新项目接管验收手册

新项目接管、验收手册2013 年 3 月1、 总则1.1 为了保证商业综合体项目的顺利接管、验收、移交，为了尽快使商业项目满足各种应有的使用功能，达到使用条件，达到正常运营状态，特制定商业综合体接管、验收手册，以指导新建商业广场在集团 2010 版制度中明确规定的时间内完成新项目的接管、验收、移交工作。1.2 责任和义务1.2.1 项目公司总经理和相应的商管公司总经理为移交、接收责任人，工程副总为直接责任人，工程部经理和各专业工程师为具体经办人。1.2.2 项目公司组织建设的项目在开业前应完成相应的验收，达到开业条件。1.3 开业前项目公司必须与商管公司针对项目情况制定接收移交计划（见附表一- 项目交验计划时间表） 。1.4 各主力店的验收与移交由商管公司组织，由项目公司向各主力店移交，商管公司负责监督，全程参与。1.5 综合体项目商业部分（除商管公司组织的主力店的移交之外）由项目公司统一向当地商管公司移交，商管公司视情况再向相关主力店移交。1.6 移交、接收组织及人员分工：由项目公司组织移交小组，由项目商管公司组织接收小组，由股份公司项目中心质量监管部、商管总部进行监督。项目公司、商管公司工程副总为移交单位、接收单位直接负责人。在移交过程中，当项目公司和商管公司产生矛盾影响移交时，由股份公司项目管理中心质量监管部和商管总部成立监督小组，协商解决。2、 接管、验收和移交工作流程2.1 开业前的准备和复核工作2.1.1 开业前，项目公司与商管公司沟通办理接管计划，组织交接培训、组织设备操作培训。2.1.2 项目建设内容已按股份公司批准的经营策划书、设计施工图内容、变更洽商签证及合同约定的内容全部完成。2.1.3 项目使用功能符合设计标准，满足使用功能。2.2 接管2.2.1 接管工作应在开业前完成。商管公司视项目完成情况，开业前完成正式验收前的预接管。2.2.2 项目公司各专业首先把设施、设备清点完毕，商管公司接到清单后，由项目公司专业工程师、商管公司各专业 工程师当场核对清点，无误后，双方在项目接管记录表 （见附表二-项目接管记录表）上签字。2.2.3 商管公司在接管过程中对发现的未完工作、质量问题用遗留问题清单（见附表三-工程遗留问题清单）记录清楚，双方签字。2.2.4 项目公司应及时完成未完工作内容，如设备、系统调试，联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。2.2.5 项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资料） ，对存在的质量问题进行彻底整改后，进行自查，合格后方可办理接管及移交。2.3 验收和移交办理。 2.3.1 万达广场开业后，新项目商管公司须及时与当地项目公司办理正式验收和接管手续。2.3.2 商管公司在接到验收和移交通知后，制定项目移交计划 （见附表四-项目移交计划） 。 2.3.3 项目公司需保证项目移交前所有竣工项目资料达到国家要求的标准，商管公司检查竣工资料是否齐全、真实、有效。 （见附表五-项目资料交验记录表）2.3.4 项目工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等部门正式验收且质量等级在合格以上。2.3.5 商管公司配合项目公司根据项目移交计划完成验收、移交工作。包括：设备的清点与交接（见附表六-项目设备移交清单） ，图纸资料（见附表七-项目移交资料清单） ，备品备件的交接（见附表八-项目备品备件交验记录表） （见附表九-项目备品备件交验清单） ，设备单位、设备厂商一览表，能源计量的交接确认（水、电、气等） ，遗留问题的整改与完善（工程遗留问题分施工质量问题，规划设计问题，物业需求问题，专项问题四类进行 汇总） 。 3、 开业前项目需具备的条件3.1 取得开业前政府规定的必须具备的各项试验报告。3.2 物业管理用房设备及机电系统条件商管公司予以确认。3.3 屋面淋水、蓄水试验：在雨后后进行持续淋水 2h，有可能做蓄水的屋面，其蓄水时间不小于 24h，屋面无渗漏，积水和排水系统畅通。3.4 开业使用的有防水要求的地面应做蓄水试验，蓄水深度宜为20-30mm，24h 无渗漏。3.5 各种给排水、采暖管道系统的强度和严密性实验：各项试验（验收）记录中填写的试验压力值应与实际试压的数值一致，经外观检查，应无渗漏。3.6 各种制冷、空调水管道强度、严密性试验：经外观检查，应无渗漏。3.7 清（吹）洗、灌水、通水试验：自动喷水灭火系统的管道冲洗达到出口处水的颜色、透明度与入口处的颜色基本一致；生活水管道系统要求在管道出口处的水质（颜色、透明度）与入口处的颜色一致，在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检验，符合国家生活应用水标准方可使用；排水管的灌水试验在设计无要求的情况下，其灌水高度不应低于卫生器具的上边缘或底层地面的高度，在满水 15 分钟水面下降后，灌满后在观察 5 分钟，以水面不下降为合格；室内排水系统通水试验，按给水系统的 1/3 配水点同时开放，检查各排水点畅通，接口处无渗漏；排水主立管及水平干管进行通球试验。3.8 风管系统的漏风量、漏光检验：必须通过工艺性检验或验证，其强度和严密性必须满足设计或规范要求。3.9 要求具备使用功能的空调系统、设备调试满足以下参数。3.9.1 冷（热）源的正常联合试运转不少于 8 小时。3.9.2 通风、除尘系统的连续试运转不应少于 2 小时。3.9.3 通风机、空调机组中的风机在额定转速下连续运行 2小时；滑动轴承外壳最高温度不得超过 70C； 滚动轴承不得超过 80C。3.9.4 水泵旋转方向正确，无异常振动和声响，连续运行不得少于小时，滑动轴承外壳最高温度不得超过 70C； 滚动轴承不得超过 80C。3.9.5 冷却塔本体应稳固，运行无异常振动，冷却塔和循环水系统应连续运行不少于小时。3.9.6 制冷机组、单元式空调机组的试运行不应少于小时。3.10 接地、绝缘电阻测试符合设计和规范要求。 3.11 门窗（幕墙）工程必须满足设计要求的水密性、气密性、抗风压性能、平面内变形性能及其它性能，性能检测应由国家认可的检测机构实施；幕墙面板安装必须符合设计要求，安装必须牢固；玻璃幕墙的防火封堵构造系统，在正常使用条件下，不发生开裂或脱落，保持相对稳定性；在遇火状态下， 应在规定的耐火时限内，不发生开裂或脱落，保持相对稳定性；幕墙的金属框架应与主体结构的防雷系可靠连接，连接部位应清除非导电保护层，并经防雷测试合格。3.12 照明系统经过小时试运行，达到合格。、接管流程及要求.1 区域划分原则：按管理区域划分，如主力店、万千百货、步行街、影城等，或按商业业态明细分布（不限于） ，如商场、超市、步行街、影院、电玩等。根据专业类别分工对分部工程建筑电气工程、给排水及采暖工程、通风空调、电梯工程、智能建筑等对所有设备仔细清点，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出清单。接管流程商管公司组织成立接管小组，制定出项目接管计划,提出接管要求项目公司组织成立委托接管小组,明确责任与分工，确认项目委托接管计划及各时间节点，并组织接管培训项目工程满足广场开业条件和接管条件（包括主力店）项目公司移交设备相关图纸、资料，并和商管公司对所有设施、设备进行清点、确认（包括主力店设施、设备）商管公司接管小组与项目公司委托接管小组共同确定急需解决的涉及到广场安全运营，工程质量的主要问题达到接管条件，商管公司接管1、 开业前 30 天，正式电全面完善开通；2、 开业前 20 天，煤气开通；3、 开业前 15 天，生活用水、排水设施、设备全面开通；4、 开业前 10 天，取得消防验收合格报告 ；5、 开业前 3 天，完成消防系统联动测试，消防报警、水系统正常；6、 项目竣工资料齐全、有效；7、 项目工程竣工验收，工程质量政府部门验收合格。8、 设备房完全封闭、无漏水、无建筑垃圾，各系统设备正常运转项目公司组织限期整改，主要问题须整改完毕，其余工程遗留问题，制定整改计划，双方签字确认。项目公司移交备品、备件、相关工具项目公司组织设备厂家对商管工程人员进行培训，并提供所有关联单位的通讯录商管公司提备品、备件、相关工具要求商管公司接管小组制定计划对广场工程遗留问题进行全面检查商管公司接管小组使用通用表格查找所有工程问题，项目公司委托接管小组在通用表格上签字确认.2 各区域的系统应包括内容但不限于：.2.1 消防系统：泵房设施设备、报警机房设施设备、消防箱、报警的烟感温感、消防烟机、消防器材；4.2.2 电力系统：配电室设施设备，配电箱盘、开关面板；4.2.3 供暖系统：锅炉房，热交换站设施设备，散热器，温度控制器；4.2.4 通风空调系统：室外制冷机组，制冷机房设施设备，空调风机盘管，温控器；.2.5 智能系统：智能控制机房设施设备，室外监控，巡更等；4.2.6 燃气系统：井、表、阀；4.2.7 有线电视：箱、盘、芯、解码器等；4.2.8 上水系统：井、表、阀；4.2.9 雨水系统：排水篦子、井；4.2.10 污水系统：井；4.2.11 景观：建筑小品、装饰装修、配电盘箱、水景设施设备、背景音乐、植被；4.2.12 泛光照明：配电箱盘、灯具4.2.13 电梯4.2.14 钥匙：各系统门、配电箱盘、电梯等钥匙。4.3 接管的各区域机电等设施设备的内容包括但不限于的名称、型号、数量、状态等。4.4 接管清点及交接原则上由项目公司、施工单位、商管公司三方同时进行。对主力店的清点及交接由项目公司、施工单位、主力店三方同时进行，商管公司参与、监督。如果接管工程中发现未完成或需要返工，未完或修整的部分，应规定期限完成，维保期应在完成验收合格后开始计算。4.5 交接清点必须对设备运行状况、调试情况、质量缺陷情况做出说明。4.6 所有的交接过程由交接的各方代表签字确认。4.7 接管期间项目公司对项目工程质量、安全、维护等承担责任。5、工程遗留问题解决流程与要求工程遗留问题需按照施工质量问题、设计优化问题、管理运营需求问题、专项问题四类进行汇总项目开业接管后，商管公司全面收集工程遗留问题，分区域、分系统、分专业全面梳理，同时要求、指导主力店进行工程遗留问题的检查、梳理、汇总工作通过内部联络单发给项目公司签确，同时起流程上报商管总部工程遗留问题-设计优化问题、管理运营需求问题，项目公司明确不整改的，当地商管公司汇总后，上报总部工程部协调项目管理中心、规划院解决落实工程施工质量、施工缺陷问题，项目公司定期整改，商管公司每周跟进检查完成情况，进行消项，直到在双方约定的时间内，解决所有工程问题。使用各专业通用检查表格对广场所有工程问题进行再次检查，并由项目公司确认涉及消防安全工程遗留问题，以及工程各主要系统运行问题未得到解决的，不得进入验收程序，直至此类专项问题得到彻底解决。不能得到圆满解决的，当地商管公司上报商管总部，协调项目中心质监部及集团安监部联合现场解决。集团规划院、集团项目管理中心明确答复需整改的工程遗留问题，当地商管公司督促项目公司落实整改。集团规划院、集团项目管理中心明确答复不整改的工程遗留问题，商管公司组织专项整改当地商管公司组织验收。合格合格合格工程遗留问题解决要求：5.1 项目开业接管后，商管公司需地毯式再次检查、收集、汇总工程遗留问题，分区域、分系统、分专业全面梳理，同时要求、指导主力店进行工程遗留问题的检查、梳理、汇总工作。5.2 商管公司分区域分专业根据各专业通用表格对整个项目进行检查，并按照施工质量问题、设计优化问题、管理运营需求问题、专项问题进行汇总，汇总出工程遗留问题清单（并附图片） ，和项目公司签确，上报商管总部，每周定期会议进行遗留问题的消项工作，并阶段性上报商管总部工程部工程遗留问题解决情况及进度。5.3 涉及安全、系统的主要工程问题须在开业后三个月内整改完毕，其它工程遗留问题可在和项目公司约定的时间内完成整改。5.4 工程遗留问题整改清单必须由项目公司总经理签确。5.5 项目公司明确指出不能解决的工程遗留问题，如设计变更、管理需求等问题，需书面致函商管公司，商管总部协调集团规划院、集团项目管理中心协商解决。5.7 工程遗留问题项目公司不能按时整改完毕，不得进入验收程序。5.6 其他工程遗留问题（商管公司可以自行解决的）可作为个案，项目公司和商管公司协商确定解决方案，解决方案须上报商管总部批准后，方可实施。6、验收及要求符合要求不符要求开始收到项目公司书面交接确认文件接收和查验收受资料竣工文件、竣工图纸及专业档案文件提供所要移交设备设施目录清单及备品备件、专用工具清单提供承建商、分包商、设备供应商、材料供应商的联系清单提供政府职能部门验收凭证复本提供移交主要产品和材料的合格证、质保书提供移交设备设施资料、使用说明书及试验报告提供隐蔽工程验收资料提供工程合同及设施设备保修期限说明检查接收资料填写接收资料清单和缺少资料清单向项目公司发函商管公司制定项目移交计划设施、设备全面清点、接收（包括主力店）商管公司现场验收1 步行街及主力店综合验收2 地下车库综合验收3 排水系统及市政管网验收4 给水系统综合验收5 高压变配电系统综合验收6 变配电机房、强电井和线路、计量综合验收7 电梯系统综合验收8 消防水、电、风、报警系统综合验收9 燃气系统综合验收10 安防系统综合验收11 停车场管理系统验收12 通风系统综合验收13 设备房、垃圾房、隔油池等综合验收14 BA 系统验收15 空调系统综合验收16 屋面、疏散通道、防火门、卫生间等设施、设备验收17 泛光、景观、庭院照明验收18分区域分系统验收外场环境验收19 计量分界时间的确定和手续变更移交签署综合体验收审批会签表 验收符合接收要求制作项目验收档案 5 册（当地项目公司、当地商管公司、商管总部、集团项目管理中心、集团安全监督及客户服务部各一册）所有工程遗留问题全部解决完毕6.1 项目公司提出项目验收、移交申请；6.2 商管公司制定项目验收、移交计划；6.2.1 组织对设施、设备清点、复验、交接（包括主力店）；6.2.2 组织对图纸资料的清点、复验、交接 （包括竣工文件、图纸、专业档案文件、设备资料、工程合同文件） ； 6.2.3 组织对备品备件的清点、复验、交接（包括随机资料和配件、装饰材料、施工剩余材料等） ；6.2.4 能源计量的交接（水、电、气等）6.2.5 所有工程遗留问题彻底整改完毕是正式移交的前提条件。6.2.6 双方组织验收完毕达到接收要求。6.2.7 签署项目验收正式文件上报总部和集团相关各部门。(见附表十三- 综合体验收会签审批表)6.2.8 验收后运营中发现的工程问题，需和项目公司明确解决方案，并明示在验收手续中。6.3 各地商管公司需协调项目公司制定项目验收档案。商管公司正式接收6.3.1 验收档案包括项目总体介绍、总效果图、总平图、主要立面等主要图纸。6.3.2 验收档案包括资料目录、设备档案（机电设备名录、客流计数设备名录）6.3.3 验收档案中需含各种检查表格，各种签确表单、签字的会议纪要等文件。6.3.4 综合体验收会签审批表需附在验收档案的首页。附表附表一项目交验计划时间表序号 系统名称 计划开始时间 计划完成时间 实际进度 备注123456789101112131415管理公司代表： 项目公司代表： 主力店代表：附表二：项目接管记录表验收时间： 序号 项目 验收检查 资料和文件 备品备件 完工程度 验收结论12345678910参加验收单位项目公司施工单位管理公司附表三工程遗留问题清单交接时间： 序号 系统名称 问题 计划整改完成时间 实际整改完成时间 现状 备注123456789101112131415管理公司代表： 项目公司代表： 主力店代表：附表四_万达广场项目移交计划序号 工作内容 开始时间 完成时间 督办配合人一 设备的清点与交接 1 步行街设备清点与交接 2 大玩家设备清点与交接 3 主力店设备清点移交 4 大歌星设备清点移交 5 电影院设备清点移交 二 图纸资料的交接 1 项目公司行政类资料 2 项目前期立项文件 3 工程类文件 4 监理类 三 备品备件的交接 1 空调主机、各类风机、水泵、配电柜等设备随机资料及配件交接 2 装修材料（广场地砖、步行街地砖等） 3 施工剩余材料交接（如阀门、地坪漆等） 四 能源计量的交接 1 电费计量移交 2 水费计量移交