停车库方式专项研究报告pp版

2007年 3月 *集团地产新项目 o 一、本项目定位与停车设施要求 o 二、本项目可供选择的停车库方式 o 三、停车库建筑设计方案的对比分析 o 四、停车库建设成本的对比 o 五、停车库营运成本的对比 o 六、停车位经济效益产出的对比 o 总结 目 录 一、本项目定位与停车设施要求 本项目定位与停车设施要求 （ a）豪宅产品定位 :国际知名的江景超高层豪宅社区， CBD配套的标志性 住宅物业 集居住、会所、高端商业于一体的国际化顶级物业。 1、本项目的市场定位与停车数量的要求 : （ b）销售对象的用车需求 :根据对市场上高端住宅产品的研究发现，一般 这种类型的消费者的户均拥有汽车量在两部以上 。 （ c）户数与相匹配的车位比例： 按照销售对象的用车需求，则业主的车位 比应在 1： 2以上为宜。 （ d）商业及访客备用车位数量 :本项目一共约 554户，商业体量相对较小， 因此主要考虑访客车位，访客车位比应在 1个 /8户。 本项目定位与停车设施要求 2、停车方式的要求 : 停车方式的总要求： 有利于提升项目的形象和档次， 给予业主以尊贵服务的享受。 p 考虑到业主的隐私，车库设计应注重隐蔽性； p 考虑到项目可用地面积及地面行人安全，车库设计应多考虑在 地下； p 车库设计应突出安全性，确保汽车和车主的安全 ； p 停车方式的选择，应具有 较高的存车取车的效率，存取方便 ； p 车库设计应特别突出专用性，例如占位器的设计； p 车库设计应注意 满足特殊尺寸车辆 的停放要求，但特殊车位应 限制数量； p 车库的管理方式应注重服务性，体现业主的尊贵身份。 本项目定位与停车设施要求 3、停车位经济效益的产出要求 （ a）单个车位销售价值 :参照市场高端项目的车位售价，本项目的车位售 价约在 20万 /个以上。 （ b）本项目车位销售预期效益 : 车位总数： 1178个 可售车位： 1178-554/8=1108（按照每 8户一个访客车位计算） 单价： 20万 /1个（预计均值） 则：本项目车位销售预期效益 =1108200000= 221， 600， 000元（人民币） 考虑到车位的销售周期较长，未必在交楼时全部完成销售，因此按照 60%的 销售率则车库总售价为 221， 600， 00060%= 132， 960， 000元（人民币） 本项目定位与停车设施要求 （ c）政府关于车位产权的界定标准 p 如果地下车位 (库 )建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约 定的话就属于全体业主； p 如果地下车位 (库 )建筑面积已分摊，就属于全体业主； p 如果该地下车位 (库 )属于 “ 人防工程 ” 的话，属于全体业主； p 如果是改造车位 (库 )，也属于全体业主。 p 采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用 长期租用的方式。 本项目定位与停车设施要求 4、停车库投入使用后的营运要求： （ a）物业管理要求 : 根据本项目的顶级豪宅定位，要求相匹配物业管理服务。可以考虑聘请国 际著名的物业管理公司作为物业顾问，由侨鑫物业管理公司具体执行。 物业管理服务具体到停车库问题上，要求： p 确保汽车和车主的安全性； p 存取车的效率性； p 服务的尊贵性，比如提供洗车服务、简易维修服务、待客泊车等。 （ b）维护费用的控制 : 维护费用既要能够满足日常维护的需要，又须严格控制。 机械停车库 每个车位 的维护费用为 50元 /年 ，包括易损件、人工费等，计算到每 一天为： 50/366*834=114元 /天 二、本项目可供选择的停车库方 式 本项目可供选择的停车库方式 1、通道式地下停车库 :传统地下停车库形式，目前在广州采用 此方式的豪宅楼盘（观园国际、誉峰、金海湾等 )。 项 目名称 车 位个数 地下 层 数 住宅 车 位比 车 位售价 观 园国 际 588 3 1： 1.5 20万 誉峰 842 2 1： 1.5 25万 -30万 金海湾 500 3 1： 1.5 20万 本项目可供选择的停车库方式 2、机械停车库 :自动化程度高；可实现全封闭无人停车；停 车量大；减少车库内车道设置，节省用地面积及空间； 可节省部分土建造价。 机械停车库的类型 : a.简易升降类、升降横移类 ：这些是机械车库最初级的产品，也是 目前机械车库的主打产品。该设备特点是造价低（ 2万 /车位），自 动化程度不高，每个车位都须有专人操作， 故障率高、事故率也高 ， 此类设备不适合用在本项目中 ； 本项目可供选择的停车库方式 2、机械停车库 : b.垂直循环、多层循环和平面循环： 此类产品特点是地方空间利用 率高、造价也高（ 6万 /车位），平时运转时耗电高，故障率也高， 但取（存）车效率较低，以多层循环式为例， 取一部车几乎所有的 车位都须随着转轮移动，取一部车几乎要一度电 ，而且取一部车时 间还需 4-5分钟 ，所以这类型号的设备也不适合本项目的要求； c.塔库 :一般是在没办法的情况下采用的一种停车形式。它是以高耸 空间的形态展现在人们面前的，它空间利用率很高，通常可以在仅有 三个车位的地面上建 25层（ 50个车位）到 30层（ 60个车位）高的车库 。这种车库造价高，对防震及防风的要求也高，这种形式的塔库在广 深地区用得最好的是 深圳中国银行金融大厦项目 。它是一家韩国公司 产品，从 1998年使用至今基本正常，基本能满足银行职员们的上下班 存取的要求，但这种形式的车库对本项目来说仍然是不合适的； 本项目可供选择的停车库方式 2、机械停车库 : d.巷道堆垛式 ：该种车库造价属中低档，其适用的地方是若采用塔库 则嫌地方不够高（比如仅有 8-9层），用平面往复式则嫌不够长（比如 长仅 20米左右）。一般来说，一套巷道堆垛系统有效搬运存取的车辆 在 40部以内比较合理。该种设备在中国大陆仓储式设备中曾较多地被 采用，从使用效果来看，基本上是失败的，主要原因一是 存取车效率 低 ； 二是故障率高 ，有大约 20%的使用方在投入使用后不断地维修又不 断地出现故障的情况下，已灰心地放弃了维修，从而也停止了使用。 本项目可供选择的停车库方式 2、机械停车库 : e.平面往复式（也称平面移动类 ）：该设备造价属中上档（ 5万 /车 位），是在克服和改进了上述设备种种缺陷毛病的基础上发展起来 的。该种形式的设备在日本、韩国是在淘汰了第一代升降横移类产 品，又逐渐淘汰第二代多层循环和巷道堆垛式产品基础上发展起来 的。它以运行平稳流畅、噪音低、故障率低而被日本、韩国所使用 。如果运用在本项目上，需要和通道式停车库相结合使用，这样可 以不用增加首层汽车出入口的数量，保证首层的商业利用价值，同 时减小停、取车高峰时在首层出入口处的 “ 颈瓶 ” 现象 （国家行业 标准中对于平面往复式停车库的单辆车进出库所需时间尚未作有关 规定，但基本要求应当不能出现存取车排队的现象） 。 三、 停车库建筑设计方案的对比分析 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 (a)首 层 地下 车库 出入口布置（首 层总 平面 图 ） 采用通道式停 车 库 ,需 设 置 3个首 层 汽 车 出入口。 分 别 分布在地 块 北入口、地 块东 入口及地 块 3#楼 宇与 4#楼宇之 间 . 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 采用通道式停 车库 ， -1层 地 下室建筑面 积 为 ： 20904平方 米，可 设 置普 通 车 位 349个， 子 车 位 :23个 . （ b)负一层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（ -1层平面图） 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 (c)负二层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（ -2层平面图） 采用通道式停 车库， -2层地 下室建筑面积 为： 21560平 方米，可设置 普通车位 419 个，子车位： 38个 . 停车库建筑设计方案的对比分析 (d)负 三 层 地下 车库车 位分布、停 车 数量、停 车 面 积 （ -3层 平面 图 ） 采用通道式停 车 库 ， -3层 地下室 建筑面 积为 ： 9100平方米，可 设 置普通 车 位 142 个，子 车 位： 14 个 . 剩余空间可 满足增加 1个 车位的面积。 1、通道式地下停车库设计方案的解读 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 (e)地下 车库 的建筑 层 高与下挖深度（地下 车库 剖面 图 ） 采用通道式停 车库 ，需 设 置 3 层 地下室， 负 一 层层 高 4.2米 ， 负 二 层层 高 3.8米， 负 三 层 层 高 3.8米，地 下室埋深 约为 12米。 停车库建筑设计方案的对比分析 1、通道式地下停车库设计方案的解读 小结 ：采用通道式停车库 ,现设计方案可实现的停车总数为 985个，其中正常车位 910个 ,子车位 75个。距离 1178个目标 车位数量的差距为 193个，由于差距不大，可通过加大负三 层地下室范围增加车位数量。 采用通道式地下停车库优点有 ：汽车出入口数量要求少；住户停取车方便，特别是在上下 班高峰期时，相对于机械车库没有排队等候的时间；同时不 会因为发生机械故障，造成业主无法取车；可以满足特殊尺 寸的车辆停放。 采用通道式地下停车库的 不足是不能最大化 的利用建筑空间，单个车库所占空间过大 ,停放车数量有限 。 停车库建筑设计方案的对比分析 2、 本项目机械停车库设计方案的解读 (a)首 层 机械停 车库 出入口布置（首 层总 平面 图 ） 本方案采用的是 平面往复式 机 械停 车库 与通道式停 车库 相 结 合的方式。需 设 置 16个汽 车 升降出入口 ,如果出入口 设 在首 层则 需要 16个升降出入口 ，因此，在 不影响首 层 功能 的 前提下，停 车库 出入口同通道 式出入口相同， 16个汽 车 升降 口分五 组 需 设 置在 负 一 层 地 下室。 停车库建筑设计方案的对比分析 2、 本项目机械停车库设计方案的解读 (b)机械停 车库车 位分布、停 车 数量停 车 面 积 （机械停 车库 -1层 平面 图 ） 汽车需要由正常的地 下室坡道入口驶入负 一层，再通过汽车升 降出入口分流入库。 16个汽 车 升降分五 组设 置在 负 一 层 地 下室 . 因此 负 一 层 地下室保留了通道式 停 车库 ，可 设 置 非 机械停 车 位 306个 。 停车库建筑设计方案的对比分析 2、 本项目机械停车库设计方案的解读 (c)机械停 车库车 位分布、停 车 数量停 车 面 积 （机械停 车库 -2层 平面 图 ） 负 二 层 地下室分三 部分 设 置机械停 车 库 ，剩余部分保留 通道式停 车库 ，可 设 置 机械停 车 位 834个，非机械停 车 位 38个 。 停车库建筑设计方案的对比分析 2、 本项目机械停车库设计方案的解读 (d)机械停 车库 的建筑 层 高与下挖深度 （机械停 车库 剖面 图 ） 采用机械停 车库 ，需 设 置 2层 地下室 ， 负 一 层层 高 3.2米， 负 二 层层 高 6.7 米，地下室埋 深 约 需要 11 米。 停车库建筑设计方案的对比分析 2、 本项目机械停车库设计方案的解读 小结 :采用机械停车库和通道式停车库相结合 ,现设计方案可 实现的停车总数为： 1178个，其中机械停车位 834个 ,非机械 停车位 344个。 采用了机械停车库能有效满足目标车位数量 的要求，提高了车库建筑空间的利用率 。但同时也存在一些 缺陷： 需要在首层设置多个汽车出入口和多条通行道路 ； 高 峰时车库局部的 “颈瓶 ”现象，机械连续存、取车时造成后面 车主等候时间过长（ 按国家有关部门规定，机械车库的清库 时间为 120分钟 ）；发生机械故障时如何处理，是否具备应 急措施（现有产品中很多不具备应急措施）；无法满足特殊 尺寸车辆停放要求。 四、停车库建设成本的对比 停车库建设成本的对比 停 车库 方式 地 库 土建 总 造价 （万元） 机械 车库总 造 价 （万元） 车库 地坪涂 料 （万元） 总 价 （万元） 传统 通道式 地下停 车库 13820（ 16884） 200 14020 （ 17084） 平面往复式 机械停 车库 12896.50 4170 126.12万元 17193 备 注 834车 位 5 万元/车 位 =4170万元 五、停车库营运成本的对比 停车库营运成本的对比 供电总负 荷：约 550KW 可能的每天运行负荷量为： 550KW*12小时 *0.2（使用率） =1320度电 费，按 1元 /度计费，也就是 1320元 /天 ； 机械停车库运营成本 : 维护费用： 50元 /年 车位 包括易损件、人工费等，计算到每一天为： 50/365*834=114元 /天 设备更新周期及费用： 机械车库的设计寿命基本按 30年考虑 更新时主要是电器及活动机械，刚架等可以不用更换，费用约为造价的 1/4，按目前经济估算为： 4170*1/4=1042.5万元 /30年 地下通道式停车库运营成本 : 日常管理费用和基本维护费用： 700元 /天（机械停车库也需要此部分费用） 备注：以上数据由厂家根据本项目的设计方案提供。 六、停车位经济效益产出的对比分析 停车位经济效益产出的对比 停 车 方式 车 位数量 车 位 单 价（万元 /位） 销 售 总 价（万元） 通道式地下停 车库 1108个 20 13296 (22160) 机械停 车库 834个 为 机械停 车 位， 344个 为传统车 位 传统车 位 :20 机械