不动产登记制度,论文

不动产登记制度,论文篇一：我国不动产登记制度的现状及完善对策土地与房地产政策分析论文 姓名 ：田志强 专业：电气工程及其自动化 学号： XX31001152 我国不动产登记制度的现状及完善对策 摘 要：不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。我国物 权法对此制度做出了相关规定，确立了中国不动产登记的基本结构，虽然结构和内容还 不是很健全，但标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 关键词：不动产登记 登记机构 责任 对策 目 录引言 错误！未定义书签。 一、我国不动产登记制度历史 . 1 （一）我国古代与土地赋税息息相关的登记制度 . 1 （二）我国近现代登记制度 . 1 二、物权法对不动产登记的制度设计 . 2 （一）不动产登记含义 . 1 （二）不动产登记效力 . 2 （三） 物权法对不动产登记制度的规定 . 4 三、 我国不动产登记的问题 （一）登记机关呈分散状态.5 (二）登记机关的责任机制不健全.6 三、对我国不动产登记制度的完善建议 7 （一）建立统一的不动产登记法律依据 . 7 （二）统一不动产登记机关 . 7 （三）进一步完善不动产登记的审查制度 . 8 （一）建立不动产登记的赔偿责任制度 . 8 （二）制发统一的不动产产权证书 . 9 结语 .9 引 言 不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。它在维护不 动产交易市场的健康有序发展中是必不可少的。为此我国物权法 ，设专节以 14 个 条文（第 9 条至第 22 条）的篇幅，确立了我国不动产登记制度的基本结构，对不动产 登记作出了相关规定。从而结束了不动产交易过程中无法可依，立法混乱，立法不明确， 全国没有统一立法规定，各省市地区的规章不一致，进而影响我国不动产交易市场的健 康和有序发展，对我国经济的发展造成了不利影响的混乱局面。它在总结中国不动产登 记实践经验，借鉴西方先进的有关不动产登记及与之相关的法律的立法经验的基础上， 对我国不动产登记的法律效力，不动产登记机构权力职责，登记程序，登记类型及登记 错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构。虽然 结构和内容还不是很健全，但为将来有关不动产登记制度的专门的法律的制定，提供了 整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 一、 我国不动产登记制度历史 （一）我国古代与土地税赋息息相关的登记制度 中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者 考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中 国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申 报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古 代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制 度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明 只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对 外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因 此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。 （二）我国近现代不动产登记制度 就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国继受西方法制，已经正 式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们 也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行 全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断 30 多年，改革 开放以后，特别是土地管理法颁布以后才逐渐恢复和发展。 物权法颁布以后我 国不动产登记制度才真正确立。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真 正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产 行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥 其应有的作用。不动产登记制度虽然以国家公权力为后盾,但根本目的在于私权维护, “对卖者来说,登记机构的登记和权属证书的颁发是对自己权利的有效证明，对买者来说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成 本 。 ” 二、物权法中不动产登记的制度设计 （一）不动产登记 不动产登记是我国物权法中的重要制度，是我国不动产物权变动的公示方式。 根 据我国物权法 ，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有 关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。首先，登记是由作为代表国家 机关的登记官员进行，但是有关不动产权利的登记，即使在采用登记强制登记主义的国 家,也是属于当事人意思自治的问题 。其次，在不动产登记程序上,不动产登记原则上 必须由当事人申请。即除法律另有规定外, 登记机关不得擅自启动登记程序，而必须由 登记申请人申请后才能启动。同时，由于申请人的申请约束着不动产登记的内容，即便 不动产登记薄记载的事项有错误，也不能由登记机关依职权作出变更登记的决定，而是 应该由权利人或利害关系人提出更正登记请求。 （二）不动产登记效力 不动产登记的效力是登记这一法律事实对当事人的不动产物权产生的实际作用。各 国立法上对不动产效力的规定各有不同。在中国物权法的不动产登记体制下，不动 产登记有如下四种效力： 1.登记的公示力 物权公示是我国物权法中的一项重要原则，是指不动产物权通过登记或变更登记作 为权利享有和权利变动的公示方法。不动产物权之所以公示，是由物权的性质决定的。 不动产物权作为物权，是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，因此对不动产物 权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、排除妨碍的义务，但不动产物权如果 没有从其外部了解其物权变动的象征，那么当事人无法准确辨别和确定不动产物权权属 状态。如果不动产设立了抵押权等他物权，那么，在交易的过程中很可能会给善意第三 人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。因此不动产物权公示通过对不动产物权进 行登记，使物权具有可识别性，通过登记作为公示方式使不动产物权法律关系得以公开 透明，通过公示实现不动产物权可取信于公众。使当事人及第三人直接从外部就可以了 解到不动产物权的存在及其现状，进而避免第三人遭受损害，保护善意第三人的利益， 维护不动产物的占有秩序和交易安全。 2.登记的形成力 登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权 变动能否生效的效力。 物权法 第 9 条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消 李凤章：登记限度论以不动产权利登记制为中心 ，法律出版社 XX 年版，第 11 页。 危晓美：浅谈不动产登记请求权 ， 甘肃行政学院学报 ，XX 年第 1 期。 篇二：我国不动产登记制度的现状及完善对策我国不动产登记制度的现状及完善对策 摘 要：不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。我国物权法对此制度做出了相关规定，确立了中国不动产登记的基本结构，虽然结构和内容还不是很健全，但标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 关键词：不动产登记 登记机构 责任 登记薄 目 录 引言 错误！未定义书签。 一、我国不动产登记制度历史 . 1 （一）我国古代与土地赋税息息相关的登记制度 . 1 （二）我国近现代登记制度 . 1 二、物权法对不动产登记的制度设计 . 2 （一）不动产登记含义 . 1 （二）不动产登记效力 . 2 （三） 物权法对不动产登记制度的规定 4 三、对我国不动产登记制度的完善建议 . 7 （一）建立统一的不动产登记法律依据 . 7 （二）统一不动产登记机关 . 7 （三）进一步完善不动产登记的审查制度 . 8 （一）建立不动产登记的赔偿责任制度 . 8 （二）制发统一的不动产产权证书 . 9 结语 .9 引 言 不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。它在维护不 动产交易市场的健康有序发展中是必不可少的。为此我国物权法 ，设专节以 14 个 条文（第 9 条至第 22 条）的篇幅，确立了我国不动产登记制度的基本结构，对不动产 登记作出了相关规定。从而结束了不动产交易过程中无法可依，立法混乱，立法不明确， 全国没有统一立法规定，各省市地区的规章不一致，进而影响我国不动产交易市场的健 康和有序发展，对我国经济的发展造成了不利影响的混乱局面。它在总结中国不动产登 记实践经验，借鉴西方先进的有关不动产登记及与之相关的法律的立法经验的基础上， 对我国不动产登记的法律效力，不动产登记机构权力职责，登记程序，登记类型及登记 错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构。虽然 结构和内容还不是很健全，但为将来有关不动产登记制度的专门的法律的制定，提供了 整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 一、 我国不动产登记制度历史 （一）我国古代与土地税赋息息相关的登记制度 中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者 考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中 国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申 报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古 代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制 度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明 只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对 外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因 此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。 （二）我国近现代不动产登记制度 就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国继受西方法制，已经正 式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们 也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行 全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断 30 多年，改革 开放以后，特别是土地管理法颁布以后才逐渐恢复和发展。 物权法颁布以后我 国不动产登记制度才真正确立。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真 正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产 行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥 其应有的作用。不动产登记制度虽然以国家公权力为后盾,但根本目的在于私权维护, “对卖者来说,登记机构的登记和权属证书的颁发是对自己权利的有效证明，对买者来 说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成本 。 ” 二、物权法中不动产登记的制度设计 （一）不动产登记 不动产登记是我国物权法中的重要制度，是我国不动产物权变动的公示方式。 根 据我国物权法 ，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有 关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。首先，登记是由作为代表国家 机关的登记官员进行，但是有关不动产权利的登记，即使在采用登记强制登记主义的国 家,也是属于当事人意思自治的问题 。其次，在不动产登记程序上,不动产登记原则上 必须由当事人申请。即除法律另有规定外, 登记机关不得擅自启动登记程序，而必须由 登记申请人申请后才能启动。同时，由于申请人的申请约束着不动产登记的内容，即便 不动产登记薄记载的事项有错误，也不能由登记机关依职权作出变更登记的决定，而是 应该由权利人或利害关系人提出更正登记请求。 （二）不动产登记效力 不动产登记的效力是登记这一法律事实对当事人的不动产物权产生的实际作用。各 国立法上对不动产效力的规定各有不同。在中国物权法的不动产登记体制下，不动 产登记有如下四种效力： 1.登记的公示力 物权公示是我国物权法中的一项重要原则，是指不动产物权通过登记或变更登记作为 权利享有和权利变动的公示方法。不动产物权之所以公示，是由物权的性质决定的。不 动产物权作为物权，是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，因此对不动产物权 人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、排除妨碍的义务，但不动产物权如果没 有从其外部了解其物权变动的象征，那么当事人无法准确辨别和确定不动产物权权属状 态。如果不动产设立了抵押权等他物权，那么，在交易的过程中很可能会给善意第三人 造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。因此不动产物权公示通过对不动产物权进行 登记，使物权具有可识别性，通过登记作为公示方式使不动产物权法律关系得以公开透 明，通过公示实现不动产物权可取信于公众。使当事人及第三人直接从外部就可以了解 到不动产物权的存在及其现状，进而避免第三人遭受损害，保护善意第三人的利益，维 护不动产物的占有秩序和交易安全。 2.登记的形成力 登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物 权变动能否生效的效力。 物权法 第 9 条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”因此 李凤章：登记限度论以不动产权利登记制为中心 ，法律出版社 XX 年版，第 11 页。 危晓美：浅谈不动产登记请求权 ， 甘肃行政学院学报 ，XX 年第 1 期。 篇三：论文 我国不动产统一登记问题之探讨不动产统一登记问题的探讨 摘要：我国宪法规定，土地归国家所有或归农民集体所有，民事主体只能取得土地使用权用于建筑、生产或其他法律容许的用途，这决定了我国实行的是房产和土地相分离的产权安排体制。另外，我国采取现代地上权思想，即土地与房产的关系准则是“房屋所有权+土地使用权” 。其具体表现为：房地产主体一致原则和房地产一同处分原则。本文从我国不动产登记存在的问题之分析和完善不动产登记制度的基本思路两大方面来探讨我国不动产统一登记问题。 关键词： 土地 房产不动产登记 问题 一、 引言土地登记属于不动产物权登记的范畴，遵循不动产登记的规律。土地登记的效力表现在土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。 土地管理法第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，(来自: 小龙 文档 网:不动产登记制度,论文)应当办理土地变更登记手洗。 土地管理法实施条例第三条规定：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 二、 我国不动产登记存在的问题之分析 由于我国不动产管理行政体制的特殊性，土地由国土资源管理部门负责管理与登记，房屋由建设部门负责管理与登记，使得我国的不动产产权登记管理体制存在一些问题，注意症结表现在以下几方面。 1. 我国不动产登记存在的主要问题 （1） 登记机关不统一。 1983 年城市私有房屋管理条例颁布，规定城市私有房屋由房屋所在地人民政府房产管理机关管理，确立了房产管理机关登记房屋产权的规范；1986 年制定的土地管理法确立了国务院土地管理部门主管全国土地工作；1991 年颁布的土地管理法实施条例在坚持这一原则的基础上进一步明确了国有土地使用权、集体土地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；1995 年颁布的城市房地产管理法仍然维持了这样的格局。虽然该法规定地方政府可以设立一个部门统一负责不动产的管理工作，但目前只有少数地方实施了“两证合一”的登记方式。房产与土地分别登记，手续繁杂重复，耗时废财，也容易导致不动产产权主体不一的问题。 （2）房产登记具有明显行政管理的印记。 房产登记明显的行政管理印记，突出表现为：房产的法规大多是由行政规章组成，即使城市房地产管理法也大多是从行政管理的角度进行规范。行政印记贯彻到房产登记，使其被认为是一种行政行为。例如在城市房屋权属登记管理办法就有房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，明显带有行政色彩。我国涉及房屋产权及登记的法规有数十种之多，它们之间存在一些相互冲突的地方，使房屋产权确认、登记、保护处于制度混乱的状态，导致我国房屋产权登记规范与效力不一致和不统一。 （3）登记效力不确定。 登记效力不确定，问题比较突出的是房屋产权转移登记是物权权利登记的效力被忽视。房屋产权转移是出让人所有权灭失，受让人取得所有权，产权转移登记属于权利登记。而我国有关司法解释将过户登记（即产权转移登记）解释为合同的生效要件。对此学术界也存在物权行为与债权行为的争论，其实，从法理看，房屋产权转移应是物权变动行为。在后来出台的城市房屋权属登记管理办法和房屋登记办法中对此进行了纠正，规定未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他物权的设定，均为无效。但是该办法的效力较低，并 没有把大家的观点归致到统一的物权行为上来。后来颁布的物权法明确了登记的效力，但还不具体，应该有相关法规加以明确和细化。（4）登记查询制度不规范。 不动产权利公示的主要目的是保护权利人的权利和交易安全，使第三人在参与不动产交易时能够判断物权的基本状况，为此，世界上许多国家或地区都规定了不动产登记的公开查阅制度。XX 年 11 月国土资源部发布了土地登记资料公开查询办法 ，向土地登记查询制度规范化迈出了可喜的一步。然而，房产登记查询制度还没有很好地建立起来。看来建立规范严谨的不动产登记查询体系还要克服许多障碍。 （5）登记权利缺乏法定范围。 不动产登记制度为物权实体法服务，故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的基础，登记权利范围因各国法定物权的不同而有差异。我国现代的物权制度呈开放性体系，尚未法定，不仅表现为法的依据不统一，也表现为类型的未法定、物权变动的未法定。在我国存在这样的现象，法定需要登记的物权并不涵盖所有物权，这就使得有些物权不经法定登记方式也可以获得，实质是否定了物权的法定。由于我国实行的是土地公有制，相对而言他物权的种类确定就显得十分重要和必要。 我国的不动产权利类型复杂，难点在于对农村不动产的整理。我国农村并未真正建立土地他物权体系，土地及房屋缺乏流通性，没有真正进行保障交易安全的登记，所进行的登记不过是为了保护耕地，整理土地，征收税费。 2. 各国不动产登记制度之经验借鉴 现代不动产登记制度，源自欧洲。在 12 世纪的德国北部城市，当时关于土地物权的变动必须记载于市政会设立的都市公簿上。后来，这一制度因为德国大规模继受罗马法而在多数地方废止。到了 18 世纪，由于时局的变化，登记制度在普鲁士和法国复活，从此以后，登记制度在欧洲各国获得广泛推行。法国抵押权采纳了登记制度，表明现代意义上的不动产登记制度正式诞生。可以说法国抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接渊源。 由于各国和地区历史背景、人文环境及政治体制的差异，立法例有所差别，所采行的登记制度也不相同，大致可分为契据登记制、权利登记制及托伦斯登记制。不动产登记的主要目的。在于保证产权确定、移转便利。如果不动产权利在法律上不能确定，则所有人及其他物权人对于不动产的关系就无所依据。没有法律保证的登记，也就没有交易安全、移转便利可言。另外，如果登记手续烦琐复杂，这种登记制度也有问题。因此一套完善的登记制度，应具有安全稳固、手续简易、公平确实、费用适度、办理迅速、适合环境等特点。 （1） 健全的登记法规体系。 德国对不动产登记专门制定有土地登记条例 ，并由地方法院（司法机关）办理土地登记。日本对不动产登记也制定了不动产登记法和相配套的不动产登记法施行细则 。英国为完善不动产登记制度，也制定了相关的法律。我国应仿效德国和日本，健全不动产法制体系，特别是制定“不动产登记条例” ，完善不动产登记法律制度。 （2）规范的登记机关与登记人员。 德国的土地登记条例及相关法规，对于土地登记承办人员的任用资格有相当严格的规定，无论是司法官、书记官还是其他承办人员，都是公务人员；而在土地登记簿上负责审阅签署的司法官或替代人员，则应为至少有三年以上实务经验，并通过司法人员考试的公务员。 英国的土地登记机关均属中央机关，且登记官员均由中央派任，以免受地方主义的影响，而影响登记的公信力。此外英国的登记官员必须是具有出席高等法院或地方法院资格的律师，由此显示英国政府对不动产登记的重视。 日本不动产登记业务归属法务省。法务省是主管法务的行政机关，与司法机关的裁判所（法院）性质不同，但特殊的是，日本的不动产登记业务是由中央的法务省、法务局经地方法务局，再到登记所，由中央垂直领导。 各国对登记机关的设立和对登记人员的基本素质要求是值得我国认真借鉴的。为了保障登记的公信力，我国必须建立独立的不动产登记机关，登记人员必须参加全国统一考试（例如要求参加每年举行的土地登记代理人资格考试） ，合格后才能上岗。 （3）法定的不动产登记范围。 德国民法典物权篇和土地登记条例等规定的物权包括所有权、先买权、役权、质权、抵押权、地上负担、土地债务等多项，种类与范围较其他国家更为广泛。日本土地登记范围包括所有权、地上权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、租赁权、开采权等，依日本不动产登记法规定，不动产租赁权也可登记。我国在制定“民法典物权篇”时，也应规定登记物权的种类及其范围。 （4）明确的不动产物权公示原则与登记效力。 德国民法典物权篇及土地登记条例等法规规定，物权的取得、丧失与变更，原则上要有物权合意和物权登记。不过土地所有权人土地债务的设定、定期土地债务权利等，只需要土地所有权人一方意思表示并办理登记即可。另外不依法律行为的物权取得，也采用登记主义，例如登记簿上登记的所有权人（但非真实所有人）持续达 30 年者，可将土地自主占有而取得所有权。还有虽不经登记发生了物权变动，但权利人要处分其物权则必须登记，如强制拍卖的土地所有权转移。 日本民法规定：有关不动产物权的取得、丧失与变更等，不办理登记者，不能以此对抗第三人。人们普遍认为日本的不动产登记是采行对抗要件主义，对私权的保障存在一些缺陷。 我们认为，我国的物权登记应采行登记要件主义，而需要登记的质权，可考虑采行对抗要件主义。 （5）便民的更正登记制度。 德国更正登记请求权，从民法典阐释看，不仅指因他物权存续期届满、清偿债务而消灭所为的注销登记，也指因登记有错误或遗漏而进行的更正登记。从形式上看，德国的更正登记直接便民，德国的登记条例规定，登记有错误或遗漏出现时，土地登记所查明之后即可直接办理更正登记。德国的这种便民更正登记制度值得我国借鉴，不必什么情况下都要经过上级主管机关审核后才能办理更正。 三、完善不动产登记制度的基本思路 基于我国不动产产权登记的现状与存在的问题，完善不动产登记制度可以遵循“一提高、二并行、三统一、四规范”这一基本思路。1.提高不动产登记法律的立法地位 我国有关不动产登记方面的立法，主要见诉若干具体的部门规章中，其规定不但散乱而且内容多有矛盾。这些法规一方面立法层次较低，另一方面只适用对不动产进行行政管理，不能适应不动产进入市场进行交易的需要。应该通过整合，删除与“民法典物权篇”相冲突或不必要的法规，对保留的法规加以整合，形成单行法，内容是规范“民法典物权篇”未涉及的以及根据物权篇须另制定施行细则的部分。基于这个设想，我们认为有关不动产产权