某市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告

济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 1 第一章 总 论 目名称与承办单位 目名称 项目名称： 某 市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 目承办单位、法人代表 项目承办单位： 河南省 某 市建设投资公司 法人代表： 常正祥 设地点 建设地点： 某 市黄河东路南，开南路北、愚公路东、环城东路西 。 目申请报告编制单位 编制单位： 河南省工程咨询公司 资格证书编号： 工咨甲 12020070028 法人代表： 项目负责人： 制依据、内 容和范围 制程序 河南省工程咨询公司接受 河南省 某 市建设投资公司 关于编制 某 市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 的 委托后 ，立即组织有关专家及技术人员对拟建场址进行实地考察， 并与 承办单位 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 2 的领导及有关人员进行了 充分的交流和研究， 认真收集相关资料。在此基础上，依据国家有关法律、法规、技术规范和省、市有关政策文件，对该项目的建设进行了全面、详细地研究分析论证， 结合 项目所在地 的自然条件 、 资源条件 、 基础设施条件 ，依据 项目 总体规划方案及 设想， 进行该项目可行性研究报告的 编制工作。 制 依据 1、中华人民共和国土地管理法 ； 2、国有土地上房屋征收与补偿条例 ； 3、 河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见 （豫建 2008 112号）； 4、 某 市人民政府国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的通知（济政 2011 4 号）； 5、 某 市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见济政 2010 41号 ； 6、 某 市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见补充说明的通知 ； 7、 某 市城市总体规划； 8、 编制 项目 可行性研究报告 的委托书； 9、 项目承建单位提供的 有关 本项目 的 基础资料 、技术资料 ； 10、 编制人员收集的 有关资料 、信息和数据。 制 范围及内容 根据国家对建设项目 可行性研究报告的工作范围和深度规定， 论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性。并对项目 工程技术方案、 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 3 环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施进度、组织机构与定员、投资估算与资金筹措、经济效益、社会效益、环境效益等方面进行了初步研究和分析，为项目建设提供准确的评价和可靠的依据。 目概况 目简介 城中村是我国城镇化进程中一种比较特殊的现象，是农村村落在 城市化进程中，由于全部或大部 分耕地被征用，农民转为居民后仍在 原村落居住而演变成的居民区，亦被称为 “ 都市里的村庄 ” 。在城市 快速发展的进程中，既滞后于时代发展步伐，又游离 于现代城市管 辖之外，城中村的无序管理引发了众多社会问题，并且严重影响了城市环境和外部 形象 。 加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事， 是推进 城市化进程、建设现代化社区的必然举措 ；是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现；是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能 ，推动内 涵式发展的重要内容；是关系物权法、 城乡规划法等法律和其它行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面；处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。 某 市位于河南省西北部，因济水发源地而得名 。 某 市北依太行，西距王屋，南临九朝古都 洛阳 ，东接太极故里 焦作 ， 1997 年上升为省直管市，是中原经济区充满活力的新兴中心城市。 东南片区 位于 某 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 4 市东南部 ， 东至东环东侧的小 宗 庄， 西至愚公路，北至 某 大道， 毗邻行政中心 。 南至南环南侧的东阎斜、西阎斜 （ 不含桃源溪岸居住小区 ）， 涉及邱礼庄居委会、中礼庄居委会、宗庄居委会及东夫，共计 顷 ( 3123. 9 亩 )。东南片区综合开发项目主要有 ： 安置区建设工程、苇泉河河道治理工程、市旅游客服中心建设工程、综合体育场建 设。 本次建设项目为 安置区建设工程 ， 搞好安置 区的建设就妥善解决了城中村农民的生活居住问题， 解决了城中村改造的后顾之忧。 某 市 东南片区 是 某 市城中村 改造 的重点区域， 是省内外宾朋认识 某 、了解 某 的重要窗口， 该片区的改造和安置区的建设 对于提高 某市 城市品位、提升 城市 形象意义重大。 2010 年 12 月 30 日，市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提高生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取得明显成效。 2011 年 1月 17 日，在市十二届人大六次会议上，何雄市长再次强调，要切实加快邱礼庄、 轵 城等重点区域的城中村改造，确保东南片区建设取得明显成效。所以，加快东南片区综合开发建设，是贯彻落实市委经济工作会议、市 “ 两会 ” 精神的重要举措，是推进城镇三年行动计划、 建设中原经济区新兴中心城市 的战略部署，是优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动 。 “大规模拆迁改造城中村”是 某 市 政府按照科学发展观的要求、结合 某 市 实际做 出的一项重要决策，是增强区域竞争力、实现城市发展的重要战略部署。对于城中村的居民来讲， 是改善生活条件、 提 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 5 高生活质量、共享发展成果的民生工程。 加快改造城中村 ，对于改善民生、优化环 境、做大做强中心城市，具有非常重要的意义。 作为项目承建单位， 河南省 某 市建设投资公司 是 某 市政府出资的国有独资企业 ， 属 某 市投资公司下属事业单位，是综合开发经济建设 项目，经营管理固定资产投资，具有法人地位的企业 ， 具有较强的综合实力和竞争优势。为了搞好城中村改造这一 民生工程， 河南省 某 市建设投资公司 认真执行和具体落实 某 市东南片区城中村 改造 指示精神 ，对东南片区城中村 改造 安置工程进行 开发和建设。 本项目建成后，不但可以彻底改善城中村居民的居住条件和居住环境，切实将政府的关怀落实到 城中村 广大 群众的身上 ， 而且 可以结合城 市规划的需要 ， 将安置区 形成新的城市亮点 。同时， 河南省 某 市建设投资公司 通过东南片区城中村改造项目 的 综合 开发，最大限度的利用土地潜在价值， 集约土地资源 ，并使土地资源得到更合理的使用。通过项目的实施， 改善和优化城市环境， 做大做强中心城市， 使 某 市成为 中原经济区 最具 活力 和实力 的新兴中心城市 。 设规模和建设方案 1、建设规模： 项目 占地 81 亩 （合 54000 平方米 ） ， 建设安置房 总 建筑面积 144803平方米 ， 其中 ： 住宅面积 103680 平方米 ，安置房共 864 套。 商业 用房面积 22185 平方米 ； 集体房屋 面积 3818 平方米 ； 地下车库 15120 平方米。 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 6 2、建设方案 安置楼高 28 层，其中商业门面 3 层，住宅 25 层 ； 安置楼高 24 层，其中商业门面 2 层，住宅 22 层 ； 住宅主要 户型为 大户型、小户型，设计为 三室两厅 一卫、二室两厅一卫等， 单套大户型 +单套小户型 =240 平方米 。 目管理与实施进度 为做好 某 市东南片区安置工程建设工作，确保工程高标准、高质量、按计划顺利完成， 承办单位 河南省 某 市建设投资公司 负责项目有关手续的办理和片 区的规划、 设计、报批与实施等工作，项目总建设期二年 。 目总投资与资金筹措 本项目总投资 估算为 51000 万元（其中 含建设期利息 2607 万元）。 资 金来源 ： 项目建设资金由承建 单位向 银行 贷款 35000 万元， 占总投资 额 的 其余资金 16000 万元，占总投资 额 的 由 河南省 某 市建设投资公司 自筹解决 。 要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 指 标 单位 数量 备注 1 建设规模 划用地面积 亩 81 合 54000平方米 筑面积 平方米 144803 层住宅 平方米 103680 业用房 平方米 22185 体房屋 平方米 3818 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 7 下车库 平方米 15120 2 工期 年 2 3 劳动定员 人 26 4 能源消耗 用水量 万立方米 360天计 用电 负荷量 千瓦 4615 5 总投资 万元 51000 贷款 35000万元 一部分工程费用 万元 34984 程建设其它费用 万元 11432 含土地购置费 8100万元 备费 万元 1977 设期利 息 万元 2607 6 贷款偿还期 年 5 含建设期 2年 论与建议 论 本项目的建设 从 以人为本、构建和谐社会的大局出发， 为加快 城市旧城改造步伐，优化人居环境，提升城市品位，完善城市功能 ； 本项目的建设 将加快当地城镇一体化建设的进程，促进社会综合事业水平的提高，提高人们的整体生活水平和生活方便程度，社会效益显著；同时有利于繁荣地方经济， 项目建设方案是 经过广泛深入的市场调查及慎密的方案比较确定的， 项目建设规模比较合理，充分考虑了 安置工程的需求及 实际 状况。 该项目的 实施对于 地方政府 全面落实 科学发展观、构建社会主义和谐社会、加快 城 市化建设， 切实解决 城中村居民的 民生问题 具 有重大现实意义 。 该项目 充分 考虑城 市 发展规划、土地利用规划 。 工程设计方案 满足规划、 土地、环保、节能 的要求 ，符合可 持续发展的要求。 承建单 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 8 位 河南省 某 市建设投资公司 技术及经济实力雄厚，政府的优惠政策及银行 的大力支持，建设资金有保障。 经测算，该项目各项技术经济指标 合理 ， 具有较高的社会效益、环境效益和经济效益， 因此项目建设是 必要 的，可行的 。 议 为保证项目建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议： 1、争取当地政府 、 主管单位 、银行系统 等 多 方面的支持，使项目建设有一个良好的 融资 渠 道 。 2、 在项目建设过程中精心组织、协调 配合 、同步实施、全面推进。坚持依法运作， 制 定 详细的实施方案，严格按照国家建设标准实施 。 3、项目建设必须严格遵守国家环保 “ 三同时 ” 的原则， 施工期间 搞好环境治理工作。 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 9 第二章 项目建设的必要性 设单位概况 2007 年 某 市机构编制委员会以济编 2007 49 号文成立 某 市 投资公司及内设机构， 河南省 某 市建设投资公司 由市政府直属事业单位改为市 投 资公司下设事业单位 ， 公司经济性质为国有独资企业 。 公司注册资金人民 币 261058 万元 ， 经营范围包括 ： 国有固定资产投资、管理，自行投资，提供担保及咨询服务。公司的宗旨是按照国家有关方针、政策、法律、 法规及国家和市发展战略、产业政策和行业规划的要求，并运用市场机制和竞争机制，筹措建设资金，安排建设项目 ，提高投资使用效益 ， 为 某 市经济建设服务。公司的资金来源是 ： 市政府确定的建设开发基金、市财政拨款及由市政府规定筹集的其 它 基金，公司对外投资收益等。 目前， 公司 长期借款主要是国家开发银行河南省分行， 2010 年底长期借款 66290 万元。对外长期 投 资 中 ： 投资沁北 电厂 元，持有其 5%的股份 ； 某 农村商业银行 500 万元，占 3. 7%股份 ； 某 市财源小额贷款有限公司 1000万元 。 公司经营管理具有二重性。一是政策性 ： 市建设投资公司作为市政府的政策性投资机构，自觉接受市宏观经济政策的指导和调控，贯彻市政府及其计划部门确定的投资方针，接受计划的指导、管理和监督。在项目选择上，按照政府指定的重点领域选择项目和确定投向、投量。二是经营性 ： 市建设投资公司作为一个企业法人，将注重资本的企业化经营， 追求经营效率和经济效益，以保全市级资 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 10 产安全和追求利润最大化为原则，独立评 估 、 独立经营 、 独立地提出项目选择意见 ， 并对其选择的项目承担资产保值和增值的责任。 目 提出 的 背景 随着我省城镇化的快速推进，在城市建成区形成了一些已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员和保留传统文化等方面发挥了一定的积极作用，但在人居环境、公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，已引起社会各界的关注。为进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济和社会协调健康发展， 河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见 （豫建 2008 112 号） 就加快推进城中村改造工作提出如下意见 ：加快城中村改造是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容，处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。 根据省政府工作要求， 2010年， 某 市人民政府发布了 关于进一步加快城中村 改造 的 实施意见 （ 济政 201041号 ） ，对推进城中村改造、改善城区居民主 生 产生活条件、促进城市建设和经济社会协调快速发展，提出了实施 意 见。提出目标任务是 ： 2013年底前，基本完成中心城市建成区内的 城 中村 （ 居 ） 改造任务 ； 积极推进城边村、镇中村、产业集聚区内村等村 （ 居 ） 改造工作 。 2010年 12月 30日， 某 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 11 市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按 照改善生活环境、提高生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取得明显成效。 2011年 1月 17日，在市 十二届人大六次会议上，何雄市长再次强调，要切实加快邱礼庄、 轵 城等重点区域的城中村改造，确保东南片区建设取得明显成效。所以，加快东南片区综合开发建设，是贯彻落实市委经济工作会议、市 “ 两会 ” 精神的重要举措，是推进城镇三年行动计划、 建设中原经济区新兴中心城市的战略部署，是优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动 。 城中村改造不但是省政府布置的重要任务，也是 一项系统的社会工程、民心工程，更是 某 市 打造中原经济区新兴中心城市 目标的重中 之重。 城中村的改造，必须要按照有利于城市规划统一实施和提高城市管理水平、有利 于经济发展和社会进步、有利于提升城市品位和整体环境的标准全面推进和实施。通过 城中村的 改造， 达到安置 区公共设施基本完善， 搬迁 居民住房条件明显改善，市容市貌明显改观，城市基础设施水平明显提高的目标。 目建设的必要性 目建设是 和谐社会 发展的需要 城中村被看作是城市的伤疤，存在管理秩序混乱，治安卫生环境条件差等问题， 不但 严重影响城市形象 ，而且城中村居民对自己的生活状况十分不满。 城中村改造 和综合开发对当地 政府 来讲，是一项十分艰巨和困难的任务。 目前， 某 市 东南片区 有近 800多 户居民生活在城中 村， 农用地和 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 12 建设用地布局凌乱，分散无序。 这些城中村大多道路街巷狭窄，基础配套设施不全，居住环境较差，城中村的广大群众生活在城里，过的却是农村的生活。 城中村不仅影响城市形象，也直接影响居民生活质量的提高。 该区域缺乏统一规划，布局紊乱，现在建筑物己比较陈旧，这些大大影响了 某 市的城市形象，与 某 打造和谐、宜居城市的要求相悖，不利于创建全国文明城市 和 中原经济区充满活力的新兴中心城市 。 拆旧村庄，建新社区，是民心所向、众望所归 ，而且能够从根本上改变村庄布局分散、规模偏小，村建规划滞后、无序建设突出，基础设施不足、公共服务 落后等状况 。这绝不仅仅是平房变高 楼、村民变市民，更包括基础设施的改变、生活保障的改变、生活方式的改变以及村民思 想素质的改变，必将使更多的群众更好地享受到现代化城市文明的成果， 改变原先农民住宅随处而建的现象、解决农民住宅设计落后、安全性差的弊端，按照现代化标准建设新住宅，形成城乡一体化和谐发展的新格局 。 所以， 城中村改造 是一项民心工程、德政工程。 通过 城中村改造和安置区的建设， 可以根本改变目前农民分散居住 ， 并由此造成的用电、上学和医疗诸多不便 的局面 。 集中 居住 和统一安置 ， 将降低农村公共设施建设成本， 城中村 农民集中居 住新区 ，将 享受到便利的交通、通讯、水、电 、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地改善 生活 环境 、 提升居民的生活质量 。 另一方面， 改革开放以来，中国城市人口持续增长，人口的城市化水平正在加速，工业化和城市化的进程迅速加快。城市中的制造业、建筑业和服务业的迅猛发展对劳动力的巨大需求带动着农村劳动力以越来越快的速度转移到城市产业中 。 我国农村劳动力转移的基本 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 13 倾向仍然朝着农村劳动力进入城市的方向发展 ，同时 城市疆界的迅速扩大也将越来越多的农村人纳入到城市中。在未来二、三十年里我国将经历一个继市场经济转型以后的又一个重大的经 济转型，即工业化和城市化的转型 。 居民向新的集中居住区，拓宽了人口就业渠道，为农村剩余劳动力转移提供了出路 ， 将有助于促进就业和增加农民收入。 从根本上说， 农民住新区 、当工人、增收入、奔小康， 顺应 农民群众的意愿，实现以人为本、建设和谐社会的目标 。 目建设 是 建设现代化 大都 城市 的需要 城中村改造是城市发展的必然过程。纵观国内大连、青岛、深圳等一些优秀城市的建设发展历程，每一次城市建设的飞跃，无不伴随着一次又一次的拆迁历程，无不经历大规模的城中村拆迁改造过程。让城中村告别城市，已经成为城市发展的大趋势。 为 了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落 后局面，合理利用土地资源， 在主城区周围开展 “ 城中村 ” 改造建设。 实现 “ 政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生 ”得目的。同时， 改造城中村的过程实际上也是塑造城市形象的过程，更多的 “ 城中村 ” 要融入城市的大圈 ， 安置区的建设将拉大 城市建设的框架，打造承担 “ 工业反哺、城市带动 ” 的平台，对推进 城乡一体化和城镇化建设具有重要的 意义。 城市是产业高度聚集的产物，是经济社会发展的龙头 ，是高效率配置资源的载体，从根本上说，是人类追求生活质量的结果。从城市 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 14 发展的规律看，在一定范围内，城市规模越大，财富聚集生产能力和对周边辐射带动作用就越强， 项目建设后，将有效改善当地居住环境和周边环境，在提高当地居民生活品质的同时，改善了农村乱建乱盖“脏、乱、差”现象，通过安置区的建设，进行统一规划，合理布局，不仅完成当地居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分，同时提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观结构。 城中村的改造，增强了中心城市影响力和带动力，是 建设现代 化大都 市 的需要。 目建设 是 土地集约 和合理使 用 的需要 城中村的改造 ，集约了土地资源，并使其得到更合理的使用和开发。 根据修建性详细规划，东南片区综合开发 拆迁安置涉及邱礼庄、宗庄居民三组，安置区土地总面积 352 亩。 按照人口 安置 规划的要求，800 多 户将全部 搬迁到安置区， 实行集约化的居住、生活和工 作。据初步测算，在扣除 搬迁人口新区规划用地后， 可节约 建设用地 243 亩。 安置区的建设，能够有效引导分散的弱小村庄向安置区聚集，可以较好带来土地使用权流转、重组，实现土地产权制度创新。原本属于多个村庄、分散的土地 资源可以整合，实现农村经济的长足发展。新型农村社区的建设使村民居住面积增多了，而房屋占地面积却减少了，使大量土地从宅基地中释放出来，安置区集中闲置出来的土地划分各种产业小区，有效推进了农业产业化、集约化。 目 建设是解决 农民社会身份，实现 资源 合理流动 的需要 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 15 在城市化进程中，大量的农村集体土地被征用，失地农民越来越多。在现有的制度框架中，失去土地保障的农民被迫沦为一个新的社会弱势群体，变成了务农无土地、就业无岗位、低保无份额的 “ 三无农民 ” 。其利益保护构成了当前 “三农 ”问题的又一个重要层面。 “ 农民工的 待遇 ” 和失地农民沦为 “ 三无农民 ” 的事实充分证实，城乡二元结构已经成为当前中国城市化进程中社会流动最大的制度性屏障，改革社会治理的城乡二元体制，重构农民的社会身份，诸如平等享受社会保障、获得土地征用过程中的合法权益保障、取消就业中的城乡户口限定等一系列针对农民的社会隔离政策等，把农民的公民权利落到实处，成为实现社会 资源 合理流动、加快农村社会现代化的关键议题 。安置 区的建设成为解决 农民社会身份，实现社会 资源 合理流动 的有效途径之一。 综上所述，城中村改造安置区工程的建设是推进城乡一体化，构建和谐 某 的重大举措，对推动 乡镇经济全面协调发展具有重要的战略意义。项目的建设够有利于是统筹城乡发展、改善城中村居民生产生活条件、提高农村居民生活质量。有利于土地集约化，有效推进了农业产业化、集约化发展，有利于生产服务集体化，进一步完善统分结合的双层经营体制，有利于推动公共事业发展。安置区的建设将实现政府、农民、企业的多方受利，它的建设是农村经济发展的必然趋势并具有良好的发展前景，因此项目的建设是必要的。 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 16 第三章 拆迁补偿安置方案 迁安置目标 要加快城镇化进程，就要充分认识城中村改造建设的重大意义，做到经济社会并重、城 乡发展并行，努力打 某 市城中村改造建设区域发展新高地。 1、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须建立新型城中村改造管理体制。做好城中村改造社区规划工作。按照城乡一体化、工业园区化、居住社区化、公共服务均等化要求，把城中村改造建设与城市总体规划结合起来，充分考虑村庄搬迁、改造等因素，统一编制社区规划，形成布局合理的新型社区。 2、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须加强城中村改造的组织和工作者队伍建设。加强社区党组织建设，把党建作为社区建设的龙头，形成社区、企业“组织联建、经济联合、社会联谊、优势互补、资 源共享、共同发展”的社区新格局。 3、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须大力推进社区服务。推进社区社会保障服务，积极开展社区社会救助、养老托幼、慈善捐助等服务活动，完善社区卫生服务，增强社区公共卫生和基本医疗服务能力，完善城乡一体就业信息网络，大力实施社区警务战略，提高社区应对突发事件的能力。开办生活超市、邮政通信等服务项目，最大限度满足社区居民需求。 4、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须切实加强对社区建设工作的组织领导。建立社区建设多元化投入机制，按照统筹城乡 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 17 发展、实现公共服务均等化的要求， 大幅度提高改造社区建设投入占整个财政支出中的比重，设立社区建设专项资金，切实解决社区建设资金不足问题，并有效整合建设资金，避免多头建设、重复建设、分散建设和资源浪费。 制依据 1、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590号）； 2、河南省城市房屋拆迁管理条例； 3、 某 市城市建设拆迁管理办法； 4、 某 市房屋拆迁货币补偿基准价等若干规定； 5、 某 市建设征收（用）土地附着物补偿标准； 6、关于印发 某 市加快城中村改造开发暂行办法的通知； 7、 某 市人民政府关于进一步加快城中村改 造的实施意见； 8、 某 市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见补充说明的通知。 迁安置范围与数量 迁安置范围 本项目需拆迁安置涉及邱礼庄、小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村三个村庄。 迁安置数量 本项目拆迁安置邱礼庄居民 300户， 1060人；拆迁安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民 132户， 389人。总体拆迁安置 432户， 1449人。 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 18 迁安置方案 置标准及办法 1、依据 某 市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见、 某 市房屋拆迁货币补偿基准价等 若干规定及 某 市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见补充说明的通知等相关文件，本项目原则上采取房屋产权调换方式，被拆迁人也可以选择货币补偿方式。 2、具备安置资格的合法住户，选择产权调换的，以居委会划拨的宅基地为依据，按户均建筑面积 240平方米的标准实行产权调换。建筑面积多于安置面积 240平方米的部分，按现有房产评估价对住户进行货币补偿。建筑面积少于 240平方米的，由居民按新建房屋成本价缴纳差额面积的房款后，按 240平方米安置标准进行产权置换。 3、已划拨宅基地但未建房的居民，按新建房屋平均价缴 纳建设款后，可按户均安置标准进行置换安置。户口在本居民组，且符合立户条件，目前没有住房也没有划拨宅基地的居民，可以按新建房屋市场评估价购买一套安置房（面积不超过 140平方米）。 4、具备安置资格的合法住户，选择货币补偿的，按 240每户平方米，按每平方米 3000元的单价标准进行补偿，在拆迁完毕并签订协议后，一次性以货币形式结清，同时，不在享受其它安置政策。 5、按人均建筑面积 15平方米配建商业用房，产权属居民个人，作为集体经济发展用房，集体经营。 6、对拆迁户发放过渡期安置补助，选择产权调换的，每户搬迁费 1200元，过度费按每户每月 600元，过渡期从签订拆迁协议起至安 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 19 置房交房后续两个月；选择货币补偿的，过度费按每户每月 600元，一次性发放 18个月的临时安置补偿。 7、居委会集体财产按建筑面积 1： 1置换。 8、建筑物拆迁费按每栋 5000计算；装修补贴为每户 6万元。 置方案 一号地块（约 62亩）安置邱礼庄居民，建 4栋 28层高层住宅， 13层为商业， 428层为住宅； 3地块安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民，建 2栋 24层高层住宅， 12层为商业， 324层为住宅。 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 20 第四章 项目建设内容与规模 设内容 某 市东南片区城中村改造安置工程的建设内容主要由两大部分组成。 第一部分为住宅功能的建设内容。主要设置高层住宅楼（其中一号地块内建设安置住宅 600套； 3地块内建设安置住宅 264套）。 第二部分为商业用房和综合服务功能的建设内容。主要设置临街商铺、社区居委会、社区管理服务用房、便民超市等。 设规模 某 市东南片区城中村改造安置工程 是一项系统的民生工程，是 某市加快 城中村改造 进程 、推进城中村改造建设 的试点 。建设“规划科学、布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美”的新型城中村改造社区 ，是社会的需要，也是时代的需要。 依据国有土地上房屋征收与补偿条例、 某 市建设征收（用）土地附着物补偿标准及济政【 2010】 41号 某 市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见精神，参照 某 市加快城中村改造安置的相关规定，结合需安置改造村庄的具体情况，本着 改善 居民生活 环境，提高生活质量 的指导思想 ， 对 某 市东南片区城中村改造安置工程的建设进行通盘考虑、统筹安排，以达到最大限度的节约建设投资和建设用地的目的。 某 市东南片区城中村改造安置工程建设项目规划总占地面积 81亩（其中一号地块约 62亩，用于安置邱 礼庄居民； 3地块约 19亩， 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 21 用于安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民）。在综合考虑各方面主要因素之后，经测算确定该项目的总建筑面积 144803（其中一号地块内总建筑面积 101753， 3地块内总建筑面积 43050）。 1、一号地块（用于安置邱礼庄居民） 建筑面积 101753，其中： 住宅建筑面积 72000； 商业用房建筑面积 15885； 集体房屋建筑面积 3368； 地下车库建筑面积 10500。 每户安置面积 240，包括一套大户型住宅（约 150）和一套小户型住宅（约 90） ；共安置 300户居民。 2、 3地块（用于安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民）建筑面积 43050，其中： 住宅建筑面积 31680； 商业用房建筑面积 6300； 集体房屋建筑面积 450； 地下车库建筑面积 4620。 每户安置面积 240，包括一套大户型住宅（约 150）和一套小户型住宅（约 90）；共安置 132户居民 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 22 第五章 场址选择及建设条件 址选择 址原则 1、具有良好的社会和人文环境； 2、 地理位置适中，交通方便， 有利于原材料的运输 ； 3、 节约用地， 有效控制 土地开发力度 ； 4、环境条件良好，避开交通站点等城市人流集中或噪声大的地段； 5、地形力求规整， 场地有必要的防洪排涝设施 ，适于基本建设 ； 6、 远离易燃、易爆物品的生产和贮存区 ，并远离污染源和高压线路 。 址选择 通过调研和广泛征求拟拆迁安置村庄广大群众的意见，征询有关专家及设计单位评估建议，并经 某 市 人民政府会议研究决定，本项目建设场址选择在苇泉河两岸，规划总占地面积为 81亩，其中河北岸的一号地块 62亩；河南岸的 39亩。详见附图 区域位置图。 址现状 一号地块位于苇泉河北岸 ，北临黄河东路，西侧为愚公路，东侧临环城东路。占地面积为 约 62亩。 3地块位于苇泉河南岸，西临 N 源三和桃源溪岸会所，东侧为环城东路，南临开南路，北临商品房住宅小区。占地面积为 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 23 详见附图 场址现状图。 设条件 然条件 1、气候条件 某 市位于北纬 东经 属中温带大陆性季风型气候， 季风进退与四季替换比较明显， 其特征是： 四季分明，干旱或半干旱季节明显， 春季温暖多风， 气温回升快，多风少雨干旱 ，夏季炎热多雨， 光照充足 ，秋季天 高气爽，冬季干冷少雪。 某 市山区面积大，地形复杂，气候多样， 受季风和地形的影响，地区气候差异性较大，呈区域或立体相态分布。平原区光热水三要素配合协调；沿太行山南麓有逆温存在；西北部深山区温度低而不寒，光照随地形的不同而有差异。 年平均温度 年主导风向： E（风频 11%） 年次主导风向： 频 9%） 年平均风速 s 年平均降雨量 平均蒸发量为 平均相对湿度： 69% 年平均日照时数 平均日照百分率 46% 年均气压 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 24 无霜期历年平 均 2、地形地貌与 工程地质条件 某 市地形北高南低，北部为群峰峥嵘，绝壁林立的太行山脉，主峰天坛山号称豫北群山之冠，海拔高度为 1711米，鳌背山、斗顶峰海拔高度分别为 1930米、 1955米，由西向东延绵起伏，蟒河上游的白贼岭海拔高度为 1359米，花园岭 1212米。岩层组成底部为片麻岩、片岩与石英岩，中部多为石灰岩、夹页岩及部分砂岩，上部为厚层石灰岩。有喀斯特发育，故可见到裂隙水、溶洞水出现。 李八庄以西为低山丘陵，境内山峦起伏，沟壑纵横，丘顶呈乳头状，海拔高度 200 600米，除王屋、邵原一带地面 普遍为黄土覆盖外，其余大部分为红色砂页岩丘陵或石灰岩低山，岩性较松，易于风化，故切割强烈，形成深谷，谷深达 100 300米。 东南部为黄土丘陵，地形起伏，海拔高度为 150400米，成土母质为泥页岩、砂岩和风积黄土，土层深厚，疏松，易遭冲刷，故切割强烈，水土流失严重，形成残垣阶地，沟壑密布，地形破碎。 李八庄以东为山前倾斜平原，北部崇山峻岭，西部群山连绵，南部丘陵起伏，三面环山形成了西高东低的簸箕形盆地，地表为第四系物质所覆盖，海拔高度为 131260米。地面向东及东南倾斜，坡度为百分之一至六百分之一，属华 北平原的边缘地带。 本项目位于 某 市东南部，其中以丘陵、平原为主，山地坡度较小。现场址地面平坦，地貌单一。待场址内现有建筑物全部拆除、平整场地后，即可满足工程的建设条件要求。 3、 水文地质条件 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 25 某 市多年年均降水量为 年最大 1107小 389毫米，因受季风影响，降水年内分配很不均匀，夏秋两季，太平洋暖湿气团活跃， 69月多年平均降水量为 471全年降水量的 68%。降水量年际之间变化大，最大年降水量与最小年降水量相差两倍，变差系数水在地域分布上也不均匀，蟒河上游、王沟 、虎岭、竹园一带多年平均降水量达 800毫米以上，向南向东呈递减趋势，小浪底、赵礼庄、五龙口，多年平均降水量在 650675市多年平均水面蒸发量为 1700旱指数 Y=某 市年平均地表径流量 地区分布上，山区大于平原，与降水量的分布大体一致。汛期（ 6月 9月）水量占全年水量的比率，西部山区诸河流大于蟒河。 地下水的类型，主要为基岩孔隙裂隙水和松散岩层孔隙水。基岩孔隙裂隙水主要由大气降水补给，其中一部分以地下水径流形式排入河道，成为河川径流，一部分变为深层水，或以山前侧渗形 式进入山前倾斜平原。松散岩层浅层地下水，主要受大气降水灌溉回归和山前侧渗等项补给，其消耗项主要为开采、蒸发，一部分由河谷排泄。水洪池、虎岭以西，因片岩之类的柔性岩层隔水作用较强，故存水条件较好，为强富水区，地下水补给模数为 1015万立方米 /平方公里。西部浅山区由于切割强烈，岩层倾角大，大部分排泄为河川基流，为弱富水区，地下水补给模数为 510万立方米 /平方公里。东南部黄土丘陵区由于岩性泥质成分高，裂隙发育差，仅有构造断裂水，但水深量小，分布局限，土层虽厚，但缺乏较好的隔水层，加以沟壑发育，排泄能力强，土壤 蓄水弱，故为弱富水区，地下水补给模数为 510万立方米/平方公里。山前倾斜平原，地下水类型属松散岩层孔隙水。山前边 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 河 南省工程咨询公司 26 缘地带地下水位埋藏深度