土地增值税清算要注意的几个问题.docx

土地增值税清算要注意的几个问题 这次由国家税务总局部署在全国进行土地增值税清算， 是土地增值税政策实施以来规模最大、要求最完整、国家 对房地产业进行宏观调控最敏感时期所布置的一项税收管 理工作。同时，这项工作所引起的反响也前所未有，房地 产业界对这项政策本身的科学合理与否也提出了不同质疑。 有媒体报道，已有上海市房地产业界共同质疑、游说各级 税务部门及相关部门。从宏观角度看，本次土地增值税清 算作为落实宏观调控“组合拳”中的一个“招式”，以共 同达到调节和规范房地产业的健康、有序发展，同时也大 大保障了国家和广大人民群众的根本利益。 本文抛开税制层面的合理与否，从税务管理本身出发， 就土地增值税清算工作应注意的一些问题提出建议，以不 断完善这一税种的管理水平。 在土地增值税清算工作中，税务部门要注意定好位， 做到“有所为”与“有所不为”。所谓“有所为”就是税 务部门要创造一个完整、合理、便捷的清算环境，努力避 免出现操作性差、存在政策制度衔接“真空”的弊端，督 促纳税人尽量利用中介机构按照规定的要求清算到位，做 好最终对各成本费用项目的审定调整把关；所谓“有所不 为”，就是尽量不要“越俎代庖”地取代纳税人而直接进 行清算，避免既清算不清、又不便于对法律责任归属的界 定。 在具体的清算工作中，可以从以下几个方面来把握清 算工作，以及通过清算相应加强后续税收管理工作。 1、把握房源的整体结构分布，以保证清算中的收入准 确和清算后发生销售行为的，可以及时进行税收核算和申 报。 按照对列入土地增值清算对象的划分标准，进入清算 程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的， 因此，对所清算对象整体房源的结构分布进行把握，是准 确核算收入的关键，同时也为清算结束后，纳税人如有发 生销售行为的，可以及时进行税收核算和申报。 纳税人的房源整体结构分布可以通过这些数据信息来 进行反映：清算截止日已销售和未销售房源的类型及数量、 各单一房源的详细座落地址和可售面积、各已售房源的销 售价格及销售方式、各未售房源的预售价格及清算时的使 用情况、等等。清算截止日后，纳税人如果销售已清算过 的未售房源的，就应根据清算工作中所得出的单位建筑面 积可扣除项目金额，来重新提取适用税率，计算应缴土地 增值税，并即时申报缴纳。 2、严格按照房地产开发企业会计核算的要求，对房地 产开发成本按照规定的六个明细科目进行成本归集或调整。 房地产开发企业会计制度中对开发成本按照六个明细科目 进行成本核算的要求，是顺应房地产开发行业中开发流程 多、时间跨度长、资金耗用大这一自身规律的一种核算总 结，因此，严格按照这样的明细科目进行成本归集并适当 调整，非常有利于清算工作中对各扣除项目的甄别和对加 计扣除项目的准确计算，同时也有利于提炼单项数据信息， 供同一地区不同清算对象间进行横向比较，以及为其他需 要实行核定征收的项目提供核定依据。 3、以会计信息为基础依据，对成本费用进行必要调整。 进行清算时，以所清算房地产项目历年的财务会计报告为 基本依据，在此基础上，来对部分项目及金额按要求进行 相应调整。调整时要形成完整、详细的底稿和情况说明， 作为清算基础资料，待清算完毕要装订成册，与当年的财 务会计报告一同归档保管。 4、对销售收入确认标准进行把关。当前房地产销售的 方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款项以及分期付 款，其中，最主要的方式是首付款加银行按揭。在对销售 方式确认时，要注意区别于预售款，防止纳税人以预售的 名义延迟计算纳税。在确认销售收入时要注意收入的完整 性，将外部了解调查的情况与纳税人不同房源类型的单位 销售价格进行比较，找出其中可能存在的收入转移。在对 收入确认的审核中，要分清不同销售方式下的收入确认日 期：付款日或取得索取价款凭据日、银行按揭贷款转账日、 合同约定付款日等日期，确定销售收入是否及时确认，以 继而确定其完整性。 5、注意区分开发间接成本和开发费用。在区分纳税人 开发间接成本与开发费用时，要注意两种可能的倾向：一 种是纳税人故意混淆这两种成本费用，另一种是由于核算 水平限制，纳税人对部分比较容易模糊的成本费用区分不 清，主要可能发生在纳税人仅仅开发一处房地产项目，而 导致对部分成本费用区分不清。而比较容易混淆的是开发 间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。在实 际审核中，可以要求其列出各自的明细项目及金额，将对 应或相近的项目进行比较后，就可以区分出其合理归属。 6、要区别于企业所得税的计税核算。 在企业所得税核算中，要求计算各项应税收入的总额 及与收入相关的成本费用，要把握收入与成本费用之间的 相关性、配比性及合理性等原则，对所发生的不相关、不 配比、不合理的成本费用不得在税前扣除。 而在土地增值税清算中，计算收入时仅指房地产销售 收入或视同销售的房地产销售收入，而对其他如利息收入、 租赁收入等收入，都不是清算的对象。因此，在计算扣除 项目时，除不予清算收入的相关成本费用不得计入扣除项 目外，对其他实际已发生的成本费用，基本上是可以计入 扣除项目的，只是在会计核算时，要严格按照规定的会计 要素和明细科目进行确认。如果说，不同企业间的成本费 用特别是期间费用，其金额存在着不相同，那也只是企业 管理中的成本控制问题，而在其清算中需要尊重实际发生 这一基本原则，当然也要核实其真实性。 在对利息支出的处理中，在会计实务上要求对完工前 的利息支出计入产品成本，而对完工后的利息支出却计入 期间损益。会计处理即便不同，一般也不会影响企业所得 税的计算，而在进行土地增值税清算时，就需要单独调整 成利息支出专项扣除，如有已计入开发成本项目的部分则 应调整出来。 7、本次国家税务总局所部署的土地增值税清算工作， 对大多数纳税人来说，是始料未及的，因为这个非预期因 素，所以这次清算工作中，基础数据资料的可信度是较高 的。但是，随着这项清算工作的今后走向日常化，根据我 们以往的职业判断，因为土地增值税与相应的企业所得税 政策的明了，以及对企业利润的重大影响，纳税人在会计 核算中，很可能会转变“策略”，人为地扩大成本费用额 度，预计整体上的可扣除项目金额会呈上升趋势，只是幅 度的控制问题。因此，对今后土地增值税的管理，主要应 在于加强事前监督，加强过程控制。具体工作中要注意这 些问题： 在日常工作中，要督促纳税人在会计上区分不同的会 计明细科目，准确核算； 加强对建设项目合同的管理，实行合同备案，防止虚 列成本；对建设项目中的外包项目进行合同管理，对其余 部分要求纳税人提供成本费用预算清单，以对扣除项目进 行有效跟踪、监督，待清算时将结算情况与预算进行比较； 不断提炼和总结成本费用中不同明细科目单位成本发 生额的标准区间，为鉴别是否虚列成本费用和实行核定征 收提供基