广州永和大院商住项目可行性分析

永和大院 (YH-E6-7地块 )商住项目可行性研究报告第一章 总 论n 一、项目概况n 1、项目名称：永和大院商住项目（暂定）n 2、项目承办单位：广州开发区工业发展集团有限公司n 3、项目举办地点：开发区永和区二、项目提出的背景n 2008年以来，广州房地产市场发展势头迅猛，随着人均收入的提高，对物质生活水平要求的提高，住房对一个家庭来说是最直接、最重要的商品。政府长久以来调控房地产市场，控制房价泡沫性的增长，所以大力提倡修建经济适用房、限价房等保障性住房，以解决日益增长的普通消费者的住房需求。该项目定位于经济适用房，是政府目前最提倡的房地产开发类型，而这种项目对国有企业来说，也是经济利益回报较为稳定的投资项目。三、项目审批情况n 1、我司于 2009年 9月向管委会提出 关于利用永和公司原办公大院用地建设永和商业及综治维稳中心的请示 （穗开工报 【 2009】 45号），同年11月获 广州开发区项目评审领导小组会议纪要 （ 2009年第 6次）及 区党工委、管委会办公室公文办理情况复函 (见附件 1)同意建设该项目，由我司参与该地块的公开招、拍、挂竞投并获得地块后，自筹资金按规划方案进行项目建设。n 2、开发区国土局于 2010年 11月 16日发出了 广州开发区 YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告 （见附件 2），拟于 12月 16日在区土地交易中心公开竞价出让上述地块。四、项目主要建设技术指标n 1、用地面积n 项目总用地面积 16188平方米，容积率 2.5，建筑密度40%。n 土地使用年限：商业部份 40年，住宅部份 70年，其他用地50年。n 2、建设规模n 根据 广州开发区 YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告 相关规划指标推算，永和大院项目总建筑面积40470平方米（不含地下建筑） ,其中，商业建筑面积为10000平方米，综治维稳中心 2000平方米，住宅建筑面积约 28470平方米。n 3、租售规模n 本方案拟按建成物业全部出售计算，可售面积为总建筑面积的 90%。其中，综合维稳中心将根据管委会要求，以成本价向永和街道办计收。五、投资估算及效益预测n 1、投资估算及资金筹措n 项目投资总额初步估算 20794.2万元。其中，土地出让金及契税 6695万元，建安及其他费用投资估算 14099.2万元。n 资金来源： 30%工业集团自行投资 ,70%由银行贷款。n 2、经济效益预测n 按全部建成物业出售预测，税前平均投资利润率17.81%，税后平均投资利润率 13.36%，财务净现值 1231.01万元，财务内部收益率 9.84%。六、可行性报告编制依据n 本项目的可行性研究主要数据来源于 广州开发区 YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告 的相关指标，参考工业集团同类项目的建设成本，以及对永和经济区内现有房地产楼盘的售楼价格的初步调查。第二章 项目 SWOT分析及对策n 一、项目优势（ Strength）分析n 1、项目地理位置优越，区域辐射潜力大。n 永和大院位于广州开发区永和经济区，靠近永和经济区主干道永和大道和永顺大道，北临永和街道办事处、永和中学、永和派出所、永和大楼、威尔登酒店、永和嘉德丰商住项目等，处在永和经济区未来的行政中心区域。n 2、永和经济区虽然偏离萝岗区的发展重心，在规划上属于工业功能区，但是近几年来，永和的经济持续增长，人口也不断增加，对居住和商业的需求逐渐增大，当地的地产市场刚性需求凸显，成交量稳定增长，成持续平稳的发展态势。 n 3、项目主办单位 工业集团公司具有多年的工业厂房、员工楼、房地产等物业开发建设、出租和管理经验，发展房地产及其相关产业是其优势所在。最近，由工业集团参股建设的 100万平方米的开发区科城山庄第一期也进入预售。集团还拥有自己的物业管理队伍，具有管理科技人员公寓等高级住宅的管理水平，可为商户提供完善的配套服务。n 二、项目劣势（ Weakness）分析n 1、永和经济区作为开发区的工业功能区，工业形象突出，地块周边的厂房较多，生活和市政配套设施比较缺乏。 n 2、当地拥有刚性需求的产业人口对价格敏感，对销售价格的拉升有一定的制约。n 三、发展机会（ Opportunity）分析n 1、永和经济区内企业员工数已超过 3万人，居民 2万多人，常住人口约 4万人，且随着未来两、三年 60多家企业的建成和投产，预计到 2012年区域人口将超过 8万人，居住、购物、饮食、娱乐等需求将十分庞大。近几年，永和街设立后，在管委会、区政府的重视下，永和经济区内陆续规划建设了一些员工宿舍区、农民新村及其配套设施，但总体上仍然缺乏能够聚集人气、提升宜居环境的商住和配套服务设施。而且，随着永和街道的设立，需在永和区内设立办公场所的机构大大增加，根据上级有关部门规定，仅街道综治维稳中心就需解决近 2000平方米建筑面积的独立办公场地。n 2、永和经济区在萝岗区的规划中起着重要的作用，虽然永和经济区与萝岗区距离较远，缺乏连片发展的优势，自身的发展空间也受限，但随着萝岗中心区的快速发展、 “知识城 ”的建设启动及永龙隧道的开通，永和经济区成为行政中心通往“知识城 ”的必经之路，使永和经济区的交通便利性和地位得到进一步提升，成为连接萝岗两大发展重点区域的重要区域，从而带动产业和城市功能进一步的发展和完善。 n 四、面临的威胁（ Threat）分析n 永和经济区内目前暂无商住小区，嘉德丰项目一直未能顺利动工，但是一旦启动，将会分流本项目的客户。n 五、相关对策n 1、永和大道以东的摇田河街路段将建设成为永和地区的商业行政中心，目前已建成工业集团永和员工公寓区、威尔登五星级酒店、永和街办事处、永和中学、永和街派出所等等，永和工商所、永和地税分局等单位也已分别入驻该地段。而本项目所处的新业路、新庄二路之间，则杂乱无章地分布着当地农民自建的各种小型超市、杂货铺和农贸市场等。结合整顿该地区的室外违章经营，提升永和的整体形象和宜居环境需要，利用位于永和大院建设永和商业中心和综治维稳中心，一方面改善永和地区的居住环境，提供具有一定档次的饮食、娱乐、购物服务；另一方面可安置现在永和公司办公大院内办公的行政、事业单位和企业，并缓解永和地区行政办公用地的压力。n 2、住宅部分则考虑到该地块面积不大，且根据 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （国办发 【 2006】 37号）及 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的有关规定 （建住房 【 2006】 165号）等文件要求，本项目户型设计必须 90平方米以下住房所占面积比重达 70%以上。因此，项目宜定位于中档，主要目标市场为区内企业人员，同时也与嘉德丰项目定位拉开一定的差距。第三章 建设方案及投资概算一、初步规划n 根据概念性方案设计，本项目总用地面积16188m2，相关指标如下：项 目 地面建筑面积（平方米）容积率总建筑面积（平方米）备 注地面建筑面积地下建筑面积商业部分 10000 m2 2.5 10000 m2 总共地下面积为9000 m2地下停车场暂按 0.8泊/100m2,每泊用地 35m2计算。其中，住宅部分基本考虑地下停车，商业部分地面、地下兼顾 。住宅部分 28470 m2 28470 m2综合维稳 2000 m2 2000 m2合计 40470 m2 2.5 49470 m2n 二、投资估算n 1、土地投资： 6695万元 (包含 3%契税 )。n 2、建安费用： 12817.5万元。n 建安费用参照工业集团同类项目，地面建筑建安造价约 2500元 /m2（含消防、水、电等基本安装），地下建筑 3000元 /m2计算。n 永和大院商住项目建安费用估算项 目建筑面积（平方米）单方造价（元 /m2）建安费用（万元）地面部分 40470 2500 10117.5地下部分 9000 3000 2700合计 49470 12817.5n 3、建设工程其他费用 :1281.7万元。n 包括设计、监理、图纸审查、原厂房拆除、小区基础设施工程费、开发期税费、管理费和不可预见费等等，按建安造价的 10%计算。n 综上，本项目总投资成本估算为 20794.2万元（土地费用 +建安费用 +其他费用）n 三、资金筹措与进度计划n 1、资金筹措及资金投入进度n 本项目计划全部由工业集团自行投资建设， 30%为自有资金， 70%通过银行贷款解决，若按银行利息6%/年，分期 3年（建设期 2年，销售期 1年）计算，银行利息为 2133.4万元。（详见第五章 永和大院商住项目贷款计划表 。n 2、项目建设n 根据招拍挂及办理相关土地及施工文件，本项目计划在 2011年上半年完成相关报建手续， 2011年 6月动工， 2013年 6月投入使用。第三章 项目定位n 一、商业部分售价定位n 根据初步市场调查，永和区目前还没有规模较大，品种齐全的超市，也没有什么休闲娱乐设施，连大型高档一点的餐饮也没有，只有档次较低的礼加城广场和汇亿客广场，其租金也约 120元 /平方米。因此，基于前面的 SWOT分析，参考现有铺面的出租价格，建议本项目的商业铺位销售均价约8500元 /m2。序号 项目名称 地 址建设时间价 格（元 /m2）备 注1 海伦堡 广州开发区康南路 2007 6900 二手房2 海伦春天 永和永顺大道永联路 2009 7300 新房3凤凰城左邻右里增城广园东快速路碧桂园凤凰城 2010 9500新房4 崇和花园 永和新新公路旁简村路段 2007 4050新房5金地荔湖城 新塘永和新新 5路 15号 2008 6000新房永和区周边主要楼盘销售情况n 基于前面的 SWOT分析，根据项目挂牌文件规定，参考上述楼盘销售价格，建议本项目的住宅定位为中档，户型以 70 m2到 90 m2为主，销售均价约 7500元 /m2。n 三、三、 地下停车场定位地下停车场定位n 根据面积计算，本项目地下停车场车位为根据面积计算，本项目地下停车场车位为 321个，个，建议车位售价为建议车位售价为 80000元元 /个。个。第五章 经济效益分析与财务评价n 一、静态经济效益分析n 1、投资成本： 20794.2万元n 本项目总建筑面积 49470m2，其中计入容积率的地面建筑面积 40470m2，不计容积率的地下停车场建筑面积 9000m2。公共配套等按建筑面积的 10%计算，即可售面积为36423m2。n 根据工业集团以往同类项目建设成本预算，该项目：n 土地投资： 6695万元 (包含 3%契税 )。n 建安费用： 12817.5万元。地面建筑建安造价约 2500元 /m2（含消防、水、电等基本安装），地下建筑 3000元 /m2计算。n 建设工程其他费用 :1281.7万元。（包括设计、监理、图纸审查、原厂房拆除、小区基础设施工程费、开发期税费、管理费和不可预见费等等，按建安造价的 10%计算）n 2、财务成本： 2133.1万元n 按照国家规定，房地产开发项目必须有 30%以上的自有资金，而且土地取得费用银行不予贷款。n 根据项目的建设进度，贷款进度计划如下：贷款时间 本期新增贷款（万元）至本期贷款总额 (万元 )贷款期（年）利率本期应计利息（万元）2011.01 2011.06. 6695.00 6695.00 0.5 6.00% 200.852011.07 2011.12. 3500.00 10195.00 0.5 6.00% 305.852012.01. 2012.12. 2360.94 12555.94 1 6.00% 753.052013.01 2013.12. 2000.00 14555.94 1 6.00% 873.35合 计 14555.94 2133.10永和大院商住项目贷款计划表n 3、投资收益测算：税前投资利润率 17.81%，税后投资利润率 13.36%。永和大院商住项目投资收益测算表序号 项目单 价 销售面积 总金额项目建设经营期投资或收入 (万元 ) 备 注（元 /m2） （ m2） （万元） 2011年 2012年 2013年1 销售收入 36423.00 30568.32 30568.32 1.1 住宅 7500.00 25623.00 19217.25 19217.25 地面总建筑面积的 90%为可销售面积1.2 商业铺面 8500.00 9000.00 7650.00 7650.00 1.3 综治维稳中心 6294.81 1800.00 1133.07 1133.07 按开发成本 +财务费用计收1.4 车位 80000.00 321.00 2568.00 2568.00 按 321泊位， 35m2/泊计2 销售成本 7124.00 36423.00 25947.75 13820.83 6233.42 5893.50 2.1 开发成本 5709.08 36423.00 20794.20 13314.13 5480.07 2000.00 2.2 财务费用 585.73 36423.00 2133.40 506.70 753.35 873.35 2.3 销售费用 251.78 36423.00 917.05 917.05 按销售收入的 3%计算2.4 销售税费 493.48 36423.00 1797.42 1797.42 按销售收入的 5.88%计算2.5 土地增值税 83.93 36423.00 305.68 305.68 暂按销售收入的 1%计算3 税前利润 1268.58 36423.00 4620.57 4620.57 4 税前投资利润率 17.81% 5 税后利润 951.44 36423.00 3465.43 3465.43 所得税率 25%6 税后投资利润率 13.36% n 二、动态经济效益分析n 本项目按 70%贷款， 3年建设期经营期内基准利率 6%计算，财务净现值为 1231.01万元，财务内部收益率为 9.84%。永和大院商住项目现金流量表 单位：万元序号 项目 合计 2011年2012年2013年1 现金流入30568.32 0.00 0.0