2010年上半年全国高端住宅市场分析与展望报告_22页

2010 年上半年全国高端住宅市场分析与展望 全国及主要城市高端住宅市场分析 全国 2010 年 1-4 月高端住宅投资增速加快，投资额占住宅比重增至 10%。 全国高端住宅、住宅开发投资额及增长率 数据来源：CREIS 中指数据、 全国高端住宅占住宅开发投资额比重 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-4 月，全国高端住宅完成投资额 6854 亿元，同比增长 38.2%，增幅快于同期 住宅投资水平（32.5% ）。从增长率来看， 2000 年以来全国高端住宅开发投资增长率波动显 著，其中 2004 年增速达到顶峰（ 69.62%），之后急速下滑（2005 年同比下降 2.26%）， 2006 年反弹至 37.70%。2007-2009 年我国高端住宅投资额同比增长幅度分别为 25.06%、12.46%、1.96%，增速逐渐放缓，且低于同期住宅投资增速（同期全国住宅投资 增速分别为 32.02%、24.63%、14.16%）。 从全国高端住宅投资额与住宅市场占比来看，2004 年达到 12.15%的历史高位，随后略 有下降，2009 年高端住宅投资额比重为 8.09%，2010 年 1-4 月高端住宅投资比重上升至 10.24%。 2006 年来高端住宅新开面积增速持续下降， 2010 年增速止跌回升。 2010 年 1-4 月，全国高端住宅新开工、施、竣工面积增速均止跌回升，同比分别上涨 44.17%、16.6% 和 3.43%（同期住宅增速分别为 62.87%、30.75%和 10.77%）。 2006 年-2009 年，全国高端住宅新开工面积、施工面积增速持续下降， 2009 年，新开 工面积和施工面积同比分别下降 16.92%和 2.15%（同期住宅新开工、施工面积增幅稳步回升， 分别为 10.55%和 12.52%）；2000 年-2005 年期间，高端住宅新开工面积波动幅度明显大 于同期住宅市场。 全国高端住宅新开工面积及增长率 数据来源：CREIS 中指数据、 全国高端住宅施、竣工面积及增长率 数据来源：CREIS 中指数据、 从高端住宅占住宅市场比重来看，2007 年以来新开工、施工、竣工比重逐年下降，2009 年占比分别为 3.90%、5.70%和 4.97%，2010 年 1-4 月新开工占比下降至 3.78%，而施 工、竣工占比明显上升，分别为 5.79%和 5.54%。 高端住宅需求波动显著，2010 年 1-4 月增速超过同期住宅水平。 全国高端住宅、住宅销售面积及增长率 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-4 月，全国高端住宅需求持续回暖，销售面积同比大幅增长，全国累计完成销 售面积 1135.03 万平方米，同比增幅为 42.81%（同期住宅销售面积增速为 30.27%），但 增速明显低于 2009 年全年水平。从高端住宅占住宅市场比重来看，2004 年达到 6.87%的历 史高位，随后略有下降，2010 年 1-4 月比重为 5.38%（2005 年来均维持在 5%左右）。 2010 年 1-4 月全国高端住宅需求旺盛，销售额同比大幅提升。 全国高端住宅、住宅销售额及增长率 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-4 月，全国高端住宅实现销售额 1370.05 亿元，同比涨幅为 97.44%，增幅 明显高于同期住宅水平（51.47%）。2000 年以来，全国高端住宅销售额保持稳定增长，其中 2004 年增幅达到顶峰，同比增长 115.56%（同期全国商品住宅销售额同比增长 31.73%）； 2008 年受整体市场低迷影响，全国高端住宅销售额大幅下降 34.70%（同期住宅销售额下降 17.09%）。 短期内高端住宅供求关系仍较为紧张，2010 年 1-4 月新开工面积与销售面积比值增长。 全国高端住宅新开工面积/销售面积 数据来源：CREIS 中指数据、 全国高端住宅竣工面积/销售面积 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-4 月，我国高端住宅销售面积同比增长 42.81%，同期新开面积和竣工面积同 比分别增长 44.17%和 16.6%，与销售面积的比值分别为 1.21 和 0.59。（同期住宅新开工 面积与销售面积比值为 1.72，竣工面积与销售面积比值为 0.57）。 04 年来高端住宅销售均价持续上涨，2010 年 1-4 月达到历史高点。 全国高端住宅、住宅销售均价及增长率 数据来源：CREIS 中指数据、 2004 年以来，全国高端住宅销售均价持续上涨，2010 年 1-4 月每平米首次突破万元， 达到 12071 元/ 平方米的历史高位，同比上涨 38.26%（同期住宅销售均价为 5060 元/平方米， 同比上涨幅度为 16.27%）。 北京 新政影响下，高端住宅更加敏感，成交套数降幅快于整体市场，成交比重明显回落。 2010 年，随着整体市场快速回暖，高端住宅成交比重大幅提升，1-4 月 30000 元以上住 宅累计成交 3725 套，同比增幅高达 1171.33%；5 月以来，受宏观调控政策影响，高端住宅 成交明显下滑，30000 元以上住宅成交 171 套，同比减少 25.97%，环比下降 90.46%，下 降幅度明显快于住宅市场（同期商品住宅成交套数环比下降 58.45%）；截止 6 月 20 日，全 市 30000 元以上共成交 82 套，成交量持续下降。 2009 年至今北京 30000 元以上住宅成交套数及占比情况 数据来源：CREIS 中指数据、 从成交比重来看，2009 年以来高端住宅成交比重处于持续上升态势，2010 年 4 月 30000 元以上住宅成交占全市比重高达 21.94%，5 月受整体市场影响，占比下降至 5.04%。 高端住宅新增比重上升，销供比与整体市场基本一致。 2010 年 1-5 月北京高端住宅（单价 30000 元以上）累计新增供应 4276 套，同比增长 了 1.63 倍（同期商品住宅新增供应同比涨幅 5.33%），其中 5 月新增高端住宅 1233 套，同 比上涨 89.40%，环比增加 1.62 倍，而同期商品住宅新增供应环比下降 17.35%。 2009 年至今北京单价 30000 元以上住宅新上市套数情况 数据来源：CREIS 中指数据、 从高端住宅供应比重来看，2010 年 1-5 月单价 30000 元以上住宅供应比重为 13.30%，其中 3 月供应比重最高达 30.20%；2009 年单价 30000 元以上住宅比重仅为 6.62%。 从供求结构来看，2010 年 1-5 月高端住宅和整体市场差异不大，分别为 0.91 和 0.90， 2009 年 30000 元以上为 0.80，而整体市场销供比为 1.48。 高端住宅市场价格呈现稳步上扬。 图：2009 年至今北京高端住宅成交均价走势 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年以来，北京高端住宅成交均价稳步上扬，5 月创历史高点，为 46200 元/ 平方米， 同比上涨 33.67%，环比上涨 9.67%，同期整体市场成交价格为 18299 元/ 平方米，同比上涨 37.69%，环比下降 22.22%；2009 年全年，北京高端住宅成交均价稳中有升，由 1 月的 35616 元/ 平方米上涨至 12 月的 40769 元/平方米，同期商品住宅成交均价由 1 月的 10787 元/平方米上涨到 12 月的 19361 元/平方米。 部分高端楼盘成交均价仍处高位运行，成交量受新政影响大幅下降。 2010 年 1-5 月典型高端住宅项目价格分布 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-5 月典型高端住宅项目成交套数分布 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年以来，北京部分高端楼盘成交均价基本稳定。首创禧瑞都近三月价格维持在 60000 元/ 平方米左右，万科蓝山保持在 38000 元/ 平方米左右，与年初对比，高端楼盘成交 均价仍呈现明显上涨。从高端楼盘成交量来看，5 月受楼市新政影响，成交量出现明显下滑，其 中万科蓝山、合生霄云路 8 号分别仅成交 11 套、4 套，环比分别下跌 9.63%、77.78%。 上海 高端住宅成交环比下滑三成，但优于同期整体市场，占比提高至 10% 2009 年至今上海高端住宅月度成交套数及面积 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-4 月上海高端住宅（含公寓和别墅，30000 元/ 平方米以上，下同）累计成交 2399 套，与去年同期相比，大幅增长 68.35%（同期商品住宅则大幅下滑了 33.17%）；但 5 月受楼市新政影响，高端住宅成交量仅 300 套，环比下降 71.29%（5 月商品住宅环比下降 44.38%），表明高端住宅对市场的敏感度更高。从高端住宅比重来看， 1-5 月高端住宅的交易 比重上升到 5.29%（去年同期只占 2.29%），但 5 月占比下降至 4.09%，环比下降了近 4 个百分点。 5 月高端住宅突破 5 万元大关，价格变化相对较稳定 2010 年受成交结构影响，上海高端住宅成交均价连续 3 个月回落，4 月随着市场回暖， 高端住宅成交均价开始上涨，据统计，4 月上海高端住宅成交均价为 48942 元/平方米，环比 上涨 8.86%， 5 月受政策调控影响，成交量大幅下滑，但成交价格仍持续上涨，首次突破 5 万 元，达到 51562 元/平方米，环比上涨 5.35%，而同期商品住宅成交价格环比下降 2.02%。 2009 年至今上海高端住宅和商品住宅成交价格走势 数据来源：CREIS 中指数据、 花木、曹家渡及四川北路板块的高端住宅市场表现突出 上海高端住宅成交量主要集中于浦东花木、静安曹家渡及虹口四川北路板块，其中 1-5 月 浦东花木板块共成交 324 套，占全市高端住宅成交总量的 12%，成交均价为 62643 元/平方 米，成交主力来自于仁恒河滨城、四季雅苑；该板块受城市副中心和大浦东双中心的两重利好 影响，自 2009 年星河湾入市后区域整体价格陡然提升。静安曹家渡板块共成交高端住宅 288 套，比重达 10.67%，成交均价为 38813 元/ 平方米，成交主力来自均泰丽轩；虹口四川北路 板块共成交高端住宅 208 套，占 7.67%，成交均价为 33355 元/平方米，成交主力来自于馥 敦坊、宝华城市花园、新港城等楼盘。而去年交易活跃的长宁古北板块、静安江宁路板块和浦 东陆家嘴板块由于新增供应缺乏成交量较少。 2010 年 1-5 月上海各板块高端住宅成交结构 数据来源：CREIS 中指数据、 套均面积 200 平方米、套均总价 1000 万元左右的高端住宅成交最为活跃 据统计，上海高端住宅套均总价在 09 年 12 月达到峰值，为 1271 万元/ 套，到 2010 年 5 月，套均总价波动回调至 1023 万元/ 套；高端住宅套均面积在 09 年 8 月份达到高峰，为 223 平方米 /套，至今年 5 月波动降至 198 平方米/套。 2009 年至今上海高端住宅套均面积和套均总价 数据来源：CREIS 中指数据、 深圳 新政后高端住宅成交量下滑明显，成交占比持续上涨。 2009 年至今深圳高端住宅月度成交套数及占比 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-4 月，单价 16000 元以上住宅成交量大幅上升，累计成交 6619 套，同比上 涨 57.34%，但 5 月受楼市新政影响，高端住宅成交量大幅下滑，单价 16000 元以上的住宅 成交 1130 套，同比减少 25.94%，环比下降 33.55%，特别是单价 25000 元以上的住宅仅 成交 377 套，环比大幅下滑 64.52%（同期商品住宅成交套数下滑 55.9%）。从高端住宅占 市场比重来看，2009 年 16000 元以上住宅成交占比为 26.48%，2010 年高端住宅成交占比 持续上升，2010 年 5 月比重高达 79.43%，在当地楼市成交遇冷的背景下，深圳高端住宅依 旧占据市场重要位置。 高端住宅供求结构与市场同步，单价 25000 元以上市场需求明显不足。 2009 年至今深圳高端住宅供求走势 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-5 月单价 16000 元以上住宅销供比为 0.86，商品住宅销供比为 0.93，供求 结构基本一致，且差距也相近，其中 25000 元以上住宅销供比仅为 0.44，市场需求更加不足。 2010 年以来，高端住宅价格呈波动下行，带动整体市场价格走势。 2009 年至今深圳高端住宅及住宅成交价格对比 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-5 月，高端住宅价格在 22000-32000 区间波动，波动幅度远大于住宅市场， 其中 5 月受新政影响，成交价格下降至 22843 元/平方米，与此同时单价低于 16000 元的住宅 项目成交均价则相对平稳，高端住宅价格成为了住宅市场价格走势的决定力量。 三成在建项目单价在 25000 元以上 深圳单价 25000 元以上住宅户型分布 数据来源：CREIS 中指数据、 截至 2010 年 5 月，深圳有 82 个住宅项目在售，单价在 25000 元以上的项目有 37 个， 占比接近一半，可提供 21232 套住宅，总面积 193 万平方米，占全市比重分别为 32.4%和 34.9%。 单价在 25000 元以上的项目中，从户型结构来看，各居室占比差异较大，一居室和两居室 户型分别占 35.7%和 32.6%，三居室和四居及以上户型占比分别为 7.5%和 19.3%，从报价 来看，一、二、三居室的平均报价分别为 177 万元、256 万元、336 万元，而四居室及以上户 型报价为 524 万元。 杭州 新政前高端住宅新增供应大幅上涨，4 月下旬起大幅下滑 2009 年至今杭州 18000 元以上住宅新增供应情况 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年 1-5 月，杭州高端住宅（单价 18000 元以上）累计新增 3457 套，新增供应面 积 106.9 万平方米。其中，1 季度新增供应 550 套，新增面积 15.18 万平方米，环比 09 年 4 季度大幅下跌 91.1%和 77.4%。4 月下旬受“国十条 “政策影响，企业推盘速度明显放缓，高 端住宅新增供应大幅下滑。据统计，5 月杭州新增高端住宅 1187 套，新增供应面积 14.4 万平 方米，环比分别下滑 87.45%和 83.43%，同比分别下滑 31%和 81%。 受新政影响，高端住宅成交量大幅下滑。 2010 年 1-4 月杭州高端住宅成交量处于上升状态，单价 18000 元以上累计成交 1983 套，同比上涨 1.22 倍；4 月下旬受楼市新政影响，楼市成交量一路下跌。据统计，5 月杭州单 价 18000 元以上住宅仅成交 451 套，同比下降 51.97%，环比下降 63.27%。可以看出，新 “国十条“及一系列楼市政策的颁布致使杭州楼市陷入低迷，对未来市场走势的不明确，使得市场 普遍处于观望状态。 2009 年至今杭州 18000 元以上住宅月度成交情况 数据来源：CREIS 中指数据、 高端住宅市场供求结构发生转变，需求呈现明显不足 2009 年以来，杭州高端住宅销供比处于较高水平，其中 2009 年 8 月销供达到 4.5：1 。2010 年 4 月新政出台之后，杭州高端住宅市场供求结构发生变化，销供比大幅下降， 5 月销供比仅为 0.38：1，高端住宅市场需求明显不足。 2009 年至今杭州高端住宅月度销供比情况 数据来源：CREIS 中指数据、 高端住宅成交均价仍保持高位运行 1-5 月杭州高端住宅成交均价为 29151 元/平方米，同比上涨 12.4%。从单月成交情况 看，1-3 月杭州高端住宅成交价格呈上涨趋势，其中 3 月达到高点 33856 元/ 平方米。4 月上 半月，成交价格仍维持三月高位，下半月受房产新政影响及成交结构变化，成交价格出现一定 程度的下跌。据统计，5 月高端住宅成交价格为 31985 元/平方米，环比上涨 21.95%，主要 原因是由于个别高价位项目逆市热销及部分项目成交结构变化所致。 2009 年至今杭州高端住宅月度成交均价对比 数据来源：CREIS 中指数据、 广州 高端住宅成交均价高位震荡，整体走势与总体市场基本一致 2010 年以来，广州高端住宅（单价 15000 元以上）成交均价走势与住宅市场总体基本一 致，1-5 月成交均价保持在 20000 元上下波动，其中 5 月成交均价为 20231 元/平方米，环比 4 月上涨 2.50%，略低于同期住宅市场价格上涨幅度（12.54%）。 2009 年 10 月至今广州高端住宅成交价格走势 数据来源：CREIS 中指数据、 新政对广州高端住宅新增供应影响较小，5 月市场推盘量大幅上涨 2009 年 10 月至今广州高端住宅月度新增供应量对比 数据来源：CREIS 中指数据、 2010 年以来，广州高端住宅新增供应量在 2 月大幅下滑，逐步回升。据统计，1-5 月累 计新增供应高端住宅 5008 套，新增供应面积为 56.43 万平方米，其中 5 月新增 1763 套， 17.01 万平方米，环比分别上涨了 79.5%和 43.9%，同比分别下降了 11.9%和 51.4%。2009 年第四季度，广州高端住宅成交火爆，尤其在 12 月营业税优惠政策即将结束前 达到了高峰，高端住宅新增供应量也在年底达到了高峰，12 月新增供应套数为 3156 套，面积 为 51 万平方米。 2010 年 1-5 月，高端住宅成交量呈下降走势，5 月加速下滑 2009 年 10 月至今广州高端住宅月度成交量对比 数据来源：CREIS 中指数据、 2