学习新形势下的房地产企业纳税战略管理

新形势下的房地产企业 纳税战略管理 财务运营部 2014-8-12 房地产行业特点 一、国民经济支柱行业 1、对国民经济发展贡献高：房地产业每年为 GDP贡献超过 2个百 分点； 2、对其他行业关联度高；（钢材、水泥、建筑、装修、家具、电 器） 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 明确指 出： “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产 业。 ” 3、对政府财政贡献度高：在各城市政府的财政收入中，来自房地 产业的至少要在 20%以上，许多城市达到 40%以上。 4、对提高就业率的贡献：全国房地产企业、房屋装饰装修公司、 物业管理公司、房地产中介机构有利于大量接纳就业人员。 二、监管力度日益加强的行业 房地产 企业 行业监管 金融监管 税收监管 房地产行业特点 房地产行业特点 三、独特运营模式的行业 1、 经营体系的独特性； 房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企 业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一 个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这 种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的 所有特点。 2、 税务体系的独特性； 房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税 、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得 税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业 带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房 地产企业税负高低的关键点。 3、 经营收入的透明性； 房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划 ，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房 地产企业财税管理更加复杂和困难。 房地产项目开发流程 可行性研究 取得土地 国有土地使用证 立项审批 建设用地规划许可证 房地产 开发项目手册 建设工程 规划许可证 建设工程 施工许可证 招标评标定标 施工管理 项目竣工验收 项目预售与销售 物业导入办理业主产权证施工监理总包或分包 房地产企业财务管理特点 开发间接费 土地及拆迁补偿费用 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 建安工程费 一、以项目为核心 二、独特的成本科目 房地产企业财务管理特点 三、独特的收入确认标准 期房与现房；预收与收入 四、独特的税收体系 营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、 土地增值税、印花税、水利基金、土地使用税、企业 所得税、契税、房产税 土地增值税 土地增值税关键点在于增值额的计算。 增值额收入扣除项目 扣 除 项 目 开发成本 开发费用 土地费用 税金 加计扣除 开发间接费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 建安工程费 期间费用 利息 房地产企业财务管理特点 所得税 所得税的关键点在于应纳税所得额的计算。 应纳税所得额收入扣除项目 扣 除 项 目 计税成本 期间费用 税金 开发间接费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 建安工程费 土地及拆迁补偿费 房地产企业财务管理特点 房地产企业财务管理特点 五、独特的资金体系与财务杠杆 1、现金流的不平衡 2、高财务杠杆 取得土地 审批规划拆迁补偿 建安施工 销售 现 金 流 入 现 金 流 出 房地产企业财务管理特点 六、纳税管理的难度与潜力共存 1、经营收入透明 2、严酷的监管形势和税收形势 3、无处不在的涉税风险 4、超重的税负负担 房地产企业纳税战略思维框架 资金战略 与涉税风 险房地产企业 土地获取 与涉税风险 投资战略 与涉税风 险 运营战略 与涉税风 险 房地产企业土地获取 与涉税风险 房地产企业土地获取与涉税风险 土地取得是房地产开发企业生存命脉，实践中有六种常见的取得 土地方式，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一 是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税 平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地 产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 购买土地 收购土地持有方 合作开发模式 （合作建房） 城中村改造 买卖楼花 代建 房地产企业土地获取与涉税风险 购买土地模式 1、国家土地使用权 出让 （土地交易一级市场） （ 1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （ 2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （ 3）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款 凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。 土地获取阶段财税处理 购买土地模式 2、购买土地模式涉税风险 营业税差额征税风险 土地增值税加计扣除风险 契税征税风险 土地使用税征税风险 拆迁补偿涉税风险 房地产企业投资战略 与涉税风险分析 房地产企业投资战略与涉税风险 一、房地产企业投资方向分析 新项目投资、产业链投资与其他行业投资 房地产企业 新项目一 新项目二 新项目三 建安 企业 装饰装修 企业 销售代理 企业 物业管理 企业 其他行业 二、投资战略与资产重组 广义的投资常常和资产重组联系在一起，并通过种种重组的方式实 现企业投资的目的。每种不同的重组模式都有自己的交易本质，从 而产生不同的涉税行为和不同的涉税处理，需慎重对待，以免引发 涉税风险。 企业 企业法律 形式改变分立 债务重组 股权收购 合并 资产收购 房地产企业投资战略与涉税风险 房地产企业资金战略 与涉税风险分析 房地产企业资金战略与涉税风险 一、房地产企业资金管理特点 1、资金需求量大、占用周期长 2、运营资金流严重不平衡 3、资金来源三分天下 房地产企业资金来源基本是以自有资金、国内银行贷 款和其他资金为主。其中其他资金主要包括定金、预 售房款和应付工程款等。 房地产企业资金战略与涉税风险 二、房地产企业资金战略 1、通过精细化管理，提高资金利用效率 2、建立立体型融资平台，摆脱单一依靠银行存款的模 式 3、尝试多元化发展，建立不同行业之间的互补效应 4、积极寻求项目合作开发，解决资金难题 房地产企业资金战略与涉税风险 三、房地产企业资金管理涉税风险 股东投入资金 借入资金 委托贷款 信托资金 售后回租 售后回购 房地产企业资金战略与涉税风险 四、房地产企业资金内部管理工具 资金预算管理 投资方案 融资方案 进度方案 资金计划 成本费用计划 融资计划 施工进度计划 资金计划实施 资金计划调控资金计划修改 项目进度控制 资金使用监控 房地产企业资金战略与涉税风险 小结： 1、房地产企业资金管理的独特特点要求企业决策者必须注重资金战略，并 善于在新的形势下调整战略，求得生存和发展。 2、房地产企业资金管理过程中，无论是股东投入资金、直接借入资金、委 托贷款、信托资金，都存在一定涉税风险，而且往往容易被决策者忽视。 3、房地产企业资金管理实践中问题较多，存在种种误区，值得决策者警惕 。 4、资金预算管理是解决资金管理问题的另一个重要手段，资金计划的制定 和实施，资金使用的监控，项目进度的控制均是资金预算管理应当综合考虑 和协调的关键内容。 房地产企业项目运营战略 与涉税风险分析 房地产企业项目运营战略与涉税风险 获取土地 阶段 施工建设 阶段 预售销售 阶段 项目清算 阶段 房地产企业项目运营战略与涉税风险 一、施工建设阶段纳税战略要点与涉税风险 成本形成的重要阶段 划分成本对象 归集开发成本 确认完工标准 实际发生成本 预提成本 待摊成本 分配共同成本 计算单位成本调整后续成本 二、不同销售模式与促销手段的涉税风险 1、通过代理机构销售模式风险 （ 1）、佣金涉税风险 财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知 （财税 200929号）文件对此进行了详细规定。 佣金涉税风险一：扣除限额风险 佣金涉税风险二：代理机构资质风险 佣金涉税风险三：佣金支付方式风险 佣金涉税风险四：财务处理风险 冲减收入问题 （ 2）、房地产企业收入确认风险 2、自行组建销售队伍涉税风险 提成个税问题 房地产企业项目运营战略与涉税风险 二、不同销售模式与促销手段的涉税风险 3、 “买赠 ”促销方式涉税风险 （ 1）、买房送阳台、送面积、送车位等 案例 某房地产企业推出买一赠一活动优惠，在规定时间内购买商品房的客户 可以免费赠送独立规划的车位一个。请问房地产企业如何进行财税处理 ？ （ 2）、买房送电器 案例 某房地产企业实施促销活动，分为两个环节：首先所有在规定时间购买 商品房的客户均赠送价值 500元的电压力锅一台；其次在这些客户中再 进行抽奖，共有五名幸运客户可获得价值 4000元的笔记本电脑一台。 请问房地产企业如何进行财税处理？个人是否需要缴纳个人所得税？ （ 3）、买房送装修 房地产企业项目运营战略与涉税风险 u 财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通 知 （财税 201150号）文件企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个 人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税： （ 1）、企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务； （ 2）、企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企 业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等； （ 3）、企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。 u企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴 纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴： （ 1）、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品， 对个人取得的礼品所得，按照 “其他所得 ”项目，全额适用 20%的税率缴纳个人所 得税。 （ 2）、企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼 品，对个人取得的礼品所得，按照 “其他所得 ”项目，全额适用 20%的税率缴纳个 人所得税。 （ 3）、企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖 所得，按照 “偶然所得 ”项目，全额适用 20%的税率缴纳个人所得税。 房地产企业项目运营战略与涉税风险 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （一）、清算阶段所得税汇算清缴涉税风险 1、未完工年度的所得税预缴 （ 1）涉税风险之一：预缴数额计算风险 （ 2）涉税风险之二：合规票据风险 国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告 （国家税务总局公告 2011年第 34号 第六条：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及 时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账 面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有 效凭证。 2、未完工年度所得税汇算清缴涉税风险 3、完工年度所得税汇算清缴风险 房地产企业项目运营战略与涉税风险 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险 1、土地增值税清算单位涉税风险 （ 1）、分期开发的清算风险 （ 2）、普通住宅与非普通住宅分别清算的涉税风险 什么是普通住宅？ 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通 知 （国办发 200526号）文件制定了关于普通住宅的基本标准，即住 宅小区建筑容积率在 1 0以上、单套建筑面积在 120平方米以下、实际 成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1 2倍以下。 同时规定各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠 政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但 向上浮动的比例不得超过上述标准的 20。 普通住宅认定风险 房地产企业项目运营战略与涉税风险 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险 2、土地增值税预征风险 （ 1）、不同性质商品房预征的不同税率 （ 2）、特殊类型的开发项目预征优惠政策 3、土地增值税清算标准风险 根据国税发 2006187号文件规定，土地增值税的清算条件分为正常清算条件和 强制清算条件两类。正常清算条件是指符合下列情形之一的，纳税人应进行土 地增值税的清算： （ 1）、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （ 2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （ 3）、直接转让土地使用权的。 强制清算条件是指符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地 增值税清算： （ 1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可 售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面 积已经出租或自用的； （ 2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （ 3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （ 4）、省税务机关规定的其他情况。 房地产企业项目运营战略与涉税风险 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险 4、开发成本土地增值税扣除风险 （ 1）、土地闲置费扣除风险 （ 2）、拆迁补偿费扣除风险 （ 3）、共同成本的分摊风险 （ 4）、建安工程费的证据链风险 （ 5）、甲供材风险 （ 6）、建筑业营业税发票的开票地风险 （ 7）、开发间接费用管理费用的认定风险 房地产企业项目运营战略与涉税风险 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险 5、利息土地增值税扣除风险 （ 1）、利息不得加计扣除，必须在清算时从开发间接费中调至开发费 用。 （ 2）、几个项目共同使用一笔借款的，利息应按照正确的方法进行分 摊。但如前所述，利息在土地增值税清算中的分摊方法未能明确，实践 中存在成本法和建筑面积法的争议。 （ 3）、金融机构借款利息可以选择据实扣除，非金融机构借款利息不 得选择据实扣除。 （ 4）、选择据实扣除利息的，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的 利息不允许扣除。 （ 5）、房地产企业项目开发未发生利息，是否可以寻找开发费用按照 10%进行扣除？ 6、期间费用扣除风险 是否查账，比较实际发生与 5%孰低 房地产企业项目运营战略与涉税风险 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险 7、各种税金的扣除风险 （ 1）、已缴纳的营业税及附加允许在土地增值税清算中全额扣 除； （ 2）、契税允许计入土地成本全额扣除； （ 3）、已缴纳的所得税不得在土地增值税清算中扣除； （ 4）、印花税和土地使用税不得在房地产企业土地增值税清算 中单独计算扣除。这两个部分对于房地产企业来讲属于管理费 用，因此按照比例进行扣除。 （ 5）、企业替第三方支付、代垫、代扣税款不得在土地增值税 清算中扣除。 房地产企业项目运营战略与涉税风险 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险 8、土地增值税核定征收风险 根据 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知 （国税发 2006187