高通智库专题报告-上半年房地产市场总结和预测20120617

上半年房地产市场总结和预测摘 要 严厉房调见底已成共识限购、开发贷限制等，存在调整的可能。不过，政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。 对放松房调的力度也不能予以太高的预期能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。预计未来在“改善性需求”政策放行的可能性大。 5 月份，大中城市中，仅 4 个城市成交环比下跌，其余城市成交基本全线上涨。伴随政策和资金环境的回暖，预计房地产销售的回暖是可持续的。 2012 年品牌房企新推货量计划安排主要集中于 5-9 月份，6 月品牌房企均加大推货量。 行业资金链仍未得缓解，对部分房企而言，短期内降价压力没有消除。开发贷的政策回暖，预计还需要 1-2 个月的时间。 进入 5 月和 6 月之后，土地市场略有回暖。近期，土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小，预示着土地市场有底部企稳的迹象。 值得关注的是，新开工面积的下行，在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出。 “弱二线城市”及“三四线城市”进入供应增加与市场下调的重叠期。由于金融危机后的刺激政策，2010 年土地市场活跃，当前这些城市供应进入高位。 住宅市场继续去杠杆化。但资金杠杆、土地杠杆仍是行业盈利模式的核心。未来房企盈利的杠杆，将从早前的市场环境分享，改变为企业主动获取机遇的运营能力转型复合地产。 2012 年房地产信贷的收紧，实质性推动了房地产多元化融资的推进，但受国内金融环境的制约，实际成效有限。从发展的可行性角度，未来在地价具有优惠空间的复合地产领域，高资金成本的基金、信托具有契合点。电话:（010）58677851/2/3邮箱: 网站: 高通智库是一家房地产研究综合服务商，房地产系列研究报告产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究服务，请与研究主管联系。高 通 智 库房 地 产 行 业 研 究 专题Real Estate Research Quarterly高 通 智 库 2目 录一、房地产行业上半年政策情况与预测 3（一）政策趋势：经济下行迫使房调回调 3（二）房调政策变化 方向 3二、上半年商品房市场情况与展望 4（一）上半年调控导致整体住宅市场下行显著 4（二）5 月份 住宅成交普涨 预计 6 月将延续 5（三）房价下降压力未完全消除 涨跌将分化 5（四）供应与存量：新增供应减少 下半年进入加推期 6三、上半年土地市场情况与展望 6（一）需求：4 月之前拿地意愿不足，6 月信心有所回暖 6（二）供应：主要城市供地计划下调、出让压力增大 6（三）价格： 溢价不再，但成本刚性导致价格下调不明显 7四、上半年品牌房企运营情况 7（一）房企发展策略与土储投资： 7（二）上半年品牌房企销售情况 8（三）上半年房企融资 情况 8五、下半年品牌房企发 展策略预判 8（一）转型必 要性强 8（二）营销策略 9（三）城市战略与土储操作 9房地产行业研究专题报告 3一、房地产行业上半年政策情况与预测 （一）政策趋势：经济下行迫使房调回调上半年，中央和部委层面的房调口风依然在坚持，但地方政府具有放松房调的强烈冲动。但在“坚持房调不放松”基调下，地方政府在有限的空间内，只能采用低效政策。最新情况是，经济下行趋势，超出政策早前预期，经济与房地产的关系，重新进入轮回中。先行指标已显示，经济增长已 “破八” ， 5 月经济数据则进一步显示了经济的疲弱。当前通胀压力缓解，为政策调整提供了空间。日前的降息举措表明央行已正式转向宽松货币政策，房地产作为宏观经济先导行业，本次降息对房地产是利好。在当前支持经济增长的核心投资领域，房地产投资调整的幅度，高于固定资产投资下滑的幅度，也就是说，经济增长的回落，相当程度上来自房地产投资下滑。2012 年中国经济增长模式有根本缺陷，增长缺乏内在动力，使紧缩力度处在两难。当前偏紧的短期政策不能解决根本问题。在此背景下，房调政策本身更是偏向短期的行政干预，也注定需要调整， “坚持房调不放松”的同时，另一方面伴随的将是微调不断。（二）房调政策变化方向房调政策预测1、鼓励刚需政策仍将加强：日前，中央政策加强了在刚性需求的鼓励政策，地方政府将充分增加使用该政策的“智慧程度”，尤其是按揭信贷、公积金政策、普通商品房标准、契税减免、落户政策等预计仍会加强，将强化刚需的释放。2、 限购、限贷将微调：严厉房调见底已成共识限购、开发贷限制等，存在调整的可能。不过，房调的改变涉及政府面子问题，政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。3、 改善性需求是放松焦点：对放松房调的力度也不能予以太高的预期能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。同时，放松改善性需求也会使房地产市场进入稳定发展阶段。预计未来在“改善性需求“政策放行的可能性大。新的银行政策准备，显示放松改善性需求已见信号，房企在改善性需求入市的供应准备上可以予以关注。房地产行业研究专题报告 44、 政策变化时点：当前房地产调整的负面影响，在统计数字（决策依据）上仍未体现，二季度经济和就业数字的出台，可能是促使政策加大刺激力度的节点。5、资金链收缩过于严厉开发贷存在放松可能，短期房价压力依旧从历史上看，房地产贷款余额总量占各项贷款的比重为 19.8%，房地产信贷增量的收缩接近 50%。同时，再结合保障房的挤占情况，收缩幅度更加明显。另外，结合房地产信托新增情况和偿还期，行业资金链收缩过于严厉。虽然 4 月和 5 月销售形势的回暖，以及政策变化，促使了房企信心的恢复，但目前行业资金收缩过于严厉，房地产价格变化将处在分化状态，资金链条紧张的中小房企仍只能被动的选择促销。房地产开发贷预计的政策回暖，起码还需要 1-2 个月的时间。6、促供应将成为下一步政策着力点过去一年时间的严厉调控减少新开工是显著的，加之土地市场的低迷格局，中期内“一线城市”和“强二线城市”供应紧张格局定型。未来，政策从鼓励增加供应的角度，预计将强化土地闲置惩戒、调整预售政策、放松开发贷。7、长期政策可能性：行业调研显示，房调被动地进入新局面，长期住宅市场仍面临去杠杆，房企在产品领域的转型非常必要。在开发和交易环节减税的必要性很强。同时，房地产交易的“资本利得税”，是可以有效控制房价的举措。8、房地产与经济结合的转型方向：当前市场主要担心的除了短期经济下滑，更担心经济的可持续增长的潜能。当前中国改革的压力，会促使换届后改革力度加强。现有的依靠投资和资源、劳动力驱动的经济增长模式已经走到尽头。未来经济增长模式转变成为必然的趋势，房地产行业与经济增长转变结合，体现在开发产品类型的改良房地产复合产品具有空间。二、上半年商品房市场情况与展望 上半年房企在商品房市场的整体基调是降价促销、减少新开工、减少拿地，在经历了 4 月和 5 月的销售回暖后，以及目前政策基调变化后，市场逐渐出现企稳。 （一）上半年调控导致整体住宅市场下行显著经历了前 5 个月的市场调整，全国房地产整体经济变量 投资、新开工、在建、竣工均同比出现明显下调，市场疲弱态势明显。其中，尤其值得关注的是新开工的负增长。房地产行业研究专题报告 51-5 月份，房屋新开工面积 72859 万平方米，下降 4.3%，降幅比 1-4 月份扩大 0.1个百分点；其中，住宅新开工面积 53882 万平方米，下降 8.2%。结合土地购置面积同比下降 19.3%，这是多年所未出现的。从中期看，住宅市场供应扭曲的格局，如果没有强力鼓励政策出台，供应出现不足的局面将定型。同时，值得关注的是，新开工面积的下行，在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出： 北京： 1-4 月，住宅投资下降 25.7%。4 月份，住宅新开工面积同比下降 36.8%。 上海： 1-4 月，上海土地成交下降 14.2%。商品住宅新开工面积同比降 24.8%。 广东： 1-4 月，广东土地购置面积同比降 13.0%，商品房新开工面积下降11.6%。（二）5 月份住宅成交普涨预计 6 月将延续5 月份，全国大中城市中，仅南宁、贵阳、武汉、三亚 4 个城市的成交环比下跌，其余城市成交基本全线上涨。5 月份，一线城市北京、上海、广州、 深圳，新房成交量均环比实现 30-40%的上涨，成交价格基本保持稳定。 5 月份，二线城市杭州、武汉、无锡、珠海、成都、重庆、昆明、西安等的成交量，基本达到 2009 年以来新高，价格促销明显。当前主要城市住宅市场氛围转变的方向： 政策面改变影响供需双方心理向良好预期转变； 部分城市可售面积高位回落新批售面积的低位和销售回升； 价格触底开始稳定，部分超跌楼盘价格回升； 改善性需求出现复苏迹象伴随成交回升，中高端楼盘寻求入市。（三）房价下降压力未完全消除涨跌将分化当前超跌盘价格回调出现，但对未来的价格走势，正确的认识是，行业资金链仍未得缓解下，短期内对部分房企而言，降价压力没有消除。未来房价涨跌分化分析： 早期降价促销，回款情况良好的楼盘，在项目自身资金缓解，且集团不存在资金压力下，可采取“高开低走”策略，进一步促进销售。 融资具有优势，负债率安全的品牌房企，在当前行业主流的“限产保价”支撑下，可小幅涨价提升呈下降趋势的项目盈利。房地产行业研究专题报告 6 中小房企、涉及信托项目，预计未来 2 个月，仍有很强流动性压力，新项目入市定价仍理性，在售项目的促销力度不会降低。 供应量较小的一线城市，将出现价格稳定以及上调的可能。存量较大的“弱二线城市”及“三四线城市”房价压力仍存在。（四）供应与存量：新增供应减少下半年进入加推期从全国整体情况看，商品住宅库存有所增加，库存增加的核心变化期，开始于 2011年 12 月， 2012 年前 5 个月库存水平保持高位。一季度，大多数一二三线城市的新增批售面积呈现下行态势，进入 4 月份、5 月份后才有回升。同时，伴随成交面积的回升，销售压力稍有缓解，行业整体风险有所降低。市场新增供应，北京、上海、深圳、广州、天津、杭州等 14 个主要城市 1 季度新增住宅批准预售面积同比下降 14.5%，仅与近年来同期供应规模最低的 2009 年一季度持平。可销存量减少在一线城市更为明显，京沪广深杭一季度批准预售面积已低于 2009 年同期水平。同时，在销售反弹后，对应的消化周期在 8-12 月左右，伴随销售回暖延续，则市场恢复状态将较好。弱二线城市”及“三四线城市”进入供应增加与市场下调的重叠期。由于金融危机后的刺激政策，2010 年土地市场的活跃期，弱二线城市”及“三四线城市”当前供应进入高位，在销售受限后的高库存格局下，房企加库存动力小。三、上半年土地市场情况与展望 （一）需求：4 月之前拿地意愿不足，6 月信心有所回暖今年前 5 月，各主要城市土地出让成交明显下滑，降幅在 40%左右。2012 年前 4 个月，房企拿地动力不足，降至 2008 年来最低点。十大标杆房企的权益购地总金额为 189 亿元，较去年同期下降 63%。从购地和销售的对比情况来看，今年前4 个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为 12%，是自 2008 年以来的最低位。万科前 4 个月累计销售金额为 385 亿，其权益购地金额仅为 26 亿，即使在深受金融危机影响的 2008 年，万科这一比值亦维持在约 30%的水平。进入 5 月和 6 月之后，土地市场略有回暖。近期，土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小，预示着土地市场有底部企稳的迹象。房地产行业研究专题报告 7（二）供应：主要城市供地计划下调、出让压力增大中央政府增加供应的政策导向，2012 年国土部制定的全国供地计划数字增加，但成交情况和地方政府实际供地能力，实际供应最终将是走低。值得关注的是，在土地市场低迷的情况下，主要城市的住宅用地计划供应量出现明显缩减：1) 北京 2012 年计划供应住宅用地 1700 公顷，比去年减少了三分之一。其中，保障房用地和商品房用地各占一半，均为 850 公顷。2) 上海 2012 年住房供地计划为 1000 公顷，同比减少 16%。3) 广州 2012 年商品住宅用地计划供应 255 万平米，同比减 24.3%。4) 深圳 2012 年前 4 个月居住用地出让空白。5) 宁波 2012 年住宅用地计划供应 1.98 万亩，缩减幅度为 18.91%。6) 南京 2012 年住宅用地计划供应 800 公顷，同比下降了 22.1%。7) 济南 2012 年住宅用地计划供应量同比下降了约 25%。在土地市场低迷下，前 4 个月主要城市土地供应集中在商业用地、工业用地。进入 6月之后，地方政府在土地出让压力下，开始启动部分优质住宅地块的出让，预计在目前房地产行业信心稳定后，部分资金充足的企业将开始增加土地储备。（三）价格： 溢价不再，但成本刚性导致价格下调不明显国土部数字，一季度长江三角洲、浙江三角洲、环渤海地区等三大重点区域住宅地价环比增长率均为负值，分别为-0.21% 、-4.86% 和 -2.72%。财政部数据显示，当前征地拆迁补偿等成本性支出比以往几年有所增加， “征地拆迁补偿成本支出/出让收入” 的比值，2009 年为 37%，2010 年为 46%，2011 年为71%，2012 年预计为 72%。土地开发成本上升显著，且成本刚性明显。从地方政府和品牌房企反馈的情况看，虽然土地市场调整明显，但从成本角度，价格调幅有限。四、上半年品牌房企运营情况 （一）房企发展策略与土储投资：上半年房企发展策略保守， “过冬”或者“稳中求进”的心态明显。采取了“现金为王、量入为出”的稳健财务策略， “以销定产”的投资策略，减少新开工面积。房地产行业研究专题报告 8压缩开支，土储收缩显著15 家第一梯队的房企拿地面积和金额同比降幅都达60%。由于品牌房企具有土地获取优势，拿地成本同比降幅在 15%左右。从月度新增土地节奏来看，拿地的低谷出现在 4 月份，而拿地成本最低的时点则是5 月份。进入 6 月之后品牌房企逐渐开始增加土储支出。品牌房企在土地获取方式上，更注重合作项目、并购项目和优质土地一级开发的跟踪。区域市场扩张速度有所放缓。15 家第一梯队房企，新增土地的区域和城市级别偏向华东和中南区域的二线以及三四线城市。（二）上半年品牌房企销售情况以价换量为房企主流选择；住宅供应侧重刚需和改善需求；项目毛利率和净利率均有所下降。2012 年新推货量计划安排主要集中于 5-9 月份，6 月品牌房企均加大推货量。截至 5 月份，品牌房企年度销售目标完成率介于 30%-50%之间，销售均价 10%左右的下调或保持稳定。 （15 家标杆房企在 1-5 月平均售价 9866 元，同比下降 5.13%。 ）项目销售节点要求：万科以前奉行“5986”原则（即拿地 5 个月动工、9 个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅） ，现在改成“5946” 。2011 年万科目标当月去化率为 60%；2012 年上半年当月去化率为 40%。保利地产 2012 年的项目销售目标则是：单月消化 50%，半年消化 80%。2012 年，已售出项目的质量和竣工交付具有压力，在房价调整引发的交房压力下，客户服务策略的重要性提升。（三）上半年房企融资情况2012 年房地产信贷的收紧，实质性推动了房地产多元化融资的进程，但受国内金融环境的制约，实际成效有限。但房企长期竞争力关键，在金融和资本体现更加明确。1、品牌房企积极探索境外融资渠道：债券、银团、境外借壳 （万科、招商） 。2、房企积极探索发起地产私募基金，但目前对企业发展的实际推动作用有限，当前基金融资形式主要为与信托合作模式。从发展的可行性角度，未来在地价具有优惠空间的复合地产领域，高资金成本的基金、信托具有契合点。3、行业整合出现实质性推动，预计未来仍将延续 并购、合作和股权。房地产行业研究专题报告 9五、下半年品牌房企发展策略预判 （一）转型必要性强当前政策利好于大型品牌房企发展，中小房企短期生存压力改善，但中长期发展环境未出现实质好转。同时，从房企的角度，应对每半年一变的市场波动，具有相当的难度。结合政策和市场趋势，房企适合采取保持长期竞争力的市场转型。房地产去杠杆化，聚焦在住宅市场。未来，预售制仍有可能改革，将促使住宅市场继续去杠杆化。但资金杠杆、土地杠杆预计仍是行业盈利模式的核心。未来房企盈利的杠杆，将从早前的市场环境分享，改变为企业主动获取机遇的运营能力转型复合地产。当前品牌房企转型与产品结构调整： 加强在商业运营能力的提升，增加商办物业销售占比，优化持有性物业资产组合； 关注养老地产的模式和产品探索、注重增加旅游地产的土地储备； 绿色建筑和产业化，未来愈加显示出战略价值；从普通房企操作的角度，可关注目前市场已可提供的部品产业化和建筑生态环保； 注重战略采购、战略合作伙伴，通过管理增效降低成本；同时与战略合作伙伴共同配合产品结构调整。（二）营销策略 成交量预判：伴随政策和资金环境的回暖，预计房地产销售的回暖是可持续的。 房价走势预判：不排除部分区域和部分项目价格存在上调的可能性。但多数开发商推货集中在下半年，库存压力和项目竞争压力存在，资金压力短期内难以有显著改善，加之政策宽松程度有一个渐进的过程，预计中小房企仍将继续以价换量。 房企的定价策略“灵活的相机选择根据区域市场表现小幅提价或者促销” ，随行就市的市场策略，在保持合理售价的基础上实现既定的销售目标。 产品供应结构：伴随刚性需求的快速释放，以及未来政策变化，可以关注首改与改善性需求的供应。 下半年商业地产销售热潮将出现2012 年商办物业的散售和整售，将成为缓解压力的核心选择，也是无奈的被动选择。房地产行业研究专题报告 10（三）城市战略与土储操作 房企在新城市拓展上，预计仍将保守； 多数房企会选择在已进入城市中，选择活跃的区域市场深耕； 围绕已布局的核心城市，拓展周边市场，具有操作性； 部分战略机遇期明显的市场，会成为新目标城市（例如今年