物流仓储中心项目策划书

物流仓储 中心项目策划书 项目概况表 表 目名称 北京品纳轲物流仓储中心 工程地点 北京市顺义新城第 26 街区，顺达路、顺于路的东北角地块 建设规模 建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 99193 99193 0 建筑总高（ m） 地上层数 地下层数 库） 公楼） 3 层（仓库） 8 层（办公楼） 0 层 结构形式 基础形式 混凝土螺旋钻孔压灌桩 +独立承台基础 主体结构形式 钢筋混凝土框架结构 屋盖结构形式 H 型钢框梁结构 +压型钢板屋面 参建各方 建设单位 设计单位 地勘单位 监理单位 施工单位 监督单位 合同工期 2014 年 2 月 15 日 11 月 30 日（ 653 日历天） 二、重点难点及拟采取的措施 重点难点统计表及拟采取措施表 表 号 重点难点分析 应对措施 备注 2 序号 重点难点分析 应对措施 备注 1 包含设计、采购、施工的 立项以后的全部手续办理由总承包方完成，政府办理手续时间不好控制。 请专业咨询公司协助办理，并在计划中充分考虑，尽量留足办理时间。（如房产证办理时间从原计划 1 个月改成预留 2 个月） 2 项目制定安全、质量目标高，质量方面执行安博内部标准 安全方面与公司联动，采用标准化厂家制作、安装、维护。质量方面组织集中学习安博标准，并积极向业主方代表请教（包括去业主其他项目参观学习） 3 涉及到能进行优化设计的专业较多，项目人员专业能力有限 通过合同中的奖励机制充分调动专业分包商进行优化设计的积极性 4 国内少有的三层物流仓库 1、项目部在重要岗位配备有类似工程经验的管理人员； 2、选择有类似工程施工经验的分包队伍； 3、组织项目管理人员到在施类似项目观摩学习，并不定期聘请业内专家到项目指导施工； 4、做好项目管理策划工作； 5 基层回填土厚度大，约 2 米多；面积大，地面平整度控制难度较大，且压实系数要求高 坪基础处理及土方回填上，严格按照规范要求，采取以机械为主，人工辅助，分层夯实的措施，环刀取样，确保压实系数。 6 仓库层高 ，周转仓库一层二层梁、板支撑均属于危险性较大分部分项工程，按建质（ 2009） 87 号文，应组织专家论证，且高支撑面积大，单层高支撑面积达 25700 。 从方案、材料、施工三方面严格把控。 （ 1）编制安全专项方案，组织专家论证； （ 2）周转材料采购严格按照安全专项方案要求采购，确保周转材料满足施工要求； （ 3）施工中严格按照方案进行搭设，确保架体安全可靠。 7 防水问题一直是钢结构屋面的普遍性问题，也是业主重点关注的要点 通过设计及施工两个方面来进行应对 1、设计方面采取的措施： （ 1）屋面坡度设计合理、雨水管数量要充足，保证雨水顺利排走； （ 2）屋面檩条间距、刚度要合理，避免造成彩钢屋面变形，屋面出现积水； （ 3）屋面要按照规范要求设置溢流措施； 2、施工方面采取的措施： （ 1）屋面板连接采用咬合暗扣式连接； （ 2）屋脊盖板宽度增加，坡度增加；盖板与 3 序号 重点难点分析 应对措施 备注 屋面板搭接处敷设硅胶； （ 3）屋面开洞四周包边，设备与包边之间空隙用防水胶泥和硅胶进行防水处理。 8 混凝土墙柱要求清水效果，不再进行抹灰，没有饰面。 在与商混厂家的合同中就特别注明清水要求，并对柱子采用大钢模板，从原材和工艺上实施双重把控。 9 库房地坪采用硬化耐磨地坪，面积约 ，地坪平整度按照美国 1155 要求，需达到 35,25, 地坪平整度与自流平地面平整度相当 ,且在使用荷载作用下不得产生不均匀沉降。 与业主一起精心挑选专业分包，深化设计方案及施工工艺，严格挑选钢纤维、硬化剂及混凝土厂家及原材等，汇同相关单位协调统一针对本工程特点的施工工艺及特点，特别关注切缝的合理准确性，注重成品保护。 三、项目管理目标 项目管理目标表 表 期目标 2014 年 2 月 15 日 2015 年 11 月 30 日，总工期 653 天 质量目标 合同目标为合格；创北京市结构长城杯 安全目标 杜绝死亡、重伤事故，轻伤事故频率控制在 以内，确保安全文明样板工地，争创北京市 3A 级安全文明标准化工地。 现场管理目标 中建一局集团金奖 科技目标 应用新技术 9 大项 19 小项，完成技术总结、论文 2 篇以上 成本目标 中标合同额： 3 亿元 制造成本总额： 计划收益率：综合 7% 计划收益额： 2100 万 资金回收目标 按合同收款率达到 100% 过程结算率 95% 4 应收账款 按合同 15% 四、项目部授权 图 1 项目经理任命文件 5 五、项目进度计划 目里程碑节点 节点时间表 表 点 时间 1#库基础施工完工日期 2014 年 6 月 10 日 2#库基础施工完工日期 2014 年 7 月 10 日 1#库结构封顶（钢结构屋面围护完成日期） 2014 年 11 月 4 日 2#库结构封顶（钢结构屋面围护完成日期） 2015 年 1 月 30 日 1#库结构验收 2014 年 12 月 10 日 2#库结构验收 2015 年 3 月 10 日 附属办公楼结构验收 2104 年 11 月 14 日 1#及 2#库室内地坪工程完成 2015 年 9 月 1 日 项目规划、消防验收日期 2015 年 8 月 30 日 项目竣工验收及项目移交业主时间 2015 年 9 月 14 日 项目完成备案、房产证取得时间 2015 年 11 月 28 日 进度计划 详见附件 1 总进度计划。 附件 1总进度计划的基础上制定模块化节点控制计划，并落实到责任部门、责任人，制定奖罚措施加以控制。 六、项目部管理团队 由于本工程为公司首个 程，施工难度及质量要求较高，在项目团队组建之初就从外部引进具有类似仓库工程施工经验的项目管理班子负责本工程项目管理。 6 工 程 部项 目 经 理申 琪生 产 经 理赵 宝 双总 工 程 师李 松 伟商 务 经 理王 兴安 全 部穆世冰尤禹技 术 部 张亚鑫张东邱椿健张燕质 量 部刘浩政商 务 部物 资 部王鑫韩宗贺罗金宝王家磊机 电 部 张晓辉 雄威易根发金瑞东谢涛刘泽阳杨浩 岚办 公 室程向东杨殿坤图 2 项目管理组织结构图 项目管理团队表 表 号 岗位 拟任人员姓名 性别 年龄 职称 执业资格 1 项目经理 申琪 男 36 高级工程师 一级建造师 2 项目总工 李松伟 男 32 工程师 3 商务经理 王兴 男 37 高级工程师 一级建造师 4 生产经理 赵宝双 男 34 工程师 二级建造师 5 机电部经理 杨殿昆 男 27 工程师 6 质量总监 刘浩政 男 38 高级工程师 质检员证 7 安全总监 尤禹 男 36 助理工程师 安全员证 各岗位人员职责划分： 1、项目经理 （ 1）是公司法人在项目上的授权代理，代表公司履行与业主的合同。 （ 2）在公司的授权范围内，代表公司全权处理本项目对外一切事务。 （ 3）项目资源的组织与调配（包括人力、物资、资金等）。 （ 4）负责项目施工全过程管理，协调项目生产、进度、质量、安全相关事宜。 2、项目总工 （ 1）组织施工组织设计和施工方案策划和编制工作。 7 （ 2）负责科技发展规划和科技成果引进及推广应用工作。 （ 3）领导组织结构验收及竣工验收工作。 （ 4）领导和协调深化设计工作，负责组织材料的选型、报批。 3、生产经理 （ 1）施工现场管理工作的组织者与指挥者。 （ 2）协调各专业、各分包单位在施工生产中工序交叉配合工作。 （ 3）对项目的安全、环保、职业健康体系负责。 4、商务经理 全面负责制造成本管理、工程结（决）算、合同管理、资金回收、分包管理等方面的职责。 5、机电部经理 全面负责机电安装技术、质量、施工生产和成本的管理。 6、质量总监 全面负责项目质量管理体系的贯彻执行，并负责项目 动的开展，对工程施工生产起到监督检查并及时纠偏的作用。 7、安全总监 （ 1）负责员工的入场教育、监督、考核工作，周安全会的组织者。 （ 2）负责施工过程的安全防护措施、防护用品的检查、整改。 七、分包采购方案 包队伍选择 分包选择情况表 表 号 分包项目 选择方法 分包方式 预计进场时间 候选分包商名单 1 桩基工程 项目择定 专业分包 京中建西诺地下工程有限公司 北京市地质工程公司 北京建工海亚建设工程有限公司 2 土方工程 项目择定 专业分包 京健安诚岩土工程有限公司 8 北京筑基工程有限公司 蓝舰伟业机械施工公司 3 结构劳务 项目择定 劳务 清工 +辅材 安都发建筑劳务有限公司 遂宁市中力建筑劳务有限公司 四川省巴中宝红建筑劳务有限公司 4 机电工程 项目择定 专业分包 汉三重机电暖通工程有限公司 湖北省建工第二建设有限公司 中太建设集团股份有限公司 5 消防工程 项目择定 专业分包 联正安消防工程有限公司 太通建设有限公司 北京安富业消防公司 中国中安消防安全工程有限公司 6 防水工程 项目择定 专业分包 7 预应力工程 项目择定 专业分包 京中建建筑科学研究院有限公司 中建建研院 8 钢结构工程 项目择定 专业分包 联钢结构建筑系统（上海）股份有限公司 9 巴特勒（天津）有限公司 森特士兴集团股份有限公司 9 地坪工程 项目择定 专业分包 10 二次结构劳务 项目择定 劳务 11 通风空调工程 项目择定 专业分包 12 电梯工程分包 项目择定 专业分包 13 园林工程分包 项目择定 专业分包 14 精装修分包 项目择定 专业分包 15 栏杆 项目择定 专业分包 16 门窗工程分包 项目择定 专业分包 注：黑体字部分为已确定分包商 包劳动力计划 劳动力计划表 表 包项目 资质要求 分包数量 工作内容 工人数量 进场时间 桩基工程 专业一级 1 家 桩基工程 30 方工程 土石方一级 1 家 土方 15 吊 专业一级 1 家 塔吊安装、拆除 10 构劳务 劳务一级 1 家 结构施工 598 场文明施工 土方回填 预应力工程 专业一级 1 家 预应力施工 30 结构工程 专业一级 1 家 钢结构屋面 158 用电梯 专业一级 1 家 施工电梯安拆 10 水工程 专业一级 1 家 屋面防水 18 坪工程 专业一级 1 家 室内地坪施工 50 次结构劳务 劳务一级 1 家 砌筑 90 面垫层、墙面抹灰 60 10 机电分包 劳务一级 1 家 机电预留预埋、线缆敷设、设备安装调试 80 防工程分包 专业一级 1 家 消防电缆敷设、设备安装 45 风空调工程 专业一级 1 家 通风管道、设备安装 40 梯工程分包 专业一级 1 家 电梯安装 20 林工程分包 专业一级 1 家 园林、市政、景观施工 50 装修分包 专业一级 1 家 办公区精装修 100 杆 专业一级 1 家 栏杆 10 窗工程分包 专业一级 1 家 铝合金窗、防火门等 50 、项目深化设计 构深化设计 详见结构深化设计图纸及方案 电管线布置综合设计 详见机电专业策划。 结构深化设计 详见钢结构深化设计图纸及方案。 防专业深化设计 详见消防深化设计图纸及方案。 风空调专业深化设计 详见通风空调深化设计图纸及方案 坪工程专业深化设计 详见地坪深化设计图纸及方案 九、物资采购方案 物资需求计划表 表 号 主要物资名称 规格型号 单位 计划数量 计划进场时间 1 商品混凝土 部分钢纤维混凝土 6347 钢筋 9700 直螺纹套筒 162 个 9900 11 4 水泥 600 砖 块 160000 砂石 中砂 200 临电电缆 m 1271 要周转材料进场计划 表 号 主要物资名称 规格型号 单位 计划数量 计划进出场日期 备注 1 覆膜多层板 1220*2440*15、 915*1830*15 1000 批进场 2 木方 50m、 250 批进场 3 木方 100m、 00 批进场 4 直角扣件 个 80000 批进场 5 对接扣件 个 40000 批进场 6 旋转扣件 个 20000 批进场 7 架管 1m M 50000 批进场 8 架管 10000 批进场 9 架管 2m M 30000 批进场 10 架管 3m M 50000 批进场 11 架管 4m M 60000 批进场 12 架管 6m M 40000 批进场 13 跳板 4m*15 17000 批进场 14 大钢模板 680 批进场 15 穿墙螺栓 14、 16 m 15000 批进场 12 十、施工机械设备 主要设备需求计划表 表 号 施工设备名称 规格型号 数量 进 /出场时间 设备来源（打） 公司自有 租 赁 分包提供 基础施工机械 1 长螺旋打桩机 2 台 垂直运输机械 2 塔式起重机 台 3 汽车吊 25t 2 台 4 外用电梯 6 台 钢筋加工机械 5 直螺纹机 台 6 钢筋切断机 台 7 钢筋弯曲机 台 8 钢筋调直机 台 混凝土施工机械 9 平板振捣器 支 10 车载泵 60 2 台 11 汽车泵 46m 1 台 12 布料杆 13m 3 台 13 插入式振捣器 4 支 模板加工机械 14 木工圆锯 台 15 木工平刨 台 16 木工压刨 400 4 台 土方开挖及回填施工机械 17 挖掘机 现代 台 18 挖掘机 现代 台 19 装载机 现代 台 20 自卸车 8t、 16t 10 台 21 小型压路机 25C 2 台 16 安全密目网、 大眼网 40000 分批进场 13 机电施工机械 22 电焊机 6 台 23 电动套丝机 1/2 4 台 24 液压顶弯机 台 25 砂轮切割机 台 26 咬口机 台 27 交流焊机 台 28 电动试压泵 3 2 台 室外工程施工机械 29 挖掘机 台 30 压路机 25C 1 台 31 小型推土机 台 装饰装修施工机械 32 砂轮切割机 400 10 台 33 空气压缩机 台 34 电锤 0 台 35 手电钻 0 台 36 手提式电刨 1900B 15 台 十一、模板及架体材料策划 模板及架体设计表 表 号 材料名称 规格 总投入量 使用部位 总工程量 周 转 次数 投入数量 1 木方 50*100250m 梁、板、柱 46492m 3 1250m 100*10000m 1996m 3 600m 2 支撑架管 48 80000m 梁、板模板支撑 米 3 10 万米 3 架管 48 30300m 外脚手架、临边防护 米 1 4 卡扣 同 管配套 420000 个 梁、板、柱 个 3 12 万个 80000 个 外脚手架、临边防护 个 1 个 5 覆膜多层板 15 51000 柱、梁、顶板模板 3 4 万 6 框架柱模板 可调截面大钢模 30 套 框架柱 4000 16 320 7 U 托 360000 个 梁、板模板支撑 个 3 6 万个 8 脚手板 4*5000 安全防护、临边、马道 4000 块 1 4000 块 14 9 密目网 国标 140000 外架、安全防护 3500 张 1 3500 张 模板及架体计算见附件 2： 附件 2十二、检测设备 检测设备配置表 表 号 设备名称 规格型号 数量 进 /出场 时间 设备来源（打） 公司调配 公司购置 项目购置 1 全站仪 台 2 激光铅垂仪 台 3 水准仪 台 4 经纬仪 台 5 钢卷尺 50m 2 个 6 钢盘尺 5m 5 个 7 水平尺 2m 5 把 8 取土环刀 200 组 9 坍落筒 150 2 套 10 温控湿控仪 列 1 台 11 振动台 列80*80 台 12 架盘天平 Q/ 台 13 试块模具 100*100*100 15 组 14 试块模具 70、 7*70、7*70、 7 6 组 15 靠尺 3m 2 把 16 电动试压泵 台 17 绝缘摇表 500v 2 台 18 回弹仪 台 19 干湿温度计 国标 2 支 20 高低温度计 国标 10 支 十三、办公设备 办公设备需求表 表 号 设备名称 规格型号 数量 预计进场时间 15 1 台式电脑 10 新 9 旧 19 台 打印机 惠普激光 4 台 照相机 6 台 文件柜 180*85*38 12 个 电暖器 20 个 沙发茶几 多人 4 套 空调 壁挂式 6 台 网络交换机 1 台 网络行为管理器 1 台 四、现场临建设施 临建设备需求表 表 号 用途 规格型号 单位 数量 预计投入使 用时间 1 甲方、监理、总承包单位办公生活区 2 1300 分包单位办公区及管理人员生活区 2 500 分包单位作业 人员生活区 2 1700 保安岗亭、宿 舍及库房等 2 200 五、临水临电 临水临电设备需求表 表 号 用途 规格型号 单位 数量 预计投入使用 时间 1 一级柜 总开 630A/输出 5 路250A 电流表 /电压表/转换开关 /记录表 /互感器 /指示灯加一路 100A 空开消防备用 个 2 二级箱 总开 250A/输出 3 路100A/2 路 40A 个 30 三级箱 总开关 200A 输出 1 个 5 16 路 200A 4 三级箱 总开关 100A 输出 1路 100A 个 5 消火栓箱 个 30 消防水泵 台 2 原有 7 水泵控制柜 台 1 六、现金流管理 详见附件 3 现金流量分析表。 附件 3七、税收策划 根据集团公司财务、资金管理要求，做好当地税务缴纳、登记等工作。 目前来看将对项目影响比较大的是税法中的 “ 营改增 ” 。项目部将通过公司层面对相关政策的宣贯、解读，通过合法操作将 “ 营改增 ” 对项目收益的影响降到最低。 十八、保密策划 （ 1）对于分包分供合同，任何人来不得借阅甚至带走，放在固定的位置进 行保存，只限商务内部人员进行查阅； （ 2）分包分供的结算资料，应由专人保存，禁止分包随意浏览； （ 3）财务资料，有专人进行负责制作并保存，如需其中数据，只能由商务 内部人员进行查看并提供； （ 4）预算中的数据不允许向任何人透露，确保预算的保密性。 十九、风俗禁忌策划 （ 1）项目员工中有回族人，为此，项目食堂专门为其准备饭菜。 （ 2）在少数民族节日专门为其放假。 二十、党纪工团策划 主活动策划 年度活动策划表 表 别 项目 备注 自主学习 10 次 17 书香项目 培训 8 次 参观业主其他仓库项目 3 次 工会活动