第二章资产评估的方法与程序2003

第一节 资产评估的方法及其选择第二节 资产评估的途径第三节 资产评估的基本程序第二章 资产评估的方法与程序掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章基本要求对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章重点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。本章难点资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估过程结构图评估环境 社会 经济 技术 法律形成问题 评价指标 综合分析选择实施意见1 2 3 4 5 6 7 目的与动机 1资料收集 2 鉴定与评价 3假设前提 4定量估算 5结果分析 6得出结论 7 活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径 收益途径评估基准日过去 未来成本法 市场法 收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系一、成本法（ The cost method）3、注意问题（应用前提）（ 1）历史资料的真实性；（ 2）形成资产价值的成本耗费是必要的 .（一）成本法的基本原理1、理论基础（ 1） 生产费用价值论 （ 2）资产的价值取决于购建时的成本耗费2、评估思路 实体性功能性经济性评估值 = 重置成本 - 各项损耗第一节 资产评估的方法及其选择（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式： 评估值评估值 = 重置成本重置成本 - 实体性损耗实体性损耗 - 功能性损耗功能性损耗 - 经济性损耗经济性损耗= 重置成本重置成本 成新率成新率 - 功能性损耗功能性损耗 - 经济性损耗经济性损耗 评估值评估值 = 重置成本重置成本 综合成新率综合成新率1、重置成本及其计量 相同点相同点 ：均采用现行价格计算。 不同点不同点 ：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下， 尽可能选择更新重置成本尽可能选择更新重置成本 。理由：（ 1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（ 2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。（ 1）重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本重置成本 = 直接成本直接成本 + 间接成本间接成本直接成本 一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本 主要指企业管理费、培训费等。注注 ：（ 1）采用核算法的 前提前提 能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。（ 2）该方法即可用于计算 复原重置成本复原重置成本 ，也可用于计算 更新重置成本更新重置成本 。案例案例 1 重置购建设备一台，现行市场价格每台 5万元，运杂费 1000元，直接安装成本 800元，其中原材料 300元，人工成本 500元。据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本 0.8元，该机器设备重置成本为：（ 1）直接成本 =50000 1000十 800=51800(元 )其中：买 价： 50000元运杂费： 1000元安装成本： 800元（其中原材料 300，人工 500）（ 2）间接成本 (安装成本 )： 400元（ 3）重置成本合计： 52200元。（ 2）物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（ 1）定基物价指数（ 2）环比物价指数v 注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。案例案例 2 某被估资产购建于 2001年，账面原值为 50000元，当时该类资产的价格指数为 95，评估时该类资产的价格指数为 160，则：被估资产重置成本50000（ 160 95） 100 84210（元）又如，被估资产账面价值为 200000元， 2002年建成， 2007年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为 2003年为 11.7， 2004年为 17， 2005年为 30 5， 2006年为 6 9， 2007年为 4 8，则有：被估资产重置成本：= 200000（ 1 11.7）（ 1 17）（ 1 30.5）（ 16.9）（ 1 4.8） 100= 200000191= 382000(元 )（ 3）功能重置成本法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能重置成本法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（ a）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（ b）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：v 该方法计算的一般是更新重置成本。案例案例 3 某重置全新的一台机器设备价格 5万元，年产量为 5000件。现知被评估资产年产量为 4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本 = 40005000 50000 40000(元 )功能价值法运用的 前提条件和假设前提条件和假设 是 资产的资产的成本与其生产能力成线性关系成本与其生产能力成线性关系 ，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。（ 4）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤：计算步骤：（ a）将被估资产按一定标准分类。（ b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（ c）计算调整系数 K。（ d）据 K值计算被估资产重置成本。案例案例 4 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备 5台，估算其重置成本之和为 30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为 20万元，该类通用设备账面历史成本之和为 500万元。则：K = 3020 = 1.5该类通用设备重置成本 = 5001.5 = 750(万元 )2、有形损耗（实体性损耗）及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法计量方法 :（ 1） 观察法观察法被估资产的有形损耗重置成本 （ 1成新率）（ 2） 使用年限法使用年限法实际已使用年限名义已使用年限 资产利用率有形损耗率案例案例 5 某资产 1995年 2月购进， 2005年 2月评估时，名义已使用年限是 10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作 8小时，该资产实际每天工作 7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率 103607.5 (103608)100 93.75由此可确定其实际已使用年限为 9.4年。尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。3、功能性损耗及其计量（ 1）功能性损耗的含义无形损耗的一种，体现在两方面：(1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等）； (2)产出能力（ 2）功能性贬值额的计算步骤(a)计算年超额运营成本(b)计算年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本 （ 1所得税率）(c)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额 :被估资产功能性贬值额 年净超额运营成本 （ P/A,r,n）案例案例 6 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表： 4、经济性损耗及其计量（ 1） 经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（ 2） 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少（ 3）计算方式（ a）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（ b）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 案例案例 7 某被估生产线设计生产能力为年产 20000台，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少 6000台，功能价值指数取 0.6。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上： 经济性贬值率 1-（ 1400020000） 0.6100 1 0.81 100 19以上例，假定每年减少 6000台产量，每台产品 100元，该生产线尚可继续使用 3年，企业所在行业投资回报率 10，所得税率 33。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额（ 60001