老年养生营龙山度假营地建设项目可行性研究报告

1 “金隅”老年养生营 龙山度假营地建设 项目 可行性研究报告 2007 年 10 月 2 目 录 第 1 章 总论 . 1 目 基地 概况 . 1 项目研究的程序与方法 . 1 项目研究的依据 . 2 目投资与财务预测 . 2 行性研究结论与建议 . 3 目的客观必要性和重要性 . 3 行性研究结论与建议 . 4 第 2 章 项目背景 . 5 游产业的发展背景 . 6 国养老 产业潜力可观 . 8 京养老市场的特点 . 9 目 析 . 10 第 3 章 项目基地资源 条件评价 . 10 目基地核心资源分析 . 11 游资源评价 . 11 源价值的提升 . 11 第 4 章 项目理念与定位 . 0 老产业整体开发思路 . 0 老品牌发展模式 . 0 牌发展的三个阶段 . 0 目整体定位 . 1 目主题定位 . 1 目市场定位 . 2 目功能定位 . 2 目形象定位 . 2 目目标定位 . 3 第 5 章 建设项目 安排 . 4 间布局 . 4 目产品策划 . 5 目策划总体思路 . 5 品系统结构 . 5 区项目策划 . 7 第 6 章 市场分析与预测 . 15 场现状调查 . 15 入住老年公寓意愿方面 . 16 老年公寓设施服务需求方面 . 19 场分析结论 . 29 源市场拓展战略 . 29 第 7 章 建设条件评价 . 31 3 位分析 . 31 通和水电 . 31 理基础 . 31 第 8 章 工程工艺要求及方案选择 . 33 木 工程设计要求及设计要点 . 33 排水工程 . 34 水工程方案 . 34 防工程方案 . 34 能工程 . 35 目实施进度安排评价 . 36 第 9 章 环境影响评价 . 37 境保护的必要性 . 37 目拟采 用的环境保护标准 . 37 理环境的方案 . 39 境影响评价结论 . 39 第 10 章 组织管理、人力资源配置及安全 消防 . 40 发管理前提 . 40 程建设管理 . 40 程招标 . 41 目管理结构 . 42 第 11 章 项目总投资估算 . 43 资估算与依据 . 43 目总投资估算 . 43 金筹措 . 43 第 12 章 投资效益分析 . 45 益估算 . 45 营成本分析 . 47 目财务分析 . 48 感 性分析 . 49 第 13 章 社会效益评价 . 51 会影响分析 . 51 适性分析 . 51 第 14 章 风险分析和对策建议 . 52 场风险与对策建议 . 52 营风险与对策建议 . 52 工队伍管理风险与对策建议 . 53 告风险与对策建议 . 53 附录 . 54 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 第 1 章 总论 目 基地 概 况 项目 地 坐落于昌平区十三陵朝凤庵村西坡，紧靠京通铁路，现有可建设面积 40 余亩，待征土地面积 30 亩，为北京金隅集团所属北京市家具公司绿化用地。项目地西北侧为绿化用地，山林资源较好， 40 亩建设用地现已开发为北家山庄度假村，以会议度假接待为主要经营内容。 北家龙山度假是国家旅游局批准的二星饭店，是国务院、北京市定点会议单位。与著名旅游胜地明十三陵、九龙游乐园、蟒山森林公园毗邻。周边山峦环抱、苍松翠柏，环境幽雅清净，空气清新怡人是旅游、登山、休闲、养生的理想之地。 度假村现有豪华套房、古色 古香的庭院式客房及标准客房 227 个床位，还有可容纳 300人的大会议厅，和十个中小型会议室，有可供 300 人同时就餐的大型餐厅和风格迥异的小餐厅。 度假村还有经国家旅游局批准的北家龙山旅行社，可组团到全国各地旅游。 项目 研究的程序与方法 本公司受 北京 市 家具 公司委托，对 龙山老年养生营 项目进行可行性研究，并出具研究成果。委托协议签订后，由 北京中咨海外咨询有限公司 和 北京绿维创景规划研究院有限公司组成 龙山老年养生营项目专家工作组，编制了本报告 。 1、 根据编制要求，工作组 几次 前往 项目地 进行实地调查，分别对市场、资 源、社会、 同业单位 、项目涉及的相关机构等进行了调研， 收集项目建设、运营等各方面所必需的信息资料和数据。 2、 在分析调查研究收集资料的基础上，根据市场发展状况，对项目进行的科学客观、发展创新的策划，并与 北京 市 家具 公司 （以下简称公司或企业） 进行多次沟通，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、 组织机构设置方案、实施进 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 度方案及项目投资与资金筹措方案等进行了 可行性研究。 3、 在对多种方案论证比选优化后，提出推荐方案。 4、 对推荐方案进行环境评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可 行性、社会可行性和抗风险能力。 5、 有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行调整或重新设计。 6、 在项目负责人统筹协调下，各专业组分工编写报告 ，综合汇总，修改完善，形成报告初稿，与委托方进行认真评测后，修改完善，形成本正式报告。 项目 研究的依据 （一）建设项目环境保护管理条例（国家环境保护委员会、国家计委） （二）风景名胜区建设管理规定（国家建设部） （三） 北京市 旅游业发展“十一五”计划 、 北京市旅游发展总体规划 （四） 龙山老年养生营 项目 策划方案 （五） 国 家计划委员会发布的 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 （六） 国家计划委员会、建设部发布的建设项目，经济评价方法与参数（第二版） （七） 编制本报告的委托合同 （八） 其他相关依据资料及实地调查资料 目 投资与财务预测 目投资 计划 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 目财务 评价 3 4 5 6 7 8 9 10项目收益示意图 1、 静态 评价指标体系： 从 2009 年第一个经营期开始测算： 10 年平均投资利润率 = 10 年平均利润总额 /总投资 *100% = 2、动态评价指标体系： 1） 财务 净现值（折现系数 6%） 税后净 现值：￥ 2）财务内部收益率 所得税前内部收益率 税后内部收益率 。 3）动态投资回收期（含 1 年建设期） 为 。 行性研究结论与建议 目的 客观必要性和重要性 目建设是适应加快 旅游 经济发展的需要 旅游产业在国际上被称为“朝阳产业”，经过 20 多年的发展，目前旅游业已经成为我 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 国国民经济飞速发展的行业，也是具有明显国际竞争优势的产业之一。进入新世纪，中国旅游业发展迎来了更多的机遇：首先，旅游业被列为国民经济新的增长点之一，为旅游 业的发展奠定了良好的基础；其次，各级地方政府都积极支持和重视旅游业的发展；最后，旅游市场规范化和法制化的进一步加强，将为旅游业的发展创造更好的综合环境。 在 21 世纪，全球经济将进入一轮新的上升阶段，为旅游业的发展提供了极其广阔的市场空间。世界旅游组织预测，在未来几年内全球旅游业仍将保持较高的增长速度，我国旅游业也将呈现出“跨越式”发展的势头。到 2010 年，我国旅游入境人数将达 6400人次，国际旅游外汇收入 10000元人民币；两项合计总产业值将达 13000游 总收入占 比例将达 8%届时，中国旅游业将成为世界旅游业的重要组成部分，并初步跻身世界旅游强国之列。 目建设 是推动北京市老年产业快速发展的需要 项目建设 对 迎合了北京市老年产业这一朝阳产业快速发展的需要，具有重要的政治、经济 和 社会意义 。 项目 设计 丰富 了北京市旅游产品结构，大大提高了老年人群 的吸引力，为建设和谐社会做出切实的贡献 。 本项目有较好的投资回报率，可大幅提高公司的经济效益，项目建成以后，将增加直接就业人口 160， 并可带动 北京假日 经济的发展。 隅集团培育新的经 济增长 极 的需要 通过本项目将打造“金隅养生营”的品牌，创建养老度假的一个连锁机构的旗舰基地，通过本项目的探索，为金隅集团构建养老产业的连锁服务机构，构建系列服务基地，形成会员俱乐部的运作机制打下坚实的基础。 依托于金隅集团雄厚的资金实力，以专业的服务设计 、运营管理和风险控制能力，不断锤炼 出色的企划和执行能力， 致力于 打造我国中老年养生 度假服务的领先品牌，为特定中老年人群提供基于度假、养生和健康管理等集休闲度假层面和养生保健 层面于一体的系统化服务， 提出了“金隅养生营，健康加油站”的服务宣言， 帮助 服务的顾客 逐步建立 起 健康的生活行为习惯和持续的自我健康管理能力，提升其幸福指数 ， 将这项光荣而极富前景的事业 做强、做大、做久。 行性研究结论与建议 通过本项目的建设必要性、建设方案、投资估算、 经济效益、 社会效益分析后，可以得出如下结论： “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 1、 本项目建设 符合国家的产业政策，是一项利国利民的集养生度假和休闲 游乐于一体的 旅游开发建设项目 ，意义重大、影响深远 。 2、 项目具有较强的盈利能力和抗风险能力 敏感度分析表 序号 不确定因素 变动幅度 税前收益率 税前净现值 敏感度系数 1 基准数据 ￥ 3, 2 营业收入 增加 10% ￥ 4,少 10% ￥ 2, 经营成本 增加 10% ￥ 3,少 10% ￥ 3, 投资总额 增加 10% ￥ 3,少 10% ￥ 3,过敏感度分析， 当收入下降、成本增加、投资增加三个不利因素在 10%幅度内变 动时，企业仍 然能取得相当可观 的效益，表明本项目盈利性较强，具有较高的抗风险能力 ，说明 项目可行。 第 2 章 项目背景 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 游产业 的 发展背景 内休闲市场 的 发展趋势 近年来国内旅游发展迅速，主要呈以下特征： 1）中国旅游业成为世界经济的重要组成部分，将成为世界旅游强国。 2） 中国旅游市场 开始 转型 ，旅游消费处于 消费升级中 ，休闲旅游时代来临，休闲市场蕴涵巨大商机。 3）国内旅游目的地的竞争是整个环境的竞争，竞争呈激烈化和有序化趋势。 4）旅游向区域化发展，旅游形式呈多元化态势，向多层次发展 。 5）旅游资源开发将凸显科学规划的作用，强调特色开发和精品项目成为最终目标。 6）旅游营销走向品牌化、网络化、立体化时代，人性化、个性化旅游成为主要的发展方向。 7）旅游市场将呈现国际化、细分化，市场功能演变为体系化的垂直分工。 8）行业投资、行业经营管理和商业运作模式将向集团化、渠道运作、资本运作等高级阶段运行。 9）旅游产业结构合理化：产品结构、市场结构、旅游要素结构合理化，旅游合作规范化和区域机构合理化，旅游投资结构（国家、集体、私营、外商、个人）多元化和合理化。 10） 度假饭店从早期的针对国际入境 游客、针对高端游客逐步转向国内新兴中产阶级。家庭游、散客自助游、自驾游的比例近年来有明显提升。这部分消费群体构成了中国度假饭店产业现实的市场基础。 国内旅游市场的消费模式趋于成熟。国家旅游局公开数据显示， 2006 年，全国国内旅游人数为 人次， 出游率达 其中城镇居民 人次；农村居民 人次 ，均比有较大增长 。全国国内旅游人均出游花费 。其中：城镇居民出游人均花费 ，农村居民出游人均花费 。数据表明，旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子。 十五 ” 期间至 2020 年北京市旅游业发展的前景 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 根据北京市旅游发展总体规划对 2010 年北京旅游发展前景的描述，根据北京市旅游局征求北京 旅游业专家学者的意见和北京市相关委、办、局 及 几个 郊区政府 的意见， 北京市近郊 旅游 和休闲度假产业的 发展前景大体 描绘 如下： 1、 北京的城市建设将有一个极大的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京城市景观。北京的基础设施建设将在今后 20 年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨 和城郊 铁路建成。北京 市近郊 旅游 和休闲度假产业 将有一个更加轻松、更加 现代的发展环境。 2、 北京的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游 、 黄金周旅游 、带薪休假 和 疗养 的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。 3、 北京的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为北京旅游产品的五大支柱。另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在北京对旅游产品有更多的选择性 。这其中，近郊 旅游 和休闲度假将越来越受重视 。 4、 北京将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。 尤其 民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在北京全面开花，使北京成为国际知名的文化大都市。 5、 到 2020 年， 旅游产业将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，北京将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，北京旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场 化，产业各要素得以充分的发展。旅游者在北京将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。 6、 旅游业无疑将成为北京经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，北京因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。 国养老产业 潜力 可观 目前我国老年人口比例达到 11%，数量超过 。随着新中国成立后 50 年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老 龄化速度将进入发展时期。预计到 2015 年我国老年人总数将突破 2 亿人， 2027 年超过 3 亿人， 2044 年将达到 4 亿人。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群问题，以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。 中国老龄科学研究中心的数据显示，城市的老年人中有 人拥有存款。目前每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达 3000 至 4000 亿元。不容忽视而又无法统计的是子女对老年人的扶助与赡养的支出，在中国 “ 孝道 ” 的民族性格 中，子女为的支出将极大的加强老年消费群体的购买能力。而年消费群体的消费能力将使得老龄产业成为未来国民经济各行各业中有较大影响的消费市场之一。 巨大的消费群体、较强的消费能力决定了老龄产业市场的潜力，而需求与供给的相对关系，则决定了产业市场是否会成为一个令人兴奋、充满机会的市场 ，而 目前国内老年消费群体的整体需求存在巨大的缺口。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年需求为 6000 亿元， 2010 年将达到 1 万亿，而目前我国每年为老年人提供的产品不足 1000 亿元，供需之间存在巨大商机。 在需求与购 买力方面，当前的国内的老龄产业已经具备了相当充分的条件 。尤其 是 55 岁以上 、七十岁以下 的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，同样有着强烈的消费兴趣，他们的 精神文化消费意识强， 是推动今后老年市场发展的主要力量。 随着人们生活水平的提高，一些老人自己或子女具备了一定的经济能力和异地养老的消费能力。老年人的可自由支配收入不断增加，老年人离退休在家，有固定的收入，没有抚养子女的经济负担，而且子女还经常会给老人一些经济上的补贴。当老年人的物质生活得到保 障、精神生活需求快速提高的时候，旅游便自然而然地成为重要的消费手段，这在城市居民中表现尤其显著。各项医疗条件的完备，使人们比过去更加健康，平均寿命也不 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 断增长，也可使老年旅游者消除后顾之忧。再加上各地养老机构的数量及规模，服务水平、设施都有了显著的增加和改善 。晚辈的大力支持和养老保险制度普遍实行使实现旅游养老成为了现实。 很显然，目前国内的老年人，从人口数量、消费能力、需求与供给之间的缺口以及老年人的消费观念上，从老龄产业市场获得巨大发展的机会已然到来。 京养老市场 的 特点 京“空巢老人 家庭”已占全市家庭总数比例的 1/3 空巢家庭是指子女不在身边的老人家庭。随着计划生育政策的深入，家庭结构向“四、二、一”（即一对夫妇赡养四位老人、一个孩子）方向发展，加上住房条件改善，老年人与子女分住的增多，使得家庭规模日趋小型化。加之子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，使空巢家庭大量出现，因而要求社会提供全方位的养老设施和活动设施等养老服务的需求十分迫切。 有养老设施在数量和类型上还无法满足老年人的需要 根据调查，当前本市 60 岁以上老年人有入住养老设施愿望的约有 人； 50 至 59岁人群中，表示现在入住养老设施的为 人，表示将来入住养老设施的为 人。 地养老”具有较大市场需求潜力 据预测，到 2050 年北京市老年人口将超过 650 万人，占到总人口的比重超过 30%。北京市老龄委办公室的一项调查显示： 老年人表示愿意“异地养老”。 一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入 8000 元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅。其中， 9 9 万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产。 游度假养老趋 热 关于老年人休闲生活方 式的调研显示：参与各种休闲活动有 老年人是为了锻炼身体，有 老年人是从事户外运动，休闲为了是学习，从这些数据中可以看出，老年人是对自己的身体健康是非常关注的，他们从事的很多活动都与身体健康有关。而且同时愈加重视其精神生活的富足。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 目 析 S 优势（ W 劣势（ 1 地处北京近郊 ，紧邻十三陵旅游热点景区，周边具备丰富的旅游资源，生态环境优雅 ； 2 北京德胜门约 40公里，交通较极为便利。 3 项目地 处于温泉带上，可 有效利用温泉资源，使产品更为丰富； 4 地点环境佳 ， 紧邻龙山，周边生态资源基础条件较好，且周边分布有一定规模的果园，有利于开发。 5 项目区内地势 起伏 ， 山、林、水资源相对丰富，有利于形成较好的景观体系。 6 通过几年的开发建设，项目地具有一定的基础设施和存量市场，有利于本项目的建设和提升。 7 丰富的医疗资源 8 高 品 质为经营定位 1 不属于 昌平区 的中心区域，也不属于 十三陵 的中心区域，居家、商业氛围不足； 2 紧邻朝凤庵村，周边村落景观差 ； 3 周边度假村数量过多 ， 别墅区林立，拥有不少规模、级别均远远在 本项目地块之上的高档度假村。 4 同时现 有的客房较少、接待能力不足且客源较单一 5 可建设面积较小，严重制约了项目地的发展 6 对外 养老 广告公关较少，信息较不为大众所知 O 机会（ T 威胁（ 1 目前 养老产品的开发 仍处于 起步 阶段，开发潜力较大； 2 老年休闲、度假 市场需求不断增长， 但针对老年需求的产品较少 ； 3 基于 金隅集团的战略发展，致力于抢占养老市场的目标，形成了本地块 旅游开发、养老 开发项目的独占先机； 4 基于项目开发带动的旅游地产，包括旅游商业开发、旅游住宅地产开发 以及养老产业开发 。 5 高龄人口比例上升 6 丰厚的 盈利收益能力 预 估 7 政府 对养老政策的重视 8 教育水平及经济能力较高的高龄者日益增加 9 重视退休生活的规划及养生概念的重视 1 面临来自 北京郊区 顺义、昌平、通州、怀柔、平谷等地旅游度假项目开发带来的竞争。 2 面临来自京津冀地区内同质化产品（ 养老产品 、温泉休闲产品等）的竞争； 3 北京 未来 三 五 年内将有为数不少的高端项目出现； 4 潜在竞争性产品。 5 老年 市场 整体消费水平偏低 6 许多企业 开始关注养老 市场 ，竞争威胁加大 7 大众常将其于疗养院混为一谈，予以刻板不良的印象 第 3章 项目基地资源 条件评价 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告 目基地 核心资源分析 项目基地依山而建，地形 错杂。项目区内林地资源丰富，有果园、农田、林地和水池，人文资源相对缺乏。但周边荟萃了丰富旅游资源，主要旅游景区（点）有： 十三陵风景区 、蟒山国家森林公园 、龙 山 、 银山塔林 、 虎峪 风景区 ，燕山长城遗址，十三陵水库 、九龙乐园 等众多的自然景观资源，水量充沛，空气清新，四季分明，山峻、林绿、天蓝、水清，自然条件得天独厚。 项目地位 于凤山南麓，属于典型的山地 地貌类型 。秀美的凤山阻挡了北来的寒流，紧邻的十三陵水库又为空气增添了湿润的成分，形成了独特的冬暖夏凉的小环境气候。 现有地块背靠龙山，拥有天然的生态养吧，且地势较缓，适 合老年人爬山 。 项目地具备区位优势。 去明十三陵、九龙乐园、蟒山森林公园、八达岭长城、雪世界滑雪场、野生动物园、古崖居及龙庆峡等著名旅游景点观光旅游， 本 度假村 均可 提供 有竞争力 的服务。 企业所属的 、获得政府许可的 北家龙山旅行社，可 进行 旅游 组织工作，将对本项目的运营提供有力地支持。 游资源评价 龙山 是名副其实的 “天然氧吧” 。秋季满山遍野的红叶令人 赏心悦目。在硕果飘香的果园里尽享采摘乐趣，碧波荡漾的室内游泳池，保龄球、台球、沙狐球、羽毛球、乒乓球 、棋牌室、保健室、垂钓园、歌舞厅