项目管理程序

常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真州信达项目管理程序集成表序号工作内容 备注1. 1.土地获取阶段2. 1.1市场信息收集 根据建设单位实际情况有针对性的收集3. 1.2项目市场调研4. 1.3取得控制性规划设计条件5. 1.4供电、供水、供气等现状条件6. 1.5新建小区供电、供水、供气等可能实施的条件7. 1.6初步规划方案 组织初步评审8. 1.7项目土地投资成本估算 根据周边相识地块和市场行情估算9. 1.8项目开发策划可行性报告10. 1.9项目开发策划评审 营销部组织人员评审11. 1.10土地竞买1. 土地竞买【审批部门】国土局土地交易中心【联系电话】【所需资料】1. 营业执照副本复印件；2. 法定代表人证明书及其身份证复印件；3. 委托代理人竞买的另提交法定代表人签署的授权委托书及委托代理人的身份证复印件；4. 竞买保证金交纳凭证；5. 挂牌文件规定需要提交的其他文件。12. 1.11签订土地出让合同（包括勘界、地形测绘等）13. 1.12签订补充协议14. 1.13税费交纳15. 1.14建设用地批准书或划拨决定书16. 1.15取得国有土地使用证办理国有土地使用权证【审批部门】国土局 【联系电话】 【所需资料】1. 土地登记审批表；2. 土地登记申请书；3. 地籍调查表；4. 地籍调查法人代表身份证明书（ 同志，在我单位任 职务，系我单位法人代表，特此证明） ；5. 土地登记法人代表身份证明书（ 同志，在我单位任 职务，系我单位法人代表，特此证明） ；6. 企业营业执照复印件；7. 法人证书、身份证复印件；8. 建设用地批准书；9. 国有土地划拨决定书（划拨合同） ；10. 红线图；17. 2.项目启动阶段18. 2.1协助建设单位项目公司成立19. 2.2协助建设单位项目公司注册20. 2.3协助建设单位资质办理 房地产企业开发资质办理常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注【办理部门】 武进区建管处 【申报材料】1、 房地产开发企业资质申请表（一式四份）原件；2、 房地产开发企业资质申请报告；3、 营业执照（复印件必须加盖公司核准章） ；4、 企业章程；5、 验资报告（必须有一份原件） ；6、 企业注册地址证明（自有产权证或租赁合同） ；7、 企业法定代表人的身份证、个人简历；8、 企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证、个人简历；9、 专业技术人员的职称证书、劳动合同及身份证、个人简历；10、 拟开发项目的相关文本文件（国有土地使用权出让合同、挂牌出 让成交确认书） 。21. 2.4建设单位项目团队组建22. 2.5编制项目节点计划（开工前） 项目经理组织人员评审23. 3.产品定位阶段24. 3.1策划公司选聘25. 3.2组织市场调研26.3.3项目所在地房地产市场专项调研（配置、户型、客群、价格、竞争项目）27.3.4控制性规划要点通知书的获取、公建配套、红线图、坐标点及高程（含电子档）规划设计要点通知书【审批部门】规划局【联系电话】86318035 【所需材料】1. 申请；2. 土地出让合同；28. 3.5项目周边楼盘建设的相关信息（楼盘档次及产品配置情况）29. 3.6项目周边的配套的相关信息（大配套）30. 3.7收集当地建筑市场价格信息31. 3.8项目产品定位初步报告及评审 营销部组织人员评审32. 3.9正式完成项目产品定位 建设单位还需根据公司长远规划综合定位33. 4.规划及建筑方案设计阶段34. 4.1选择规划及建筑概念设计单位35. 4.2发出规划及建筑概念设计任务书36. 4.3规划及建筑概念设计37. 4.4规划及建筑概念设计内部方案评审通过38. 4.5规划及建筑概念设计外部评审通过39. 4.6景观概念设计40. 4.7装修概念性方案设计41. 4.8选择规划及建筑方案设计单位及合同签订42. 4.9选择施工图设计单位及合同签订43. 4.10编制及发出规划及建筑方案设计任务书44. 4.11规划及建筑、结构、机电、以及其他专项（消防、人防、防规划设计方案审查 【审批部门】规划局规划技术科 【联系电话】86310605 【申请材料】1. 规划设计方案申请登记表 ；常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注雷等）方案设计45. 4.12交通评估分析46. 4.13总平图供电局确认47. 4.14人防方案咨询48. 4.15规划面积统计49. 4.16项目开发投资估算编制完成50. 4.17规划及建筑方案设计内部评审通过51. 4.18规划及建筑方案报审批复（详细规划评审通过）2. 规划设计方案（一份并附电子文件，必须由有相应资质的设计单位设计，图纸要求盖有单位出图章、消防自审章、设计人员章等） 要求：CAD 彩色规划总平面图：1/500 或者 1/1000 绘制在现势性地形图上，不得更改坐标，要求准确清晰地反映建筑与周围建筑、道路的关系（利用准确的尺寸标注来反映） ，要标明出入口位置、停车泊位、地下建筑范围线、环境布置等；要有简要说明和主要技术经济指标，居住项目还需有用地平衡表及公共服务设施配套表；要有图名、指北针、比例尺、坐标等标注，是调整方案的还需在图名中注明“调整”二字；要标明规划用地红线、建筑控制线以及建筑间距。静态交通分析图：要求明确反映地面以及地下各个层面的停车泊位数，地下建筑外轮廓线应与规划总平面图的地下建筑范围线相一致； 日照分析报告：居住项目以及周边有现状住宅的项目需提供由常州市规划管理信息中心所做的日照分析报告； 公共服务设施配套图（居住项目需提供，要求明确反映各类公共服务设施的位置及建筑面积） 。全部设计成果应制成电子文件，图形文件采用 AutoCAD R14或 AutoCAD2000 的 DWG 格式文件和 Photoshop 的 JPG 格式文件，图形不要旋转（指北针垂直向上） ，且在电脑核查中核查的坐标应与所标注的一致，其坐标应严格按合法用地文件坐标输入，不得省略小数点后的位数。提交成果时，同时交付反映设计成果的光盘，要求分层显示。3. 相关资料或有关部门意见。建筑设计方案审查（可与规划设计方案同时报批）【审批部门】规划局建筑管理科【联系电话】86318260 【申请材料】1. 建筑设计方案申请表 ；2. 建筑设计单位建筑方案自审表（应该是房地产项目提供，其他项目应该不用） ；3. 日照分析报告；4. 立项批复（原件、复印件） ；5. 土地出让合同（原件、复印件） ；6. 建设工程设计方案文本（说明，透视图、平、立、剖面图）一套（A3 幅面） ；7. 彩色建设工程设计方案总平面图（6 张） ；8. 电子文档（含文本内容、彩色建设工程设计方案总平面图CAD）上述材料的复印件须加盖单位公章，并注明与原件一致。52. 4.19规划公示（总平图盖章） 熟悉公示要求，保留相关数据、文件、资料53. 4.20环境影响评估报告编制54. 4.21取得环评批复环境影响评估申报常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注【审批部门】区行政服务中心环保局窗口【联系电话】86318053 【所需资料】1. 建设项目环境影响申报登记表；2. 营业执照；3. 红线图；4. 污水接入证明；环境影响评估报告报批 【审批部门】区行政服务中心环保局窗口【联系电话】86318053 【办理程序】1. 委托具有相应资质的单位编制建设项目环境影响报告表 ；2. 持评估报告书或评估报告表向环保局申报；55. 节能审查 大型公共建筑及大型住宅工程必须进行节能审查56. 4.22可行性研究报告编制有资质的专业编制单位编制，项目建议书、环评、可研报告、初步设计概算中的投资额需一致57. 4.23选址意见书（政府投资项目）项目选址意见书（政府投资项目）【审批部门】规划局窗口【联系电话】86318035【申请材料】1. 常州市建设项目规划选址申请表 ； 2. 有效的项目建议书批准文件（或项目可研报告） ；3. 1/500-1/2000 现势地形图；其他相关资料或有关部门意见等。58. 4.24项目立项项目立项【审批部门】区行政服务中心发改局窗口【联系电话】86318011 【所需材料】1. 项目核准请示；2. 项目立项申请报告；3. 营业执照复印件；4. 土地成交确认书；5. 土地出让合同；6. 土地出让金交纳收据；7. 规划总平；8. 环评批复；9. 咨询公司营业执照；10. 咨询公司资质证书；59. 4.24取得建设用地规划许可证 建设用地规划许可证【审批部门】规划局常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注【联系电话】86318035 【所需材料】1. 常州市建设用地规划许可证申请表 ；2. 立项批文；3. 土地出让合同；4. 环境影响评价报告表；5. 环评批复；60. 4.25取得拆迁许可证拆迁许可证【审批部门】建设局【联系电话】【所需资料】1. 常州市建设项目房屋拆迁许可证申请表2. 有效的项目批准文件；3. 建设用地规划许可证；4. 土地使用证或建设用地批准书或土地划拨决定书；5. 拆迁方案；61. 5.施工图设计阶段62. 5.1编制及发出施工图设计任务书63. 5.2交付标准确认 与建设单位共同确认，施工蓝图与售房合同约定必须相符64. 5.3白图审查 主要审查功能性要求65. 5.4施工蓝图出图（不含结构图）66. 5.5节能审查67. 5.6室外消防管线设计68. 5.7消防审核通过施工图设计消防审查【审批部门】行政审批中心消防窗口 【联系电话】86318015 【申请材料】1. 网上申报填写表格，如果没抽中不需要提供图纸到消防大队进行审核，只需要拿着以下资料到窗口提交即可，而如果抽中的话需要将所有的消防图纸（包括消防总图）拿到消防大队 4 楼进行审查。2. 填写建设工程消防设计备案表 ；3. 立项批复；4. 消防总平；5. 规划红线图；6. 设计单位资质证书；7. 建设工程消防设计备案受理凭证；69. 5.8人防方案确认易地建设人防审查【审批部门】行政审批中心人防窗口 【联系电话】86318056常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注【申请材料】没有人防地下室或人防地下室不建的项目：1. 立项批复（复印件） ；2. 红线图（复印件） ；3. 人防工程建设审批流转表（公司盖章，规划局盖章，再人防盖章） ；4. 交纳人防易地建设费；70. 5.9效果图和单体建筑彩色立面图 是以后规划批后检查的依据及外立面建筑选材的依据71. 5.10规费等相关费用交纳72. 5.11CAD彩色建筑总平面图（盖章）73. 5.12勘探招标代理单位确定74. 5.13勘探招标及合同签订 由设计单位提供勘探任务书，需注明勘探单位需达到的等级75. 5.14提供用地红线控制点76. 5.15地质详勘77. 5.16勘探前置送审地质勘察报告报审【审批部门】审图中心【联系电话】86318035【所需资料】1. 工程勘察文件报审表（2 份） ；2. 项目立项许可文件（复印件） ；3. 建设用地规划许可证（复印件） ；4. 工程勘察合同及外省市勘察单位进市备案表（复印件） ；5. 工程勘察资质证书（复印件） ；6. 规划总平面图（原件） ；7. 岩土工程勘察报告（5 套） ；78. 5.17建设位置核准图79. 5.18取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证 【审批部门】行政服务中心规划局窗口【联系电话】86318035 【所需资料】1. 常州市建设工程规划许可证申请表 ；2. 立项批复(原件)；3. 土地权属证明材料(原件、复印件)；另：房地产项目须提供土地出让合同原件、复印件4. 消防、人防（不建人防地下室的是：人防工程建设审批流转表）、供电等有关部门意见（原件、复印件） ；5. 经审定的建设工程设计方案；6. 单体建筑施工蓝图 1 套，A3 图幅施工图 2 套及电子文件；7. 单体建筑彩色立面图（需标注立面材质及色调）2 套及电子文件；8. CAD 彩色建筑总平面图（应依据单体建筑施工图绘制，其他要常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注求与建设工程设计方案总平面图同，需用彩色明显区分已申报建筑、此次申报建筑和尚未申报建筑）1 张及电子文件；9. 建设位置核准图（设计院提供） ；需盖设计院的出图章、建筑师章等三个章10. 建筑工程规划、建筑面积核查表，单栋建筑面积及住宅建筑套型比例统计表、日照间距计算及公建配套设施分布表。80. 5.19完成项目目标成本概算 需请专业单位编制估算确定81. 5.20施工图限额设计及成本控制建议82. 5.21全套建筑、结构、机电等施工图内部审核83. 5.22完成正式施工图设计 正 式 施 工 图 所 需 分 数 需 统 计 并 留 有 余 量84. 5.23抗震设计审查（视情况而定）抗震设计审查【办理部门】武进区建筑审图中心【申报材料】1、 建设工程项目可研批复（复印件 1 份） ；2、 建设工程规划许可证（复印件 1 份） ；3、 勘察单位资质证书副本（复印件 1 份） ；4、 设计单位资质证书副本（复印件 1 份）5、 如为省外、市外勘察设计单位，按规定办理的市备案登记表（原件 1份） ；6、 江苏省建设工程抗震设防审查申报表（2 份） ；7、 建设项目的岩土工程勘察报告（1 套） ；8、 结构专业设计说明书（1 份） ；9、 建筑和结构专业的设计图纸（1 份）10、 结构设计计算书（1 份） ；11、 申请人身份证明材料（营业执照复印件，委托代理人提出申请的，须有授权委托书及代理人的身份证明） （1 份） 。85. 5.23施工图审查（审图中心）施工图设计审图中心审查【审批部门】审图中心【联系电话】86619912 【所需资料】1. 施工图设计文件审查送审表及设计文件送审清单（一式二份） ；2. 须进行初步设计审查的工程项目的初步设计批准文件（复印件，盖建设单位公章） ；3. 建设用地批准书；4. 建设工程规划许可证（复印件，盖建设单位公章） ；5. 前置审查通过的岩土工程勘察报告；6. 设计单位资质证书（复印件，盖设计单位公章） ；7. 设计合同（外省设计单位在本市承接项目，还必须同时提供进市单项工程备案审批表） ；8. 全套施工图设计文件五份（其中四份接审受理盖章后返还建设单位） 、结构计算书，以及相关的设计基础资料；常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注9. 常州市武进区居住建筑及公共建筑施工图设计（建筑节能）送审表、节能计算书。86. 5.24人防施工图审查施工图设计人防审查【审批部门】行政审批中心人防窗口 【联系电话】86318056【申请材料】1. 人防工程建设申请书； 原件2. 民用建筑建造防空地下室申报表一、二； 原件3. 项目立项批文； 原件/复印件4. 项目修建性详规或建筑方案总平面图 ； 原件 须经规划部门审定5. 建设单位营业执照复印件； 复印件 加盖单位公章6. 经办人授权委托书； 原件7. 经办人身份证复印件； 复印件8. 平、立、剖面图电子文档； CAD 格式光盘9. 武进区城区人防工程建设审批流转表；盖单位章87. 5.25规划面积测算成果与施工图报建面积核对88. 5.26商品房面积预测绘89. 5.27施工图预算编制90. 5.28景观设计扩初方案评审91. 5.29景观设计方案深化92. 5.30景观图限额设计及成本控制建议93. 5.31景观施工图白图审查94. 5.32完成景观施工图设计95. 5.33幕墙深化设计 设计单位资质符合规范要求，限额设计，经原设计单位确认，审图合格96. 5.34钢雨篷深化设计 设计单位资质符合规范要求，限额设计，经原设计单位确认，审图合格97. 5.35钢结构（钢构架、钢楼梯等）施工图设计 设计单位资质符合规范要求，限额设计，经原设计单位确认，审图合格98. 5.36雨水回收再利用 视情况而定，节能环保有要求需设计99. 5.37水净化处理深化设计 视情况而定，节能环保有要求需设计100. 5.38桥梁的深化设计 桥梁设计是否需水利部门认可，建筑形式需与整个项目风格相匹配101. 5.39雕塑小品及灯具设计 应与项目整体风格符合，起到画龙点睛作用102. 5.40音乐喷泉的深化设计103. 5.41架空层顶篷、墙面的设计104. 6.后九通施工图设计105. 6.1室外供水、供电、供气方案内部审核（前期初步咨询后） 技术部牵头组织人员审核106. 6.2室外管线外部评审综合管线方案审批【办理部门】规划局【联系电话】86318082【所需资料】1. 建设项目规划设计方案审批申请表（管线） 1 份（需加盖建常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注设单位公章） ；2. 市计委立项批复 2 份；3. 有关部门的审核意见 2 份；4. 规划定点图 1 份；5. 总平图及其规划设计方案批准意见书 1 份；6. 综合管线图及其电子版，文本 2 套，图纸 3 套（需加盖设计资质章） ；107. 6.3后九通限额设计及成本控制建议108. 6.4室外生活供水管线设计109. 6.5室外供电管线设计（含配电房）110. 6.6室外路灯施工图设计111. 6.7室外燃气管线设计112. 6.8广电、电信等运营商的管线设计113. 6.9雨污水施工图设计114. 6.10道路施工图设计115. 6.11室外管线施工图汇总116. 7.工程招标阶段117. 7.1项目合约规划 项目经理牵头组织讨论形成规划文件118. 7.2总包、监理单位考察 项目经理提交书面考察报告119. 7.3编制及发放招标文件 招标文件需符合规范并经建设单位、管理单位讨论通过120. 7.4招标答疑会（标前答疑）121. 7.5总包、监理单位投标122. 7.6工程量清单核对123. 7.7总包、监理单位开标内部确定 项目经理组织人员进行评审124.7.8总包、监理单位补充协议签订合同签订前需经流转通过125. 7.9公开招标手续办理招标手续办理【审批部门】招标办 【联系电话】86310413【所需资料】1. 建设单位营业执照；2. 项目批文；3. 规划总平图；4. 审图合格证；5. 建设工程规划许可证；6. 资金证明（合同估算价的 30%左右） ；7. 建设单位验资报告；8. 建设单位公司章程；9. 招标代理合同；10. 授权委托书； 126. 7.9.1招标代理单位确定常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注127. 7.9.2招标公示128. 7.9.3投标报名129. 7.9.4资格预审130. 7.9.5标前会议131. 7.9.6开标132. 7.9.7中标通知书133. 7.9.8甲方担保保函办理134. 7.9.9施工合同备案招标投标备案表审批【审批部门】建设局招标办 【联系电话】86318026 【所需资料】1. 常州市武进区建设工程招标投标备案表；招标办、我方、建管处各一份。2. 项目发包初步方案（含项目批准文件） ；3. 项目发包方案（含招标条件的相关证明文件） ；4. 招标人自行办理招标事宜备案表（含相关证明材料） ；5. 委托招标代理合同书；6. 邀请函；7. 资格预审报告（含投标报名申请书、获取资格预审文件一览表、投标人确定一览表） ；8. 招标文件及评分办法；9. 投标文件；10. 评标报告；11. 中标结果公示书；12. 中标通知书；13. 招标投标情况书面报告；14. 合同；135. 7.10质量报监质量报监【审批部门】建设局【联系电话】86318027 【所需资料】1. 建设工程质量监督申报表（一式三份） ；2. 建设工程规划许可证；3. 施工图设计文件审查合格书；4. 审图意见书；5. 监理单位资质证书（复件） ；6. 施工中标通知书或直接发包备案书；7. 建设工程施工合同复印件；8. 建设工程监理合同复印件；136. 7.11安全报监 安全报监常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注【审批部门】建设局【联系电话】86318026 【所需资料】1. 到窗口领取并填写建设工程安全监督档案 ，我方盖章四处；2. 安全员证；3. 中标通知书；4. 施工合同；5. 外来企业备案手续（外来企业） ；137. 7.12编制项目成本预算138. 7.13确定项目目标成本139. 7.14下发项目目标任务书140. 7.15编制项目现金流141. 7.16编制项目年度资金计划142. 7.17编制项目月度资金计划143. 8.施工准备阶段144. 8.1临时道路、临时围墙工程预算编制145. 8.2临水、临电、临路场布图方案制定临时用电【办理部门】区供电营业厅【申报材料】1、 临时用电申请；2、 项目批文；3、 项目总平图。填写临时用电申请单送至营业厅下辖的供电营业所，盖完章后再由营业所送至营业厅，营业厅将申请单交给客户代表，客户代表进行现场踏勘，然后进行外线设计和制作箱变，设计完成后由总公司委托施工单位进行箱变安装、调试，后报竣工，再由总公司验收，验收合格后配表、装表、送电；临时用水【办理部门】常州通用自来水有限公司【所需材料】1、 临时用水申请；2、 项目批文；3、 项目总平图。填写临时用水申请单送至自来水营业所，经设计人员现场踏勘后，确定供水路径，进行临水方案设计，并出具缴费清单。缴纳相关费用后，由自来水公司基建处委托施工单位装表、送水；146. 8.3临水、临电、临路场布图方案确认147. 8.4三通一平（临水、临电、临路、场地平整、临时围墙施工）148. 8.5施工单位现场准备149. 8.6建管处现场踏勘常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注150. 8.7地方税务登记地税登记【审批部门】税务局【联系电话】 【所需资料】1. 建设单位税务登记表；2. 建设单位税务登记证；3. 施工合同；4. 建设工程规划许可证原件和复印件；151. 8.8取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证【审批部门】建设局窗口【联系电话】86318026【所需资料】1. 按工程标段填写的建筑工程施工许可证申请表 ；2. 申请人身份证明材料（营业执照复印件，委托代理人提出的申请的，须有授权委托书及代理人的身份证明）一份；3. 项目批文；4. 土地使用证或用地批准书；5. 建设工程规划许可证；6. 中标通知书；7. 招投标备案表原件或直接发包通知书；8. 经鉴证备案的施工合同原件；9. 监理合同（政府投资项目需要公开招标，拿着监理的中标通知书） ；10. 施工图设计审查合格书；11. 消防设计审核意见；12. 质监、安监通知书；13. 资金证明（银行资金到位证明文件或银行付款保函、第三方担保） ；14. 廉政责任书（政府投资工程） ；15. 农民工保证金缴纳证明；16. 地税项目登记表复印件；17. 现场踏勘记录；18. 以上复印件均需有建设单位加盖公章，原件需备查。152. 8.9规划放线153. 8.10施工图会审及交底154. 8.11施工组织设计确认155. 8.12项目管理大纲156. 8.13土方平衡方案评审157. 8.14监理规划与监理大纲审核158. 8.15重大专项施工技术方案评审 项目经理组织相关人员评审159. 8.16混凝土供应单位招标 视建设单位情况而定常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注160. 8.17防水材料选型161. 8.18防水材料论质论价162. 9.营销策划阶段 所有广告营销合作单位的选择按照招投标流程执行163. 9.1销售道具物料准备164. 9.1.1 售楼处选址及设计165. 9.1.2户外广告牌结构设计制作166. 9.1.3销售模型制作167. 9.1.4楼书、户型手册等设计制作168. 9.2营销策划方案169. 9.2.1营销总体及分期销售目标170. 9.2.2营销工作计划171. 9.2.3开盘前市场调研（客源分析、客源数据资料获得）172. 9.2.4营销总体策划方案173. 9.2.5营销阶段策划方案174. 9.2.6项目整体营销费用计划及媒体计划编制175. 9.2.7销售方案（价格策略）176. 9.2.8媒体推广177. 9.2.9制定开盘计划178. 9.3销售管理179. 9.3.1销售文本准备180. 9.3.2编写销售手册181. 9.3.3售前培训182. 9.3.4售楼处公开（样板区开放视具体情况）183. 9.3.5价格系数、价单制作184. 9.3.6销售目标调整确定及分解185. 9.3.7公示资料准备186. 9.3.8认购书、购房合同签订187. 9.3.9营销推广方案调整188. 9.4预销售证申领189. 9.4.1商品房预售价格批复190. 9.4.2物业收费价格备案（前期）物业管理服务收费等级申报【审批部门】物价局 【联系电话】863180551. 备案请示；2. 立项批文；3. 营业执照；4. 小区平面图；5. 工程规划许可证；6. 面积预测绘报告；预售价格备案【审批部门】物价局 【联系电话】86318055【所需资料】常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注1. 商品房销售价格申报审核表；2. 价格备案表；3. 营业执照；4. 资质证书；5. 总平图；6. 项目批文；7. 建设用地规划许可证；8. 国有土地使用证；9. 土地出让合同；10. 建设工程规划许可证；11. 房屋面积预测报告；191. 9.4.3商品房预售方案192. 9.4.4前期物业招投标193. 9.4.5前期物业合同签订及备案前期物业管理招标备案审核【审批部门】建设局房管处【联系电话】86318220 【办理程序】1. 5 万平方以下的直接拿着招标资料审核单（到房管处去领） 、住宅小区公建配套项目建设计划表、物业合同（4 份） 、工程规划许可证、施工许可证、土地证、规划总平、立项批复、物价局的物业收费标准批复到房管处备案；194. 9.4.6公建配套设施意见书195. 9.4.7银行监管合同196. 9.4.8取得预售许可证2. 商品房预售许可证【审批部门】建设局房管局 【联系电话】86318223 【所需资料】1. 预售申报表； 2. 营业执照和资质证书；3. 项目批准文件；4. 已批准的修建性详规图；5. 国有土地出让合同、国有土地使用权证、建设用地批准书（原件、复印件一并提供） ；6. 土地如有抵押，则须出具抵押权人同意销售的证明；7. 建设工程规划许可证；8. 建设工程施工许可证9. 工程施工合同；10. 投入开发建设的资金达工程总投资的 25以上的证明材料；11. 商品房预售价格批复（原件） ；12. 非普通住宅商品房价格备案证明以及常州市武进区普通住宅商品房价格备案表；常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注13. 商品房预售方案（预售商品房的位置、面积、施工进度说明、竣工交付日期、预售商品房分层平面图等） ；14. 住宅开发项目公建配套建设意见书；15. 住宅小区公建配套项目建设计划表；16. 附报材料：基础设施配套费交费收据；教育配套费收据； 房地产开发项目手册（填写好概况） 。17. 前期与物业管理公司签订的合同；18. 与银行签订的商品房预售款监管协议；附：申请预售的开发项目需符合以下条件：（1）施工进度达到主体三分之一封顶；（2）售楼处要已经正式投入使用，并进行九大公示。197. 9.4.9开盘198. 10.施工阶段199. 10.1编制节点计划（开工后）200. 10.1.1建筑物定位放线建筑物定位放线【办理部门】武进区勘察测绘中心【所需材料】1、规划定点图；2、规划总平图；3、首层平面图；4、放样图；【所需费用】约 650 元/个点【时间周期】7 个工作日【取得材料】建筑物定位放线报告201. 10.2桩基施工阶段桩基施工进场前，与桩基单位商讨现场场地需达到的要求，施工区域内做好地下障碍的清除工作、场地平整压实工作，202. 10.2.1试桩桩基单位、检测招标203. 10.2.2试桩施工桩基施工前组织做好桩基工作设计交底工作，确定压桩力数值，督促监理单位做好桩位放线、验线工作，发现异常情况及时与设计人员联系，及时整理桩基施工技术核定单。204. 10.2.3试桩静载破坏检测205. 10.2.4桩基施工206. 10.2.5静载检测及高低应变检测207. 10.1.6桩基验收208. 10.3土方开挖及支护209. 10.3.1基坑支护单位招标210. 10.3.2基坑支护及降水设计及施工图 超过 5 米的深基坑需要专家论证211. 10.3.3基坑支护及降水方案论证212. 10.3.4土方开挖213. 10.3.5基坑支护施工及降水214. 10.3.6基坑验收规划局验线【办理部门】规划局【申报材料】常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注1、建设工程规划许可证；2、放样报告；3、规划总平图；215. 10.4地下主体工程 如地下室为人防工程，开工前需请人防办质监交底216. 10.4.1人防门、防爆套管、防爆地漏等供应单位确定 人防设备需由专业单位供货，签订合同并到人防办备案217. 10.4.2垫层施工218. 10.4.3规划验线 视各区情况定，有的区在挖土前放灰线后就需请规划批后检查验收219. 10.4.4人防门、防爆套管、防爆地漏等设备供货220. 10.4.5地下室结构工程221. 10.4.6正负零完工222. 10.4.7基础工程验收223. 10.4.8土方回填、白蚁防治 回填前需请墙改办验收224. 10.5完成预售所需工程形象进度 根据文件确定预销售所需达到进度225. 10.6河岸整治工程 方案需经水利部门认可226. 10.6.1河岸整治工程施工图设计 勘探报告与施工图配对227. 10.6.2河岸整治工程分包队伍确定 按权限审批228. 10.6.3河岸整治工程施工229. 10.6.4河岸整治工程验收230. 10.7主体结构主体结构高层根据总进度计划需进行分段验收的，由监理公司及时组织好分段验收231. 10.7.1主体结构施工232. 10.7.2主体封顶233. 10.7.3二次结构样板施工234. 10.7.4二次结构砌筑 砌筑材料选用符合墙改办的要求235. 10.7.5主体结构验收 主体结构墙体完工后要请墙改办验收236. 10.8屋面工程阶段237. 10.8.1屋面砂浆找平样板施工238. 10.8.2屋面砂浆找平239. 10.8.3屋面防水样板施工240. 10.8.4屋面防水施工241. 10.8.5屋面防水验收242. 10.9屋面保温工程阶段243. 10.9.1屋面保温材料选型244. 10.9.2屋面保温材料招标 按施工总包合同视具体情况而定245. 10.9.3屋面保温材料供货246. 10.9.4屋面保温样板施工247. 10.9.5屋面保温施工248. 10.9.6屋面保温验收249. 10.10屋面瓦工程阶段250. 10.10.1屋面瓦选型251. 10.10.2屋面瓦招标 按施工总包合同视具体情况而定252. 10.10.3屋面瓦工程生产及供货253. 10.10.4屋面瓦样板工程施工254. 10.10.5屋面瓦工工程施工常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注255. 10.11铝合金门窗工程256. 10.11.1铝合金门窗深化设计、材料选型定样 要满足节能保温要求及规划对外立面的要求257. 10.11.2铝合金门窗工程施工招标 按施工总包合同视情况而定258. 10.11.3铝合金门窗样板材料采购、制作259. 10.11.4铝合金门窗样板安装施工260. 10.11.5铝合金门窗供货261. 10.11.6铝合金门窗安装施工262. 10.11.7铝合金门窗工程验收263. 10.12外遮阳工程264. 10.12.1外遮阳深化设计及选型 满足节能保温要求，外立面要求，经济合理265. 10.12.2外遮阳招标 按施工总包合同视具体情况而定266. 10.12.3外遮阳供货267. 10.12.4外遮阳施工268. 10.12.5外遮阳验收269. 10.13防火门工程270. 10.13.1防火门深化设计及材料选型顶板 满足资质要求271. 10.13.2防火门施工招标 按施工总包合同视具体情况而定272. 10.13.3防火门供货273. 10.13.4防火门制作安装施工274. 10.13.5防火门工程验收275. 10.14入户门工程276. 10.14.1入户门深化及材料选型顶板 与售房合同交付要求相匹配277. 10.14.2入户门施工招标 按施工总包合同视具体情况而定278. 10.14.3入户门供货279. 10.14.4入户门制作安装施工280. 10.14.5入户门工程验收281. 10.15栏杆工程282. 10.15.1栏杆深化设计及材料选型定样 要满足规划对外立面的要求283. 10.15.2栏杆施工招标 按施工总包合同视具体情况而定284. 10.15.3栏杆供货285. 10.15.4栏杆制作安装施工286. 10.15.5栏杆工程验收287. 10.16内墙、顶棚粉刷288. 10.16.1内粉样板施工289. 10.16.2内墙、顶棚抹灰290. 10.16.3内墙、顶棚披白291. 10.17外墙保温施工292. 10.17.1保温材料选型 满足保温节能图纸设计要求，如有变化需重新设计、审图确认293. 10.17.2保温材料招标 按施工总包合同视具体情况而定294. 10.17.3保温样板工程施工295. 10.17.4保温材料供货296. 10.17.5保温工程施工297. 10.17.6保温工程隐蔽验收298. 10.18外墙面装饰工程常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注299. 10.18.1室外装饰方案深化设计 设计方案需经原设计单位认可，需审图的要审图通过后方可进行施工300. 10.18.2外墙面砖、石材、涂料选型 做样板或样品请规划部门至现场查看301. 10.18.3外墙面砖、石材、涂料样板施工302. 10.18.4外墙面砖、石材、涂料招标 按施工总包合同视具体情况而定303. 10.18.5外墙面砖、石材、涂料供货304. 10.18.6外墙面砖、石材、涂料施工305. 10.18.7垂直运输机械及脚手架拆除 拆除前组织相关单位对外立面进行验收，验收合格后方可开始拆除306. 10.19室内楼地面工程307. 10.19.1楼地面混凝土样板施工308. 10.19.2楼地面混凝土施工309. 10.20消防楼梯间及电梯走道、门厅等公共部位装修310. 10.20.1公共部分装修设计方案如原施工蓝图中未设计的二次装修设计，需经原设计单位认可，并经消防及审图中心审图合格311. 10.20.2公用部位材料选型定样 符合售房交付要求312. 10.20.3公用部位装修材料论质论价313. 10.20.4公用部位装修施工314. 10.21室内电气工程315. 10.21.1四箱设计及选型（电表箱，PZ30箱，配电箱，弱电箱） 品质需与工程定位符合316. 10.21.2四箱招标 按施工总包合同视具体情况而定317. 10.21.3四箱供货318. 10.21.4四箱安装319. 10.21.5母线桥架设计及选型320. 10.21.6母线桥架招标 按施工总包合同视具体情况而定321. 10.21.7母线桥架安装322. 10.21.8电缆招标323. 10.21.9电缆供货324. 10.21.10室内电气工程施工325. 10.21.11室内电气工程验收326. 10.22电梯安装阶段327. 10.22.1电梯设备选型 如售房合同对电梯品牌有约定，需与售房交付条件相符328. 10.22.2电梯设备采购安装招标329. 10.22.3电梯定货、生产330. 10.22.4电梯安装施工331. 10.22.5三方通话施工332. 10.22.6电梯安装专项施工验收及时要求电梯安装单位提供电梯验收要求电梯验收【审批部门】常州特种设备监督检验研究院 【联系电话】 【所需资料】 1. 营业执照复印件（加盖单位公章） ；2. 法定代表人有效身份证复印件，若不是法定代表人亲自办理，还需提供单位的授权委托书及代理人有效身份证复印件；常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注3. 使用登记行政许可申请书（加盖单位公章） ；4. 注册登记表（一式两份） ；5. 产品合格证；6. 电梯安装监督检验证书（提供原件及复印件一份） ；7. 维修保养单位的特种设备安装改造维修保养资格证 ；8. 与维修保养单位签订的维修保养合同；或者是制造、安装单位对新装电梯提供免费维修保养的证明文件；9. 电梯使用安全管理规章制度；10. 货梯须提供特种设备作业人员证（提供原件及复印件一份） 。需完成的工作333. 10.22.7取得合格证334. 10.23室内给排水安装工程335. 10.23.1给水管道安装336. 10.23.2排水管道安装337. 10.23.3水泵选型338. 10.23.4水泵招标 按施工总包合同视具体情况而定339. 10.23.5水泵供货340. 10.23.6地下室排水泵及管道安装341. 10.23.7给排水系统验收342. 10.24室内暖通安装工程343. 10.24.1暖通工程深化设计344. 10.24.2暖通设备选型345. 10.24.3暖通设备招标 按施工总包合同视具体情况而定346. 10.24.4暖通设备供货347. 10.24.5暖通工程施工348. 10.24.6暖通工程验收349. 10.25消防工程350. 10.25.1消防深化设计351. 10.25.2设备选型352. 10.25.3施工单位招标 按施工总包合同视具体情况而定353. 10.25.4室内消防安装工程354. 10.25.5消火栓及喷淋管网安装355. 10.25.6火灾自动报警系统安装356. 10.25.7防排烟系统安装357. 10.25.8室外消防安装工程358. 10.25.9室外消防水管铺设359. 10.25.10室外消防弱电管线铺设360. 10.25.11系统调试361. 10.25.12第三方检测单位确定362. 10.25.13第三方检测报告363. 10.25.14消防验收消防验收【审批部门】消防大队【联系电话】86318015常州信达房地产评估造价咨询有限公司 地址：常州市湖塘天丽雅居 1 幢 208 室 电话传真号工作内容 备注【所需资料】 1. 建筑工程消防产品使用情况登记表 ；2. 工程竣工验收报告；3. 消防产品质量合格证、检验报告；4. 消防设施、电气防火技术检测报告（消防检测报告） ；5. 消防施工单位营业执照、资质证书、安全生产许可证；6. 工程监理、检测单位的营业执照和资质证书。7. 建筑工程消防设计审核意见书及相关批复文件；8. 竣工图；9. 有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；10. 建设工程竣工验收消防备案检查记录表（尽量到消防大队拿到盖好章，到现场验收时直接给他们，以前都是消防的带到现场，现场填然后盖章给他们） ；11. 消防产品现场抽查样单（尽量到消防大队拿到盖好章，到现场验收时直接给他们，以前都是消防的带到现场，现场填然后盖章给他们） 。364. 10.26室外工程365. 10.26.1室外市政材料选型366. 10.26.2室外给水工程施工合同签订用水申请【审批部门】自来水公司【联系电话】 【申请材料】1、 自来水业务申请表；2、 住户清单；3、 商铺清单；4、 营业执照；5、 税务登记证；6、 总平图；7、供用水合同； 8、开发进度表；367. 10.26.3室外给水费用交纳368. 10.26.4室外给水工程施工369. 10.26.5雨污水、道路工程招标370. 10.26.6雨污水工程施工 雨污水材料选用需符合排水管理处要求371. 10.26.7室外道路工程施工372. 10.26.8室外工程验收373. 10.27供电工程用电申请【审批部门】供电公司【联系电话】86300316【申请材料】1. 新建