副县长：促进我县房地产业持续健康发展的几点思考.docx

副县长：促进我县房地产业持续健康发展 的几点思考 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一， 具有很强的产业关联性，被称为第三产业中的龙头。随着 美国次贷危机引发的全球经济下滑的影响，特别是近两年 国家宏观调控政策的不断紧缩，我国房地产业出现下滑趋 势，全国范围内特别是大中城市房价大幅下跌。就*而言， 由于本身人口基数较低，发展后劲不足，再加上房地产开 发早、开发量多，以及农民公寓、农村留地建房及私人联 建房建设的影响，房地产业受到的冲击更大更早。从 XX 年 年初开始，我县房地产市场需求不旺，供大于求现状较突 出，市场出现疲软状态。特别是 XX 年 9 月以来，受同心房 产集资款抵付房款风潮的影响，对于本来就处于低迷之中 的我县房地产业来说更无异于雪上加霜。 一、客观认识当前我县房地产业发展现状 近年来，随着我县“小县大城”战略的深入实施，县 域经济得到快速发展，*房地产业作为新兴产业也保持了 强劲的发展势头，XX 年到 XX 年房地产投资、开发、销售等 呈逐年快速增长趋势，成为*经济新的增长点，然而自 XX 年起开始我县房地产业形势却发生了明显变化： 一是商品房新开工面积同比下降。XX 年，商品房新开 工面积为 6 万平方米，比 XX 年下降 65.8%。 二是商品房销售面积大幅下降。XX 年，我县销售商品 房 372 套，比去年下降 23%；销售面积为 5.6 万平方米，同 比下降 19.5%。以前购房火爆的现象已不存在，商品房成交 量持续下滑。 三是房地产开发税收同比减少。XX 年，房地产开发税 收为 2528 万元，比 XX 年下降 4%，比 XX 年增加 4.4%，占 地方财政收入的比重比 XX 下降 6.4 个百分点，比 XX 年下 降 3.1 个百分点。 四是房地产投资额大幅下降。XX 年全县房地产开发投 资完成 9820 万元，同比下降 66.9%，占规模以上投资的 5.7%，比 XX 年下降了 12 个百分点。 五是土地出让和使用量大幅减少。XX 年全县待开发土 地面积 7717 平方米；购置土地面积 894 平方米，比上年下 降 98.7%，全年土地成交价款 476 万元，比 XX 年下降 96.4%。 二、准确把握我县房地产业发展存在的问题及有利因 素 当前我县房地产业发展存在的主要问题。 1、开发商集资款归还难，社会反响强烈。受国家宏观 调控政策影响，金融政策从紧，开发商贷款难，大部分开 发资金来自社会融资。由于社会融资成本高，风险大，开 发商承担很大压力。从 9 月中旬开始我县同心房产、汇金 房产由于资金紧张，不能按期支付到期的本金和利息，相 继出现了大量集资户以集资款抵购商品房的事件，使大量 集资户利益受损，并多次上访，给社会造成了很大不安定 因素，影响了社会的和谐稳定。开发商也因此减少了现金 的流入，造成资金运转困难，进而影响了工程建设进度， 企业面临困境。此外，受此次集资款抵购风潮的影响，我 县想买房且有能力买房的消费者已基本购买，短短半个月 的销售量已达年销售总量的 1/3，我县房地产市场需求基本 饱和，且集资款抵购的商品房价格与正常销售的商品房价 格相差甚大，严重影响了我县房地产市场正常的交易秩序， 造成房地产市场后续发展无力，市场观望度增强，信心严 重不足。 2、商品房供大于求现状突出，开发商压力增大。我县 是一个小县城，全县 11 万人口，*镇常住人口 5 万，城镇 人均住房已达到 36 平方米，大大地高出了很多大中城市， 经济条件较好的居民住房条件已基本处于饱和状态，房地 产市场小，而商品房空置率高，目前尚未销售的商品房可 满足我县 2-3 年的销售量。此外我县目前的商品房价格与 去年相差不大，而周边县市已达 4000 元/平方米左右，再 加上这两年人工、建筑材料价格的上涨，房价未能得到相 应增长，目前的房价与成本价基本持平，甚至有的小区房 价已低于成本价，开发商压力增大。 3、企业资金严重短缺，发展趋于停滞状态。目前我县 房地产业发展状态趋于停滞，主要由于资金的“三个难”： 一是社会融资难，近段时间出现的集资风潮使得绝大部分 集资者不敢将钱再交给房地产开发商，开发商失去了一个 重要的资金来源渠道；二是银行贷款难，受国际金融危机、 宏观政策以及集资风潮中开发商信用受损的影响，银行减 少或严格控制了对开发商的信贷支持；三是股本金注入难， 房地产行业的不景气，股东投入的股本金难以如期收回， 预期收益未能实现，制约了股东再次投资。如：同心房产 由于缺少现金和银行信贷支持，水境佳苑第四期工程建设 已停工；金丰房产由于资金短缺，不能支付到期的本金和 利息，项目已于 10 月初停工；广和、富锦园等房产公司， 由于现房卖不了，开发成本不断累计增加，只能卖一套吃 一套，股本金无法归还。 *房地产发展的有利因素。 1、“小县大城”发展战略一以贯之地深入实施，农村 人口加速向城市转移，加大了对住宅的需求。“小县大城” 战略对房地产业最直接、最显化的作用就体现在大量农村 人口涌入县城，而这涌入的大量农村人口势必有一部分要 购买商品房或二手房，这将在一定程度上促进房地产业的 发展。同时由于经济外向度的不断扩大，进入*的企业越 来越多，外来务工的人员不断增加，愿意扎根*的外来人 员越来越多。据统计，XX 年外来务工人员在我县购房达 98 套，占当年购房数的 23.65。 2、居民可支配收入的提高，促使我县住宅消费能力大 幅提升。据资料统计，当一国人均 GDP 达到 600800 美元 时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期；当人均 GDP 达到 1300-8000 美元，这个地区的房地产便步入住房需 求、房价调整最快的高增长期。XX 年，*县城镇居民人均 可支配收入达到 14556 元，即 2713 美元，属于高增长期。 经济的快速发展，居民可支配收入的提高，必将给*房地 产业带来巨大的商机。 3、我县商品房销售价与周边县相比较低，相对来说潜 力尤在。我县的房价与兄弟县市相比，结合县域经济发展 水平分析，处在一个比较合理的区间。目前，景宁商品房 销售均价为 3600 元/平方米左右，龙泉是 3700 元/平方米 左右，而*商品房销售均价为 3200 元/平方米左右，在全 市可以说是最低的。邻近县那些把房地产作为投资增值的 人将必定会选择*。 三、正确研判国家宏观经济政策走势 XX 年下半年以来，基于宏观经济的新形势，央行和财 政部分别从货币政策和财税政策调整的角度，围绕支持房 地产业发展，立足于“支持扩大内需和居民购买普通自住 房”的原则，提出一系列刺激房地产业发展的政策措施。 12 月 20 日，国务院办公厅又专门出台了关于促进房地产 市场健康发展的若干意见，要求加大保障性住房建设力 度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产企业积极 应对市场变化。概括起来说，主要体现在以下几个方面： 一是首次购房契税降低，从 XX 年 11 月 1 日起，对个人首 次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调 到 1%。二是个人买卖住房印花税征收暂免，从 11 月 1 日 起，个人销售或购买住房的暂免征收印花税，财政部同时 明确指出，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 三是个人卖房土地增值税征收暂免。从 XX 年 11 月 1 日起， 对个人销售住房暂免征收土地增值税。四是首套房贷款利 率和首付款比例优惠条件增多，居民首次购买普通自住房 或改善型普通自住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。五是公积金贷款利率下调， 下调后五年期以下(含)由现行的 4.32%调整为 4.05%，五年 期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%，分别下调 0.27 个百 分点。六是商贷利率优惠增加，自 XX 年 10 月 27 日起，商 业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。七是政府加大保障性住房 建设规模，今后将加快廉租住房建设，规范廉租住房和经 济适应住房，保障城市低收入家庭住房需求，加大实物配 租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改 造。从中可以看出国家一系列政策的出台，主要是从降低 房屋造价成本、降低开发商资金压力、增强购买力的角度 维持房地产业稳定发展，防止大起大落。但也要看到，政 策的出台虽然从长远看是重大利好消息，但短期内可能还 会加重人们对新的救市政策出台的预期。据有关方面调查 数据显示，91%的被调查者认为一年内房价将下跌，91.2% 的被调查者认为现在不是购房良机，国家还将会出台更多 的政策。 四、保持我县房地产业持续健康发展的对策建议 加大保障性住房建设，实现政企双赢。 加快保障性住房建设既是保障民生的需求，也是拉动 经济的需求。但我县的保障性住房建设可以根据我县房地 产市场商品房空置率较高、存量房较多这一实际情况，因 地制宜，采取政府以成本价或略高于成本价的价格向房地 产开发企业“团购”商品房，再通过整合资源、加大补助 等形式以适当的价格作为廉租房、经济适用房、拆迁安置 房和农民下山转移用房。这样，不仅为政府保障性住房建 设减少了规划、选地、建设等环节，而且可以使保障性住 房迅速到位，加快保障性住房建设进度，尽早解决中低收 入者住房困难问题。此外，开发商也能减轻空置压力，加 快资金周转，真正实现政企双赢。 建立协调沟通机制，加大银行信贷支持。 多年来，在国家宏观政策调控下，我县大多数房地产 开发项目难以从国有商业银行得到信贷支持，企业因而转 向企业内部职工集资，并逐步扩展到向社会公众融资，以 解决项目资金短缺问题。这种应是小额短期周转的临时措 施逐年演变为一种长期行为，集资规模也越来越大，这不 仅使企业背上了沉重的负担，更加重了资金使用周期的不 确定性，稍有风吹草动，集资人便赶紧抽回资金，对企业 正常经营以及社会稳定埋下了隐患。因此，结合目前国家 实行适度宽松的信贷政策，金融部门要加大信贷支持力度， 增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常 合理信贷需求，同时支持企业及时办理住房按揭贷款手续， 有效支持房地产业健康发展。同时，有关部门还要积极帮 助企业拓展新的融资方式与渠道，大力发展多元化的房地 产金融市场，引导鼓励房地产企业运用股本融资、项目债 券融资、住房抵押贷款证券化等多种形式，确保房地产投 资的融资需求。 出台优惠政策，促进市场健康发展。 相关职能部门要坚决贯彻国家出台的契税、印花税、 土地增值税调整减免政策，同时政府可根据我县实际制定 鼓励住房消费的收费减免政策和补贴政策。如为刺激房地 产市场持续发展，丽水为商品房购买者给予每平方米 1000 元的补贴，松阳则给予每平方米 500 元的补贴，我县虽然 出台了关于解决城乡居民住房困难的若干意见的补贴 政策，但至今未真正落实到位。而且，目前随着国家政策 的调整和形势的变化，该政策也应作相应调整，以刺激购 买需求，推动房地产市场发展。对房地产开发企业项目完 工前的预售收入，要按国家税收政策规定的预计利润率下 限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。要根 据*房地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的节 奏、数量、结构和价格，不断优化土地出让条件，吸引有 实力的开发企业参与开发建设。可参照丽水市人民政府 关于取消暂停降低部分收费项目和标准的通知，适当减 轻企业负担，优化企业环境和改善民生。此外，要加强对 我县城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、 公正地报道房地产市场情况，加强对法律法规以及购房和 购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住 房消费观念。 积极开展自救，尽快走出低迷状况。 新一轮的房地产调控政策不是开发商期待的简单“托 市”，它一方面强调放松银根，鼓励消费；另一方面强调 调整结构，引导市场。开发商要抓住这一有利时机，采取 积极的自救措施，让企业走出低迷局面。首先，重新进行 成本核算，适当降低房价。根据对开发项目的成本核算， 目前，开发商应采取保本或少量亏本来促销，刺激消费者 购买欲望，以解决目前资金紧张问题，也可减少房源，促 进房地产市场持续发展。其次，重塑形象，提升企业信用。 在今年的集资风潮中，广大集资户对房地产企业的印象一 落千丈，要想挽回民心，重获社会集资，就必须提升自身 的企业信用，对尚未到期的集资款要千方百计想办法按时 支付利息，对到期的集资款及时偿还本金，通过媒体舆论 宣传，作出承诺，增加集资户对企业的信任，改善企业形 象。最后，认真履行自身责任义务，提高质量和服务水平。 开发商要做好自身建设，不仅要增强自身的法律意识，认 真履行自身责任义务，而且要提高商品房的质量和品味， 建设融舒适、整洁、节能、环保于一体的高品位人居住宅 环境。同时做好物业管理、售后服务工作，吸引更多的居 民购买商品房。 强化土地供应管理，促使供求平衡。 根据房地产市场需求及价格，制定合