房地产营销策划资料2011年09月23日上海嘉定新城b18-1a商办地块评估报告策划任立峰

同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 价值 10000元以上 超过 800G海量 精华资料 不定时 免费分享 24 小时 限时下载更多免费资料请关注新浪微博 策划任立峰做新浪微博 【 最大 】 的房地产营销策划资料 免费分享 者汇聚行业精华 分享专业资料博主 QQ:1934137990 QQ交流群 ： 295519595 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 上海嘉定新城 B18-1A商办地块评估报告2011.09.23同策咨询与研究发展中心 专业 精准 前瞻性 可操作性的顾问服务同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 背景资料背景资料u住宅用地开发商已无热情2011年 9月份上海共有 33幅经营性用地进行出让，其中纯宅地仅有 2幅，其中 1幅是在 9月 1日进行出让的嘉定区横沥河以东嘉程路以北地块，该地块虽有 19家企业领取竞买申请书，但申请竞买企业却只有 1家，所以该地块最终以底价成交。该地块出让面积 81252.4平方米，容积率 2.0，规划建筑面积 16万平方米，起始总价为 11.86亿元，起始楼板价 7300元 /平方米，与该区域的普遍楼板价 7500元 /平方米相当。u高溢价出现在商业地块据上海规土局网站统计显示，今年前 8个月嘉定区域内共成交经营性用地 29幅，成交面积共计 146.82万平方米，累计成交面积约占全市经营性土地成交面积总额的 18%，居各区之首。而 9月的首场土地出让也以嘉定 4幅土地开场，这 4幅土地包括 1幅纯宅地， 1幅商住办用地和 2幅商办用地。世越房地产销售有限公司以及自然人黄栽叶以 1.37亿元竞得嘉定区沪宜公路以西、叶城路以南商办地块，出让面积 12737.1平方米，起始价格为 8789万元，溢价率 55.88%，楼板价 3585元 /平方米；上海新沙滩实业有限公司以 1.08亿元竞得嘉定区天祝路以南、永盛路以西（ B19-1）商办地块，溢价率 0.94%，楼板价 2017元 /平方米。该地块曾在 2010年 9月 21日进行预申请，本次出让面积 19085.2平方米，起始价格为 1.07亿元。本报告评估的是即将推出的嘉定新城 B18-1A商办性质地块，出让面积为 1.3万平方米，容积率为 2.8。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 提纲：提纲：基本概况基本概况1整体市场整体市场分析分析2地块前期地块前期定位定位3地块评估地块评估总结总结4地块概况地块概况区域概况区域概况地块现状总结地块现状总结区域土地市场区域土地市场分析分析地块地块 SWOT分析分析板块商品房市板块商品房市场分析场分析地块可发展物业地块可发展物业车位配比建议车位配比建议地块未来产品价地块未来产品价格预测格预测板块商品房市板块商品房市场总结场总结地块价格预估地块价格预估与分析与分析同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： PART 1p 区域概况区域概况p 地块概况地块概况p 地块现状总结地块现状总结同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： u区位区位 ： 嘉定位于上海的西北部，是名副其实的江南历史文化名城。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区辖 3个街道、 7个镇， 1个新区、 1个市级工业区。近年来，在改革的浪潮中，嘉定凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。u交通交通 ： 09年年底开通的地铁 11号线及多路公交线路，使嘉定区域之间及到达市区更加便利。嘉定区基本概况嘉定区基本概况p嘉定区主要六大房产嘉定区主要六大房产板块：板块： 嘉定北部板块、嘉定主城区板块、安亭汽车城板块、南翔板块、江桥板块、真新板块p本地块位于嘉定新城主城区板块内。地铁地铁 11号线号线同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 嘉定老城区安亭南翔江桥马陆本地块位置嘉定新城核心区嘉定重点发展区域分布图嘉定重点发展区域分布图 嘉定新城核心区嘉定新城核心区 ： 汇集众开发商，高端定位，打造具备文化内涵的高端商务核心区嘉定目前已经形成了 2个核心商圈 （老城区商圈、新城核心区商圈）和 4个区域级商圈 （马陆商圈、南翔商圈、安亭商圈、江桥商圈），本地块则位于新城核心区商务商圈，受制于核心商圈的集中商业的限制，承接核心商圈商业氛围的辐射，目前新城区各项配套严重缺乏，人气不足，未来商业办公氛围浓郁。嘉定区商业商务现状嘉定区商业商务现状本地块主城区：主驱动轮片，体主城区：主驱动轮片，体现传统文化、现代文明、现传统文化、现代文明、运动休闲及生态魅力。运动休闲及生态魅力。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 嘉定新城规划（紫气东来、司法中心、东云嘉定新城规划（紫气东来、司法中心、东云 CBD、保利大剧院）、保利大剧院）现代功能之城现代功能之城多维网络之城多维网络之城怡景生态之城怡景生态之城立体空间之城立体空间之城“ 一轴、一心、四瓣、数点、几片一轴、一心、四瓣、数点、几片 ”p“ 一轴 ” 的主题为 “ 紫气东来 ” ，即荷花之干p“ 一心 ” 即以荷之绽放的滨湖天地为荷之蕊，堪称新城最高雅、时尚之所；p“ 四瓣 ” 即荷花之城的四朵花瓣p“ 数点 ” 比喻散落在荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新城与老城的建筑小品，体现着新城的文化品位与内涵p “ 几片 ” 是荷花的碧叶，是生态公园和创业园区，以及 F1和轨道交通的大平台，共同托起嘉定新城这朵绚丽的荷花分别是 1000亩的生态公园和建成的轨道交通 11号线紫气东来 司法中心司法中心地地块块同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 区域概况总结区域概况总结 购房户将逐渐增加对嘉定楼市的认可，区域发展乐观购房户将逐渐增加对嘉定楼市的认可，区域发展乐观政府的完善规划政府的完善规划特殊区位特殊区位 交通便利交通便利定位高端商定位高端商务核心区务核心区人口人口 “被动被动郊区化郊区化 ”同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： PART 1p 区域概况区域概况p 地块概况地块概况p 地块现状总结地块现状总结同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 地块概况（天祝路合作路交叉口，处于外郊环间）地块概况（天祝路合作路交叉口，处于外郊环间）地块名称 嘉定新城 B18-1A地块占地面积 (公顷）1.3建筑面积 (万方 )3.64地块四至东至基地边界、南至基地边界、西至合作路、北至天祝路性质 商业 40年 +办公 50年容积率 2.8永盛路天祝路宝塔路白银路站嘉定新城站白银路合作路依玛路B18-1A规划长达规划长达2.7米，宽米，宽300米紫气东来绿化带米紫气东来绿化带司法中心司法中心嘉定新城嘉定新城初级中学初级中学B18-1BB18-1CSoho东东云街云街B19-1 风景里风景里 在建在建大型大型制造厂制造厂临时搭临时搭建工棚建工棚同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 江江苏苏省省青青 浦浦 区区闵闵 行行 区区宝宝山山区区普普陀陀区区地块地块 区位区位 现状（主城区板块，临近现状（主城区板块，临近 11号线嘉定新城站）号线嘉定新城站）地理位置p宗地位于上海市的嘉定区。p嘉定新城 B18-1A地块位于嘉定区的嘉定主城区板块，东至 B18-1B基地边界、南至 B18-1C基地边界、西至合作路、北至天祝路。与 B19-1地块相邻。交通可达地块东面靠近司法中心，处于嘉定区核心行政区域，周边分布有大量的写字楼，办公氛围浓厚。地铁 11号线的嘉定新城与白银路站均离本地块不远，步行约 15分钟，或可方便换乘公交嘉定 9路抵达永盛路，即地块东侧。区域内嘉亭线、嘉定 1路、嘉定 6路均可与安亭、嘉定老城连接。上海市上海市长长宁宁区区同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 宗地实调现状（地块现处于平整拆迁阶段）宗地实调现状（地块现处于平整拆迁阶段）场地不够平整，较多的堆坡，目前正处于平整阶段。地块内动拆迁工程基本完工，目前还剩一小栋小厂房在拆。地块的前身是工厂，地面干燥不潮，灰尘较大。东侧规划有依玛路及一条小河，自然水系景观较好。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1地块地块 四四 至（周边人气不足、配套极为欠缺）至（周边人气不足、配套极为欠缺）北面的天祝路目前不通，正处于封路整改阶段，由于项目北侧规划有长约 2800米的紫气东来绿化带，使得原始的天祝路需要南移，目前新建的天祝路处于规划施工阶段，可能要穿过本地块。西面的合作路也处于整修延伸阶段，施工环境嘈杂混乱。地块周边的整体路况较差，均处于施工平整阶段。 313224554天祝路合作路金太怡和嘉鼎国际东云街同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： PART 1p 区域概况区域概况p 地块概况地块概况p 地块现状总结地块现状总结同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 地块现状总结地块现状总结地块现状地块现状及周边及周边环境嘈杂环境嘈杂路况较差路况较差人气不足人气不足配套极度配套极度缺乏缺乏紧邻紫气紧邻紫气东来、司东来、司法中心法中心紧邻地铁紧邻地铁 11号线号线紧邻新城初紧邻新城初级中学级中学同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： PART 2p 区域土地市场分析区域土地市场分析p 板块商品房市场分析板块商品房市场分析 商业市场分析商业市场分析 办公楼市场分析办公楼市场分析 住宅市场分析住宅市场分析 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析p 房地产市场小结房地产市场小结同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 嘉定 2005年 -2011年 9月土地供应情况p 嘉定区土地供应在 06年有了大幅增长，约为 05年的两倍，为 340万方；p 2008年土地供应量最大，共 113幅土地，土地面积为 380万方，可建筑面积达 624万方。p 2006到 2009年土地供应大致保持稳定，都在 300万方以上；p 2010年土地供应较 09年下降了约 90万方，为 242万方；而 11年上半年土地供应为 170万方左右，占 10年全年的 2/3,若保持这个势头，则将较 10年有较大增长，土地市场供应较充足。嘉定土地市场供应情况分析嘉定土地市场供应情况分析同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1919p 从 2005年至 2011年，嘉定区通过招标、挂牌拍卖等方式出让土地 424幅，共计出让土地面积达 1914万平米，其中住宅 114幅 1050万平米，商办 92幅 213万平米，工业用地 214幅 632万平米；p 2005-2011年，嘉定区土地出让主要位于嘉定主城区板和南翔板块，合计占 57%。近年来土地供应逐步集中于嘉定主城区板块， 2009土地出让占总出让面积的 53%。p 2005-2009年嘉定主城区板块出让土地成交价在逐渐增长； 2009年之后，价格有所下跌。嘉定区土地出让分布状况嘉定区土地出让分布状况嘉定区出让土地板块分布 嘉定主城区板块出让土地情况同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2020土地类型土地类型 住宅住宅 商办商办 工业工业2007 幅数 8面积 29.862008 幅数面积2009 幅数 6 13 0面积 48.64 71.62 02010 幅数 4 12 1面积 22.73 41.75 0.97合计 幅数 10 33 1面积 71.37 143.23 0.97嘉定主城区土地出让汇总（幅、公顷）p 从 2007年至 2011年，嘉定主城区板块土地出让以商办用地为主，其次是住宅用地，商办用地约为住宅用地的两倍，分别为 71.37万方和 143.23万方。p 以最近三年住宅和商办项目成交量计算，住宅用地和商办用地将分别需要 0.15年和 6年时间去化，商办项目去化压力较大。主城区板块内土地出让性质汇总主城区板块内土地出让性质汇总嘉定主城区板块出让土地用地性质分布同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2005-2011年商办用地土地面积分布2005-2011年商办用地土地成交楼面地价p 从历年土地成交的楼面地价来看， 2005-2011年商办用地土地价格一直保持较快的增长速度， 2011年的成交价格为 05年的 5倍，造成这一现象的主要原因包括：政府对住宅市场的政策打压；众多房地长开发企业的战略转型，向商业地产发展；p 从土地成交的规模来看，面积在 1-5万平米的地块占了约 50%，其次主要为 1万平米以下的地块， 10平米以上的地块所占比例较小，可见商办用地土地市场以小规模的地块为主。商办用地土地成交价格与面积分布商办用地土地成交价格与面积分布同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 本地块周边目前已成交的商办用地分布本地块周边目前已成交的商办用地分布1、嘉定区天祝路以南、永盛路以西地块（、嘉定区天祝路以南、永盛路以西地块（B19-1），土地单价），土地单价 5647.31元元 /平米平米 2、嘉定区天祝路以南、云谷路以西地块（、嘉定区天祝路以南、云谷路以西地块（B16-1），土地单价），土地单价 3749.95元元 /平米平米 3、嘉定区高台路以南、永盛路以西地块（、嘉定区高台路以南、永盛路以西地块（A16-2），土地单价），土地单价 4141.09元元 /平米平米 4、嘉定区黄龙港以南、永盛路以西地块（、嘉定区黄龙港以南、永盛路以西地块（A10-9）土地单价）土地单价 6000.08元元 /平米平米 5、嘉定区洪德路以南、依玛路以西地块（、嘉定区洪德路以南、依玛路以西地块（A10-2）土地单价）土地单价 7499.27元元 /平米平米 6、嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块（、嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块（C13-3、 C13-6），土地单价），土地单价 7196.13元元 /平米平米 本地块本地块 B18-1A（天祝路以南合作路以东）（天祝路以南合作路以东）132645同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2323地块周边土地出让汇总（幅、公顷）周边已成交商办地块体量分析周边已成交商办地块体量分析项目周边地块体量对比p 项目占地面积为 1.3万平米，建筑面积为 3.64万平米，容积率 2.8，与其它地块相比容积率较高。p 地块规模都较小，基本都在 1-5万平米之间，有一块规模在 5-10万平米的地块，且包含两小块 C13-3、C13-6。p 本地块周边相同规模的地块较多，未来项目周边同类产品竞争将非常激烈。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2424土地市场小结土地市场小结土地市场活跃，商土地市场活跃，商办用地供应充足，办用地供应充足，产品竞争激烈。产品竞争激烈。 2005-2010年嘉定区土地供应量起伏较平缓，虽然 2010年土地供应量有所减少。但就2011年上半年来看，未来嘉定区的土地供应相对较充足，土地市场活跃。 嘉定区的土地供应主要集中在嘉定主城区板块，而用地类型主要为商业 /办公用地。 2011年嘉定区商办用地的总面积和在上海市中所占的比例大幅下降，但全部集中在嘉定主城区板块内，将成为未来嘉定区的商业和办公中心。 项目周边的商办用地大多处于同一规模，且距离都较近，产品的竞争将非常激烈同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： PART 2p 区域土地市场分析区域土地市场分析p 板块商品房市场分析板块商品房市场分析 商业市场分析商业市场分析 办公楼市场分析办公楼市场分析 住宅市场分析住宅市场分析 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析p 房地产市场小结房地产市场小结同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 嘉定区商业市场供求情况分析嘉定区商业市场供求情况分析n整个嘉定区的近两年商业市场供求基本平衡，总供应量 58.56万方，成交量达 52.56万方，累计供求比在 1左右。n近一年供应量加大，尤其是 10年 9月供应量创新高 9.5万方，随之 10年 12月的成交量最高 6.08万方。n表明自 10年开始本区域的商业市场开始活跃，各项商业配套正逐步处于规划完善阶段，将会带动区域其他物业市场的发展，前景可观。近两年供应量 58.56万方，成交量 52.56万方 ;近一年供应量 40.42万方，成交量 30.48万方；累计供求比分别为 1.11： 1和 1.33:1同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 嘉定区商业市场成交均价走势分析嘉定区商业市场成交均价走势分析嘉定区商业市场近两年的每月供求走势嘉定区近两年商业市场的成交价格稳步上升，个别月份受到调控政策、供求因素、春节假期等的影响出现较大波动，如 10年 5月份受 4月份出台的 “ 新国十条 ” 调控政策影响价格大幅度上升创新高，突增至 31257元/平方米，增长了近三倍。10年 9月供应量的大量增加降低了区域的成交均价再次将至 14000元 /平方米。综合表明嘉定整个区域的商业市场发展平稳。住房调控政策影响同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 相邻板块商业市场供求与价格相邻板块商业市场供求与价格 对比对比近两年嘉定区六大板块中的商业市场供应量最大集中在主城区板块 17.44万方，其次江桥板块 16.74万方。去化量最大的是江桥板块总计 20.81万方，其次主城区板块 12万方，真新、南翔板块靠近市区，商业市场已发展较成熟，可供应量有限。均价最高主要为三大成熟板块：真新、江桥、南翔。主城区