房地产企业税收政策解析侯展20090826

浙江中汇财经培训中心Zhonghui Finance and Economics Training CenterWELCOME TOZhonghui TZhonghui, Your Reliable Business Partner房地产企业最新税收政策解析侯 展浙江中汇税务师事务所 专业标准部2009年 8月 26日Zhonghui, Your Reliable Business Partner最新的房地产行业相关政策和法规 房地产企业近期主要税收政策-营业税（简述）-企业所得税-土地增值税（简述）Zhonghui, Your Reliable Business Partner营业税（ 1） 最修订后的 中华人民共和国营业税暂行条例 （国务院令 2008540号）自 2009年 1月 1日实施。Zhonghui, Your Reliable Business Partner营业税（ 2） 主要变化：1. 扩大了征税范围2. 扩展了价外费用的外延3. 明确差额征收项目的营业额4. 增加了差额增收项目扣除凭证管理5. 增补了建筑劳务（不含装饰劳务）营业额的规定6. 拓展了视同应税行为的范围7. 严格了对交易价格明显偏低的处理8. 纳税义务发生时间的变化9. 纳税地点表述有调整10.明确对特殊混合销售的税务处理11.兼营应税行为未分别核算的不再一并征收增值税Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 1）近日国家税务总局为了加强房地产企业所得税征收管理，规范房地产企业的纳税行为，制定了 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200931号）。国家税务总局 关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 国税函 2009342号 。房地产企业普遍问题Zhonghui, Your Reliable Business Partner国税发 200931号总体框架国税发 200931号文是在 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 （国税发2001142号）、 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发 200631号）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发 200931号文充分吸收、借鉴了国税发 200631号文的主要内容，改变了国税发【 2001】 142号文件所代表的外资地产企业纳税体系，但还是有机结合了国税发 2001142号文的部分内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。企业所得税（ 2） Zhonghui, Your Reliable Business Partner 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 (国税发 2006 31号 ) 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 (国税发 2001 142号 ) 国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知（国税发 1999 第 242号 ） 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 (国税函 2008 299号 )国税发 2009 31号执行后哪些文件将失效企业所得税（ 3） Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 4）国税发 2009 31号文适用范围 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业 扩大 ：原 31号文只针对内资企业，新 31号文对内资、外资均有效； 减小 ：新 31号文只针对房地产企业，原 31号文房地产企业和临时从事房地产的企业（取得房地产临时资质）和参与房地产项目的企业。Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 5）关于完工产品 国税发 200631号国税发 2009 31号 基本相同国税函 2009342号问题：土地开发的完工条件、在建工程转让没有明确企业所得税（ 6）国税发 2006 31号 国税发 2009 31号Zhonghui, Your Reliable Business Partner二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 除土地开发之外 ，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；(一 ) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； (二 ) 开发产品已开始投入使用。3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。(三 ) 开发产品已取得了初始产权证明。Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 7）关于征管与核定征收 国税发 200631号 国税发 2009 31号 基本相同 不得事先核定征收 可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 8）代收款项的税务处理开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的 ，可作为代收代缴款项进行管理。u代收费用，同营业税、土地增值税的规定和处理不完全一致Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 9）开发产品销售收入的税务处理 企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认 注意这个新增加的前缀 应税收入的概念Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 10）视同销售的税务处理 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入 (或利润 )的实现。 注意这取消了对于自用视同销售的规定 国税函 2008828号企业所得税（ 11）Zhonghui, Your Reliable Business Partner房地产开发企业视同销售新规定 新税法 实施条例 25条新税法国税发 200931号旧税法 内资国税发 200631号旧税法 外资国税函 2005 970号非货币性资产交换 捐赠 偿债、赞助 集资、广告、样品职工福利、利润分配 转作固定资产 市场推广或推销 奖励 交际应酬 对外投资 其他改变资产所有权属的用途Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 12）计税毛利率的相关规定 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由 各省 、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定 降低了计税毛利率（除经济适用房等项目外） 规定了地方税务的机关的自有裁量权，同时规定计税毛利率的最低比例。Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 13）预计毛利额的相关规定 企业销售未完工开发产品取得的收入 ,应先 按预计计税毛利率 分季 (或月 )计算出 预计毛利额 ， 计 入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 将预计毛利作为正常的纳税调整事项 营业税：收款时缴纳Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 14）预计毛利额的相关规定 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的 预租价款 按租金确认收入的实现 。 删除了原 31号文中关于承租方如何处理帐务的规定 对于 “ 预租 ” ，概念不明确 租金收入确认收入的原则，同会计确认的原则不一致Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 15）预计毛利额的相关规定 企业几种特殊情况下的销售收入：1、已过交付期限业主未收房的2、买房送车库（车位） 国税函 2008875号3、买房送车4、不明确产权的配套设施（会馆、地下室） 。Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 16）成本、费用扣除的税务处理 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 期间费用与开发成本 /开发产品； 开发会计成本和计税成本； 已销产品和未销产品计税成本； 已完工产品和未完工产品计税成本Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 16）成本、费用扣除的税务处理 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除 土地增值税跨期清算如何执行Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 17）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定可售面积单位工程成本 =成本对象 总成本 成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本 =已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 18）先确定成本对象，然后才能在某一成本对象内进行分摊。千万不要理解成在所有的总成本中进行算术分摊。Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 19）企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品 (包括共用部位、共用设施设备 )进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 20）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 21）(一 )属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理(二 )属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 22）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额 。Zhonghui, Your Reliable Business Partner企业所得税（ 23）对于公建配套设施，大体上分为以下几类：1、作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。2、作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相