xx年版房屋租赁纠纷二审代理词.docx

XX 年版房屋租赁纠纷二审代理词 代 理 词 尊敬的合议庭成员： 我作为上诉人傅禄荣、傅宇、刘友全、李科元、刘新 珍、傅徐璐和徐萍的代理人，根据 XX 年 10 月 24 日法庭询 问情况，发表如下代理意见，请合议庭慎重对待并合理采 纳。 一、本案的基本事实 1993 年 3 月，傅禄荣等人集资成立了开县清江食品有 限公司，同年 4 月傅禄荣等 8 人分别以个人名义取得了建 设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程选址意见 书以及建设用地许可证。上列证书均载明用地位置为开县 丰乐镇迎仙村 6 社，用地项目为经商办企业，用地面积为 每人 136 平方米。 XX 年 10 月 20 日，上诉人傅禄荣代表房屋所有权人与 被上诉人签订厂房租赁合同，上诉人同意将自己位于丰乐 镇迎仙村 6 社的厂房，部分出租给被上诉人，被上诉人用 租赁来的厂房开办养鸡场。厂房租赁合同约定：乙方(被上 诉人)如要对厂房进行整改或装修，须经甲方同意后方可施 工，其费用全由乙方(被上诉人)负责，乙方(被上诉人)离 开时只能搬走设备，不得损坏房屋及设施。厂房租赁合同 约定租期为 XX 年 12 月 1 日至 XX 年 11 月 30 日。年租金 23000 元。每年 11 月 1 日支付下年度租金。截至上诉人起 诉之日，被上诉人已拖欠上诉人两个年度租金共计 46000 元。 因开县汉丰湖周边的畜禽规模养殖对汉丰湖的生态保 护造成影响，开县政府决定对汉丰湖核心保护区和控制保 护区的畜禽规模养殖场予以拆除。 XX 年 5 月 2 日，被上诉人与开县丰东街道办事处签订 了开县 XX 年畜禽规模养殖场拆除补偿协议，该补偿 协议第二条第二款规定：“若乙方养殖场建设占地系租 赁而建的，乙方应当自行负责处理好与租赁方的利益纷争， 不得影响养殖场的按期拆除。”被上诉人违背与第三方的 约定，故意损害租赁方的合法利益。 本案中，被上诉人在经上诉人同意后对厂房进行了整 改或装修。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠 纷具体应用法律若干问题的解释第十二条规定：“承租 人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求 出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另 有约定的除外。”根据该司法解释的上述规定和厂房 租赁合同的约定，本案经过整改的租赁房屋的所有权，应 归上诉人所有。 XX 年 5 月 27 日，被上诉人与上诉人签订提前中止租 赁合同协议。其中约定：乙方(被上诉人)向甲方移交厂 房后租赁合同自动失效。被上诉人违背提前中止租赁合 同协议，截至上诉人上诉之日，尚未向上诉人移交厂房。 因而，厂房租赁合同现在处于有效状态。 二、对一审判决的解读 原审法院认为，上诉人房屋实际建设与否，建设规模、 建筑面积与结构等均没有证据证明；上诉人提交的证据未 能证明被上诉人拆除的房屋属上诉人之目的；上诉人将被 上诉人搭建鸡场行为认定为是对上诉人房屋的装饰装修没 有证据支持。等等。 原审法院的上述评判，是违背事实和法律的评判，是 背离本案案由的评判，是背离本案争议焦点的评判。 本案的基本法律事实为房屋租赁关系。 被上诉人作为承租人，妥善保管租赁物、按期返还租 赁物是法律规定的义务。未尽妥善保管义务，造成租赁物 毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。 本案拆除的房屋的全部所有权属于上诉人，这个事实 属于免于证明的事实。 中华人民共和国物权法第一百四十二条规定： “建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施 的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除 外。”上诉人系本案建设用地使用权人，其建造的建筑物、 构筑物及其附属设施的所有权属于上诉人，这是据法律规 定推定的事实，属于免于证明的事实。 原审法院认为，被上诉人搭建鸡场行为不是对上诉人 房屋的装饰装修。是与不是，无须讨论。因厂房租赁合同 约定：乙方(被上诉人)如要对厂房进行整改或装修，须经 甲方同意后方可施工，其费用全由乙方(被上诉人)负责， 乙方(被上诉人)离开时只能搬走设备，不得损坏房屋及设 施。因而，经整改或装修之后的房屋属于上诉