德思勤深圳市城市明珠商业及三期住宅营销策划报告

中国地产商域网城市明珠商业及三期住宅营销策划报告 德思勤置业2006年 4月 中国地产商域网前 言感谢贵司对德思勤的信任。本报告提出我司对城市明珠商业项目的分析、销售策略、业态组合分布建议、价格策略建议，同时也对住宅提供简要的建议，以供贵司参考。 中国地产商域网报 告 目 录二、销售总策略三、业 态 分布区域四、销售部署五、商业包装附件一：城市明珠商业市场调查一 、 区域及项目分析商业部分 中国地产商域网城市需要 扩张扩张 、 丰富丰富 、 提升提升城市 逐渐由内敛式积累 转向外延式扩张城市需要新的 城市 区域中心城市化源动力市区土地稀缺 人口膨胀 房价高企一、区域及项目分析 中国地产商域网城市化加速 城市次中心的形成二十六年 经济飞速发展的积累龙华已经成为深圳举足轻重的 经济重镇！ 中国地产商域网交通的改善对区域价值的支撑分析：由于未来交通组织关系，龙华中心区具有明显的发展空间，区域商业、主题商业幅射区域将有较大发展。随着 福龙路 的开通，龙华与香蜜湖的距离将缩减到10分钟车程； 梅龙路、地铁 4号线 的建设将使交通更加顺畅。加上高水平的规划，区域价值将得到极大提升。梅林关民治大道关口片区坂雪岗片区五和大道梅观高速福龙路福龙路梅龙路龙华火车站龙龙华华中中心心区区资料来源：德思勤信息研究中心 中国地产商域网让我们审视项目的真实价值让我们审视项目的真实价值Value站在深圳城市化站在深圳城市化的高度的高度 中国地产商域网区域中心成就项目价值经过十几年的发展沉淀，区域高尚住宅成群，商贸繁荣，城市价值突出！新形成的城市区域核心，核心的核心位于人民路、龙观路一带。从商业角度，二线拓展区 35 年内难以赶上 ！龙华街道办区域投资龙华商业，看中心商圈，中心商圈看城市明珠城市化进程中一颗璀璨明珠项目真正价值 中国地产商域网q 品牌商家进驻：通过品牌商家的宣传，扩大项目的市场影响力及知名度，有利于积聚人气；q 高品位高档次业态定位：有利于后续的经营及发展商品牌的提升；同时通过业态规划与客户沟通，增强客户信心；q 大客户优先购买权： 避免整铺零卖，提高理想资金回流；q 分区而治，各区以铺王 “ 亮点 ” 带动：整体商业分三区，各区以该区铺王凸现的亮点，先吸引品牌进驻引发羊群效应，销售上采用网上拍卖或现场拍卖使价值最大化。二、销售总策略 中国地产商域网q 利用德思勤商业资源洽谈品牌商家：1、华润万家超市；2、新一佳社区店；3、沃尔玛社区店；4、国美电器；5、铭可达电器；6、面点王；7、巴蜀风；8、雅兰床上用品；9、梦迪床上用品；策略分解之一品牌超 市及社区店品牌电器品牌餐饮品牌床上用品进场后，每周洽谈 48 家，主动上门推介及引导实地考察！ 中国地产商域网q 以品牌商家树立形象制高点，增加附加值：对品牌商家前期经营免租 36 个月；或降低入场租金吸引。通过招商启动市场，通过新闻炒作，聚集经营人气；根据实际情况及时调整销售策略，辅以灵活的价格作为调控全面实现商业利润价值； 中国地产商域网策略分解之二q 大客户提前消化策略： 优先考虑大买家选铺，避免流失大客户； 在正式发售前，提前 2 3天集中消化大客户，在争取成交的前提下，要求大客户确定购买后，必须交付首期款，避免后期大客户突然放弃购铺，而错过公开发售的旺销时机，对销售进度造成干扰； 中国地产商域网q 业态组合定位分区而治：根据我司分析，建议总体商业分为五个区，每区确定一个主题。分别为：1、一区：品牌商业社区店；2、二区：风情美食街；3、三区：家居精品、床上用品；4、四区：电器、数码产品；5、五区：洗脚城（兼美容美发）坚持高档次、高品质的商家组合，优化业态结构！策略分解之三 中国地产商域网三、业 态 分布区域一区：品牌商业社区店（ 5000）拟 引进新一佳社区店、沃尔玛社区店、华润万家等龙头商业。数据来源：销售资料统计 中国地产商域网二 区：风情美食街 （ 2638）酒楼西餐、咖啡、茶座地方风味中餐数据来源：销售资料统计 中国地产商域网三 区：家居精品、床上用品 （ 2965 ）床上 用品区家居、精品区数据来源：销售资料统计 中国地产商域网四 区：电器、数码产品 （ 1300 ） 电器、数码其中：负一层电器品牌，如国美、顺电等；地面为数码产品。数据来源：销售资料统计 中国地产商域网五 区：洗脚城（兼美容美发） （ 1485 ）美容美发区洗脚城数据来源：销售资料统计 中国地产商域网各种业态体量及比例以上业态比例符合市目前生存状态，具体请参考商业调查附件。数据来源：销售资料统计 中国地产商域网四、销售部署分区分主题一次推出分区分主题推售商铺：采取 “ 化整为零 ” 的方法，各区采用鲜明的主题启动市场；销售过程中，可根据实际情况及时调整销售策略，辅以灵活的价格作为调控全面实现商业利润价值； 中国地产商域网街铺整体均价： 28000-30000元 /主题商业招商租金： 3060 元 / 月，具体根据品牌商家名气大小需作适当让利。销售价格定位（一）商业街铺：（二）品牌商家入驻租金建议： 中国地产商域网“400%” 使用率销售法则买一铺，暗示送的面积相当于一铺，即买一送一。商铺高 6米，可隔为双层。使用率相当于 “ 买一送一乘以二 ” ， 400%，形成较实惠的印象。全市只此一家，后无来者！稀缺！ 中国地产商域网1、降低成本：由物业管理公司分担经营管理公司职能，降低成本。2、商业危机处理意识：如美食街的餐饮功能与楼上业主的矛盾处理。3、暗示送面积的统一说词：采用暗示方式，但不承诺，统一说法。销售中注意的问题 中国地产商域网五、商业包装1、品质、档次：商业街分区分主题全面包装，展示高档次高品味形象2、外立面包装：橱窗或玻璃部分以绘画面包装，营造优美、舒心环境。一方面遮挡内部毛坯现场；另一方面营造商业氛围和优美环境。 3、 休闲设施：骑楼外部及人行道通过遮阳伞、休闲座椅、盆花等设施包装，营造休闲、整洁、舒适的购物环境。 中国地产商域网骑 楼顶部广告位示意统一广告包装采用现代建筑风格街铺包装示意 中国地产商域网三期 住宅部分 一、项目简介二、推广策略三、阶段营销活动四、销售价格定位五、媒体计划目 录 中国地产商域网项目名称：城市明珠占地： 7万平米总建筑面积： 21.16万平米容积率： 2.5商业： 1.5万平米规模： 1799户主力户型： 63-80平米二房80-115平米三房三期项目简介 中国地产商域网风和日丽 4期世纪春城 3期劲力城市明珠 3期金地梅陇镇一期春花四季园碧水龙庭城色城投七里香榭卓能雅居南国丽园圣莫里斯 星河丹堤（一）小盘到大盘l2006-2007年 共计 推出量达到 225万 之多l深圳地产 “ 龙华年 ” 到来一、龙华住宅市场之变 中国地产商域网（二）户型面积 主 力为 居家型三房项 目 户 型 建筑面 积 套数 比例风 和日丽 四期 二房 69.25-85.95 316 44.57%三房 108.57-142.24 297 41.89%四房 158.88-170.73 88 12.41%复式 230.41-264.80 8 1.13%合 计 709 100.00%项 目 户 型 建筑面 积 套数 比例春 华 四季园 二房 70-73 160 15.84%三房 93-115 510 50.50%四房 138-147 206 20.40%复式 150-228 134 13.27%合 计 1010 100.00%项 目 户 型 建筑面 积 比例 特点城色一房 40主力 户型 为 二房三房 户 型南北朝向分布， 户户设 有客 厅露台花园，可自由 组 合二房 64-81三房 102项 目 户 型 建筑面 积 合 计 比例金地梅 陇镇二房 74m2 78m2 335 26.89%三房 102m2-110m2 600 48.15%110m2-121m2 245 19.66%四房 138m2-143m2 65 5.22%复式 1 0.08%合 计 1246 100.00%资料来源：德思勤信息研究中心 中国地产商域网（三