 业建筑面积 1858 下建筑面积 7433 化率 2 二期： 总用地面积 11391 宅套数 21 总建筑面积 5240 儿园建筑面积 510 宅建筑面积 4730 积率 化率 要经济指标 a、总投资： 万元， 其中：建安费 万元， 其它工程费用 万元， 预备费 万元， 建设期贷款利息 万元； b、建设周期： 2年 资估算与资金筹措 本项目固定资产总投资为 业拟自筹 2000万元，筹资 2000万元，其余利用预售房款。 经济效益： 销售收入 15378 万元 利润总额 元 净利润额 元 财务内部收益率 投资回收期 年 合评价结论 3 本项目建设符合国家产业政策和 市 政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求。 “* 住宅小区 ” 地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，适宜居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风险能力。 本项目的建设是可行的。 4 第二章 市场预测 改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。 中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。 1998 年以来 ，随着国家一系列相关政策的出台，房地产业重新活跃起来，房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和消费热点。为了进一步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家计委和财政部宣布取消住房建设 47 项不合理收费，减轻了房地产开发企业和购房者的负担，进一步刺激了住房消费。 “十一五”期间，天津市房地产开发投资平均保持了 20%的增长速度，房地产投资占全市固定资产投资的比重超过了 20%。房地产作为天津市国民经济的支柱产业，其重要性不断提高。 2005年天津共推出各类土地 858宗，总占地面积为 建筑面积为 平方米；同比分别增长 2005年天津共成交各类土地 774宗，总占地面积为 建筑面积为 平方米；同比分别增长 成交土地楼面地价为 988 元 /平方米，已接近千元 /平方米，比 04年（ 775元 /平方米）增长 与 04年相比， 2005 年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺：国土资源局推出了更多的土地资源，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不 断增长或将进一步助涨商品房价格。 另据调查显示，我市居民五年内准备购房的占调查总体的 在已拥有产权的家庭中 家庭预计五年内购房，已拥有产权的家庭希望购置更大的房子，属二次置业，为改善生活质量。尤其是我市采取多项措施鼓励二级市场发展，使许多不满足于现有住宅想扩大居住面积、改善居住条件的居民多了一种选择。 5 虽然当今购房者购房的用途已趋向多样化，尤其是二次置业需求已出现增长的势头。但据调查，居民购房用于改善居住环境的比重依然占 65%。居民中的高收入人群毕竟只占极少数，所以住宅的开发建设，其根 本目的还是为了广大群众改善居住条件，现阶段住宅的开发主流应是建设高品质的康居住宅。 有资料表明，选择 60至 80平方米的住房面积的购房者的比例为 80至 100 平方米的面积需求为 100 至 120 平方米的住房需求仅为 说明购房者目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，是近年二次置业者增多，这些二次置业者并非都是高收入富裕阶层，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购 80至 120平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。 据天津市统 计局城调队的最新抽样调查显示，由于天津城市规划建设项目的实施，特别是市民生活水平的不断提高，使得 2004 年天津城市居民家庭消费呈现出购建房支出增势强劲、居民社保意识增强、居民通讯消费结构发生根本性改变、居民家庭耐用消费品市场 “ 新老交替 ” 等 10大消费热点。 统计资料显示， 2004年城市居民家庭人均用于购建房的支出为 2762 元，比上年增长 增幅比 2003年上升 庭商品房拥有率为 提高了 2 个百分点。另外，本市城市居民家庭 2004 年住房贷款人均 713 元，比上年增长 表 明经济环境持续良好的态势，促进了房地产消费。天津市仍处于稳定发展的起跑阶段，大量有效消费需求拉动市场长线增长。 6 05年 6月居住土地让出状况一览表 地块 位置 用途 占地面积（平方米） 起拍价（万元） 起始日期 截止日期 津静 静海县大邱庄镇规划十八号路南侧 城镇住宅 690 6月 9日 6月 28日 津宝 宝坻区钰华街道办事处通唐公路南侧 城镇住宅 860 6月 9日 6月 28日 津滨渔港 汉沽海滨大道南侧 居住 2703 6月 10日 6月 29日 津滨渔港 汉沽海滨大道南侧 商业、酒店式公寓、居住 7560 6月 10日 6月 29日 津滨渔港 汉沽海滨大道南侧 居住 8456 6月 10日 6月 29日 津滨渔港 汉沽海滨大道南侧 居住 3490 6月 10日 6月 29日 津滨渔港 汉沽海滨大道南侧 居住 3465 6月 10日 6月 29日 津滨渔港 汉沽海滨大道南侧 居住、商业、金融业 1756 6月 11日 6月 30日 7 05年 6月居住土地成交状况一览表 地块 位置 用途 占地面积（平方米 成交价（亿） 成交日期 楼面地价（元 /平方米） 津武 武清区京津公路西侧 城镇住宅 月 9日 武 武清区南蔡村镇莲胜路北侧 城镇住宅 月 9日 宁 宁河县造甲城镇田辛村 城镇住宅 月 13日 宁 宁河县造甲城镇田辛村、赵温村 城镇住宅 月 13日 丽 东丽区津汉公路北、杨北公路东 城镇住宅、商服 月 22日 丽 东丽区津汉公路北、杨北公路东 城镇住宅、商服 34 6月 22日 蓟 蓟县人民西大街南侧 商业、金融业、居住 6月 23日 8 20042004市内六区全年仅出让 27宗，总建 筑面积为 340万平方米，在全市所占的比重最小，不足 5%；随着市内六区供地日益稀缺，其土地价值将更为突出。 环城四区和远郊五区县的土地供应量相差不多，分别占全市的 远郊区县推出土地宗数跃居全市最高，环城四区的土地单宗面积要大于远郊区县。 随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，普通住宅项目之间的竞争日趋激烈，而市场需求方基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，对于此类产品需求量较大。同时由于房地产市场供应价格保持高位，市场 9 需求对于 80 90平米两居、 110平米三居 等经济型户型的需求范围也扩大到部分中高档产品中。 04年是天津城建力度极大的一年，目前规划的快速路长度就达 200 公里，整个快速路工程预计于 2007年全部完工，快速路将设置 31座互通式立交桥、 20座分离式立交桥和 10 座下穿地道。便捷的交通环境将在很大程度上提升周边项目的价值潜力。快速路周边新项目在规划时就已经受到了市场各方面的关注，快速路沿线项目将成为今后两年房地产市场中新的焦点。 周边楼盘定价调查 楼 盘 楼盘性质 售价（元 / 百家湖花园公寓 现房 2200 江南文枢院 多层（现房 ） 1600泉公寓 多层住宅（现 房） 1000泉花园别墅 联排别墅（现 房） 2000津第一城 多层住宅（现 房） 1480 湖滨世纪花园 多层住宅 1880阳城 多层住宅 1950水华庭 公寓别墅 1880国人家 别墅（期房） 2200龙山庄 多层住宅（现 房） 21801世纪假日花园 多层住宅（期 房） 2100005年天津土地市场发展平稳，价格在平稳基础上有一定涨幅 ，预计 2006年天津土地供应结构将更趋完善，房价在稳定中会有所提高。 从目前的市场趋势来看，天津的房地产市场不存在恶性炒作、囤积房屋的违规行为，整体上来说是平稳健康上升的发展趋势，价格稍有上升的主要原因还是供应结构所致。 “ 十五 ” 后三年，即 2003，是本市房价的快速上涨时期。自 2003年以来，本市房地产投资、房屋销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设为房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温， 10 商品房销售火爆，各类房屋销售价格上涨迅猛。据统计，与 2002 年相比， 2003年房屋销售价格上涨 2004 年继续保持了较快增长的势头，价格水平上涨幅度较大，与 2003 年同期相比，房屋销售价格上涨 成为房价涨幅最大的时期。 2005 年国家及本市为抑制房地产过热的发展势头及过快的价格涨幅，相继出台以调控房地产价格为主要目标的各项措施 (点击浏览专题 )，房价大幅度上涨的势头已有所减弱，并趋于平稳。据统计， 2005年本市房屋销售价格比 2004年上涨 6%，涨幅回落 项目与天津市的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一 部分特定的消费人群。 附近交通非常便捷，有医疗、教育、金融、餐饮、通信、休闲等生活场所。生活、娱乐、消费、上学都很方便。 田园 小区是以住宅小区为载体，达到 “ 三好三高 ” ，即 “ 规划设计好，科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高 ” ，结合 “ 康居工程 ” 的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造 “ 以人为本 ” 、生态保护的新型住宅小区。 项目与其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，小区的建设理念也在不断发展变化。 设新型居住家园，从而于天津市的 其他居住区拉开差距。加上公司的企业形象及其在天津市的显著影响也有利于本项目赢得市场。 田园小区与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在 1800 2000元平方米。此价位与天津市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与天津市相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。 5市场风险分析 2003年天津市房屋销售面积和销售套数高于 2004年销售水平， 2005 年在波动中，整体交易水平均高于 2003 年和 2004 年，在房价方面， 2003 年整体交易价格 在略高于 2002 年后， 2004 年在动段中，基本持平于 2004 年，随着滨海新区建设和国家 “ 救市 ” 政策的双重刺激，天津房地产市场已经进一步复苏，基本摆脱了 “ 金融风暴 ” 的负面影响。 2005年天津全市共成交商品房 126156 套 。 从交易面积来看，商品房 04年共成交 交易金额来看，商品房05年共成交 05年天津市共成交商品房 比 2004年上涨 是近四年来的最高值。全年交均价为 平方米，同比2004 年上涨 商品房均价在 12 月份 出现极大值，为 2105 元 /平方米。从交易套数来看，交易最活跃的月份出现在 05 年的 8 月份，正是房地产市场的传 11 统旺季初期；而位居第二的就是刚刚过去的 12 月份，可见年底的政策面刺激，对于楼市的影响是很明显的。 2005 年是天津楼市极不平凡的一年，商品房突破十万套，均创历史新高，市场火爆程度实属罕见。经历了 04年市场寒冬之后， 05年初市场徘徊在十字路口，未来的市场情况扑朔迷离。然而经过短短两个多月的调整， 05 年 3 月份市场经历了 05年度的首次上扬。这一轮的涨幅是 04年受到抑制的刚性需求，借着房价下调的机会，得到了集中 释放所致。其中以婚房类的首次置业为主，这些需求的积极入市，使得交易活跃、市场回暖。刚性需求在 05 年初完成了帮助市场重拾信心的历史重任。随后的几个月，楼市保持了高位活跃状态。改善型和投资型购房者相继入市，他们与拆迁、婚房等刚性需求一起，将市场整体支撑在高位运行，无论是成交量，还是交易均价，都呈现了高位的箱式震荡整理态势。市场打破了传统的淡旺季规律，在 3 月到 10 月间，基本上各月交易量均处在较活跃状态，至此 05 年市场回暖的大趋势已定。 2005 年 11 月，楼市带着加速度驶入最后的两个交易月份，然而这两个月的市场表现堪 称是空前绝后， 11 月、 12 月成了年度最火爆的交易月份，而楼市的温度也升到了历史同期的够高点。然而04年末的抢购无疑已经透支了 2005年的部分需求。加之政策面的收紧和调控基调已明朗，预计 2006 年的市场，将经历一个冷静降温的过程，而总体情况将趋于更加的理性和平稳。 12 第三章 建设规模及建设方案 容 本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设 14 栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项 目场址南部建设 21 栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。 主要工程内容：主体工程，室外给排水、暖、电、煤气、消防配套工程，有线电视及通讯配套工程，小区内的道路、绿化、景观工程等。 近年来，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版图也日新月异的变换着。新建的住宅小区成为城市开发建设中的一个主要组成部分，随着城市大规模建设开发，我们的生存环境、生活概念都在发生着变化。但是在很多地方，似乎因为建设太快的缘故，新建的小区往往与原有都市环境不太协调，现行的房地产开发模式缺乏从城市 设计的角度去制定城市开放的程度，也决定了小区与小区之间各自为政的状态，加上城市统一的基础设施建设也赶不上城区发展的步伐，而导致城市的局部与整体之间的失衡。 众所周知，原来的都市区域一般都是经过了较长时间的积淀的产物，而很多新区不是处在城市的边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建的地段上，若不经过精心的设计，只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区，那么新区当然就没有了从原地段里 “ 生长 ” 出来的感觉。而且整齐划一、千篇一律的城市肌里带给人的视觉感受是可怕的，也给城市应该具有的开放性、复杂性、连续性、 灵活性带来冲击与破坏。因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发，以丰富细腻的肌理给城市带来变化，丰富城市的个性。 根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想： 遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。 在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。 强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情味。强调建筑与环境的交融一体， 体现建筑的环境美与环境的建筑美。 13 在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。 在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关 ，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。 小区主要以多层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和舒适程度。立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。 康居住宅区的设计，针对我们定位的消费人群，建筑面积以 90 至 130 平方米为主流户型。有调查资料表明，购房者选择二房二厅或二房一厅的比例共占50%，比一、两年前的比例有所下降 ，说明他们在改善生活环境时更倾向于购买面积不大但多间隔的住房。选择三房二厅的比例为 36%，较以前增加了，也同样说明这个问题。 住区空间布局合理。根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、和谐的生活。小区公共场所是全体业主的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等，人人可以使用；组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往、游憩的主要场地，汽車与人流不能随意穿行。住宅楼的布局，经过精心处理，形成有特色的方便居住和 休憩的院落。私用空間如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等，可以由居民种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。 室內空间具有超前意识。客厅和餐厅的使用面积不低于 25 平方米，主卧室使用面积不低于 15 平方米，其余卧室使用面积不低于 10 平方米，厨房能有 6平方米，卫生间 6平方米。高品位的康居住宅小区设有小门厅让人进门有个缓冲。三房以上的套间设有主卧室卫生间。有条件的套间增设储物室。合理安排各功能行为空间，实现公私分离、食寢分离、居寢分离、洁污分离。合理设置成套厨房设备，改善排除油烟与通风效果，按厨房的工艺流程及 人体工艺学配置设备。另外还注意到：客厅开门不宜多，过道面积不太小；阳台深度大一些、实用一些；一梯二、三户；明厨明厕，通风采光好；套型设计合理，重视自然通风，使用变 14 頻恒压供水设备；管道集中隐蔽，水、电、煤气三表户外计量。 建筑形式及色彩：住宅建筑采用现代建筑风格，以丰富的屋顶、山墙、阳台的造型，创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间。建筑外墙运用淡雅、明亮、亲切的色彩，为居民勾画出理想中的家，外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主，取得色彩及质感的强烈对比。使建筑形象更富有视觉冲击力，也增加了建筑的标志性。在立 面上造型上强调垂直线条，建筑外立面大虚大实，光影对比强烈，具有厚重的雕塑感。同时有采用了轻巧精致的构件与大片的玻璃面，使建筑沉稳又不失轻灵，雄健又不失精巧。 随着经济的迅速发展，人们的收入水平增加。而中国又是一个人口大国，住房问题就显得尤为重要。鉴于本市人均经济增长速度和平均收入水平，选择将本项目工程定位于中、高档消费人群，是一个面对有一定收入和社会地位的人群的及餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的住宅项目。因此，项目先设计了两种方案，由工作人员带着这些建议方案多方走访调查以及专业人 员的估算，最终会确定一份最优方案进行建设。 经有关人员的前期调查，我们发现如今市场上最好卖的房型，单套面积在80120房型多集中于三室二厅二卫、二室二厅两卫两种。 由于一期工程和二期工程的总用地面积已经确定 ，考虑到顾客群，重点设计了两种有关于户型和单套面积的方案。具体方案如下： 15 方案一： 户型 三室二厅二卫 A B C 合计 套数 48 48 24 120 单套面积 105 120 130 合计 5040 57600 3120 13920 户型 两室二厅二卫 A B C 合计 套数 48 48 24 120 单套面积 105 96 120 合计 5040 4608 2880 12528 户型 四室二厅二卫 A B C 合计 套数 12 24 12 48 单套面积 120 140 150 合计 1440 3360 1800 6600 户型 一室一厅一卫 A B 合计 套数 24 24 48 单套面积 60 71 合计 1440 1707 3147 方案一中户型主要为三室二厅二卫和两室二厅二卫，辅之以四室二厅 二卫和一室一厅一卫。 16 方案二： 户型 三室二厅二卫 A B C 合计 套数 48 24 24 96 单套面积 105 120 130 合计 5040 2880 3120 11040 户型 两室二厅二卫 A B C 合计 套数 48 48 48 144 单套面积 105 96 120 合计 5040 4608 5760 15408 户型 四室二厅二卫 A B C 合计 套数 12 24 12 48 单套面积 120 140 150 合计 1440 3360 1800 6600 户型 两室一厅一卫 A B 合计 套数 24 24 48 单套面积 65 77 合计 1580 1857 3417 方案二中户型以三室二厅二卫和两室二厅二卫为主，特别是两室二厅二卫为主，加之以四室二厅二卫及一室一厅一卫。 前期调查人员做了多方面的调研，并向社会发放了 200份问卷，结果显示：大多数人更偏爱方案二。 户型调查报告结果方案一方案二差不多说不清 17 （一）、调查人员总结出方案二有如下好处： 1、房型合理，消费者更热衷于此方案的房型。 有比较好的市场前景。 2、此方案更贴近项目的中高档小区的定位。 3、此方案的设计更接近于本市的人均收入和消费水平。 4、此方案能有较好的投资回报，收益更高。 （二）、调查人员总结出的方案一的不足，主要有： 1、一室一厅一卫此房型市场并不多见，而它也并不受人们所喜爱。 2、房型套数分布不理想，由于本市大多数人更喜欢两室二厅二卫，因此，此房型应相对多建。 3、房型设置偏离了项目的总体定位，市场前景不理想。 （三）、调研结论： 经过多方的调研与考证，分析出第二种方案，也就是以三室二厅二卫和两室二厅二卫为主，特别 是两室二厅二卫为主，加之以四室二厅二卫及一室一厅一卫的方案更适用于本项目的建设。 随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且周围城市设施也将日趋完善。本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设14 栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项目场址南部建设 21栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场 。 设面积 一期工程： 总用地面积 28828 宅套数 336户 总建筑面积 455486 积率 宅建筑面积 36195 业建筑面积 1858 下建筑面积 7433 化率 二期工程： 总用地面积 11391 宅套数 21 总建筑面积 5240 儿园建筑面积 510 宅建筑面积 4730 积率 化率 要建设经济指标 18 主要经济指标如下： 总投资 万元 其中：建安费 万 元 其他工程费用 万元 预备费 万元 建设期贷款利息 万元 建设周期： 2 年 资估算与资金筹措 本项目固定资产总投资为 元，企业拟自筹 2000 万元，筹资 2000万元，其余利用预售房款。 售方案 销售收入：市场调查表明，周围环境和地段同标准销售情况。结合本项目的实际情况，价格定为： 商品名称 单价（ 元 /每平米； ） 住宅楼 3000 临街商业 5000 地下室 1600 多层住宅楼（二期） 5000 筑立面设计 根据小区单体建筑的多样性，要重视每个单体建筑的方面造型，要充分吸收现代设计理念，做好细部造型，在风格上追求统一的建筑风格，在建筑造型上要追求多样化性，让住户居民感受现代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，为美化城市街景，要突出商业的沿街立面造型，为了更加吸引家长们和孩子们的注意，我们更加要注重幼儿园的外观造型 . 区内部环境设计 重视居住小区中心空地美化设计，并搞好住宅楼各单体建筑归属领域的美化设计，提高居住区的文化内涵。为了美化小区、吸收噪音以及净化空气，我们将建一个大型绿地广场，以方 便业主休闲健身。 型设计 19 根据目前住宅的发展趋势，并适应不同阶层的需求，一期住宅设计定位为中高档型住宅，户型的配置以三室二厅二卫、二室二厅两卫为主，并配置部分四室二厅二卫和两室一厅一卫等户型。 建筑设计除注重建筑物的外部立面设计外，还要强调住宅内部平面分割和功能组合设计，要针对不同群体，根据经济收入、职业生活模式，家庭结构，文化层次等差异进行不同户型，不同功能的组合设计，功能组合要实用，还应考虑室内空间的可改性，以满足不同的需求，提高卖点。 本项目为满足不同层次消费人群的需要，一期建筑 336 户住宅， 其面积从65 到 150 平方米不等；考虑到大多数消费者的购买能力及需要，将建设的重点放到 96方米的住宅。其中，将建设不同的户型，每类户型均分为不同的单套面积，以供各类消费者选择。 一期工程具体的户型及建筑面积如下表所示： 户型 三室二厅二卫 A B C 合计 套数 48 24 24 96 单套面积 105 120 130 合计 5040 2880 3120 11040 户型 两室二厅二卫 A B C 合计 套数 48 48 48 144 单套面积 105 96 120 合计 5040 4608 5760 15408 户型 四室二厅二卫 A B C 合计 套数 12 24 12 48 单套面积 120 140 150 合计 1440 3360 1800 6600 户型 两室一厅一卫 A B 合计 套数 24 24 48 单套面积 65 77 合计 1580 1857 3417 而二期工程将建有 21 栋多层建筑，供更高级的消费人群选择，同时将配有先进的配套设施，和大型绿化广场。 20 外装修 所有单体建筑外装修一次到位，幼儿园内装修一次到位，商业住宅进 行初装修，或根据及业主要求进行菜单式内装修。 下建筑 由于本项目定位为中高档型住宅，针对于有一定收入和社会地位的人群，因此我们要充分考虑到私家车的数量问题，因此我们需要建立一个 7433地下停车场，以满足业主们的需求。 平面规划原则 1、据城市规划实施细则，并在规划部门的指导下开展总平面规划设计。 2、总平面规划则要充分利用环境资源和文化资源，尽可能使小区居民对地段的景观资源共享，同时还受到小区的文化熏陶。 3、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局，在总体上既要考虑 住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个内外环境具佳的花园式小区创造条件。 4、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个环境优美生活方便，居住安全，且具有文化内涵的新型社区。 5、注重临街建筑物的规划设计，以美化外部环境，尽力为 *县营造一个新的景点，丰富周边的环境。 6、以人为本，注重建筑的人性化设计，温泉入户，为居民提供优质的保健服务。 平面规划综述 面布置 本项目规划用地 60 亩，地块形状近似一长方形。本规划系根据本地块情况和周边环境进行规划设计的。按规划要求小区分为两期，一期位于北部，占地约40亩，为多层住宅区，二期位于南部，占地约 20亩，为高档别墅区。一期、二期各自均有自己的景观广场，且以带状的绿化宽容变化的水悬连接，并由此产生的楼台廊榭，小桥流水等等景观效果，便得空间有松有驰，有动有静，层次丰富、流动。 北侧多层区广场为铺地，绿化与喷泉结合，为居民提供一个散步，休闲的去处，并成为北入口的一个对景，起到标志性的作用。 多层住宅区均为南北朝向， 为防止含苞空间的呆板和重复，几幢楼采取了不同的 21 层数而同一幢楼的不同单元又采用了错落的平面布置，在宅间又布置了凉亭，健身设施，使得空间开敞且有层次。临公路一侧住宅底层为商业，为居民的购物提供了方便。 别墅区同样有一个独立的景观，这里主要以水景为主，静静的水面为居民提供了诗一般的环境，水面周围别墅点式，双联、联排相结和，疏密有致，绿树掩映亭台楼阁穿插其中，形成一幅有着小桥流水人家的北国江南风味的风景园林住区。 以上总平面规划是基于以下考虑： 居住区与北侧嘈杂的公路分区，静化小区环境，增加居民的安全感，居住区强调 环境的均好性，在布置两片集中景观后又以带状绿化将其连接，并突出“水”的特点，使住户居民充分享受清爽新鲜的空气和美丽的蓝天，居住区的内部环境，有两片大片的绿化水景广场供居民共享，每栋住宅前后有一小片自己的归属领域，可组织些小景和供邻里交流的活动场地。 通组织 居住区主出入口没有公路一侧，为方便居民出行在街一侧设置了两个出入口，车辆主要停在街北部的入口停车场内，少量车辆经允许可进入小区内部，小区道路为曲线形，追求自然，并沿路设计了景观，使行人行过程中并不单调乏味。 幼儿园的出入口设在街南部入口内侧， 方便幼儿的接送，并且不会扰乱小区内部的生活环境。 22 第四章 场址选择 点与地理位置 田园 住宅小区 项目位于天津市和平区南京路沿边。天津 位于北纬 3834至 4015 ，东经 11643 至 11804 之间。 本项目归属 市中心位于北纬39 度 10 分，东经 117 度 10 分。 天津，中国四个直辖市之一，市中心距 北京137公里，是著名的国际 港口城市 和生态城市。天津位于 环渤海经济圈 的中心，是中国北方最大的 沿海开放城市 、近代工业的发源地、近代北方最早 对外开放 的沿海城市之一、我国北方的海运与 工业中心 。 址土地权属类别与占地面积 占地面积：总占地面积 28828 平方米。土地权属 *地产开发有限责任公司。 选场址 ： 场址 1：天津市西青区锦绣家园路旁，紧邻外环 线，交通方便，地段成本低。 场址 2：天津市和平区南京路旁，位于市中心，黄金地段，地段成本高。 址比选 ： 成本 交通 周遭地区繁华度 土质状况 产权状况 场址一 成本低 紧邻外环线 周边有快速路，去机场之类的方便 待开发 良好 私有 场址二 成本高 市中心，地铁、公共汽车等公共交通比较成熟 十分繁华 紧邻商业圈 周围配套设施成熟 良好 私有 我们的定位是要建造 创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区 ，且提供他们方便高质量的生活，经上述分析，场址二无论实在在周边配套还是在商业环境更加 适合我们的需求。场址一在繁华度舒适度还有待开发度都和本项目本意不太相符，所以选择场址二。 荐的场址条件 形和地貌条件 23 位于天津市和平区，属于平原地形，土壤以褐土、潮土为主。 程地质条件 项目建设区主要为第三系上新统、中新统、气孔状玄武岩为主。玄武岩厚度约为 5，粘土厚度为 1，广泛分布在整个区域。工程项目抗震设防裂度为 7度，根据以往区域地质调查以及勘察资料分析，该区域处在相对稳定地段，无不良地质发育，属抗震有利地段，无饱和沙土地震液化存在。 天津地处 北温带位于中纬度 亚欧大陆 东岸，主要受季风环流的支配，是 东亚季风 盛行的地区，属温带季风 性气候。虽临近渤 海湾 ，但 半封闭的内海海湾对天津的气候影响不大。主要气候特征是，四季分明，春季多风，干旱少雨；夏季炎热，雨水集中；秋季气爽，冷暖适中；冬季寒冷，干燥少雪，因此，春末夏初和 秋天 是到天津旅游的最佳季节。天津年平均气温在 13，市区平均气温最高为 。 1月最冷，平均气温在 ； 7月最热，平均气温在 28 。天津 季风 盛行，冬、春季风速最大，夏、秋季风速最小。 年平均 风速为 24 米 /秒，多为 西南风 。天津平均 无霜期 为 196246天，最长无霜期为 267天，最短无霜期为171天。在四季中，夏季最长，有 140季次之，有 130季45季最短，仅为 35津年平均降水量为 520660毫米， 降水日数 为 6370天。在地区分布上，山地多于平原，沿海多于内地。在季节分布上，6、 7、 8 三个月降水量占 全年的 75%左右。天津 日照时间 较长，年 日照时数 为25002900小时。 天津位于海河流域下游，是海河五大支流 南运河 、 北运河 、 子牙河 、大清河 、 永定河 的汇合处和入海口，素有 “ 九河下梢 ” 、 “ 河海要冲 ” 之称。流经天津的一级河道有 19 条，总长度为 里。还有 子牙新河 、独流减河 、马厂减河、永定新河、潮白新河、还 乡新河 6 条人工河道，总长度为 里。 二级河道 有 79 条，总长度为 里，深渠 1061条，总长度为 4578 公里。天津还多次引黄济津，并有一定数量的 地下水 。 位于市中心，交通便利，地理位置独特，在天津市和平区，交通 条件也已成熟，方便通行。交通优势明显，协作区域广阔，陆路口岸和窗口作用十分突出。 通讯业以中国网通、中国电信、中国铁通、中国移动、中国联通为主，固定通信和网络宽带业务已覆盖全区。 该地块用水由自来水水厂提供，在地块东、南、北侧均建有管径为 300 24 毫米的给水管，地块用水可由该管接入；该块地雨水和污水系统均排入雨水和污水系统；该地块先用供电线路有锦绣家园街引来；天然气由管道天然气公司供气，由锦绣街引来；由锦绣街热力公司的城市供热管道；地去邮局位于南京路，该地块通信，广播电视和备用线路 由锦绣街引来。 各类建筑施工力量雄厚、专业技术人才齐全，为本项目的顺利实施创造了良好的外部条件。 25 第五章 技术方案和工程方案 规划用地 60亩，分两期开发。一期位于北部为多层住宅区，分别 4 6层砖混住宅均设一层地下室，其中最北端两栋为底框结构，上托 4层砖混。二期位于南部，为高档别墅区，地上 2 3 层砖混结构。本工程安全等级二级，建筑抗震类别丙类，抗裂强度 7级。 本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土 地在 *县总体规划范围内，属城市商住两用建设用地，不占用耕地，不需补充耕地。相反通过项目的实施，可以大大提高土地利用率。 质条件 拟建场址岩土主要为中砂层和粉质粘土层，无不良地质构造，条件较好，能够满足一般工程荷载要求。 参考附近建筑工程地质报告，建设地点地势平坦，地质构造属第四纪冲积所成。 从上至下分三层： 第一层：表层为 杂填土，其下为亚粘土，厚度约为 5m，黄褐色。可塑，软。 第二层：细砂、中砂，经 6m 厚，有亚粘土，薄夹层，标准贯入示数平均 中密。 第三层 ：亚粘土，黄褐色，可塑， 3 地基承载力： 第一层：亚粘土 120二层：细砂、中砂 180三层：亚粘土 190地气象条件 1、气温： 年平均气温： 极端最高气温： 极端最低气温： 最冷时段气温： 11月至次年 3月 26 最热时段气温：