银川商城c区四层7号营业房马引平营业报告

房地产评估报告书宁夏中信圣华房地产评估有限公司Ningxia Zhongxinshenghua Real Estate evaluate Co.,ltd马引平所有的房地产抵押估价报告 第 1 页 房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称： 银川市兴庆区宗睦巷 70 号楼二单元 201 室委 托 方： 惠龙龙估 价 方： 估 价 人 员 ： 何春丽(10) 沈晓佳（13） 孙杰（39） 杨让东（20）估价作业日期：估价报告编号： 中 信 圣 华 评 字 （ 2010） A0093 号马引平所有的房地产抵押估价报告 第 2 页 目 录一、致委托方函.3二、估价师声明.4三、估价的假设及限制条件.5四、估价结果报告.7 1.委托方.72.估价方.73.估价对象.74.估价目的.85.估价时点.86.价值类型与定义.97.估价依据.98.估价原则109.估价方法1110.估价结果.1311.估价人员.1412.估价作业日期.1413.估价报告应用的有效期.14五、房地产估价技术报告151.个别因素分析152.区域因素分析. 153.市场背景分析164.最高最佳使用分析185.估价方法的选用及技术路线186.估价结果确定22六、附件1.委估对象房屋所有权证、身份证（复印件）2.委估对象状况照片、坐落方位图3.评估机构资质证书、企业法人营业执照、 （复印件）4.房地产估价师注册证书（复印件）马引平所有的房地产抵押估价报告 第 3 页 致 委 托 方 函马引平：本公司接受您的委托，依据委托内容对属您所拥有的位于银川市兴庆区银川商城 C 区四层 7 号营业房进行价格评估，以作为抵押贷款的价值参考依据。评估人员依据国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999 和有关房地产评估的规定，根据特定的评估目的，遵循公平、公正、客观、真实的 评估原则，按照规定的评估工作程序，采用“ 市场比较法”和“ 收益法”的估价方法， 结合估价人员的评估经验及您提供的有关资料，经现场查看对上述房地产价格进行了周密准确的测算。现 确 定估 价 对 象 在 估 价 时 点 2010 年 3 月 29 日 的 评 估 结 果 如 下 表 ：房地产估价结果一览表坐 落 总楼层 所在层 建成年代 结构 设 计 用 途建筑面积（m 2）评估单价（元/m 2）评估总价（元）兴庆区银川商城C 区四层 7 号营业房8 4 2005 钢混 营业 13.08 14294 186966人民币大写金额 壹拾捌万陆仟玖佰陆拾陆元整法定代表人签字（盖章）：宁夏中信圣华房地产评估有限公司2010年 4月 1日马引平所有的房地产抵押估价报告 第 4 页 估 价 师 声 明我们郑重声明：1我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设 和限制条件的限制。3我们与本次估价的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已于 2010 年 3 月 29 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看（本公司查看人员陈永保、刘钟阳）。6没有非本公司人士对本估价报告提供重要专业帮助。7估价作业过程中严格遵守职业道德和行业管理规定。8本估价报告无副本，复印件无效，任何使用本估价报告书复印件的行为造成的后果与本估价机构和估价师 无关。9委托方必须保证所提供资料和情况的真实性，如提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失真的，本估价机构不承担任何责任。10本报告仅服务于评估目的，他用无效。未经估价机构的书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门以外的 单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。参加本次估价的房地产估价师签名估价人员 执业资格 签字 盖 章陈永保 房地产估价师李永烈 房地产估价师马引平所有的房地产抵押估价报告 第 5 页 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件一、估价假设与限制条件1本报告提出的评估结果，以委估房地产维持现状并持续使用为前提，并可在公开市场上自由转让。2本报告未考虑委托方或有负债及估价对象的抵押到期强制处分清偿因素等对估价结果的影响，也未考虑其国家宏 观经济政策发生变化、未来市场风险以及自然力与其他不可抗力 对估价对象的价值影响。3本估价报告有关资料（房屋所有权证、权属档案查阅单）由委托方提供,估价人员未做进一步核实。如因资料不 实而导致估价失实、失误和错误，由委托方承担相应责任。4委托方通过合法途径取得估价对象土地使用权、建筑物所有权及设备所有权，并支付了有关税费，且未设 定他项权利。 5估价对象产权证上所载明的权属范围、面积应准确无误。6实地查看时，我 们对房屋仅进行一般性的查看，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。7报告中的评估结果为估价对象在估价时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：（1）存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；（2）在评估时点前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；（3）在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的；马引平所有的房地产抵押估价报告 第 6 页 （4）不考虑特殊买家的附加出价。二、报告使用的说明1本报告认为委托方提供的所有估价资料是真实的、可靠的，并以此作为估价的重要依据之一，若因委托方提供的 资料有误而引起的 任 何 责 任 估 价 方 不 予 承 担 ，并 由 委 托 方 负 责 解 释 其 所 提 供 的 资 料 。2本报告有效期限自估价报告完成日起一年内有效，在有效期内，若市场情况发生变化且对该房地产评估价 值产生明显影响时，估价结果须作必要的调整，甚至重新评估。3本报告由正文和附件两部分共同构成，且经注册房地产估价师签字，评估机构盖章，作 为一个整体完整使用方 为有效。本机构仅对正确使用本报告者负责。4本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时， 请委托方及 时通知本公司更正，否则误 差部分无效。5本公司估价人员已对估价对象的法定优先受偿和他项权利状况向委托方进行了书面查询，并做了调查记录 。根据所了解的情况，估价对象不存在法定优先受偿和他项权利的 设定。马引平所有的房地产抵押估价报告 第 7 页 宁 夏 中 信 圣 华 房 地 产 评 估 有 限 公 司 估 价 文 件中信圣华 评 字（2010）A0093 号 估 价 结 果 报 告一、委托方名称：马引平地址：银 川 市 兴 庆 区 银 川 商 城 C 区 四 层 7 号 营 业 房二、估价方估价机构全称：宁夏中信圣华房地产评估有限公司机构地址：银川市兴庆区新华西街新宁园综合楼 1 单元 802 室机构资质：二级资质证书编号：宁建房估证字2009第 036 号法定代表人：都学军联系人：王晓霞 联系电话、估价对象1估价对象位置与环境估价对象为位于银川市兴庆区银川商城 C 区四层 7 号营业房，四至为：东临营业房，南临营业房，西临营业房，北临营业房。估价对象地处银川市土地定级级地段，为银川市商业中心区，客流量大，商业氛围浓厚。该区域周围分布有新华百货、新华购物中心、建发东 方红广场、华联商厦、同福商厦、复 兴桥商厦、兴隆商厦、银川商城、温洲商城、 东方商城、国芳百盛、大中电器、新华书店、鼓楼电脑电讯市场、原野数码广场、国美电器、苏宁电器、永安购物广马引平所有的房地产抵押估价报告 第 8 页 场、品牌服饰专卖店等商业服务网点。该地段周围道路通达度高，主要街道有新华东街、玉皇阁南街、解放东街、中山街等， 设有 1、12、22、25、27、33、106、501、201 路等汽车站点， 对内对外交通极为便捷，区域内基础设施完善。2、估价对象概况估价对象建筑物整体为钢混结构 8 层建筑，估价对象位处 4 层，坐南面北，于 2005 年建成，房屋建筑面积 13.08 平方米，设计用途为营业， 实际 用途为营业。建筑物外墙贴面砖；室内地面铺地瓷砖，内墙面及顶棚刷涂料；入户门为无框玻璃推拉门。该房地产宗地内已具备“ 六通一平 ”（即：通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路及场地平整）的开发水平。3评估范围房屋所有权及其所占用的土地使用权。4估价对象权利状况估价对象产权于估价时点 2010 年 3 月 29 日为马引平合法所有，设计用途为营业，估价对象权属合法清楚。房屋产权证号为银房权证兴庆区字第 2010000103 号；产别为单独所有；建筑面积 13.08 平方米。至估价时点，该估价对象未设定抵押等他项权利，且无任何法律纠纷。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2010 年 3 月 29 日（现场查看日）马引平所有的房地产抵押估价报告 第 9 页 六、价值类型及定义估价对象处于目前状况下且宗地内外达到“六通一平” (通上水、通下水、通电、通 讯、通暖、通路及场地平整 )时，于估价时点可用于抵押的公开市场价值，其中包含土地使用权价值。七、估价依据1中华人民共和国主席令中华人民共和国城市房地产管理法1995第 29 号；2中华人民共和国主席令中华人民共和国土地管理法2004第 28 号；3中华人民共和国主席令中华人民共和国担保法1995第 50号；4中华人民共和国主席令中华人民共和国物权法2007第 62号；5中华人民共和国建设部令城市房地产抵押管理办法2001第 98 号；6宁夏回族自治区人大常务会宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例2002第 22 号；7中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 GB/T50921-1999；8建设部、中国人民 银行、中国 银监局房地产抵押估价指导意见；9银房权证兴庆区字第 2010000103 号房屋所有权证；10银川市房屋产权交易动态；11委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；12估价人员对估价对象的现场查看记录；13委托方提供的与本次估 价相关的其他资料；马引平所有的房地产抵押估价报告 第 10 页 14本估价机构掌握的房地产市场相关资料。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：谨慎原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则等。1谨慎原则此原则是在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时， 应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制以及未来可能发生的风险和损失，不高估估价对象的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。2合法原则此原则要求以估价对象的合法权益为前提条件进行估价，即以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分等为前提。在合法产权方面，应以房地 产权属证书和有关证件为估价依据，估价前必须对权属合法性进行确认；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制为估价依据，估价时也必须对有关用途的规定进行确认；在合法处分方面，应以法律、法 规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面也应不违背相关法律、法规、制度等。3最高最佳使用原则此原则是以估价房地产的最高最佳使用为前提条件进行估价的。所谓最高最佳使用是指估价对象的一种最可能的使用，即法律上允许、技术上可能、经济 上可行，且 经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。此原则具体表现为：最佳用途、最佳规模、最佳集约度。之所以要遵循此原则，是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的收益。马引平所有的房地产抵押估价报告 第 11 页 4替代原则此原则的理论依据是同一市场上相同商品具有相同市场价值的经济学基本原理，它是保证房地产估价能够通过选用市场资料来进行和完成的重要理论前提，此原则要求估价结果不得明显偏离与估价对象处在具有替代关系，价格会相互影响的区域范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构与估价对象相同或相近的房地产在同等条件下的正常价格。替代原则要说明的是，在评估一宗房地产价格时，若附近区域内有若干效用相近的房地产存在相应价格，则可依据“替代原则” 推算出估价 对象的价格。5估价时点原则此原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价值。由于房地产价格会随着房地产市场的变化而不断变化，因此估价结论具有很强的时间性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。估价结果是估价对象在估价时点的价格，而估价时点不是由估价人员随意假定，必须依据估价目的来确定。6供求原则房地产作为一种商品，其价格如同其他物品价格一样，会受供求关系的影响，若需求增加，供给不变， 则价格上升；若需求不变，供给增加，则价格会下降。此原则要说明的是：进行房地产估价时必须考虑到房地产具有位置的固定性、地区性和个别性。房地产的供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。九、估价方法依据房地产估价规范，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；在无市场根据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法等方法估价的情况下，可采马引平所有的房地产抵押估价报告 第 12 页 用成本法作为主要估价方法。根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地查看，并遵循房地产估价方法的确定原则，认为近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易较为频繁，市场交易案例较多，且根据调查，附近区域有很多类似的房屋作出租使用，故适宜用市场比较法与收益还原法对该房地产进行评估。市场比较法的估价原理，是经济学上的“替代原理” 。即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学“ 替代原理” 。根据这一原理，在房地产估价中，选择一定数量的市场交易可比实例，在进行各种影响房地产价格因素修正之后，测算出估价对象的市场房地产价格。市场比较法采用的计算公式：估价对象市场价格=市场可比实例交易价格交易情况因素修正系数 交易日期因素修正系数区域因素修正系数个别 因素修正系数收益法是以“预期原理 ”为基础的。 预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体的说，房地产的价值通常不是基于历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值，这种估价方法，称之谓 “收益法”。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。报酬资本化法：采用的计算公式：V=a/r1-1/(1+r) n式中：V=估价对象现值 a=估价对象年净收益r=估价对象年报酬率 n=估 价 对 象 有 效 收 益 年 限马引平所有的房地产抵押估价报告 第 13 页 十、估价结果1估价结果确定本估价机构根据此次估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过两种测算，结合估价 经验及对影响房地产市场价格的因素分析，估价对象在 估 价 时 点 （2010 年 3 月 29 日 ）可 用 于 抵 押 的 公 开 房 地 产 市 场 价 值 见下 表 ：房地产估价结果一览表坐 落 总楼层 所在层 建成年代 结构 设 计 用 途建筑面积（m 2）评估单价（元/m 2）评估总价（元）兴庆区银川商城C 区四层 7 号营业房8 4 2005 钢混 营业 13.08 14294 186966人民币大写金额 壹拾捌万陆仟玖佰陆拾陆元整2风险提示本次评估结果由估价人员遵循谨慎原则，考虑标的物未来存在处置的可能性、房地产长期使用和持续的特征，结合当地同类房地产市场情况以及房地产当前用途和可能性用途改变等条件下，做出来的标的物客观的抵押价值，并受宏观政策的影响，为确保房地产金融的安全性，在确定贷款额度时应充分考虑房地产市场行情的影响，抵押房地产变现时难以达到正常价格水平，综合考虑上述各项因素，估价对象最终抵押金额须由银行与委托方协商确定。考虑标的物短期变化和强制处分及抵押市场变化的风险，需提请使用者注意以下事项：（1）注重预期风险由于房地产抵押时间的延续性，估价对象抵押价值会在未马引平所有的房地产抵押估价报告 第 14 页 来实现抵押权时受到房地产市场变化风险的不利影响。（2）市场变现能力分析房地产及其附属设备变现时会受到变现时间长短及其费用、税金的种类、数额和法定清偿顺序等因素的影响，其 变现价格会有所不同，假定本次估价对象在 2010 年 3 月 29 日拍卖或者变卖时，其最可能实现的价格通常会低于其正常的市 场价格。十一、估价人员估价人员 执业资格 签字 盖 章陈永保 房地产估价师李永烈 房地产估价师十二、估价作业日期2010 年 3 月 29 日至 2010 年 4 月 1 日十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年即 2010 年 4 月 1 日至 2011 年 3 月 31日，但当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化时，该有效期应相应调整。宁夏中信圣华房地产评估有限公司2010年 4月 1日马引平所有的房地产抵押估价报告 第 15 页 估 价 技 术 报 告一、个别因素分析1.估价对象概况估价对象建筑物整体为钢混结构 4 层建筑，估价对象位处 4 层，坐南面北，于 2005 年建成，房屋建筑面积 13.08 平方米，设计用途为营业， 实际 用途为营业。建筑物外墙贴面砖；室内地面铺地瓷砖，内墙面及顶棚刷涂料；入户门为无框玻璃推拉门。该房地产宗地内已具备“ 六通一平 ”（即：通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路及场地平整）的开发水平。2.评估范围房屋所有权及其所占用的土地使用权。3.估价对象权利状况估价对象产权于估价时点 2010 年 3 月 29 日为马引平合法所有，设计用途为营业，估价对象权属合法清楚。房屋产权证号为银房权证兴庆区字第 2010000103 号；产别为单独所有；建筑面积 13.08 平方米。至估价时点，该估价对象未设定抵押等他项权利，且无任何法律纠纷。二、区域因素分析估价对象为位于银川市兴庆区银川商城 C 区四层 7 号营业房，四至为：东临营业房，南临营业房，西临营业房，北临营业房。估价对象地处银川市土地定级级地段，为银川市商业中心区，客流量大，商业氛围浓厚。该区域周围分布有新华百货、新华购物中心、建发东 方红广场、华联商厦、同福商厦、复 兴桥商厦、兴隆商厦、银川商城、温洲商城、 东方商城、国芳百盛、大中电器、新华书店、鼓马引平所有的房地产抵押估价报告 第 16 页 楼电脑电讯市场、原野数码广场、国美电器、苏宁电器、永安购物广场、品牌服饰专卖店等商业服务网点。该地段周围道路通达度高，主要街道有新华东街、玉皇阁南街、解放东街、中山街等， 设有 1、12、22、25、27、33、106、501、201 路等汽车站点， 对内对外交通极为便捷，区域内基础设施完善。三、市场背景分析银川市位于黄河上游宁夏平原中部，其地域范围在北纬 37293853 ，东经 1054910653之间， 总面积 9491.0 平方公里。2005 年城市建成区面积为 94.96 平方公里，市区公用设施敷设范围110 平方公里。银川市下辖兴庆区、金凤区、西夏区 3 个区，灵武市和永宁县、 贺兰县。十六大以来， 银川市经济实 力明显增强。五年来，全市经济总量分别迈上了 200 亿元和 300 亿元的新台阶。银川市交通便利，城市功能不断完备，为投资兴业创造了优良的条件。作为西北交通枢纽之一，已形成了航空、铁路、公路全方位、立体化、大流量的交通网络。城区路网不断加密和完善，供水、供电、供热、供气功能不断强化，保障网络进一步完备。以移动通讯、网络通讯为标志的“数字银川”主体工程已 经完成。2009 年上半年，银川市房地产市场特点：1.开发投资稳步增长全市房地产开发完成投资 30.85 亿元，同比增长 22.8%，增幅比1-5 月份提高了 4.4 个百分点，比上年同期回落 7 个百分点。其中，住宅完成投资 22.89 亿元，增长 29.2%，占开发 投资的比重为 74.2%；综合楼完成投资 0.93 亿元，下降 6.6%；商业综 合用房完成投资 4.06 亿元，下降 20.0%；其他完成投资 2.97 亿元，增 长 1.2 倍。 2.施工规模不断扩大马引平所有的房地产抵押估价报告 第 17 页 全市房屋施工面积 897.24 万平方米，增长 25.8%，增幅比上年同期回落 7.2 个百分点。其中：住宅施工面积 676.81 万平方米，增长29.8%，增幅比上年同期回落 7.8 个百分点； 综合楼施工 38.79 万平方米，增长 26.71%；商业综合用房施工 128.04 万平方米，下降 4.7%；其它房屋施工 53.60 万平方米，增长 99.0%，分 别占全市房屋施工面积比重为 76%、4%、14%、6%。3.竣工面积成倍增长全市竣工房屋面积 86.93 万平方米，增长 2.9 倍，增幅比上年提高了 283 个百分点。其中，住宅竣工 69.12 万平方米，增长 3.2 倍，增幅比上年提高了 302 个百分点，占房屋竣工面积的 79.5%；商业综合用房竣工 13.91 万平方米，增长 1.9 倍；其它房屋竣工 3.9 万平方米，增长 5.6 倍。4.市场销售逐步趋暖全市商品房销售面积为 135.99 万平方米，同比增长 5.0%，增幅比 1-2 月、1-3 月、1-4 月、1-5 月份回升 35.3、20.4、27.8 和 27.2 个百分点。其中，商品住宅销售 114.55 万平方米，增长 2.4%，增幅比 1-2月、1-3 月、 1-4 月、1-5 月回升 38.3、19.5、26.9 和 29.4 个百分点；综合楼销售 2.37 万平方米，下降 14.0%；商业综 合用房销售 18.59 万平方米，增长 31.2%；其他房屋销售 0.5 万平方米，下降 34.8%。 5.空置总量居高不下截止 6 月底，全市商品房空置面积为 230.56 万平方米，增长21.8%，增幅比上年同期提高了 22.6 个百分点。其中，住宅空置112.29 万平方米，增长 32.6%，占 48.7%；综合楼空置 9.58 万平方米, 下降 8.5%，占 4.2%；商业综合用房空置 102.28 万平方米，增马引平所有的房地产抵押估价报告 第 18 页 长 16.6%，占 44.4%；其他房屋空置 6.4 万平方米，下降 0.2%，占 2.7%。四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析所谓最高最佳使用分析，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳使用方式，以取得最大的经济利益。估价对象规划用途为营业用房，本次评估依据最高最佳使用原则，在保持现状利用的前提下，为保证估价对象房地产价值最大化，按照营业用房特点，相应地采取适当的估价方法进行价值测算。五 、估价方法的选用及技术路线 1.估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地查看，遵循房地产估价方法的确定原则，估价人员认为：近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似营业用途房地产交易较为频繁，市场交易案例较多，且根据调查，附近区域有很多类似的房屋作出租使用，经分析本次评估采用市场比较法与收益还原法综合对该房地产进行评估。2.估价思路与技术操作路线（1）市场比较法测算房地产价格选取三宗交易可比实例和估价对象条件比较说明如下表：可比实例和估价对象条件比较说明表委估房产 实例一 实例二 实例三马引平所有的房地产抵押估价报告 第 19 页 银川商城 C 区四层 7 号 鼓楼南街名 品商场 银川商城 永安巷资料来源 交易动态 2009.8 市场调查 市场调查一 成交价格（元/m 2） 14857 14000 15000二 成交日期 2010 年 3 月 2009 年 8 月 2009 年 6 月 2009 年 10 月三 交易情况 正常 正常 正常 正常四 设计用途 营业 营业 营业 营业五 区域因素 1 物业及小区管理 好 好 好 好2 商业繁华度 繁华 繁华 繁华 繁华3 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷4 公共设施 完备 完备 完备 完备六 个别因素 1 楼层 第 4 层 第 1 层 第 4 层 第 1-3 层2 建筑面积 13.08 28.27 26.9 165.073 朝向 南北 南北 南北 南北4 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混5 装修情况 普通装修 普通装修 普通装修 普通装修6 建成年代 2005 2001 2005 2003根据 调查掌握的资料，将市场交易可比实例的交易情况、交易日期、区域因素（物业及小区管理、商业繁华度、交通便捷度、公共设施等）、个 别因素（楼层、建筑面积、朝向、建筑结构、装修情况、建造年代）与估价对象进行定性定量比较分析，对影响估价对象价值的因素进行修正，将市场交易可比实例与估价对象进行定性定量比较分析，对影响估价对象价值的因素修正如下表：比 较 因 素 对 照 及 修 正 计 算 表委估房产 实例一 实例二 实例三马引平所有的房地产抵押估价报告 第 20 页 银川商城 C 区四层 7 号 鼓楼南街名 品商场 修正系数银川商城 修正系数 永安巷 修正系数资料来源 交易动态 2009.8 市场调查 2009.6 市场调查 2009.10 一 成交价格（元/m 2） 14857 14000 15000 二 成交日期 2010 年 3 月 2009 年 8 月 1 2009 年 6 月 2 2009 年 10 月 1三 交易情况 正常 正常 0 正常 0 正常 0四 设计用途 营业 营业 0 营业 0 营业 0五 区域因素 0 0 01 物业及小区管理 好 好 0 好 0 好 02 商业繁华度 繁华 繁华 0 繁华 0 繁华 03 交通便捷度 便捷 便捷 0 便捷 0 便捷 04 公共设施 完备 完备 0 完备 0 完备 0六 个别因素 8 0 31 楼层 第 4 层 第 1 层 10 第 4 层 0 第 1-3 层 52 建筑面积 13.08 28.27 0 26.9 0 165.07 -13 朝向 南北 南北 0 南北 0 南北 04 建筑结构 钢混 钢混 0 钢混 0 钢混 05 装修情况 普通装修 普通装修 0 普通装修 0 普通装修 06 建成年代 2005 2001 -2 2005 0 2003 -1七 比准价格(元/m 2) 14294 13894 14280 14709 八 评估总价（元） 186966 （2）收益法法测算房地产价格房屋租金的确定。根据对银川市同地段同类型房屋租金水平的调查, 经过大量选取我们选择了胜 利 北 街 91.01 元 /月 .平 方 米 、裕 民 巷 27#-693 号61.06 元 /月 .平 方 米 ，新 华 东 街 营 业 房 82.44 元 /月 .平 方 米 ，本 次 评估 以 三 宗 收 益 案 例 的 简 单 算 术 平 均 值 作 为 估 价 对 象 客 观 月 租 金 即 ，（91.01+61.06+82.44）/3=78.17 元 /（月 .平 方 米 .建 筑 面 积 ）（暂不考虑租金未来上涨情况、将收益期租金维持在目前这个价位）。出租率和重置价格的确定。该房地产位于银川商城 C 区四层 7 号，营业房的出租率好，通过调查一般为 95%左右。建筑物重置价格的确定。根据宁夏回族自治区建设工程概预算定额（2000），结合目前马引平所有的房地产抵押估价报告 第 21 页 的建设市场行情，本次评估确定钢混结构房屋的重置价格为 1200 元/m2 。资本化率的确定。物业的价格为其经营净收益于估价时点的收益折现值，资本化率从纯理论上讲，应等于同等风险条件下资本的平均获利率。资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法等方法。本次估价我们采取安全利率加风险调整值法。我们选取 2008 年 12 月 23 日中国人民银行公布的一年期的银行定期存款利率为 2.25%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，结合评估经验确定风险调整值为 4.5 %，最终求出：综合还原利率=存款利率+风险调 整值，即 6.75%。可获 收益年限：该估价对象于 2005 年建成，根据房地产评估规范及有关规定，本次评估设定开发商于房产建成前一年以出让方式取得土地使用权。营业用途的土地使用权最高使用权年限为 40 年，已使用 5 年，剩余使用年限为 35 年；而框架结构非生产用房经济耐用年限为 60 年，已使用 5 年，剩余使用年期为 55 年；根据本次估价目的，考虑谨 慎原则，本次评估可获收益年限以剩余土地年限为准，考虑建设期一年，即：34 年。 其他参数如房产税、综合税及附加、保 险费、维修费等的确定依据详见收益法评估房地产计算表中的取费标准确定。委估房地产价格的确定（详见下表）：房地产价格收益法计算表单位：元序号 名 称 取价标准 计算公式 计算结果一 总建筑面积() 取自房产证面积 13.08 马引平所有的房地产抵押估价报告 第 22 页 二 重置成本(元) 依据审计意见书确定 1200 15,696 三 年租金收益 建筑面积年租金有效租金收入 11,656.09 1月租金毛收入（元/月/m2)78.17 2 出租率 依据供求区具体情况确定 95% 3 年有效租金收入（元/m 2) 月租金毛收入出租率12 891.1 四 年租赁费用 (1)-(8)之和 2,249.45 维修费 房屋重置价1.5% 房屋重置价1.5%235.44 管理费 租金收入的 2% 年租金收益2%233.12 房产税 租金收入的 12% 年租金收益12% 1,398.