房地产市场研究报告 2006年怀化市某项目超市销售模式可行性分析报

www.tuanyuan.tv衷心感谢 佳惠百货 公司对我公司的信任和支持二 00六年十月www.tuanyuan.tv项目工作阶段划分2006/09/20 2006/09/27工作项目执行计划确定调研操作相关工具的制作调研工作安排以及培训文案调查竞争楼盘调查怀化商品房总体供求状况调查区域商业物业调查区域商业投资者调查项目配套交通调查区域土地市场调查特定目标区域群体意向购房者拦截调查数据录入、统计、交叉分析项目现状分析项目销售模式探讨项目销售条件准备报告撰写与制作第二阶段（中期）项目发展战略及销售模式探讨第一阶段项目市场调研8个日历天 9个日历天2006/10/68个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告2006/10/14www.tuanyuan.tv在过去的二十五天里，专案组进行了如下调研与研究工作宏观经济背景分析城市规划影响探讨城市经济构成分析房地产市场特点分析潜在投资者特点分析区域竞争态势分析竞争项目市场研究消费者置业倾向分析工作内容 收集的数据 进行的访问 进行的分析项目周边及地块勘察坏化宏观经济情况怀化城市发展现状怀化城市总体规划怀化房地产市场状况项目背景及现状分析目标市场与客户的集中分析销售模式探讨怀化规划局、统计局、国土资源局、房产管理局怀化在售（预售）项目同类项目的销售模式本项目可能构成的销售模式不同销售模式的风险分析相对适合本项目特性及可行且风险相对较低的售卖思路www.tuanyuan.tv本次汇报内容一、项目研究目的与约束条件二、项目发展环境研究三、项目竞争环境研究四、项目分析五、项目销售模式探讨六、本项目销售条件准备www.tuanyuan.tv一、项目研究目的与约束条件www.tuanyuan.tv项目概况1、项目总使用面积约 6000平方米2、由 三层纯商业构成3、现状：由佳惠百货公司统一经营4、经营状况良好项目规模产权年限38年www.tuanyuan.tv项目研究目的与约束条件项目研究目标项目约束条件适合本项目的销售模式 ?最佳销售模式的可行性及条件 ?项目为旧楼且只有 38年产权项目尽量实现快速销售www.tuanyuan.tv二、项目发展环境研究www.tuanyuan.tv项目市场环境研究怀化市宏观经济发展概况 怀化市消费力水平 www.tuanyuan.tv上半年全市经济运行呈先抑后扬、加速增长的态势全市 GDP上半年累计完成 140.86亿元，增长 10.9%，增幅比去年同期上升 0.2个百分点。其中，第一产业增加值 23.61亿元，增长 4.8%；第二产业增加值 48.16亿元，增长 16.0%；第三产业增加值 62.1亿元，增长 10%。www.tuanyuan.tv项目市场环境研究怀化市宏观经济发展概况 怀化市消费力水平 www.tuanyuan.tv怀化市 2006年上半年各县市农民期内现金收入 数据来源：怀化市统计局www.tuanyuan.tv2006年上半年怀化市农民现金收支状况 数据来源：怀化市统计局www.tuanyuan.tv城乡居民收入继续增加 1-6月份城镇居民人均可支配收入 4206元，增长 6.9%； 城镇居民人均消费性支出 3033元，增长 8.6%。农民人均现金收入 1084元，增长 7.3%，其中人均工资性收入 426元，增长 34.8%；农民人均现金支出 1117元，同比增长 8.3%，其中人均生活消费支出 747元，增长 13.4%。城乡居民储蓄存款余额 233.84亿元，比年初增加 24.37亿元。 www.tuanyuan.tv三、项目竞争环境研究www.tuanyuan.tv怀化市房地产发展概况 怀化市城区近期商业规划怀化主城区主要商业街区分析 www.tuanyuan.tv全市上半年共计完成房地产投资 4.69亿元 ，同比增长 5.16，增幅回落 6个百分点。房屋施工面积 94.6万平方米 （其中新开工 23.6万平方米 ），房屋竣工面积 5万平方米 ，现房销售面积 4万平方米 。www.tuanyuan.tv怀化市房地产发展特点 从市场供求关系来看： 供过于求是主要矛盾，房屋的空置率在逐年增加 。 从市场开发资源来看： 土地供应充足，城市发展主要表现为规模扩张型，城市品味提升速度较慢，不存在大城市 “寸土成金 ”的状况。 从开发形式上看： 不成规模的旧城改造一直在继续。能否重新审视市场，如何培植引导住宅、商业市场的潜在消费，这已很现实地摆在了各级政府部门和开发商们的面前。www.tuanyuan.tv目前房地产开发存在的问题 房地产开发增势迅猛， 建设总量偏大，有供应量过大的趋势 ，特别是新的重点建设项目基本上都是以项目土地开发住宅方式来置换建设资金，这样形成了 “新开发一个项目，就开发一片房地产 ”的格局，可能会形成供过于求的局面。 高层建筑比例逐步上升，市场风险加大。 商业营业用房重复建设，数量偏多，利用率不高，空壳市场现象显现。 违规开发，屡禁不止，违章建筑占一定比例，不利于改善住宅质量，不利于城市规划管理，不利于城市品位提高。 隐含金融风险。www.tuanyuan.tv价格走势总体趋势是稳中有升，平稳发展 城市经济社会持续发展，城镇化水平不断提高。 特别是湘西开发战略的启动，为房价稳中有升提供了大背景。 土地供应偏紧，地价上升，必然促使房价上扬。 作为房地产开发上游产品的原材料价格上涨，也必然提高房价水平。与周边地区相比，房价仍有上升空间。 现房销售平均价格中，普通住宅为660元 /平方米，高档公寓为 1200元 /平方米，商业营业房为 3068元 /平方米。 www.tuanyuan.tv小 结 房地产业是本轮宏观调控的重点行业，国家通过紧缩银根、地根抑制该行业的过快增长，受此影响， 怀化市房地产投怀化市房地产投资出现增幅回落迹象。资出现增幅回落迹象。 从数据上看，我市房地产市场秩序良好，供需相对平衡，房价稳中趋升， 预计下半年房地产投资仍会回复高速增长。预计下半年房地产投资仍会回复高速增长。 www.tuanyuan.tv怀化市房地产发展概况 怀化市城区近期商业规划怀化主城区主要商业街区分析 www.tuanyuan.tv 城市商业中心零售商业网点 营业总面积达到 30万平方米 以上； 区域商业中心零售商业网点 营业总面积达到 10万平方米 以上； 社区商业中心零售商业网点 营业总面积达到 5万平方米 以上。 市区购物中心（建筑面积 10万平方米以上） 达到 4处，其中规划新建 2处；大型宾馆酒店（三星级以上）达到 13处，其中改造新建 5处。 城区商品交易市场，各类市场总数达到 55个，农产品批发市场达到 3个，其中规划新建 3个；生产资料批发市场 5个，其中规划新建 3个；其他商品交易市场达到 47个，其中规划新建 8个。 规划新建物流中心 4个，新建配送中心 3个。培育 5-8家大型物流企业和 200家左右的小型物流企业。 2005-2010年怀化市区商业规划现状www.tuanyuan.tv怀化市城区 在建 大中型零售商业网点： 291000 www.tuanyuan.tv人民南路近期 待建 大中型零售商业网点： 90500 www.tuanyuan.tv 怀化市城区（除开人民南路区域）近期（ 2005-2010年）待建大中型零售商业网点营业面积 约 316000平方米 怀化市城区近期（ 2005-2010年）待建物流、配送、商品交易市场 约 2601亩 www.tuanyuan.tv小结：为把怀化市建设成为湘、黔、鄂、渝、 桂五省（市、区）周边区域性中心城市 ，政府在近期（ 2005-2010年）规划的商业网点及配套对该市的城市发展和城市竞争力水平的提升具有积极意义， 但是商业竞争加剧，投资市场竞争异常激烈，因此商业项目的 入市时机入市时机 尤为重要。www.tuanyuan.tv怀化市房地产发展概况 怀化市城区近期商业规划