西岸故事项目工程管理策划书

1 西岸故事 项目 工 程 管 理 策 划 书 第 1 章 项目工程概况 程概况 目位置 项目 位于 洪山区珞狮路壕沟 ， 东 临 珞狮南路 ， 南 临 湖北省种子集团公司和瓦湾村用地，西临华大家园 ，北临 澳新 培训中心 。 地现状及周边环境 1) 建筑用地红线内 场地基本 平整， 现状 绝对标高在 2223 米 ，地上 无建筑及构筑物 ，地下存在原建筑遗留基础 。 2) 现状围墙与规划净用地范围线不一致， 现状 围墙范围大于规划净用地范围，现状围墙范围包含 约 5098 平方米 公共通道（沿项目地块西、北两侧 控制 10 米宽的公共通 2 道 ）不属交地范围 ， 考虑在公共通道范围内铺设临时施工道路，以减缓项目内施工场地较紧的压力。 3) 地块内无市政配套，地块东 侧与 珞狮南路 间 市政配套有 ： 供水管道、500 的雨水管道、 污水管道、 燃气管道 （仅满足供华大家园） 、 10电缆沟 和地埋中国电信光缆。 4) 西岸故事项目 所属片区是洪山区房地产开发的热点区域。项目周边道路通达， 距离省级行政中心车程仅仅 10 分钟， 通过野芷湖大桥至 三环线 车程 5 分钟，距我司格林小城项目 车程 仅 3 分钟，有 6 路公交车途经项目 ，交通便利，并享有一定的南湖景观资源和较成熟 的生活配套 。 目主要技术经济指标 （ 用地面积： 49637 平方米 总建筑面积： 平方米 计容积率建筑面积： 148911 平方米 其 中 住宅： 平方米 商业： 平方米 门楼： 平方米 垃圾收集点： 方米 居委会： 平方米 3 不计容积率建筑面积： 方米 其 中 地下室： 平方米 其中人防： 4971 平方米 架空层 ： 平方米 容积率： 盖率： 绿化率： 建筑高度： 户数： 1516 地下车位数： 494 面图 始地貌图 4 地红线图 截至 未取得法定用地红线图 块周边详图 5 划总平面图 6 7 第 2 章 项目组织 目中心 组织架构图 目中心 岗位职责 项目 中心 工作职责： 负责 本 项目的施工管理工作，培养与提高工程人员的专业技术与管理能力。具体如下： 1) 组织监理单位、勘探测量、基坑土方招投标 ； 2) 施工条件确认，场地三通一平，施工图图纸会审及交底，监理细则及重要的各分部、分项工程施工组织方案审核，土方、支护及桩基施工管理 ； 3) 组织主体及各分部、分项工程施工管理工作；参与各分部、分项工程的验收；组织竣工验收及最终备案。 目 总 经理 工 作职责： 1) 负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业 、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的 外围综合 协调工作 ； 2) 统筹考虑本项目工程人力资源配置，提出人员调配及梯队建设等人员培养建议，推进工程组制度建设、管理提升、文化建设等方案和计划的落实； 3) 对本项目质量、进度、工程施工成本、安全文明施工等工程总目标负责，统筹考虑工程目标实现的方案及措施； 4) 按公司工程管理制度要求，履行施工管理的相关审核与审批职责。 5) 负责组织 招标考察 工作，并审核招标 考察报告 . 建工程师工作职责： 1) 掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程 图纸的全面审核； 2) 掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便； 3) 能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求； 4) 掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用； 5) 能够在现场指导监理公司、工程队的工作，确保工程进度，工程质量达到整体工程的进度要求； 6) 协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作； 7) 严格控制 工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责； 8) 负责范围：土建的全部工程。 暖 工程师： 1) 掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图 8 纸的全部审核； 2) 掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理、美观、使用方便； 3) 能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求； 4) 掌握水、暖系统 相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水暖、消防系统的管理办法及相关的法规规定； 5) 负责完成水、煤、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费； 6) 掌握水、煤、消防系统工程的规范并熟悉相关电气法规，并能够合理的运用； 7) 具有组织本专业工程施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度、工程质量达到整体工程进度要求； 8) 协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的 交接工作； 9) 严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；、 负责范围：上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。 气工程师 1） 掌握本专业的工程图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核； 2） 掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关土建、水、采暖工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识及技巧，使电气系统的安装合理、美观、使用方便； 3） 能够掌握电气系统的专业知识，熟悉相关工程的专业知识 ，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到电气系统的功能、品质要求； 4） 掌握电气系统工程相关的配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法，掌握相关的法规规定； 5） 负责完成电气各专业从确定方案、委托设计、办理各种审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费； 6） 掌握电气系统工程的规范要求，并能够合理的运用； 7） 具有组织、选择本专业的施工单位的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的安装，确保工程进度、工程质量达到整体工程进度 要求； 8） 协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作； 9） 严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责； 10） 负责范围：供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程并配合作好室外配套工程。 9 目中心 工程组办公设备清单 1）办公桌椅 6 套 2）会议桌 1 张 3）会议椅 12 把 4）文件柜 8 个 5) 电脑 6 台 6）打印机 1 台 7）传真机 1 台 8）复印机 1 台 9）数码相机 1 台 10）立式空调机 2 台 11）挂式空调机 1 台 12）饮水机 2 台 13）激光水平仪 1 台 14）质量检测尺 1 套 15) 卷尺 6 把 18）安全帽 15 顶 10 第 3 章 施工范围划分 段划分 段划分 思路 根据公司的开发计划和 销售计划，本项目拟定一 期 全部 开发 ，开发 周期为 2009 年 10 月至 2011 年 12 月止，共计 2 年 零 3 个月 ，同时 在 项目对外 销售前 ，营销口建议有销售示范区进行展示，根据此原则并结合实际情况，项目中心对标段划分做如下 思考 和 建议 ： 1、本项目场地呈梯形 状，设计规划思 路为动静结合、人车分流、设立内廊式商业。销售展示区考虑主要展示内廊式商业部分，突出项目特色 ，提高购买欲望 ，同时完成会所（兼做售楼部） 等相关物业。 2、 因本项目地下室面积较大，为合理调配土方，尽量减少重复搬运，拟将场地西南角 做为土方临时堆放区 ，除预留 3、 8 号楼 地 下室回填土外，其余土方全部外运出场。 3、 为避免大包和小包造成的管理难度增加并结合武汉公司工程项目发包情况，拟将每个标段的总建筑面积控制在 36 万平方米，将项目划分为四个标段， 提高管理效率。 4、第二、四标段前期侧重于示范区范围 3、 8 栋楼建设，第一、三标段前期侧重于大地下室结构施工，各标段前期均有明确的施工侧重点。 段划分图 （参见施工总平面 图 ） 工总平面图 11 标段概况 根据经营方案， 西岸故事项目 计划一期全部开 发完毕 ，共划分 四 个标段： 1） 工程分期 一期工程为 1、 2、 3、 5、 6、 7、 8、 9、 10 号楼及会所 ，总建筑面积约 17万平方米 ，施工 时间为 2009 年 10 月 11 日 2011 年 12 月 31 日； 2） 建筑标段 划分 楼栋号 楼栋单元组合 户数 住宅面积 商业面积 架空层 地下室 标段 1# 2 256 009 134 约 10500 一 标段 62703 5# 1 120 # 1 124 # 1 128 312 134 二标段 37469 3# 2 252 32 所 +超市 9# 1 128 8000 三标段 44951 10# 2 256 24384 253 7# 1 128 四标段 28199 8# 1 124 158 177 ） 市政标段 4） 景观标段 ：按区域 进行分标 第 4 章 项目工 程 特点及管理思路 目工程特 点 1) 示范区 工期紧 ： 按公司计划， 工程于 2009 年 10 月 11 日基坑开挖， 2010 年 5 月 1 日前销售 示范区开放， 工期 进 度压力 非常 大 。 12 2) 人防 及 地下室 面积较 大 ,且进行分段施工 ，管网断面相对较多 ，且范围内原建筑基础较多，破除工作量很大 。 3) 大地下室 范围周边、 顶板上 设计整体 需 填高近 3 米，回填土量大，回填处理措施复杂 。 4) 社会监理： 西岸故事项目 是公司第一次真正引进社 会监理、委托社会监理代表甲方管理工程的项目之一 ，对社会监理如何管理才能达成我司的管理目标、继续保持或提升我司产品在市场的良好口碑， 仍然是一个在实践中不断摸索和总结的过程，第一次合作的冲突和结果偏差可能发生 。 5) 因项目一期开发完毕 ，且滚动周期较短，资金需求量大。 目工程的管理目标 程管理目标 1） 总进度计划目标 2）示范区进度计划 总进度及示范区进 程质量目标 外部工程质量目标： 1） 按合同要求达到市 黄鹤楼杯奖工程质量标准 的项目必须达到： 标段名称 奖项名称（黄鹤杯） 标段名称 奖项名称（黄鹤杯） 一标段 待定 二标段 待定 三标段 待定 四标段 待定 2） 项目入伙时：（毛坯房标准）总投诉率 90 条每百户的有效投诉率； 墙体开裂投诉率 每户的有效投诉率； 卫生洁具投诉率 每户的有效投诉率； 卫生间渗漏投诉率 每户的有效投诉率； 门窗投诉率 每户的有效投诉率； 装饰投诉率 每户的有效投诉率； 电气投诉率 每户的有效投诉率； 13 给排水投诉率 每户的有效投诉率； 部品投诉率 每户的有效投诉率； 内部工程质量目标 ： 1） 流程执行成果目标：营运中心每次检查流程执行不合格点不高于 5 条； 2） 监理管理成果目标：对监理单位的综合评分不低于 80 分； 3） 工程管理部检查成果目标：工程 管理 部每次检查评分达到 85 分以上； 本控制目标 项目成本控制目标：设计变更费用控制在 15 元 /场签证费用控制在 5 元 /。 全文明施工管理目标 1） 安全施工管理目标 没有重大伤亡事故，月工伤率在 ，做到五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），安全达标； 2） 文明施工管理目标 按合同要求达到 市级安全 文明样板工地标准 的必须达到： 标段名称 奖项名称（黄鹤杯） 标段名称 奖项名称（黄鹤杯） 一标段 待定 二标段 待定 三标段 待定 四标段 待定 目管理思路 在分析本项目特点、组织架构及人员配置的基础上，我们认为实现本项目工程管理愿景的关键在于 扎实做好各项管理工作，系统的管理思想和正确的管理思路 比技术、专业在本项目显得更为重要。为此，我们应该倾注大量的 精力重点作好以下几方面工作： 1、 提高项目工程人员的专业和管理素质，加强团队建设 建筑工程涉及专业很多，各工种相互关联。工程管理班子由多种 专业技术班子组成，各专业管理人员不能只局限于本专业的管理，而应各专业进行配合协调，建立良好的团队合作风气。各专业工程师之间要相互学习，加强沟通，充分了解对方的进度要求及施工时间要求，保证整个进度有组织的状态下顺利进行。各专业工程师要主动一点，手伸长一点，主动了解其他专业的施工进程，主动发现其他专业在质量进度上的缺陷。 2、 将 集团 、武汉公司 优秀管理 方法运用到工程管理中 14 在工程开工前，组织全体工程组人员对集团 、武汉公司 优秀管理方法进行一次系统学习，将集团 、武汉公司 优秀管理方法的精髓运用到每个人的工作中。从制定计 划，到熟悉图纸，从事前控制到主动控制，挖掘每个人自身的潜力，让集团优秀管理方法落实到每个人的日常工作中 3、 强化项目内部成员之间的学习机制 ，建立良好的学习氛围 各专业工程师必须加强对施工规范，强制性标准条文等的学习。充分熟悉施工图纸，强化对图纸的阅读。每个分部分项工程开工前，实行战前培训制度，使每位工程师能清晰的了解各分部分项工程的施工流程，质量控制要点、难点。在“干中学”“学中干”，以岗位提升能力，依靠团队力量，强化图纸学习，合同学习，建立一个学习型的团队。 4、 加强岗位责 任制，树立敢于承担责任的精神 团队协作的基础是各专业管理人员分工明确，各司其职。只有各专业岗位责任明确了，大家才能非常清楚的了解各自所负责的工程管理范围，才能把各自所负责的施工范围管理到位，做到自己那一亩地条理清楚、脉络分明、心中有数，才能做到兼顾其他各相关专业的配合与协调。 在本项目的工程管理中，实行岗位到人制。在项目开始后，每位工程师都分配有自己负责的施工范围。在该范围的施工过程中，要求每位工程师都以责任人的工作态度投入到管理工作中去，对于自己的岗位自己负责。我们允许员工犯错误，但出现问题，要敢于承担责 任。 5、 工程质量控制是工程管理的核心 工程质量是公司品牌的基石，是公司可持续发展的动力。在本项目的工程管理中，一定要把质量控制作为我们整个管理工作的核心。 1）以流程文件的执行为工程管理思路， 流程文件的建立和执行在武汉公司已 接近 3 年 ，通过金地格林小城 、国际花园 项目工程类流程文件实施的过程和情况来看，成效显著，工作管理思路和目标得到明确，工程质量得到明显的提高，由此可以肯定流程文件执行的意义所在，所以在本项目的工程管理中，我们的管理思路依然是依靠流程，严格执行流程，并在流程的执行过程中根据反馈数据和结果进一步 对流程进行提炼和优化，从 而使工程管理时时受控。 2）通过培训和考核来确保流程管理受控 本项目是武汉公司首个实行项目监理一线管理的工程，流程文件能否得到有效实施，光靠项目中心人员的执行是不够的，它更离不开项目监理部人员的严格执行和承包单位的有效遵守。项目中心会在监理单位、承包单位进场后有计划的组织流程文件的宣讲和培训， 15 统一人员思想，明确检查方法，同时项目中心将依据公司制定的 监理单位管理作业指导书 ，将执行效果、考核方向、奖惩额度挂勾，通过对监理人员的细化考核来保证作业流程制度的有效实施。 3）通过流程受控 来促进满意度提升 质量目标必须以客户满意度为基础，而客户满意度是衡量质量目标是否实现的最高标准。项目 中心会在下一步思考同客户服务中心 的信息沟通和共享机制的建立问题，通过对以往项目的客户关注点来制定相应的预防措施并进一步优化流程，最终形成以流程促进管理，以管理提高满意度，以满意度来检验和优化流程的持续改进过程。 监理单位的管理思路 项目对监理单位的管理要点： 1、重点审查监理单位的架构和人员配置情况，要求监理单位派遣监理经验丰富，技术能力强的监理人员。在工程进展过程中，甲方可以对不符合甲 方要求的监理人员进行更换； 2、监理单位负责对本工程质量（全部施工及建筑材料、设备质量）、施工进度、安全文明施工、工程资料、现场协调、投资控制等进行监理及控制，并承担责任。甲方在对监理单位充分授权的条件下，要时时监督监理单位工作完成的情况。甲方应对监理单位的现场各项工作质量进行监督与管理，并通过抽查等方式进行验证；特别对于一些关键工序的质量控制，甲方一定要时时事事进行检查，必要时需与监理人员一起对施工过程进行旁站监督； 3、甲方对监理单位的工作要有足够的信任，并给于其充分的授权，确保其能够有足够的权利、威信 对施工单位的工程进度、质量、成本等进行监督与控制，最大效力的发挥其监理的作用； 4、甲方要严格审查任何与工程造价有关的文件，特别是对于工程签证，设计变更、工程进度款的支付等。除要求监理单位必须保证工程量审核的准确性（如发现有误，甲方可以对其进行罚款），甲方专业工程师须在监理单位上报的基础上，亲身实地加以验证，保证工程造价的终审权在甲方手中； 5、 制定 一套完善的考核和奖罚机制来对监理单位进行有效的管理。甲方在每月底及每个关键工期完成时考核监理工作的完成情况，好奖差罚。要鼓励监理人员对工程的施工情况提出合理的建 议，特别是对于工程投资的成本方面，监理人员的建议如被甲方采用，甲 16 方可根据实际节省的造价对监理人员进行一定的奖励。 核与激励制度 监理单位在按建设工程监理规范、监理合同、经甲方审批的监理规划及细则开展现场监理工作的同时，接受甲方项目中心 的现场管理和指令。项 目总监理工程师受甲方工程经理的直接领导，项目总监和甲方项目中心 专业工程师共同统筹管理监理机构其他监理人员的监理工作。工程经理每月考核项目总监的工作，项目总监和甲方项目 项目中心 专业工程师每月共同考核监理人员的工作。 具体措施如下： 1、 甲方奖励金 额不超过当月（或季度）付款金额的 5%，甲方就奖励金额和分配情况知会监理部全体人员，并要求乙方在监理价款中按同等比例奖励项目监理人员。 2、 保修期投诉率超过甲方规定时，扣总监理费的 5%； 3、 工程主体不能一次通过质量验收，扣总监当月 1000 元； 4、 经确定的总监和专业监理工程师不得调换，如总监不能常驻施工现场，或未经甲方同意擅自调换的，扣除监理费人民币壹拾万元；如专业监理工程师不能常驻施工现场，或未经甲方同意擅自调换的，扣除监理费人民币壹万元 /人； 5、 监理人员未经批准不得调离监理部或从事与本工程无关的其他工 作，每发现一人次，扣监理费 500 元； 6、 监理工程师不得迟到早退，每发现一人次，扣本人 100 元； 8 小时以外施工未停，监理部必须派监理人员巡视或旁站，每发现一人次不随施工巡检，扣监理费 200 元，不随施工旁站，扣监理费 500 元； 7、 对监理人员考核中，每发现一人次记录不及时、不真实，实测记录没有达到工序检查一览表中的要求，扣本人 500 元； 8、 除不可抗力因素外，若工程施工过程中出现国家规定的任何一般质量事故则每次扣监理费 2；若出现国家规定的任何严重质量事故则每次扣监理费 3； 9、 对工程质量通病（缺陷）、 安全隐患、不文明施工现象不能有效控制，在下次检查中重复出现时，扣责任监理工程师 300 元； 10、 因非甲方原因造成工期延期或阶段性工期延误，每延误一天扣监理费 500 元，最高扣除当月应付监理费用的 20%，视工期挽回程度，在下月支付时部分或全额返还；若造成关键节点工期（以总包施工合同界定为准）延误，扣除费用不予返还，且甲方有权无条件终止合同，扣除未支付的全部监理费，并保留按法律和合同规定进行索赔的权利； 11、 现场文明施工存在问题不能得到及时整改，扣除监理公司当月监理费用的 10%， 17 视整改情况在下月返还； 12、 监 理部必须对现场签证、承建商提出的设计变更、甲方发出的设计变更、设计院出具的设计变更、甲方为加快进度和现场文明而签发的指令等等的真实性和准确性负责，一旦发现监理工程师确认的结果超出工程实际工作内容或工程量超出实际工程量，将对监理部处以超出部分费用两倍的违约金；监理工程师确认的结果少于工程实际工作内容或少于实际工程量，减少部分费用不能冲减超出部分费用。 监理考核用表： 总包单位的管理要点 1） 利用合同条款和完善的管理制度对总包单位进行规范管理 ，有效控制，以充分调动总包单位的工作自主性和积极性，达到互利双赢的效果 ； 2） 重点审查总包单位的 组织架构和管理人员配置、总包班长和专业工人配置情况。要求总包单位项目经理经验丰富，以前有管理过 3 万 层住宅小区的经验。技术负责人、施工八大员配置齐备，能力需达到甲方规定的要求。对于施工各班组，须严格审查其施工能力，施工工人是施工的第一执行者，其技术能力的好坏直接影响到工程的质量，选择优秀的施工班组，不但能保证工程的质量，而且可以避免返工，节省工程造价 ； 3） ；要严格审核总包单位的项目总施工进度计划的合理性 和可行性， 以及施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施 。要求总包单位每月、每周提交工程进度计划，项目工程组审核其进度计划完成情况，如果有延误，要与总包单位一起制定合理的赶工措施，确保工程进度。对各关键工期节点制定一定的奖罚措施 4） 强化过程监督：总包 的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。 在施工 过程 中有效进行监管 。 重点监管总包的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注总包单位的成本控制； 5） 在工程施工过程中主要要落实：材料设备进场验收制度、样板验收制度、技术 方案先行制度、 过程报验制度 施工图纸会审制度等质量保证制度，强化技术交底制 度 。特别是 交底工作必须落实到各施工班组层，由甲方牵头 ,对监理及施工单位进行战前培训 ,然后由监理组织各班组长进行技术交 底， 确保技术要求能落到实处 ,以此保证施工质量 ,该过程要形成记录文件； 根据工程的特点，确定部分工序为质量控制的要点工序，进行重点把控；加强成品保护，制定合理有效的成品保护措施；完善入伙前的质量检查与维修工作。 18 6） 项目部要督促总包 单位完善健全现场安全管理制度和安全保证体系，要求施工单位必须配备足够的安全检查人 员 ；施工过程中甲方工程师要监督总包单位安全技术措施的实施情况；每周公布总包单位安全文明的实施情况，每个月底，甲方、总包单位一起对项目安全文明实施情况例行大检查一次； 7）强化施工过程中的现场签证、进度款支付制度的管理： 对于工程施工过程中发生的现场签证， 项目部要求总包 在 工程变更、计日工、零星工程及合同外配合工作引起的 现场签证工作持续进行过程中，每天提交有关该项工作所用的人工、工种、材料、机械设备、测量等原始数据，报监理单位、甲方确认；每项现场签证工作完成后 3 天内，总包单位应提交该项签证费用清单及相应的原始记录 确认文件，报 甲方审批。专业工程师负责审核总包 上报的工程量 。 8） 在两个施工队伍共同承接一个工程的背景下 ,定期或不定期的组织两个队伍间的交流学习 ,并开展质量竞赛等多种形式的活动 ,以此激发两个队伍的工作热情 ,让比、学、赶、帮、超成为提升各自工作的动力 . 分包单位的管理要点 分包单位主要由总包单位来进行管理。项目部负责协调和监督分包单位与总包单位的关系。分包单位进场前须与总包单位之间签订配合协议，以明确主分包责任，确认应当共同遵守的工程进度、质量、及安全管理要求，确定水电接驳口及费用的支付方法，交纳安全保 证金。 总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。 各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，项目部联合总包审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 根据本项目特点和我司的实际情况，下面列出了在本项 目中需要重点加强管理的分包单位，以及对这些分包的管理要点： （ 1）样板房装修分包单位 加强对样板房装修单位资质和质量保证体系的审查。 样板房施工工期紧、图纸和材料的提供时间较迟。甲方专业工程师在审核图纸时须按设计使用的功能来进行审核；工程口需和设计部材料工程师一起选择主要材料样 19 板；电视、电话、可视对讲等设备的管线预埋，工程口需审核设计口是否按达到交楼标准进行设计； 样板房施工之前，甲方专业工程师需对施工单位进行水电方面的交接，特别是给水管在进场至施工完毕后都需加压力表，以便随时检查有无破坏； 强化对样板房装修材料的检验，审查其是否满足环保要求； 装修过程中，甲方各专业工程师进行分阶段隐蔽工程验收。督促施工单位对装修材料进行保护； 装修完成后，督促施工单位进行设备调试，按照装修完后的使用功能进行检查； （ 2）防水分包单位 严格审查防水施工单位的资质，确保其具有防水施工的能力； 加强防水使用材料的检验。防水材料进场时，需对其材料的配合比、品质、防水辅材的性能等进行检查； 做防水层之前，要求总包单位对基层进行闭水试验，检查无渗漏才允许移交给防水施工单位。防水基层要处理干净，阴阳角 处做成弧形； 甲方需对防水施工的每个分项进行验收，特别是防水层的厚度，管洞口、阴阳角等加强部位的检查。防水层做完后，防水分包单位应知会总包单位、其他分包单位对其加以保护； 防水施工完后，防水单位要进行闭水实验，通过 后交总包，检查记录四 方签字。 第 5 章 销售配合及施工总平面布置图 售展示要求 售展示范围及时间节点 1、 一期示范区 范围： 3、 8 号楼 6 层及以下立面（含商铺群楼） ，精装修 会所（兼售楼部） ， 四套精装修样板间 ，围合 实景景观 。 2、时间节点： 2010 年 5 月 1 日一期示范区开 放， 2010 年 10 月 1 日二期示范区开放。 20 售展示区 示意 图 （红色框范围为一期示范区、蓝色框范围为二期示范区） 售展示的工程配合 工节点进度配合 1） 主体施工进度配合 2） 室外工程进度配合 主体、室外工程配 合进度计划由于该示范区在地块中心地带，管网非常复杂，相互之间的配合工作量较大；而且相关的一些 承包商 （如自来水公司、燃气公司、供电公司）大多属于垄断行业单位，所以在承包商 按计划进场之前必须做好充分的准备。各单 位在进场前一个月均需明确且签订工程合同。 21 示区域的完工移交 交物品范围 样板房：（含样板房内所有物品） 展示区：灯具、园建小品、绿化、硬质铺装等 交程序 相关物品的移交必须有物业、设计、营销、行政、工程各方人员到齐后方可进行，完成后各方签字 备案。 示期间的协调与维护 示期间的协调： 1） 在展示期间项目中心派专人负责展示期间的协调和维护工作，如有维修，物业或营销口应书面通知并双方做好原因分析和记录后由项目中心实施。 2） 展示期间项 目中心拟 通过围板把展示区和施工区隔开，在展示区内尽量避免噪音大的施工作业 ，并定期进行展示区的 巡视工作 ，及时解决相关问题。 3） 展示期间项目中心督促承包单位做好高空防护 并同物业和营销口共同验收 ，如因施工需要暂停展示， 项目中心 会由协调人员及时知会并做好相应准备工作。 4） 展示前由物业和营销口做好展示标识，并同时拟订展示须知和相关安全事项放于展示区入口和相应位置，提前做好安全预警工作。 5） 因本项目高空作业较多且场地狭窄，营销口在征得项目中心同意并做好客户和自身安全措施后方可进行施工期间的销售看房工作，否则 不予进入施工区域。 第 6 章 采购与招标 理招标计划 据项目总体开发计划， 项目中心指派 专人负责跟进 项目监理部 的招标工作 ， 确定项目监理部 的进场时间， 并根据项目的工程规模、类型、造价、施工特点 对 编制监理合同 提出相关建议 。 围资格 1) 工业与民用建筑甲级监理资质， 22 2) 为了保证所挑选的 项目监理部 具备过硬的业务水准和配合能力，该 项目监理部 必须无通报批评或重大投诉记录； 3) 为了保证入围的 项目监理部 有类似规模的工程经验和总监理工程师的执业资格，以及配备的监理人员的业务素质有保证，可以规定 入围的 项目监理部 还需要具备以下资格条件： 4) 近三年来同类工程监理服务总建筑面积不小于 50 万 5) 拟定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于三项，总建筑面积不小于 20 万 6) 拟定的项目主要监理人员在本公司的工作时间不少于 5 年。 包商招标计划 包商 招标计划 序号 项目名称 原分判方式 现分判方式 设计部 成本部 项目中心 设计完成时间 招标天数 定标时间 一 建安工程 1 详堪 直接分包 直接分包 已定 2 试桩 直接分包 直接分包 2009 造价咨询公司 直接分包 直接分包 2009 招标代理单位 直接分包 直接分包 2009 监理公司 直接分包 直接分包 20 2009 场地平整 直接分包 直接分包 7 临时道路施工及围墙等零星工程 直接分包 直接分包 2009 临时给水施工 直接分包 直接分包 2009 临时电气施工 直接分包 直接分包 20090 正式给水 (总包 ) 直接分包 直接分 20091 200923 包 11 正式给水 (自来水 ) 直接分包 直接分包 20091 20092 正式供配电单位 (总包 ) 直接分包 直接分包 20100 20103 电话、宽带协议 直接分包 直接分包 20094 20094 有线电视协议 直接分包 直接分包 20094 20095 安防智能化 直接分包 直接分包 20095 20096 煤气供应与施工协议 直接分包 直接分包 2009 进场时间20097 桩基工程 直接分包 直接分包 2009 20098 桩基检测单位 (含试桩 ) 直接分包 直接分包 20093 20099 主体总包 总包 总包 20090 20090 基坑支护工程 直接分包 直接分包 20097 20091 基坑监测、 沉降观测单位 直接分包 直接分包 20097 20092 化粪池 直接分包 直接分包 20090 20093 消防报警、喷淋系统及消火栓系统 直接分包 直接分包 20095 20094 防水工程 直接分包 直接分包 20091 20095 人防设备供货安装 直接分包 直接分包 20091 20096 示范区门窗、空调百叶工程 直接分包 直接分包 20090 20097 门窗、空调百叶工程 直接分包 直接分包 20100 20108 外墙保温工程 直接分包 列入主体总包 20099 20099 外墙面饰面板工程 直接分包 直接分包 20090 20100 烟道 直接分包 列入主体总包 20090 20091 护窗、楼梯铁艺栏杆零星委托 直接分包 列入主体总包 20090 200924 32 阳露台栏杆（栏板） 直接分包 直接分包 20098 20103 信报箱制作安装 直接分包 直接分包 20108 20104 轻钢（玻璃）雨蓬、钢结构雨蓬等全部成品顶棚 阳露台室外栏杆 直接分包 直接分包 20097 20105 钢质入户门 直接分包 直接分包 20091 20106 防火门 直接分包 直接分包 20091 20107 商铺灯箱、 百叶、公建商铺门等商业立面构件 直接分包 直接分包 20105 20108 商铺立面装修工程 直接分包 直接分包 20095 20099 水泵房设备及安装工程 并入供水总包 并入供水总包 20091 20090 电梯供货安装 直接分包 直接分包 20100 20101 室外园建绿化、给排水（含景观水电） 直接分包 直接分包 待定 35 待定 42 室外水景设备及施工 直接分包 建 议并入景观工程 20091 20093 示范区景观工程 (含喷灌 照明 水景 架空层 ) 直接分包 直接分包 20095 20104 室外道路与排水 (含示范区 ) 直接分包 直接分包 20098 20095 标识系统制作单位 (示范区指示标 ) 直接分包 直接分包 20105 20106 儿童娱乐设施 直接分包 直接分包 20100 20107 正式围墙与大门 直接分包 直接分包 20090 20108 示范区交通标识 直接分包 直接分包 20101 20109 专变低压部分施工 直接分包 直接分包 20097 20100 甲方及监理办公室装修 20105 20101 雕塑花钵及小品 201025 二 与营销相关的建安工程 1 临时围墙围板 直接分包 直接分包 10 2010 临时围 墙外立面广告 直接分包 直接分包 3 入口广告牌制作 直接分包 直接分包 4 临时参观通道 直接分包 直接分包 20100 2010 高层样板房精装修工程 直接分包 直接分包 20098 2010 一楼大堂 楼梯间及标准层门厅装修 直接分包 直接分包 20100 2010 会所 (考虑售楼处 )装修 直接分包 直接分包 20098 2010 销包 直接分包 直接 分包 20100 2010团战略化采购物品清单 以下实行集团战略化采购的物品由集团确定采购价格，再由地产公司以甲购形式进行采购。 对讲设备 深圳市视得安科技股份有限公司； 外墙涂料 海虹老人（中国有限公司）、阿克苏诺贝尔（中国有限公司） 防水材料 北京雨虹 电梯 通力 电梯有限公司 外墙砖 汇丰陶瓷 ; 购、甲定乙购材料设备清单 根据设计图纸，与公司设计 管理 部、成本 管理 部进行沟通，了解确定甲购、甲定乙购材料设备的种类，并列出清单。及时跟进了解甲购、甲定乙购 材料设备的采购供应情况。要根据图纸进行修改 。 序号 招标项目 原分判方式 分判方式 设计部 招标天数 项目中心 设计完成时间 定标时间 一 土建材料 26 1 商品混凝土 限品牌乙购 限品牌乙购 2009 水泥 限品牌乙购 限品牌乙购 2009 钢筋 限品牌乙购 限品牌乙购 2009 预制构件 限品牌乙购 限品牌乙购 2009 内墙涂料 限品牌乙购 限品牌乙购 2009 外墙涂料 甲购 甲购 20093 2010 砌块 甲购 甲购 20090 2009 蒸压砖 甲购 甲购 20090 2009 保温隔热材料 甲购 甲购 20090 20090 憎水剂 甲购 限品牌乙购，在总包中 20090 20091 填缝剂 甲购 限品牌乙购，在总包中 20090 20092 粘接剂 甲购 限品牌乙购，在总包中 20090 20093 外墙砖 甲购 甲购 20090 20104 内墙砖（楼梯） 甲购 甲购 20090 20105 瓷质地砖（楼梯） 甲购 甲购 20090 20106 花岗岩、大理石 (外墙 ) 甲购 限品牌乙购 20097 20107 门槛石 甲购 建议乙购 10 2009 环境材料 1 水泥砖及植（嵌）草砖 甲购 甲购 20095 2010 石材 甲购 乙购 2009 2010 垃圾箱 甲购 甲购 20090 2010 休闲椅 甲购 甲购 20090 2010 防腐木 甲购 甲购 20090 2010 安装材料 1 阀门（室内） 限品牌乙购 限品牌乙购在总包中 2009 2009 室内给排水管及管件 限品牌乙购 限品牌乙购在总包中 2009 2009 室外塑料排水管及管件 甲购 限品牌乙购在室外道排中 20090 2010 检查井盖和排水箅子 甲购 甲购 20090 2010 室内配电箱 甲购 甲购 2009 2010 专变配电箱柜 甲购 甲购 20095 2010 多媒体信息箱 甲购