金东世纪A区项目设计方案

1 金东世纪 第一章 项 目 总 述 一、 项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位 （一）项目名称 ：金东世纪 A 区项目 （二）项目说明 ：金东世纪 A 区，整个项目用地面积为 建筑面积 96844 平 方米，其中规划建筑面积为 74812 平方米 (其中商业建筑面积 21612 平方米，住宅建筑面积 51020 平方米，架空层建筑面积 2180 平方米 )，不计入容积率地下建筑面积为 22032 平方米，建筑密度 容积率 化率 52%，规划用途为商业、住宅。住宅总户数 601 户，居住总人口 1600 人，停车位 545 个。 （注：本项目总建筑面积包括地下车库建筑面积，但因其不属规划建筑面积不办证，未计算在规划容积率面积内，仅对其建筑成本及销售价值进行测算。） （三）项目地点 ：本项目位于开发区东入口，长江路和夹河交汇处，东侧毗邻夹河公园，南北皆为已开发的住宅社区。位置优越，交通便捷。长江路是开发区最主要的交通大道和景观大道，东西向贯穿开发区城区，并向东南连接主城区；同时，也是开发区目前最具商业价值和商业氛围的街道。 （四）开发商及其概况： 1、开发商名称 ： 2、开发商资质 ： 房地产开发暂定资质。 2 3、开发商概况： 烟台金东经济发展有限总公司位于烟台开发区长江路东端，成立于一九八八年。该公司是集房地产开发、建筑安装、物资贸易、磨料模具制造、汽车运输、修理、海产品养殖、建筑材料经营、对外贸易于一体，注册资金 3500 万元，拥有十一个子公司的集体所有制企业。拥有员工 300 多名，固定资产 8000 万元，年产值超亿元。 十几年来，金东总公司主要以房地产开发为龙头产业，相继开发金东小区、夹河苑小区、金域河畔小区，开发面积达到 40 万平方米，加速了农村向城市转变的过程，走出了一条农村向城市化转变的成功之路。 （五）规 划设计： 烟台建筑设计研究股份有限公司 二、可行性研究的依据 1、 项目建设单位编制本项目可行性研究报告的委托书； 2、 金东世纪 A 区规划设计方案； 3、建设用地规划许可证； 4、建设工程规划许可证； 5、金东世纪 A 区工程地质勘察报告； 6、委托方提供的金东世纪 A 区项目相关资料。 三、研究的范围及内容 1、 项目背景与市场分析 2、 建设规模、建设条件与选址方案 3、项目设计方案 4、环境保护与节能 5、项目建设实施计划 3 6、 销售策略分析 7、 物业管理 8、 投资估算和资金筹措 9、 项目效益分析 四、可行性研究工作概 况 烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与烟台开发区建设、土地、规划等有关部门及项目开发单位的领导及相关技术人员进行了座谈，就征地、规划、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题基本达成一致，随后项目组又查阅了大量相关资料，在此基础上，编制了本可行性研究报告。 五、可行性研究结论 金东世纪 A 区，整个项目用地面积为 方米。总建筑面积 96844 平方米，其中规划建筑面积为 74812 平方米 (其中商业 建筑面积 21612 平方米，住宅建筑面积 51020 平方米，架空层建筑面积 2180平方米 )，不计入容积率地下建筑面积为 22032平方米，建筑密度 容积率 化率 52%，规划用途为商业、住宅。住宅总户数 601户，居住总人口 1600 人，停车位 545 个。 金东世纪 A 区总投资 元，其中土地费用 元 ,前期工程费用 元，房屋开发费 元，其它费用 理费用 元，销售费用 元，财务费用 可预见 费 元。详见项目投资估算表。其中开发商自筹资金 11000 万元，占总投资的 向金融部门融资 11000 万元 ,占总投资的 项目预售收入预计 元，占总投资的 4 经济效益： 该项目完成后，可实现销售收入 元，实现利润 元，项目投资利润率为 实现利税 目投资利税率为 结论： 该项目开发商 烟台金东经济发展有限公司管理科学、信誉较高，已经成功开发了金东小区、夹河苑小区、金域河畔等住 宅小区，具有较优的房地产开发经验和先进的管理理念。本项目地处开发区中心地带，建成后商场会是对长江路商圈的有力补充与扩展，住宅则满足了开发区日益增长的市场需求，其先进的开发理念受到了各界的一致好评。经市场调查和分析，项目取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可行。 六、项目主要经济技术指标（表 1 序号 指标名称 单位 数量 备注 一 建设规模 1 总建筑面积 6844 规划建筑面积 4812 商场 1612 住宅 1020 架空层 180 地下车库 2032 不属规划建筑面积，不办证 2 住宅套数 套 447 二 占地面积 三 容积率 四 绿地率 % 52 5 序号 指标名称 单位 数量 备注 五 项目总投资 万元 土地费用 万元 前期工程费用 万元 房屋开发费 万元 他费用 万元 理费用 万元 售费用 万元 财务费用 万元 不可预见费 万元 六 单位面积平均造价 元 /七 建设工期 年 2 第二章 项目背景与市场分析 一、项目背景分析 金东世纪 A 区项目开发地点位于烟台市开发区东入口，城市交通主干道长江路与夹河交汇处，东侧毗邻夹河公园。长江路是开发区最主要的交通大道和景观大道，东西向贯穿开发区城区，东向连接幸福南路通达市区，随着幸福南路扩建，与长江路有机连成一体，使其成为连接开发区与市区的第二大主干道；同时长江路也是开发区目前最具商业价 值和商业氛围的街道，德胜商城、彩云城、银河广场等开发区原有的商场、写字楼聚集于此，新开发的裕源大厦、海诺大厦等高 6 档商用综合楼亦在此抢滩，使长江路商业圈得到了真正的扩展与壮大。目前，长江路两侧政府机构、工商银行、农业银行、建设银行、恒丰银行等金融机构林立，一个金融商务中心已在迅速崛起。 开发区建成面积 26 平方公里，居住人口 20 万人， 30 个国家和地区、 17 家世界 500 强企业纷纷进入，开发区是一个超强的人气磁场。大量企业的入驻，带来了大量“高学历、高素质、高收入”的企业员工。这些均是潜在的住宅消费市场。 近几年来 ，随着人民生活水平的提高及房地产市场的发展，开发区北面靠海，风景环境较好，开发区高档住宅小区如黄海别墅、碧海云天、银河怡海、蔚蓝海岸等新型小区纷纷崛起，现已全部入住。且随着开发区经济的增长，更加推动了开发区房地产市场的稳步发展，开发区高档住宅小区的建设已明显供不应求且价格上扬。高收入、高素质人口迅猛增长，经济规模持续上扬，消费市场急剧膨胀，然而开发区目前的商业服务配套还没跟上市场的需求。除生活必需品就近购买外，开发区居民购买大件物品和上一定档次的品牌商品如：服饰、高档电器、化妆品等开发区现有商家无法提供的， 居民只能选择到市中心南大街一带的大型商场。开发区目前的商业服务配套还没跟上市场的需求，目前的商业配套仅停留在满足居民日常生活需求的水平，这与开发区人口消费水平与消费力现状严重脱节。开发区居民迫切需要符合其消费需求的中高档购物和休闲娱乐场所，渴望就近消费，渴望去环境舒适宜人的场所购物休闲。 金东世纪 A 区开发建设适应现状市场需求，该项目建成后一至三层的商业广场将满足开发区中高层收入者的购物需求；住宅设计多种户型，选择余地大，满足了多层面市场需求，户型结构新颖。该项目 7 位于开发区东入口，毗邻夹河，是开发区与芝罘区的 连接点，交通便利，四通八达，环境优美，适合开发中高档住宅小区，是理想的居住地。因此，项目可行。 二、项目市场分析 （一）开发区总体经济状况 烟台经济技术开发区是 1984 年 10 月经国务院批准兴办的 ,1985 年3 月动工建设，规划面积 36 平方公里。 2002 年底扩区改建 ， 规划区域面积 228 平方公里 ， 已初步建设起一个配套设施完善，环境十分优美，产业结构合理，充满生机和活力的外向型、现代化的工业新城区。作为中国首批设立的国家级开发区，烟台开发区经过一个时期的开发，已形成了良好的基础，积累了成功的经验，并已成为中国环渤海 区域充满生机和活力的地区，是中国北方地区综合投资环境最为优秀的区域之一。 烟台经济技术开发区 经济持续跨越发展，全年实现国内生产总值达到 ，比上年增长 40%。其中，第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增加值 元，增长 三次产业的比例为 一产业比重下降了 百分点，第二、三产业比重分别上升了 百分点。三次产业分别拉动当年 长 百分 点。全区人均 到 12585 美元，比上年增长 是全市平均水平的 5 倍。 2003 年我区投资环境达到一个新的层次，经济实力登上一个新的台阶，已跻身全国一流国家级开发区的行列。 天然的资源支持。 开发区地处中国山东半岛美丽的港口旅游 8 城市 烟台市的西海滨，与老市区仅一河之隔。这里环境优美，既有天然的海水浴场，又有环境保护非常好的自然林带，碧海、蓝天、绿地、林带构成了开发区优美环境的画面。开发区气候宜人，地势平坦，地质结构稳定， 适合人类生活居住 。 便捷的交通支持。 开发区交通十分便利，距火车站、港 口只有 9 公里 ,距机场只有 30 分钟的路程。其所在的烟台市，是国家规划建设的沿海重点交通枢纽。铁路运输发达 ,客货列车可直达中国各地 ;被誉为 “黄金大通道 ”、南北横跨 10 省 45 市的中国 “同三 ”高速公路穿区而过 ;烟台港与世界上 100 多个国家或地区的港口通航，在中国的港口中名列前 10 位，具有万吨以上的泊位 15 个；民航已开通 24 条国内航线，每周航班达 100 多个。同时 ,烟台至日本、韩国、香港的国际航线也先后开通。 良好的设施支持。 在 20 平方公里的在建区内，给排水、供电、热力、通讯、煤气 （现部分已更换天然气） 等基础管网已 全部开通，主干道路框架已延伸到 36 平方公里范围。目前，区内已拥有一座 10万方的配水厂 ,日供水能力达到 5 万方；建有一座 千瓦的热电站 ,两座 11 万伏的变电站；供电能力达到 20 万千伏安，并与省电网连接，双回路供电；程控电话装机容量 13 万门，电话、电报、传真可达世界各地。 强大的人力支持。 烟台开发区依托的人力资源十分丰富，综合素质高。烟台市是中国确定的全国城市教育综合改革试点城市和全国教育综合改革试验区。全市拥有各类高等院校 6 所，科研机构 1186个，各类科技人员 人，是 “全国科技兴市先进城市 ”。烟 台开发区目前拥有大专以上学历 8200 多人，其中博士后、博士近 20 名，硕 9 士 150 多人，本科生 3800 多人；拥有各类专业技术人员 8000 余人，其中高级职称 340 多名，中级职称 1300 多名。 完备的服务支持。 一是投资政策优惠。开发区借鉴中国特区的政策，全面享受国家、山东省和烟台市赋予的一切优惠政策，主要包括税收政策、进出口政策、人才政策、金融政策、投资保护政策等。二是办事程序简化。国家给开发区的项目审批权是 3000 万美元以下，一般项目不出区便可以办妥手续 。 三是配套服务完善。开发区独立的海关，不仅可以在区内完成 全部进出口手续，还可为企业提供保税工厂和保税仓库服务；开发区单列的商检机构，能够为出口产品签发原产地证及提供各种商检服务。中国的各类银行都在开发区设有分（支）行或业务机构，十分方便企业的资金运作和业务结算。 坚实的产业支持。 经过 15 年的发展，烟台开发区已成为烟台市和山东省重要的工业基地之一。近几年来，开发区凭借自身的优势，已吸引世界上 24 个国家和地区的客商前来投资，其中，跨国公司和企业有十几家，投资额 1000 万美元以上的项目达到 46 个， 2000 万美元的项目达到 27 个。已建成投产的企业初步构筑起开发区的工 业框架，集中形成了机械汽车零部件制造、电子信息、化纤纺织、食品加工、精细化工、生物医药等主导性产业，培育并发展了大宇重工、氨纶集团、电子网板等一批龙头骨干企业；同时，创出了一批名牌产品，主要包括大宇挖掘机、电装车用空调器、金丝波格钢琴、奔腾摩托、荣昌肛泰等，所有这些都为开发区进一步扩大开放，吸引更多的外商前来投资和拓展实业，奠定了坚实的基础。 广阔的发展前景。 在大步迈向世界的关键时期，烟台开发区既面临着激烈的竞争和挑战，也面临着难得的发展机遇。在新的形势 10 下，开发区审时度势，认真思考，对当前和今后一个时期 的发展进行了重新定位。即：继续按照国务院确立的 “三为主一致力 ”方针，以高新技术产业为主导，以先进工业为基础，以第三产业发展为依托，全力促进经济结构优化，努力构建外向型、现代化的工业新城区。 （二）未来市场 随着社会经济的发展，人民生活收入和投资经商意识的不断提高，越来越多的人迫切需要改善自己的居住环境和居住条件。从房地产市场来看，目前开发区住房物业档次参差不齐，产品形态、社区规划、户型设计等等多数细节不完善，项目于项目之间差距明显，现有产品与未来客户更高的生活层次需求上的差距也比较明显。故设计新颖、户型先进 、配套齐全、物业管理水平高的中高档智能化住宅小区深受欢迎，具有较大的市场潜力。 随着开发区外来人口的急剧增加，房地产市场容量也越来越大。同样，开发区市场上推出的楼盘越来越多，老百姓可选择的余地也越来越大。置业者大多会根据自己的需要从地段、环境、户型、居住面积等诸多方面来权衡选择自己的住房。 开发区置业人群的购房热情也远高于烟台市其它区域。由于开发区是一个年轻人和外来人口较为集中的城区，这些人大多为第一次置业，对于自己所选择的楼盘，热情而专业。在房屋的选择上，既要求居住舒适，又要求环保节能，其间不乏专业素质很 高的置业者。而在二次置业的人群中，大部分已投资为主，选择投资的这部分人群则是看好了开发区经济良好的发展态势，以期提升房屋的价值。 开发区房地产市场发展总体处于良性发展态势，不论是从出于始端的土地市场，还是出于终端的住宅市场，整个市场供需两旺。当然， 11 供需两旺的市场并不意味着供给方同需求方就一定时稳定、和谐。比如说长江路以北区域的大户型，虽是超前设计，但是，从置业人群的角度考虑，却不一定具备超前的消费能力。所以，市场供给应当始终围绕市场需求来设计产品，毕竟，开发区的市场有很大的特殊性。 该项目地处开发区东入口， 随着幸福南路的扩建完成，该区域的交通枢纽的地位更加明显。优美的环境在加上便利的交通，使本项目的开发不仅可满足开发区居民的需求，同时也会吸引大批的芝罘区居民，具有广阔的市场前景。因而本小区的开发建设适时、适宜。 （三）烟台市房地产市场走势分析 （ 1）总体形式趋好 烟台房地产开发在近两年内进入快车道，并保持持续上涨的势头，其原因主要有以下几个方面： 1）政府政策的推动，如停止福利分房，加大市区规划面积和城市空间拓展等； 2）旧城区的大量拆迁改造后的货币补偿政策，使得相当数量剩余资金转向房地产市场； 3）银行按揭 贷款的实施，降低了购房初始资金； 4）经济形势总体趋好， 持高速增长。 5）土地供应政策调整，土地公开拍卖交易，导致房价上涨； 6）从价格方面来看，市区新开发项目较少，较优地段商铺及住宅均严重缺乏，二手房市场价格居高不下。 7）城市化进程加快，大量人口进城居住、就业，购房者的消费观念发生变化，非一次置业的人数等都将直接增加市场需求，使房价上扬。 12 8）相对于住宅而言，商铺价格明显偏高，同时，多以投资户为主。但无论在供求关系上，还是在空置率指标上，商铺市场明显强于住宅市场。 （ 2）市场已趋于成熟，并在稳步 前进 在很长一段时间，烟台的房价一直处于低迷，直到 2000 年，商品房成为烟台的主要市场。烟台房产成交量的活跃是近 2 3 年的事，目前烟台的住宅房是三分天下，商品房、存量房和二手房。烟台老城有东西之分，烟台人在说起烟台市区时，通常所说的是芝罘区，近年来经济技术开发区崛起后，市民开始习惯在聊天时将烟台市区分为老城区和开发区。开发区是烟台的移民城区，近年来开发区才逐步被本地人接受，有市民愿意从老市区迁至开发区。几乎所有的业内人士都认为，未来 2 3 年，房价不会有大的涨幅，但会持续调整缓步上升。烟台的房地产是靠烟台经济 增长、需求所带动的，虽然有了 3 年多的爆发，但几乎不存在过度投机和泡沫，目前的房价也不虚高，而老城区土地稀缺，开发区虽然有地，但在土地审批上控制严格，可供开发的土地不存在过剩问题。 基于种种因素的影响，从开发区平均房价及近期商品房价格上涨幅度看，房地产市场呈现一种稳定上升的趋势。 （四）竞争分析 1、 烟台市房地产住宅市场竞争特点 市政 建设及土地 政策继续带动楼市发展 中高档住宅需求缺口依然较大 户型 向多样化发展，适应不同购房者的需求 13 市区西部沿海区域中高档商品房供不应求、价格持续上涨 物业管理引发服务性竞争 开发区缺 少大型购物、休闲、娱乐广场 2、 烟台市住宅市场分析 开发区建成面积 228 平方公里，居住人口 20 万人， 30 个国家和地区、 17 家世界 500 强企业纷纷进入，开发区是一个超强的人气磁场。大量企业的入驻，带来了大量“高学历、高素质、高收入”的企业员工。 依据开发区的景观地带及城区划分归划，开发区东西方向上的三条主干道分别是黄河路、长江路和珠江路。其中海景板块区域大多集中在长江路沿线及黄河路沿线区域。按照本项目的情况，根据海景板块划分，我们将开发区住宅区域划分为以下几个板块： 黄河路以北一直到海边 一线海景板块； 黄河路 以南，长江路以北 二线海景板块； 开发区中心区及长江路以南及夹河区域 三线海景板块； 一线海景板块发展现状及发展趋势分析 一线海景板块主要集中在黄河路以北，黄山路以南区域。代表性的楼盘有：碧海云天、蔚蓝海岸、黄海别墅；在开发（销售）的楼盘有怡海翠庭、碧海云天（二期）。 从户型上来看，此区域的户型结构以中高档为主，这一区域的主要户型面积集中在 120米之间，这个户型区域占到总量的 70%， 14 其次为 90米的中小户型，约占 15%。这个面积之间的户型主要为大两房两厅为主； 140 平米以上的主要为 三房两厅结构，明卫采光。 二线海景板块发展现状及发展趋势分析 二线海景板块，主要区域为黄河路以南，长江路以北区域。代表性的楼盘有星海花园、三和星海花园、宁海小区、静海小区（阳光海岸）等。 在此类区域内，主力面积仍然集中在 120米之间，约占总量的 50%， 100 平方米左右的户型增多，约占总量的 40%左右， 150 平米以上的户型较少，约占 10%左右；户型结构主要以两居室为主，全明设计，大开间、小进深，室内空间区分合理，卫生间采光好。 三线海景板块及边缘地带现状及前景分析 三线海景板块主要位于长江路 以南，金沙江路以北区域，当前主要在售楼盘有阳光嘉园、金域河畔、海天花园、海澜花园等。 在这一区域内， 120米之间的户型，约占总量的 40%， 90占总量的 50%左右， 150 平米以上的户型较少，约占 10%左右。 户型主要区间为 90120型结构主要以两居室为主，全明设计，大开间、小进深，室内空间区分合理，卫生间采光好。 本项目虽位于开发区的二线海景板块，但其东邻夹河，北距海边亦较近，整体环境与景色均优。 项目的建成为居民提供了舒适的生态环境和宜人的活动场 所，秉承宜人为本的设计理念，力求环境优美、方便、舒适，建造高品质住宅。 3、 项目优势所在 15 开发公司有成功开发住宅小区的丰富经验和良好信誉 本项目的相关优惠政策和优越的投资开发环境 位于开发区黄金地段，该区周围基础设施配套齐全 临开发区沿海，东邻夹河公园，环境优美 公共设施齐全、物业管理先进、综合配套完善 适逢开发区大型优质企业进驻，人口及住宅需求剧增 （五）市场定位 随着社会经济的发展，人民生活收入和投资经营意识的不断提高，越来越多的人迫切需要改善自己的居住环境和居住条件，目前山东省的青岛、济南等地相继推出了大 型商场及临街网点相结合的商业中心、住宅公寓式管理，目前销售情况均较好，且较同期、同位开发的高层及小高层大户型住宅，销售价格较高，利润空间较大，销售率较高。该类住宅较适合收入较好的人群。该类房产多建于中心区域及环境良好、交通便捷的开发新区，因物业管理较好，生活方便，外观高档大方，配套齐全，公共设施完备，出租率及租金均较高。开发区近年来亦有不少类似项目，如已建成投入使用的海鹰大厦、裕源大厦等，其租售状况均良好。 本项目地处开发区东入口，处于开发区中心商业圈边缘地带，针对该区域商业用房缺乏，新开发住宅较少而市场需 求较大这一特点，将开发项目定位于商业、住宅于一体到综合建筑。一至三层商场综合楼可填补该区域商业空白，并于长江路商业圈连为一体，使其得到进一步扩展。住宅的建设可对该区域住宅市场进行有效的补给，满足人们日益增长的需求。并通过高水平的规划和环境、户型设计，以及新结构新材料的运用，来提高建筑产品的科技含量，并将本次开发的消 16 费群体定位于喜欢投资置业的中高收入者、个体老板及企业白领等。 本规划设计主要构思是以社会效益、经济效益与环境效益整体统一为基准点，融汇和扩展长江路商业圈。通过对空间模式的组织和别具一格的立面设计， 提供高品位的商业购物、休闲娱乐和居住场所。并注重城市化建设，使其符合现代化大都市的要求，具有强烈的时代感，成为开发区最具标志性的现代大型商住楼群。 （六）交通环境 1、烟台市交通发达，是胶东半岛的重要水陆枢纽，现已形成公路、铁路、海运、航空相互衔接的立体化交通体系。 公路 ： 主要干线有同三高速公路、烟青一级公路、烟威高速公路、烟潍公路以及将投资近七个亿兴建的双向八个车道 206国道烟蓬线等。 铁路： 烟台火车站为国家二级站，境内蓝烟铁路横贯东西 ,火车可直达北京、上海、西安、济南、青岛等地。 航空： 烟 台机场为国家一级干线机场，国际货运空港已经开通，国内客运已经开通北京、上海、广州、大连、深圳等 16 条航线，每周航班达 70 多个。 港口： 烟台市有港口 8 个，其中烟台港和龙口港是对外开放的港口，港口年吞吐量达 2360 万吨。八角港是中国北方目前唯一尚未开发的深水良港，前期筹建工作已全面展开，将于 2005 年前完工。 以八角港、烟台港、火车站、航空港等出入口为点，以连城路、轸八线、大外环、同三高速及其他城市快速路、主干道等为线组成的烟台大交通网络将大大缓解日趋严重的城市交通矛盾。促进城市交通的可持续发展。 本项目位于烟 台市开发区长江路以北，夹河以西。长江路是开发 17 区最主要的交通大道和景观大道，同时，开发区大型商场、写字楼、各大金融机构皆聚集于此，是开发区目前最具商业价值和商业氛围的街道。 18 第三章 建设规模、建设条件与选址方案 一、建设规模 金东世纪 A 区，整个项目用地面积为 方米。总建筑面积 96844 平方米，其中规划建筑面积为 74812 平方米 (其中商业建筑面积 21612 平方米，住宅建筑面积 51020 平方米，架空层建筑面积 2180平方米 )，不计入容积率地下建筑面积为 22032平方米，建筑密度 容积率 化率 52%，规划用途为商业、住宅。住宅总户数 601户，居住总人口 1600 人，停车位 545 个。 二、建设条件 （一）自然条件 1、地理位置 烟台市位于山东半岛东部 ,东连威海，西接潍坊市，西南与青岛市毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望。全市面积 方公里，总人口 人 ,现辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区五区，是中国首批开放的沿海城市之一。境内交通便利，通讯快捷，已开通二十条国内外航线 ,烟台港可同世界一百多个国家和地区直接通航，火车直达北京、上海、西安 、济南、青岛等地 ,基本形成海、陆、空立体交通网络，优越的地理位置和环境为经济发展提供了有利条件。 2、气候条件 烟台市地处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性气候，并具有明显的海洋性气候特征 ,境内四季分明，日照充足、雨水 19 充沛、空气湿润、气候温和，年平均气温 ，年日照时数平均为2717 小时；极端最高气温 38，极端最低气温 年平均降水量为 米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减，全年表现为明显的季风性，主导风向：冬季北风，夏季东南风。 3、岩土工程勘察情况 经本次 勘查钻探揭露，拟建场地表表层为素填土，其下依次为第四系风积及海相沉积的细砂层，海相沉积的中细砂、粉土、细砂，海陆交互相的粉土、中砂，冲洪积的粗砂、粉土、砾砂、圆砾、粉质粉土层及卵石层。现自上而下分述如下： 素填土（ 黄褐灰褐色，主要有细砂、粘性土、少量碎石等组成。松散，稍湿。厂区普遍分布，厚度： 均 底标高： 均 底埋深： 均 细砂（ m） 黄褐灰褐色 ,主要成分为石英、长石及少量 云母等，均粒，颗粒呈圆原型，上部呈黄褐色，具铁染，含少量粘粒；下部成灰褐色，含3%左右的粘粒，局部夹灰色粉土博层。松散稍密，湿饱和。厂区普遍分布，厚度： 均 m，层底标高： m，平均 m；层底埋深： m，平均 m。 中细砂（ 灰褐色，主要成分为石英、长石及少量云母等，混粒，颗粒呈亚圆原型，含 3%左右的粘粒，局部夹粉土小薄层，含少量贝壳碎屑。稍密中密，饱和。厂区普遍分布，厚度： 均 底标高： 均 底埋深： 20 平均 粉土（ 灰黑灰色，含 10%左右的长英质砂颗粒及云母，夹粉细沙小薄层，含少量贝壳碎屑，微有腥臭味。摇震为析水不析水，切面粗糙，无光泽，干强度低，低韧性。密实，湿。场区普遍分布，厚度： 均 底标高： 均 底埋深：均 细砂（ 灰灰褐色，主要成分为石英 、长石及少量云母等，均粒，颗粒呈亚圆原型，含 3%左右的粘粒，局部夹粉土小薄层，含少量贝壳碎屑，微有腥臭味。稍密中密，饱和。场区普遍分布，厚度： 均 底标高： 均 底埋深：均 粉土（ 灰黄黄褐色，含 10%左右的长英质砂颗粒及云母，摇震不析水，切面粗糙，无光泽，干强度低，低韧性。密实，湿。该层主要分布在16、 17、 18、 24、 25、 26、 32、 33、 34 号孔一带，厚度： 均 底标高： 均 底埋深：均 中砂（ 褐黄色 ,主要成分为石英、长石及少量云母等，混粒，颗粒呈亚圆圆形，含 3%左右的粘粒。稍密中密，饱和。场区普遍分布，厚度： 均 底标高 m，平均 m；层底埋深： m，平均 21 粗砂（ 黄褐色，主要成分为石英、长石及少量云母等 ，混粒，颗粒呈亚圆圆形，含少量粘粒，局部渐变为砾砂，含少量圆砾。中密密实，饱和。场区普遍分布，厚度： m，平均 m，平均 底埋深： m，平均 粉土（ 灰黄黄褐色，含 10%左右的长英质砂颗粒及云母，摇震不析水，切面稍粗糙，稍有光泽，干强度中等，中韧性。密实，湿。该层主要分布在 7、 8、 9、 10、 11、 12、 13、 14、 15、 22、 23、 30、 31、 37、38 号孔一带，厚度： m，平均 m；层底标高： m，平均 底埋深： m，平均 砾砂（ 黄褐色，主要成分为石英及长石、云母等，混粒，颗粒呈亚圆圆形，少量呈次棱角状。含少量圆砾及角砾，含少量粘粒。中密密实，饱和。场区普遍分布，厚度： m，平均 底标高： m，平均 底埋深： m，平均 圆砾（ 黄褐色，主要成分为石英及长石、云母等，混粒，颗粒大小分布不均匀，局部相变为卵石，颗粒呈浑圆形，少量呈棱角次棱角状，局部夹粉质粘土小薄层，中强风化，填充物主要为粗粒砂及少量粘性土，中密密实，饱和。场区普遍分布，厚度： m，平均 m；层底标高： m，平均 底埋 22 深： m，平均 粉质粘土（ 黄褐色，含 5%右的长英质砂颗粒及云母，局部铁质氧化物浸染，切面稍光滑，稍有光泽， 摇震不析水，中高韧性，干强度中高等。可塑硬塑坚硬。该层分布不连续，主要分布在 16、 17、17、 24、 25、 26、 32、 33、 34 号孔一带，厚度： m，平均 m；层底标高： m，平均 底埋深：m，平均 卵石（ 黄褐色，主要成分为石英及长石、云母等，混粒，颗粒大小分布不均匀，局部变相为圆砾，颗粒呈浑圆形，少量呈棱角次棱角状，局部夹粉质粘土小薄层，中强风化，填充物主要为粗砾砂及少量 粘性土，密实，饱和。该层未穿透。 4、场地稳定性及适宜性评价 拟建的场地地貌单元较简单，地形起伏不大，场地内无震动液化土层，不良地质现象不发育，但地层种类较多，地层分布不甚稳定。地下水对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具具弱腐蚀性。建筑场地类别为类，属可进行建设的一般场地。因此拟建场地较稳定，适宜拟建建筑物的建设。 5、基础设施条件 （ 1）给水： 水供应充足可靠， 拥有完善的供水系统，供水能力为 20 万立方米/日 ，目前全区供水能力正在不断提高，市政水管网有 管在小区附近。 23 （ 2）排水： 区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，排水管道密度 里 /平方公里 ,排水设施齐全 ,排水通畅。项目统一规划雨、污水处理管网。雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经处理后排入市政污水管网。 （ 3）供电： 烟台市电力设施完备，由山东电网的骨干电厂烟台电厂和龙口电厂双回路双电源供电，电力充足。烟台电厂现有 2 台 5 万千瓦发电机组和 2 台 10 万千瓦热电机组并网发电， 1997 年国家计委和电力部决定将整体煤气联合循环（ 范机项目定点在烟台电厂，现正在筹备中。全市发电装机总容量 千瓦，全市共拥有 35 千伏及以上变电站 286 座，总容量达 千伏安，有 35 千伏及以上输电线路 332条，总长 里，用电有保障。 本小区采用 10回路电源供电，内设地下变电室一座，地上箱式变电站两座，满足小区需求，规划区内按片设配电点，以配电室向各用电点供电。 （ 4）通讯： 通讯网络发达，拥有先进的邮电通讯网络，同全国和世界各地的通讯十分快捷方便，已实现了交通传输数字化、业务种类多元化、网络运行安全化、服务水平优质化的新格局，目前全区 设有电信分支机构，可办理国际、国内直拨电话、传真 、移动通信、无限寻呼、计算机互联网、多媒体通信等多种电信业务，并可为投资者提供分组交换、中继、 带上网等服务 。 本项目通讯设施拟采用桑达 64 门数字远程程控自动电话交换机。 24 小区购置计算机等现代化信息转换设备，与国际互联网连接，引入宽带网。 （ 5）供暖 烟台市大部分地区已 实行集中供热，热源由专业热电部门提供，现已建成供热能力 360 吨 /小时的东部热电厂一座。西部第二热源正在建设中，最大供热能力 130 吨 /小时。 （ 6）煤气 烟台市区 由新奥燃气公司负责天然气供气工作，可覆盖区域内的主要地区。 烟台开 发区铺设有煤气专用管道，渤海天然气田开发建成后将实现向烟台开发区专线送气。 三、项目方案选址 本项目选址于烟台市开发区东入口，长江路与夹河交汇处。该地块地势较平坦，形状较规则，一面临街，出行便捷，地理位置优越，公交车运行畅通，适合开发商住区，是理想的购物、休闲、居住场所。 25 第四章 项目设计方案 一、设计目标 本项目由三幢高层商住楼组成，地下一层及裙楼三层为商业广场。其余为住宅，该项目是集商业、住宅于一体的现代化中高档商业楼。 二、设计理念 开发区东入口是烟台市区通往开发区的重要城市节点，本项目是开发 区东入口处的“桥头堡”式的建筑。本项目从强化和提升区域环境品质出发，强化资源均享，为居民提供一个和谐优质的国际化城市生活社区。 为创造良好的居住环境和生态环境质量，在设计过程中，通过对地形态、环境及市场做出的分析，定立了如下规划设计的目标： 1、充分利用基地本身赋予的有利条件及景观要素，使整体生活空间具有鲜明个性与可靠的质量。并以多层次、立体化的绿地系统贯穿整个空间范围，将“花园绿化”实现在每户每家门前。 2、面向多元化的市场，通过设计不同面积与环境档次的住宅，形成多样化的供方市场，满足不同背景层次的居住需 求。 3、体现对家庭生活的关怀，树立“以人为本”的服务观念，为每个家庭提供具有有优美环境和温馨气氛的家园社区。设计追求与“空气阳光”的充分接触，追求休闲空间的自然与开放。 三、总体规划方案 1、交通设计 本项目总平面流线比较复杂，合理组织人流与车流是本案要解决的主要问题之一。本案切实做到了各功能区人车分流，并与小区景观 26 设计和消防相融合。车行出入口均考虑与城市交通便捷连通。同时重视景观及与公共设施的结合，形成景观与功能的合理衔接。商业广场地面尽量考虑景观停车位，与绿化树木与硬景绿化互相配合，美化环境、扩大景观 ，减少地面停车对住户和裙房商业的影响。 2、视线景观设计 在重视日照间距及朝向的前提下，住宅建筑设计均考虑良好的景观朝向，视野开阔，环境优美。同时，利用了建筑外轮廓的错落和层次，使景观的均好性得到了很好的体现。本方案强调对用地周边景观、泛会所花园景观，屋顶花园景观资源的高效利用，形成社区的内外部景观的融合，因此绿化得以逐级渗透，使每一户拥有良好的视线。 3、绿化设计 社区规划中，绿化犹如呼吸系统，是提高住区环境质量，创造健康环境不可缺少的有机要素。本案重视住区绿化体系的建立与延续，将建筑、绿化与人活动作为整 体考虑。小区绿化沿不同空间层次设置，形成开阔的景观面。同时，在不同层次的绿化之间点缀尺度适宜的景观节点。彼此相互贯通，共同构成多层次立体化的园林绿化系统。 4、商业广场 硬质铺装为主形成的迎宾广场，与景观小品紧密结合在一起的地面停车场，彰显时尚与潮流的魅力。 国际风情街：充分利用楼与楼之间的错落和间隙，与主入口相结合，形成一个富有情调的外向型商业休闲空间，与主入口的迎宾广场相得益彰。 泛会所花园：以会所为主题把各个不同的特点园林空间功能联系 27 在一起，使整个内部园林成为动静皆宜的私家领地。 5、住宅设计 根据不 同位置的地理条件，景观朝向资源等因素合理进行户型排布，使其满足日照间距和日照时数，同时使大中小各户型都能享受与其户型面积大小对应的优势资源。在住宅户型平面设计中，以烟台气候特点和现代人局要求为出发点，所有户型尽量方正实用，主力户型户户朝阳，户户有景，南北通透。在南北两面的住宅都充分考虑了外部环境的影响。 作为户型设计中的亮点，本案引入一系列户型创新概念：宽敞的入户花园空间拓展了居住空间的界限，人与自然的交融根据亲和力。多样性的空间变化增强了日常生活中的情趣。一些不计入面积之间的空间提升了居住空间的附加值。 6、商业设计 本项目商业及公共空间主要有商铺、酒楼娱乐设施及泛会所。 商业集中设置在裙房一、二层，形成“商业内街”的概念，以亲切灵活的尺度和空间形成一种休闲文化氛围和城市亲和力的商业综合体。使其与南侧的商业广场及下沉广场呼应，形成丰富的城市功能空间，商街中布置绿化与休息椅，配以西式咖啡吧与简餐厅、阳光房、生活气息浓郁的小型雕塑、人情味十足的小尺度景观，所有这一切，给人们提供了多样化的娱乐环境和交往空间。 酒楼娱乐设施位于裙房四层，并设有独立的大堂和景观电梯直接到位，流线清晰合理。 7、造型及风格 28 采用清新明 快的现代主义建筑风格，与周边现有建筑形成对比，突出开发商的品牌，营造一种年轻富有活力、简约而精致的建筑意象。 8、日照分析 建筑布局照顾日照间距，同时兼顾基本卫生视距要求，通过南高北低，错落有致的布置手法，使该项目满足了周边现有住宅的日照要求，又赢得了生动灵活的天际轮廓，保证了相当的私密性。 四、结构设计 结构设计根据民用建筑设计通则，本项目结构类型商业用房采用框架结构，高层公寓采用框剪结构，基础为桩基及独立基础，为高层商住楼。 结构设计根据民用建筑设计通则，本项目建筑结构设计按 7 级地震裂度设防，结 构类型为框架 +框剪结构，楼层屋面为现浇混凝土，天然基础不能满足上部结构要求，采用 合地基方案可采用钻孔后压浆桩。 五、公共服务设施 1、学校、医院 开发区内有幼儿园、小学、普通中学、中等学校、高等学校等特殊学校多所，涵盖在开发区的各处，满足了周围居民入学的要求；烟台市区内有医疗条件与医疗环境俱佳的三级甲等医院毓璜顶医院、烟台山医院及其他等级的医院，可基本满足人们医疗的需要。 2、基础设施 烟台市近几年紧紧围绕建设现代化国际性港口城市的总目标，加快了关系城市长远发展的重大基础设施建设，基础设施和公用 设施建设有了新发展，城市综合载体功能不断加强，对经济发展的支撑作用 29 进一步增强，能源、交通、通讯等基础产业得到优先发展，供水（市区年供水总量达到 7850 万吨，可以满足工业用水和生活用水）、通讯（实现程控化，装机总容量达 门）、供电、公路通车里程、港口吞吐能力大幅度墙加，民用航空事业发展迅速，城市面貌和投资环境有了进一步的改善。 3、城市规划 城市总体规划的规划范围是：莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积 470 平方公里。 城市总体规划范围，划分为芝 罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团。各组团自然分隔，有机联系。 城市总体规划的原则是：与烟台市域综合国土规划、城镇体系规划相协调，充分满足城市合理发展的空间需要；与烟台市发展战略的实施相协调，远期发展和近期建设相结合；坚持经济发展与社会发展相协调，有利生产，方便生活，促进科技、文化、教育、卫生事业全面发展；充分发挥土地效益，节约土地，优化城市用地结构；保证城市安全。提高抗灾能力；改善城市环境，保护历史文化遗产。 城市总体规划的基本目标是：烟台市经济和社会发展战略格局在空间布局上得到 基本落实；强化现代化基础设施建设，建立城市快速交通体系，提高城市运行效率；构筑山、城、海、岛相融的布局，保护生态，提高城市环境质量；加快芝罘、福山、开发区的融合和牟平区及蓬莱市相关区域的市区一体化协调发展进程，促进中心城市发展；建立空间充裕、规划到位、发展有序、超前灵活的城市用地控制体系，增强规划弹性，适应超常规发展的需要。 30 4、房地产市场状况 烟台市为加快各类房屋建设和房地产综合开发事业，坚持以解决居民住房及开发工业园区标准厂房为重点，以促进住房商品化及工业厂房标准化为主线，把住宅及工业园区建设和房地产开 发作为新的经济增长点，加快培植发展，推动产业结构调整优化和健康稳定持续发展。房产开发管理措施，一是加强住宅及工业园区建设和房地产开发总量控制，以销定建，达到供需平衡。二是清理不合理收费，降低房价，让房价适应居民、工业收入水平。三是搞活住房二级市场、激活住房消费。四是搞好规划设计，提高各类用房使用功能。五是完善金融服务体系，增强市场购买力。六是采取多