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林苑
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蕙林苑项目可行性研究报告,林苑,项目,可行性研究,报告,讲演,呈文
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蕙林苑项目可行性研究报告 摘要 :随着中国房地产发展的逐步稳定和健全 ,开发项目的可行性研究报告显得愈加重要 ,完善合理可靠的前期可行性研究将会成为一个项目最后能否顺利完成并且取得收益的关键因素。本文通过对蕙林苑项目的项目地点 ,项目背景 ,项目所处环境的市场调查分析 ,以及项目周边同类型竞争项目的比较后 ,根据孝感市当地的目前市场状况和对未来的预测 ,对项目的可行性与开发经营策划提出意见 ,并且结合项目的特点优势 ,对项目进行了投资分析和财务评价 ,探讨了该地块进行住宅开发经营的可能性。 关键词 :可行性研究 ;定位分析 ;消费群体 ;经济评价 to be to a on in as as of to to of of of of of 目录 业环境 6 0 1 2 3 4 6 6 6 6 7 7 7 8 型 18 1 1 1 参考文献 23 附录 24 蕙林苑 蕙林苑项目位于孝感市孝南区航空路金贸街 ,依托孝感市航空南路 ,坐落于孝感市最高学府 湖北工程学院南侧 ,属于孝感市实验小学、孝感市高级中学和湖北工程学院学区 ,基础设施完善 ,靠近后湖公园 ,五分钟即可到达中心医院 ,十分钟可到人民广场 ,南靠槐荫大道 ,西临宝成路 ,交通十分便利 ,地理位置优越。独特的建筑风格 ,完善的社区配套 ,合理的规划布局 ,加上高品质的绿化景观 ,为孝感市区居民量身打造了一个舒适安逸的高档健康小区。 房地产业是国民经济的重要产业之一 ,产业链长 ,关联度高 ,带动效益强。 房地产业的发展对于拉动经济增长、促进消费、加快城镇化进程、提高城市化水平、全面建设小康社会等都具有十分重要的 作用。 孝感是距武汉最近的中等城市 ,随着孝感两型社会建设力度的加强和融入武汉城市圈的步伐加快 ,孝汉一体化建设也在有条不紊的实施 ,这都给我市房地产业发展带来了难得的机遇。随着孝感城区城市建设未来发展方向的转变 ,孝感城区的城市性质也将跟着发生变化。 在最新的孝感城市总体规划中 (2007我们孝感的城市定位为 :湖北省区域性中心城市、武汉城市圈核心层重要的产业基地、生态环境优良的宜居休闲城市、中华孝文化名城。为了更好更快地发展孝感经济 ,也为更好地融入 武汉 1+8城市圈 中 ,新的城市规划总体战略要求是对接武汉 ,积极融入武汉城市圈建设 ,打造武汉城市圈的核心极 ,把孝感建设成为武汉城市圈重要的经济板块。 孝感市地理位置 孝感市是中国湖北省下辖的一个地级市 ,是中国唯一一座以孝命名的地级城市 ,是中国孝文化之乡。孝感是距离武汉市最近的城市 ,具有 湖北苏州 的美誉。孝感市地处湖北省东北部 ,长江以北 ,汉水之东。因东汉孝子董永卖身葬父 ,行孝感动天地而得名。全市面积 8910平方公里 ,总人口 531万 ,其中孝感市城区人口48万。孝感地貌自南向北为平原、丘陵、 山区 ,气候兼有南北之优 ,土地肥沃 ,是重要粮棉油生产基地。地质矿藏丰富 ,有 膏都 盐海 磷山 之称 ,属武汉城市圈核心圈层 ,是大别山革命老区经济社会发展试验区的重要组成部分。 孝感市 2013孝感 ,地处中国经济地理中心 ,是武汉 1+8城市圈中距离武汉最近的中等城市。孝感紧邻武汉 ,区位优越 ,交通便捷 ,距武汉市中心 60公里 ,距武汉天河国际机场30公里 ,距内陆第一大港武汉港 50公里。京广、汉渝、长荆铁路穿境而过 ,京珠、福银、沪蓉、武荆 4条高速公路 ,107、 316 两条国道境内纵横交错 ;汉江、府河、环河、汉北河等连通长江 ,直达长江沿岸各地。方圆 500公里内 ,可以辐射长沙、郑州、南京、重庆等华中地区大城市 ;方圆 1000公里内 ,可以辐射到北京、广州、上海、成都、西安等国内大城市。石武高铁、汉孝城际铁路、孝汉大道三期、硚孝高速公路等路网工程竣工开通后 ,孝感与武汉全方位对接的大交通格局 ,将使孝感的综合交通枢纽地位更加凸显。 孝感历史文化悠久绵长 ,是我国孝文化之乡和楚文化的重要发祥地 ,也是著名的革命老区。董永卖身葬父、黄香扇枕温衾、孟宗哭竹生笋等古二十四孝中的 三孝 就发生在这里 ;秦代竹简、秦汉漆器等国宝文物举世闻名 ;楚王古城、门板湾遗址、叶家庙等古代遗存绚丽缤纷 ;孝感剪纸、安陆漫画、杨店龙灯、云梦皮影、汉川善书等源远流长 ;有共和国开国将军 50名 ,是刘华清、徐海东、刘震、聂凤智等将军的故乡。 孝感市社会经济指标 (2011 大类小类指标名称单位 2011 年 2015年 2020年 2030 年指标 类型 经济指标 标 导型 人均 元 /人 导型 第三产业增加 值占 导型 投资消费指标全社会固定资产投资亿元 导型 社会消费品零售总额亿元 社会指标人口 指标人口规模万人 导型 城镇人口数量万人 232280320400 引导型 城镇化率 %导型 教育 指标九年义务教育巩固率 %959899100控制性 高中阶段教育毛入学率 %人民 生活城镇居民人 均可支配收入元 15888260004810080000 引导型 农村居民人均纯收入元 7029115002120040000 引导型 到 2015年 ,全市生产总值突破 1600亿元 ,人均生产总值超过 31000元。到 2020年 ,000 亿元 ,服务业增加值占 重达到 34%以上。到 2030年 ,000 亿元 ,服务业增加值占 重达到 38%以上 ,经济结构得到显著优化 ,经济增长方式取得突破进展 ,产业核心竞争力和综合实力大幅跃升 ,在全省支点建设中发挥重要作 用。 孝感正在抢抓 两型社会 建设综合配套改革试验区的机遇 ,坚持以大开放为先导 ,以试验创新为着力点 ,以建设武汉工业协作配套、农副产品供应、商品物流集散、旅游休闲度假、科技成果转化、人力资源培训六大基地。 孝感经济发展驶入快车道 ,市政府也积极利用发展契机 ,对孝感市房地产进行了长远而切合实际的规划。 孝感市 2013孝感市 2013蕙林苑位于航空路 ,总建筑面积 67330平方 ,是一个集多层、小高 层、沿街商铺为一体的大型生态住宅社区。作为市政重点工程的从航空南路拉通至槐荫大道的改造工程即将全线贯通 ,从蕙林苑出发向南 800 米直达槐荫大道 ,向西紧邻宝成路 ,30分钟直达孝感市中心城区 ,城市交通管网齐全 ,出行便利 ,占据绝佳的地理优势 ,低端价位、高端品质 ,纵享奢华生活。 图 5蕙林苑项目地点图 6蕙林苑范围、区域 业环境 金豆豆幼儿园、实验小学、文昌中学、孝感高中 ,均在 10分钟优质教育圈内 ;中心医院、人民广场、后湖公园、大天桥、文化路等优质生活配套 ,尽在咫尺 ;同时 ,项目配套规划的临街商业楼在全国 范围内引进大型超市、文化娱乐项目 ,引进医疗卫生室 ,使得社区内就医更加方便。全方位满足住户的生活所需 ,让住户的生活更加便捷 ! 蕙林苑将建立规范、 专业的物业管理体系 ,致力于为广大业主提供优质、贴心的物业服务。 24 小时保安巡逻、高效率水电维修、家政服务、日常公共设施维护、定期绿化保养、 社区文化活动组织等 ,为您提供全方位的物业服务 ,体贴您生活的方方面面 ,免除您的后顾之忧 ! 总之 ,6万平方规模的成熟社区带来的将是更完美的生活配套、更优美的居住环境、更贴心的物业服务和更大的升值空间 ! 场分析和发展前景 1、我国连续多年经济高速增长 ,职工工资大幅度提高 ,人民生活水平从过去的温饱型 ,逐步向小康水平迈进 ,耐用消费品、房屋固定资产的消费占很大的比重 ,过去的三小住房已不能满足住房的需要 ,新房型、新结构的住房 ,新的园林化的居住环境和高档商住楼是人们的最热门的追求 ,中高档住宅需求旺盛。 2、 2016 年 ,孝感市全市户籍人口总数高达 503 万人 ,其中孝南城区人口达 48 万 ,并且常年居住人口将突破 90万人 ,人口数量依然呈上升趋势 ,城乡居民收入增长较快 ,人们的生活水平也在不断提高。 根据市城调队对孝感市孝南城区居 民收入水平的调查 ,2016年全市全部在岗职工人均工资 4443元 /月。据市农调队对全市农户帛样调查 ,全年农民人均纯收入 43183 元。孝感市居民经济条件普遍较好。 3、市场供求 : 首先 ,宏观调控初见成效 ,市委市政府加大对房地产市场的清理整顿力度 ,有效地控制了单位建房和私人开发行为 ,是房地产走高的重要因素 ;然后 ,土地供应市场逐步走向完善和规范 ,土地价格的明显上涨不断刺激着房地产的市场 ,这使得在房产开发过程中成本不断增加 ,从而引起房价的上涨 ;最后 ,消费者对住房的需求有两个基本条件所构成 :一是消费者愿意购买 ;二是消费 者有能力支付。人们的生活水平越来越高 ,对生活质量的要求也越来越高 ,尤其体现在对住房质量的要求上。 在房地产市场竞争关系激烈的情况下 ,房地产开发项目要想有一个很好的市场 ,就一定要在项目质量环境上更加注重 ,配套设施要更加完善 ,更多的注重人性化的设计 ,蕙林苑项目作为一个经济住房生活小区 ,将为孝感市部分教师员工、孝感市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、 环境优美的家庭住房 ,优势还是相当大的。 优势 (S) 区位优势 : 蕙林苑项目位于孝感市孝南区 ,是孝感市唯一的建制区 ,也是孝感市政治、经济、文化和科技中心所在地。全国区位优势最显著的中等城市 ,位于中国经济地理中心 ,武汉城市圈核心圈 ,可以实现与武汉城市资源共享。 蕙林苑毗邻湖北工程学院、孝感高中这两座孝感市高等学府 ,周围配套设施完善 ,商业消费环境成熟。 距乾坤大酒店、柬埔寨等酒店 ,乾坤购物、泉州商城等均不到十分钟车程。 交通优势 : 蕙林苑依附航空南路 ,西接宝成路 ,南边 800米即可到达槐荫大道 ,7、 9、 11路公交与本项目隔空相望 ,交通十分便利 ,出行方便。 航空南路连接槐荫大 道的路线即将全线贯通 ,使蕙林苑生活出行更加便捷 ,区位优势增加 ;金贸路也在施工建设中 ,完工后的金贸路将连接至中心医院 ,使得蕙林苑至中心医院直线距离不超过 500米。 房源需求 : 现在社会是一个重视教育的社会 ,绝大多数的居民在购房时会考虑孩子的教育问题。而蕙林苑作为优质的孝感试验小学、文昌中学、孝感高中学区 ,优势明显。 劣势 (W) 城市规划 : 由于地块的容积率较高 ,商业的楼层较多 ,对商业项目非常不利。 孝感市全方位融入大武汉。 孝感城区正在一步步向东发展 ,以高速交通网络建设为先导 ,加快构建中心城区与武汉 半小 时通勤圈 ,打造一体化的基础设施对接平台。蕙林苑项目处于西城区。 项目规模 : 项目规模不够 ,周边楼盘 ,清华园、锦绣后湖等小区较为成熟 ,基础设施建设基本完成 ,且规模巨大。对于本项目构成很强的竞争。 机会 (O) 客户来源较充足 ,城市化水平不断提高 ,产业经济的发展也带来人口的增加 ,2016年城区规划人口达到 50万。 孝感市东城区房地产价格偏高 ,在西城区发展经济、学区住房 ,具有极为广阔的市场前景。 孝感市经济稳步发展 ,产业结构不断升级 ,消费水平快速提高 ;消费结构继续优化 ,享受发展型 消费特征明显。 在关 注区域的城市价值基础上 ,居住升级型客户能够被建筑风格和人文特色所吸引 ,使项目有品牌溢价的机会。 以刚性需求为主 ,有部分改善需求和小部分投资性需求 ,目前城市外扩 ,区域价值提升 ,价格竞争已转化为价值竞争。进一步刺激蕙林苑的区位销售。 市场利好 ,孝感市产业园区和工业园区的发展 ,势必吸引一部分人到孝感 ,使得住房需求增加。 威胁 (T) 地区竞争 : 同地区已经建好的现有楼盘 ,锦绣后湖、清华园、金一华府等对本项目在各个方面均存在竞争关系。其中锦绣后湖占地 170 余亩 ,总建筑面积 28万平方米 ,规划建设 2800余户 ,可以 容纳居民一万余人 ,小区整体设计超前、布局合理 ,高、中建筑错落有致 ,是孝感市目前最大的项目之一。金一华府二期已经推出 ,凭借其优越的小区质量、楼盘信誉 ,取得较不错的市场反响 ,已在孝感市楼盘中占据一席之地。 孝感市主城区总体布局以 一心二轴三带四区 的结构形式 ,将经济、政治、文化和科技等功能相融合 ,形成东城区核心。会使得一批人选择在东城区购房 ,看中房产的升值价值。 国家经济发展催生的一大批中产阶级 ,他们从乡镇涌入城市 ,促使房地产潜在消费持续增长。蕙林苑属于优质学区房 ,会有很大的出租需求。目前蕙林苑价格定位于普通中等阶层消费者 ,一方面是与地段、配套、周边环境相协调 ,另一方面与该区域楼盘有关 ,许多楼盘一期都以较低售价聚集人气 ,随着商业配套、生活配套等设施的完善 ,后期产品的价格将进一步提升 ,小高层等产品正逐步出现。 2016 年 ,孝感市房地产市场总体上继续保持着良好的发展态势 ,房地产开发投资、房地产竣工面积较去年同期有所下降 ,销售面积、销售额等主要指 标均保持同比增加 ,商品住房价格总体保持稳定。 1、房地产开发项目较去年同期有所增长。全市共有房地产开发项目 268 个 ,其中城区项目 84 个 ,今年新开工项目 52 个 ,上年结转项目 216 个 ,在建项目 243 个 ,已竣工项目 25个。 2、我市房地产开发投资同比略有下降 ,竣、施工面积有增有降。 2016年全市共完成房地产开发投资 同比下降 其中孝感城区共完成房地产开发投资 同比上升 全市商品房施工面积 比上升 全市商品房施工面积 比增长 其中孝感城区商品房施工面积 比增长 全市商品房竣工面积 比下降 孝感城区商品房竣工面积 比增长 3、商品房销售面积保持增长 ,市场供给充足。到目前为止 ,孝感市累计共有可售房源 面积 场供应充足。其中 ,孝感城区今年共批准预售 18宗 ,新核准预售面积为 有可售房源 市商品房销售面积 比上升 其中商品住房的销售面积为 比上升 孝感城区商品房销售面积为 比上升 其中商品住房的销售面积为 比上升 4、商品房销售价格保持相对稳定。全市商品房销售额 其中商品住房销售额 同比上升 孝感城区商品房销售额 同比上升 其中商品住房销售额 全市商品房销售的平均价格为 3805元 /比上升 其中 ,商品住房销售的平均价格为 3666元 /比上升 孝感城区商品房销售的平均价格为 4373元 /比下降 其中 ,商品住房销售的平均价格为4179元 /比下降 5、全市房地产行业税收同比略有回升。据市地税部门提供的数据 :2016 年上半年孝感市共完成房地产行业税 92728万元 ,同比上升 孝感城区共完成房地产行业税收 35987 万元 ,同比上升 总体上 ,孝感市房地产保持着稳中有涨 ,量稳价升 ,全年保持去库存、平稳、分化的发展态势。 2016年孝感市房价走势图 房地产市场的收入和消费模式和大众有着非常密切的关系 ,这种密切的联系对房地产市场的走势起到了决定性的作用。近年来 ,发展计划显示 ,房地产价格在该地区一直在稳步提高 ,并且随着房地产开发上的声誉的不断提高 ,所销售的房子的价格也在平稳上涨。经调查 ,目前孝感市区的平均住房价格超过 4060 元 /左右 ,东城区房价已经达到 4700元 /左右 ,而周边城市的平均房价达到了 3500元/ ,而孝感的宏观调控将与武汉接轨。由此可见 ,孝感市的综合房价应该有很大的上升空间。城市人口的增加和经济的增长以及 人民生活水平的提高和住房消费理念的更新 ,必然会引起城市住房购买力的增长和房价的上涨。 随着房地产市场的迅猛发展 ,开发的楼盘也如雨后春笋般遍布各地 ,竞争关系也异常激烈。 孝感近几年开发楼盘的分布图 项目名称项目地点目前销售均价开发楼盘项目结构 保丽佳园孝感市槐荫大道 (一中斜对面 )4600元 /平方米高层框架剪力墙结构 西湖明珠孝感市天仙路 4100元 /平方米小高层、多层砖混 ,框架 九龙城北京路与槐荫大道交汇处 4600元 /平方米高层框架剪力墙结构 铜锣湾家居广场北京路与槐荫大道交汇处 5000 元 /平方米高层框架 九真 明珠馨城孝感市北京二路 4100元 /平方米高层框架抗震结构 近期正在推售的楼盘 据上表数据显示 ,蕙林苑在地理位置和售价以及项目结构上都占有很大的优势 ,该项目住房房价初步定位于 3500 元 /平方米 ,但是随着项目在市场上声誉的提高 ,楼盘住宅房的售价也将不断提高 ,在不久房价突破 4000 元 /平方米是很有可能的。 锦绣后湖是孝感市 2007 年重大项目之一 ,项目占地 170余亩 ,总建筑面积 28万平方米 ,容积率 化率 项目位于孝感市核心地段 ,东至孝感军分区 ,西接航空路 ,南至槐荫大道 ,北邻湖北工程学院 ,具有得天独厚的地理优势和优美的自然环境。享有城市中心区域的显著优势 :教育、医疗、商业购物、银行、交通出行等便利条件。 锦绣后湖参考售价 3300 元 / 锦绣后湖小区设计理念领先、建筑布局合理 ,高、中建筑错落有致。户型设计体现 以人为本 的理念 ,充分利用并强化现有场地的自然生态环境 ,在现有的基础上进行改造 ,寻求与周围环境协同发展的绿化方式。锦绣后湖在区域、理念、价值定位等各方面均和蕙林苑相似 ,是蕙林苑项目强有力的竞争对手。 清华园项目处于湖北工程学院、孝感市高级中学生活圈 ,全方位一体化配套教育、科学、文化、卫生、 体育设施 ,着力打造住户的快捷生活 ,只为不一样的生活感受。该楼盘地处闹市 ,却是一片难得的幽静之地。项目总建筑面积为 34463 ,占地面积 10090 ,容积率 化率 30%。从位置上清华园与本项目重合 ,共享周边完善的公共设施、商业圈。 清华园参考售价 4300 元 / 孝感市购房消费者构成 孝感居住形式的比例图 为了对孝感市居民的住房情况以及购买意向进行调查 ,我进行了社会性的入户问卷调 查访问 ,问卷包括居民住房现状、购房需求、购买习惯、调查户基本情况等5个方面 ,通过调研整理 ,得出以下调查结果 : 1、对于居住地段的选择 ,乾坤大道、槐荫大道、天仙路以及离市政府较近的东城区是购房首选位置 ,其次是北京路两侧、文化路两侧。 2、对于住房面积的选择上 ,选择 101占 43%,121150m以上的占 81 80m以下占 3、对于住房的类型上 ,超过一半的居民选择经济适用房 ,择多层普通住宅 ,其次是高层住宅 、别墅、二手房和商住楼。 4、在房屋结构上 ,择二室一厅 ,择二室二厅 ,择三室一厅 ,择三室二厅 ,还有少部分选择四室一厅和四室三厅。 5、在选择住宅的重要因素中 ,房屋价格和交通便捷基本各占一半 ,其次还有生态环境、服务设施及物业管理。 6、在购房的原因中 ,选择现有住房不能满足要求 ,择保值增值 ,择其他。 结合调查报告可以看出 : 1、城市人口变迁趋势 :城镇化速度明显加快 ,中心城市规模逐渐扩大 ;外来人口成为城区人口增长的主要因素 ;人口 分布向城南片区移动。潜在购房需求的组成结构已有变化 ,中长期的购房需求增加较快 ;老城中心区的购房需求有减弱趋势 ,市政府附近的购房需求呈现出增长趋势。 2、潜在购房者自我判断的住房状况满意度一般 ,现阶段的购房愿望大部分表现为非迫切状态 ,后续市场仍将处于较平稳的状态。 3、未置业人群的比例有所增长 ,市场有新的需求人群加入 ,当前未置业人群的潜在需求大 ,二次置业及以上的潜在需求也有轻微上升。 4、潜在购房者判断当前的房价水平偏高 ,但随着贷款购房的热潮掀起 ,购房者对其接受的程度比以往有所提高。 5、房价预期支撑 比以往有所上升 ,潜在购房者认为后续市场将会在稳定持平的基础上呈现出一定的向前发展趋势。 孝感市是典型的劳务输出地区 ,本地户口、外地工作或做生意的人在每年的下半年多会集中返乡 ,既是为了回家过年 ,也会考虑回来购房结婚或进城定居。 于是买房、装修、搬新家 ,经常是在岁末年初的几个月里完成。 调研结果表明 ,返乡型置业群体支撑着孝感楼市的发展 ,使得楼市旺季集中在岁末年初。在购房群体中 ,教师和医生共计占比 40%,是一个很大的市场。蕙林苑紧靠各优质学区 ,周边配套齐全 ;距中心医院仅十分钟 ,销售前景可观。蕙林苑专为年轻教师及周边入学者提供的单身公寓户型 ,为广大学生及租房者提供了一个质优价廉、环境优美的居住地。 孝感市城市化水平不断提高 ,中心城区吸引力不断增强 ,本项目的开展将会得到强有力的支撑。 蕙林苑的整体规划 ,坚持 以人为本 的理念 ,强调人居环境与建筑的共存与融合 ,以提高人居环境质量和建筑舒适安逸的居住环境为设计目标 ,配置完善的服务设施 ,满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。诸多细节设计 ,只为给您提供一个更加科学、温馨、舒适的居住空间 ! 蕙林苑项目身近市中心的繁华 ,又独立于喧嚣之外 ,闲暇之余漫步五分钟即可到达环境优美的后湖公园 ,十分钟可抵达人声鼎沸的孝感市人民广场。一大批优质学校均匀分布在蕙林苑四周 ,形成浓郁的书香气息。在项目内部环境上设计上秉持 绿色生态小区 理念。 充分利用基地内外现有的自然环境要素 ,建设与地形完美结合、特色鲜明的生态型绿色居住小区 ,使人工环境和自然环境相协调 ,突出 阳光、空气、山水、绿色 的生态主题。 蕙林苑全力贯彻 超前性和高起点 的理念。 以城市的总体规划和本地区的控制性详细规划为依据 ,高起点、 高标准、高水平地进行规划设计 ,结合当今居住区规划的最新理念与表达成果 ,建设具有特色的居住小区 ,涉及具备超前性和先导性 ,体现新理论与新手法 ,为民生工程和城市建设添砖加瓦。 蕙林苑规划图 社区内配备电子监控、保安巡逻等 ,为您的生活提供安全保障。社区为全体业主建立规范、专业的物业管理体系 ,高效水电维修 ,日常公共设施维护 ,定期绿化保养 ,社区环境卫生等 ,从各个方面为您提供优质、贴心的物业服务 ,让您尽享尊贵生活。 蕙林苑住宅户型空间功能明确、合理布局、人性 化设计 ,大部分采用超大开放式阳台和景观飘窗 ,充分考虑视野和视觉感受 ,最大限度的将室外美景纳入室内 ,同时增加了采光 ,使居住空间更好的与自然环境融为一体。高品质的大型社区除建筑本身是精品外 ,还需要优美的环境。蕙林苑高达 绿化率将该项目着力打造成了一个优美的绿色社区。社区内不同层次、不同规模的公共绿化和景观小品以及休闲健康体育设施 ,为居民提供了一个休闲娱乐的公共场所。茶余饭后可以漫步在草坪中的石阶上 ,醉身于随处可见的树木及各类植被丰富立体的绿色中 ,体验城中花园的别样悠闲。 型 蕙林苑规 划有 60以下的单身空间、 60温馨两房、 100经凑三房和 110舒适三房。所有户型尊重人性化居住需求 ,合理布局、 户户通透、全明空间 ,尽可能减少浪费面积。蕙林苑规划户型众多 ,以下集中介绍。 三房两厅两卫 (三房两厅一卫 ) 客厅、阳台连为一体 ,舒展生活空间 空间明净舒适 ,方便实用 ,超大阳台 ,容纳更多阳光视野 奢华三房 ,两面通透 ,享受清爽夏日自然风 三房两厅两卫 三房两厅一卫 两室两厅一卫 两面通透 ,最好的通风和采光 明厨明窗明卫 ,实用大气 户型紧凑 ,客厅大开间 ,功能布局 理想 大面私人露台设计 ,放飞心情的领地 两室两厅一卫 一室一厅一卫 单身公寓 ,完全自主的个人空间 紧凑宽敞 ,格局方正 功能分区明确 室一厅一卫 主要经济技术指标列表如下 : 分类单位总额 建设规划用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率 地下建筑总面积 建筑密度 绿地率 停车位 地下停车位 地上停车位 % % % 个 个 个住宅用地 99056 433871 413911 17280 2180 00 300 200 技术经济指标 土地成本 :经查询 ,本项目所处老城区土木价格为 1340元 / ,拆迁费为 900 元 / ,则土地成本为 :(1340+900)*99056=元 ; 建安工程费 :根据附近楼盘询问和查阅网上相关资料 ,得出目前孝感市高层框架结构单方造价 2000元 / ,计算得出地上部分建筑安装工程费 :2000*433871=元 地下车库造价 :1400*62180=元 ; 配套设施费用暂定 15000 万元 ; 其他费用暂定 8000万元 ; 项目总成本 :5000+8000=元。 综合在项目周边楼盘调研、询问及查阅网上相关资料 ,蕙林苑住宅出售价格定为3500元 / ,商铺出售价格定为 12000元 / ,车位出售价格定为 3000元 / ,项目可获得收入如下。 小区住宅 :413911*3500=元 ; 沿街商铺 :17280*12000=20736 万元 ; 地下停车位 :62180*3000=18654 万元。 共计销售收入为 :0736+18654=18425885 万元 项目利润为 :元 利润率为 : 蕙林苑项目经济指标汇总 销售总收入 (万元 )总成本 (万元 )税前利润总额 (万元 )成本利润 经过调研及网上查阅资料知 :本项目利润率为 在经济上可行。 参考文献 1赵秀云，裘建娜 M国铁道出
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