房地产开发与经营第二版第6章房地产市场调研

第 6章 房地产市场调研 本章内容提要房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。重点问题房地产市场调研的含义房地产市场调研的内容房地产市场调研的方法n 房地产市场调研的含义 什么是市场调研？ 什么是房地产市场调研？6.1.1 房地产市场调研的含义6.1 房地产市场调研概述n 房地产市场调研的特点 专业性强 针对性强 技术性强6.1.1 房地产市场调研的含义6.1.2 房地产市场调研的重要性重要性1、房地产项目定位的需要2、制定正确的营销策略3、企业健全决策机制的需要4、企业发现新的市场机会的需要n 市场宏观环境状况6.1.3 房地产市场调研的内容1 政治环境2 经济环境3 社会文化环境n 城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况6.1.3 房地产市场调研的内容n 消费者行为调研与市场需求容量调研6.1.3 房地产市场调研的内容消费者购买力水平购买倾向共同特征市场需求容量城市人口、家庭数量及变化趋势购买力居民居住现状及改善目标居民日常消费支出水平与结构不同阶层的居民数量及房地产需求特点n 项目所在区域环境状况调研 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 区域交通条件 其他影响因素和条件 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 竞争对手分析6.1.3 房地产市场调研的内容n 项目基本情况调查调研 项目用地的开发现状和开发条件 项目所在地周边环境6.1.3 房地产市场调研的内容6.1.4 房地产市场调研的原则重要性1、真实性2、时效性 3、全面性4、计划性n 调查方法6.1.5 房地产市场调研的方法调查方法 全面调查法重点调查法抽样调查法随机非随机n 资料收集方法6.1.5 房地产市场调研的方法资料收集方法原始资料收集方法访问法观察法试验法二手资料收集方法内部来源外部来源商业资料获取方法房地产市场调研的操作流程准备准备 整理归档整理归档调查调查 分析研究分析研究6.2 房地产市场调研的操作流程n 明确调研目的n 分析初步情况n 涉及调研方案n 确定资料来源n 确定资料收集方法n 设计调查表及调查问卷6.2.1 准备阶段n 试调查 检验调查设计中的缺漏； 为正式调查作初步准备。n 调研实施6.2.2 调查阶段n 调研资料的整理与甄别验证n 调研数据的统计与分析n 撰写调研报告n 修订并提交调研结果6.2.3 分析研究阶段n 成果归档n 总结经验6.2.4 整理归档阶段n 定量分析与定性分析n 数据类型：数值型、序号型、文字型6.3.1 数据分析方法概述6.3 房地产市场调研数据的分析方法n 德尔菲法 匿名征求专家意见 归纳统计 匿名反馈 归纳统计 n 特点：匿名性，多次反馈，小组的统计回答n 适合长期预测调研6.3.2 定性分析方法n 层次分析法 合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。n 分解 综合6.3.2 定性分析方法建立层次结构 构造判断矩阵 计算元素权重 计算排序权重 一致性检验n 其他常用方法 归纳分析法 演绎分析法 比较分析法 结构分析法6.3.2 定性分析方法n 线性回归分析6.3.3 定量分析方法确定自变量和因变量确定数学关系，建立回归方程统计检验预测n （二）判别和聚类分析 1、判别分析 是一种研究对观测对象如何分类的多元统计分析方法指标间差异 判别函数 未知分类 2、聚类分析 是对样本或变量进行分类和一种多元统计分析方法，目的在于将相似的事物归类。样品聚类（ Q型）；变量聚类（ R型）聚类分析应用于市场细分领域、消费者行为分析领域6.3.3 定量分析方法n 其他常用方法 1、因子分析 ： 将多个指标化为少数几个既互相独立又尽可能多地反映原有指标大量信息的综合性指标的方法。 对应分析 多维偏好分析（主成份分析） 联合分析6.3.3 定量分析方法n 报告主要内容 导言：标题、前言 正文：报告主体部分 结尾：总结和说明 附件：图表和附录6.4.1 房地产市场调研报告的内容6.4 房地产市场调研报告n 调研目的n 调研方法n 调查内容n 进度安排6.5.1 房地产项目市场调研方案制定6.5 房地产市场调研案例n 概述n 主要内容简介n 调查方法介绍n 样本结构介绍n 数据分析结果6.5.2 房地产市场