物业管理上市公司营运资金管理研究

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 物业管理上市公司营运资金管理研 究 摘要：随着城市化进程的不断加 快、社区数量的迅速增加，物业管理行 业显现出广阔的市场前景，行业内的上 市公司不断通过强化主业、重组收购来 塑造竞争力，在这一进程中其财务管理 也面临着巨大挑战。营运资金管理是企 业财务管理的核心活动之一，对于广大 仍处于成长期的物业管理上市企业的发 展尤为重要，因此，文章以截至 2016 年上半年在我国内地和香港地区完成上 市的八家物业管理公司为研究基础，归 纳我国物业管理行业的基本特征；并重 点选取彩生活的财务数据，通过横向和 纵向对比研究其营运资金的特点，进而 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 提出彩生活营运资金管理的策略，以便 为其他物业公司提高营运资金管理效率 提供借鉴。 中国论文网 /2/view-12908394.htm 关键词：彩生活 物业管理上市 公司 行业特征 营运资金管理 管理策 略 2016 年 7 月，绿城服务集团在香 港挂牌上市，成为继彩生活、中海物业、 中奥到家之后，第四家赴港上市的内地 物业公司；前一段，碧桂园控股的碧桂 园物业拟分拆上市的消息又引起了业内 外人士的广泛关注。我国物业管理行业 上市的公司越来越多，尤其 2016 年以 来，上市物业公司的队伍不断壮大。那 么越来越多的物业管理公司上市，究竟 为哪般？ 一、我国物业管理行业的基本特 征 （一）房地产市场的火爆促进了 物业管理行业的兴起。近年来我国房地 产业在城市化进程加快的环境下发展迅 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 速，面对房地产数量激增和人们对社区 建设要求的提高，如何长期有效地保养、 管理好如此大规模的房地产成为新的问 题。要想提高房地产的使用效率，满足 广大业主不断提高的多样化服务需求， 就必须要通过物业管理实现。房地产市 场的发展一定程度上推动了物业管理行 业的兴起。这一点也可以在我国初具规 模的物业管理公司的产生过程中得以印 证：依托较为成熟的房地产公司进行业 务拓展而成立物业管理公司，随后地产 商分拆物业上市的例子不在少数，如彩 生活服务集团、中海物业、绿城服务集 团、碧桂园物业、万科物业、保利物业、 华润物业等，均是从房地产开发业务中 应运而生的。 （二）物业管理公司往往都以房 地产企业为依托。2016 年 3 月，中国房 地产业协会与中国房地产测评中心联合 发布了 2016 中国房地产开发企业 500 强榜单，2016 年 6 月，中国物业服务百 强企业研究成果发布会上发布了 2016 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 年中国物业百强名单。我国的房地产企 业与物业管理公司存在着千丝万缕的联 系，因此我们首先将两榜单中前 15 名 的企业进行对比。详见下页表 1。 从对比中可以发现，表 1 中上榜 的房地产开发企业中，凡是集团旗下设 有物业管理公司的，其物业公司也在物 业管理公司 TOP 15 中纷纷上榜，且房 地产公司的排名与物业服务公司的排名 情况基本吻合，只有较少出入。因此我 们可以得出初步结论：房地产公司的综 合实力对其控股的物业管理公司综合排 名有一定程度的决定作用。 （三）物业管理上市公司的主要 业务模块。根据目前国内较早完成上市 的 8 家物业管理企业（分别为彩生活、 中海、中奥到家、盛全、开元、东光、 华仁、丹田；彩生活、中海、中奥到家 为在中国香港上市，其余为在内地上市） 主要业务的归纳总结，得出物管行业主 要业务具有以下特点： 1.基础服务和增值服务构成公司 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 的主要业务。基础服务业务指传统的物 业管理服务、工程服务；增值服务则是 受客户需求、市场竞争等因素影响而拓 展出来的个性化服务，主要指社区租赁、 销售及其他服务、协销服务、社区 O2O 平台服务等。 互联网时代的到来从各方面影响 着我国的经济，也是促进我国物业管理 行业增值服务产生的重要因素。企业的 主要成本来自物业服务成本，降低成本 就成为企业的一大目标，充分利用互联 网的信息传播和资源共享特性，改变传 统物业服务方式，开拓增值服务模式， 不仅能够实现服务的及时性、多样性， 而且能有效降低服务成本，提高公司的 服务效率和利润率。 2.香港上市的物业管理公司增值 服务业务更加突出。在香港和在内地上 市的公司提供的基础服务业务类型相似， 但增值服务业务类型差距较大。从各上 市物业公司招股说明书中对主要业务的 介绍中可以看到，无论在香港还是内地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 上市的公司，基础服务业务基本都包括 为住宅社区、商用物业、政府物业等提 供的保安、清洁、园艺、维修及保养等 物业管理服务，以及设备安装、维修及 保养、交付查验、工程质量监控、咨询 服务、物业管理的配套服务等。 香港上市公司的增值服务业务主 要有社区租赁、协销服务，以及通过 O2O 形式提供的线上线下服务等；而在 内地上市的公司受自身的规模限制、战 略定位、客户需求等因素的影响，增值 服务类型参差不齐。盛全物业以物业管 理服务为中心，建立互联网时代的新型 社区生活服务平台，为客户提供英式管 家、社区健康、社区教育、社区商业等 四个方面的现代生活订制服务；东光物 业则在传统物业之外运用移动互联网技 术打造了“一站式物业后勤保障服务解 决方案”平台，为客户提供资产管理服 务、行政保障服务、商务保障服务、餐 饮管理服务等相关增值服务。与三家在 香港上市的物业公司相比，盛全与东光 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 的增值服务类型有很大局限性，服务对 象仍限制于基础服务的住户。 3.物业管理上市公司的收入结构。 每家物业管理公司尽管基础和增值I 务所占的份额不同，但是基础服务业务 依然是企业收入的主要来源，增值服务 业务对企业收入的增加起到促进作用。 表 2 中各公司基础服务收入和增 值服务收入占总收入的比例，能够清楚 地反映出两部分业务所占份额的差异。 八家上市物业管理公司基础服务收入占 比均在 80%以上，有六家在 90%以上。 这一现象反映出现阶段我国物业管理行 业中，基础服务业务是收入的主要来源， 增值服务是在基础服务的稳固基础上拓 展出来的符合现代化生活的个性化业务。 增值服务除了服务成本低，能提高公司 的利润率以外，更重要的是还能对基础 服务起到反向促进作用。由于物业增值 服务是基于客户需求的个性化服务，因 此优质的增值服务能大大提高客户的满 意度，增强公司品牌形象，强化公司的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 基础服务业务。 二、彩生活营运资金的纵向与横 向分析 物业管理行业是一个处 于成长期的行业，近年来，一大批知名 物业公司在筹备上市的过程中，掀起了 物业管理公司上市的高潮。在这一过程 中，物业管理行业的营运资金管理受到 关注，作为服务业中的典型代表，物业 管理行业的经营活动特殊，其营运资金 难以按渠道进行划分，而且物业管理行 业营运资金各要素之间的比例关系不同 于传统制造业，存货极少甚至没有存货， 应收和应付款项比例大，这与该行业特 有的酬金制和包干制收费方式、主要业 务等多种因素有关。本文以彩生活为主， 以其他 7 家物业管理上市公司为辅，分 析物业管理上市公司的报表结构并总结 营运资金特点，以期为物业管理行业营 运资金管理方法的修正打下基础。 企业营运资金的分析需要从不同 视角加以关注，一方面，财务报表显示 彩生活上市前后几年中资金结构变动明 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 显，直接影响其营运资金的变化；另一 方面，彩生活与物业管理行业中其他企 业相比，营运资金共性中不乏个性。因 此，笔者将从纵向对彩生活 20131015 年营运资金变化的原因进行分析，同时 通过横向对比分析彩生活与其他 7 家物 业管理上市公司营运资金的异同。 （一）营运资金概念界定。我国 对营运资金的研究始于 20 世纪 90 年代。 近些年来，实务中人们意识到营运资金 管理对公司经营的重要性，这在一定程 度上促进了理论界对营运资金的研究， 相关文献也逐渐丰富起来，在这一过程 中，我国学者对营运资金概念形成了不 同的观点。其中，雷新途（2003）从经 济学视角对营运资金的概念进行了界定， 认为营运资金=永久性流动资产-永久性 流动负债。本文基于这一观点，将营运 资金定义为流动资产与流动负债之差， 并用这一定义作为营运资金的分析基础， 分析上市公司流动资产和流动负债中各 个要素对营运资金的影响。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 （二）彩生活服务集团营运资金 纵向分析。彩生活服务集团作为掀起我 国物业管理公司上市浪潮的“内地社区 服务运营第一股” ，其标杆性的 “彩生活 模式”和超高的毛利率格外引人注目， 因此，我们首先对彩生活服务集团的流 动资产和流动负债情况进行纵向分析 （见表 3） 。其中，流动资产和流动负债 的重要比率变化趋势见图 1 和图 2。 1.流动资产的结构分析。彩生活 属于轻资产类型的服务行业，公司从 2013 年到 2014 年期间，流动资产占总 资产的比重一直都在 75%以上，2015 年下降明显的原因是：2014 年 7 月彩生 活上市获得了市场上各方的资金支持， 大刀阔斧进行扩张，彩生活 2015 年的 非流动资产中，物业、投资物业、商誉 等项目由于受所得款项 60%支持的大规 模收购活动而大幅增长；厂房及设备、 无形资产等项目数额因将 20%的款项用 于购买设备，以及将 10%的款项用于市 场推广及平台建设而有显著提高。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 彩生活的应收及预付和货币资金 占比较大且波动也很大。2013 年应收及 预付款项超过了流动资产的 60%，而 2014 年和 2015 年该比例急速降至 35% 左右，这是由于 2014 年和 2015 年货币 资金项目增长速度超过其自身增长速度， 导致流动资产增加幅度远大于应收以及 预付款的增加幅度。贸易应收款由 2013 年的 49 566 千元增加到 179 350 千 元，这主要来自物业管理服务按包干制 计算的管理及服务收入、工程服务的安 装合约收入及自动化设备升级服务收入 以及社区租赁、销售及其他服务的服务 收入；2011 年彩生活向工程服务分部的 一名第三方客户深圳市龙兴世纪投资有 限公司的垫款，2013 年未偿还的 1 752 千元于 2014 年全部偿还，2014 年彩生 活由额外垫支龙兴公司 12 000 千元，使 得“向一名客户垫款 ”项目较 2013 年增 加超过一千万元，彩生活对该客户应收 款项的账龄进行了详细的分析，款项收 回及时。但值得注意的是应收关联方款 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 项数额较大，且其中多数为对与本公司 有关联关系的房地产开发公司的垫款， 再结合现金流量表分析，彩生活的货币 资金主要用于收购附属公司、抵押融资 以及为关联公司垫款等投资活动，其中 为关联公司垫款占比最大。这说明公司 的大量资金被关联方占用、无偿使用， 这一方面会降低公司营运资金的使用效 率，另一方面会造成对公司盈利质量的 高估。 彩生活的货币资金项目的变化十 分显著， 2013 年 12 月 31 日，深圳市 布吉供水就供水合约向法院申请对彩生 活采取法律程序，冻结了彩生活近 100 万元银行存款，形成“ 抵押 /受限制的银 行存款”。而 2014 年和 2015 年的抵押/ 受限制的银行存款项目，是彩生活向银 行抵押的作为授予本公司的银行融资抵 押品产生的。2015 年是彩生活大力收购 扩张的一年，2014 年上市前入驻全国 78 个城市，到 2015 年底这一数字翻了 一番，增加到 165 个城市，并已进入新 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 加坡；与 2014 年相比，2015 年彩生活 新增管理面积 139.2 百万平方米，其中 52.8%来源于收购和并购。彩生活现金 流量表也证明，通过银行融资筹集的借 款主要用于了收购附属公司及相关投资 活动。 从存货占流动资产的比例来看， 彩生活的存货比例极小，物业管理行业 本就是以提供物业服务为主的服务业， 它不同于存货占比重大的传统制造业， 彩生活将自己绝大多数的物业服务业务 外包给专业外包商负责，不断加强合作、 优化供应链，更进一步减少了存货数量， 因此我们看到彩生活近三年存货的比例 始终远远小于 1%。 2.流动负债的结构分析。彩生活 流动负债的构成比较简单，主要有应付 账款、税项负债以及短期借款项目。其 中应付款项占比超过半数，2013 年甚至 高达 84.76%，税项负债占比较为稳定， 短期借款波动则比较大。其中贸易应付 款项及其他应付款和应计款项在 2015 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 年较 2014 年翻倍增加，一方面由于包 干制和酬金制下的代表住户收款、用于 支付水电供应商的水电费产生的代表住 户收款、预收物业管理服务费用的增速 快，结合 20142015 年彩生活的收入 激增分析，原因可能是 “先交费后服务” 的业务大量增加使得预收款项增加；另 一方面则是应计员工福利等人工成本的 大幅增加导致，2015 年环境、社会与管 治报告显示，彩生活实施了一系列措施 增进员工福利，让员工共享集团发展成 果并促进工作积极性，这可能与其员工 福利成本的增加有关。 短期借 款的比例在 2014 年有很大的变动，从 流动负债的 0.05%猛增到 25.41%，2015 年该比例稳中有进达到 28.22%，该项 目与流动资产中抵押/受限制的银行存款 相关，借款项目明细账中列示，接近 100%的短期借款都是有抵押银行贷款， 即流动资产中抵押/受限制的银行存款形 成的作为授予本公司的银行融资抵押品， 因此短期借款与抵押/受限制的银行存款 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 的变动趋势一致。综上所述，虽然应付 及预收款项逐年递增，但仍小于短期借 款的增加速度，因此 2014 年和 2015 年 短期借款的大幅度增加稀释了应收及预 付款项在流动负债中的占比。 彩生活 20132015 年负债结构 中流动负债比率很高，2015 年有较大下 降是由于当年新增一笔 290 000 千元的 长期借款，使非流动负债较 2014 年加 倍增长，从而降低了流动负债比率。 总体看来，彩生活的流动资产/总 资产比重较高，这说明该公司的资产流 动性强，有利于增强企业的偿债能力， 满足资金流动性的需要；流动负债/总负 债比重大，公司对营运资金的依赖性强， 同时物业管理公司重大建设项目少，资 金的短缺大多通过短期负债来解决。 20132015 年彩生活的资产负债率有波 动但总体水平较高，与行业整体情况吻 合，这可能与我国物业管理行业所处的 成长阶段有关，成长期对资金的需求量 增加，加大融资力度使得负债水平高。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 （三）彩生活服务集团营运资金 横向分析。本文通过横向分析彩生活与 同在香港上市和内地上市的其他 7 家物 业管理公司流动资产、流动负债结构的 异同，总结物业管理行业营运资金的特 点。 1.流动资产结构分析。表 4 和下 页表 5 列示了本文所选取的八家上市物 业服务公司 2015 年的流动资产项目以 及各项目在流动资产总额中所占的比重 （注：其中中海物业有一个特殊的科 目库存物业，反映的是该公司房地 产开发业务相关的已落成物业和发展中 物业的总额，中海的库存物业数额为 203 182 608 千元港币，占流动资产的 60%，它的存在会稀释其他项目在流动 资产中的比例，因此我们将其从流动资 产中剔除后，计算各项目的比例） 。 其他七家上市公司流动资产占总 资产的比重与彩生活相似，均超过 50%，彩生活上市后非流动资产激增使 得该比例略低于其他上市公司，尤其是 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 内地上市的五家公司，流动资产占总资 产的比例都在 90%以上，这一特点更加 突出，当然某种程度上与五家公司上市 不久账面持有现金较多有一定的关联。 应收款项和货币资金项目特征鲜 明，与彩生活体现出来的特点一致，占 流动资产的比例普遍较大，只有中海物 业和中奥到家的应收款项比例偏低，原 因是短时间内大量增加的货币资金稀释 了应收账款，其现金流量表显示，两公 司 2015 年现金及现金等价物较 2014 年 的增加，主要来自正常的经营业务。将 应收款项分解来看，彩生活和盛全物业 的贸易应收款和应收账款占应收款项的 比例大于贸易应收款和应收账款的比例， 而其他公司则与之相反。这是由于香港 上市公司的其他应收款中包括按酬金制 计算的代表住户付款，彩生活以酬金制 收费方式为主，而其他公司以包干制收 费方式为主；而内地上市公司的其他 收款则主要记载了计提的坏账准备和 其他垫支款项，其中盛全物业坏账准备 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 数额较大。 对比表 4 和表 5 中的各项目占流 动资产的比例，八家公司的存货均不足 流动资产总额的 1%，只有盛全和东光 两家公司的预付账款比例超过 1%，但 也只有 1.87%和 2.65%，因此存货和预 付账款不是影响彩生活乃至物业管理行 业营运资金的主要因素。 2.流动负债的结构分析。表 6 和 表 7 列示了本文所选取的八家上市物业 服务公司 2015 年的流动资产负债项目 以及各项目在流动负债总额中所占的比 重。 彩生活与其他上市公司流动负债 结构相似，应付及预付款项占比重最大， 几乎均在 60%以上，其中其他应付款和 预付账款是构成应付及预付账款的主要 项目；但不同的是，彩生活等另外 2 家 在香港上市的公司中该项目主要是由代 表住户收款、预收物业管理服务费用构 成，而在内地上市的公司则由押金保证 金、应付代收款和其他往来构成。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 19 应交税费主要是企业所得税，彩 生活应交税费/流动负债比率为 10.06%，处于八家上市公司平均水平， 可以在一定程度上反映流动资产总额在 当前收入水平下的合理性。 彩生活短期借款项目占流动资产 的比例为 28.22%，与其他上市公司尤 其是内地上市公司相比差异较大。香港 上市的三家公司和内地上市的盛全物业 的短期借款均是由向银行贷款产生的， 但数额差别显著，而其他四家公司不存 在短期借款项目，这一差异产生的原因 可能是不同的发展战略对资金的需求量 不同。彩生活、中海和中奥到家的策略 是进行同业收购、拓展市场、开发新业 务，而内地上市的五家公司的发展规划 是完善现有业务、进行产业创新、提高 服务质量。 其他物业管理上市公司与彩生活 相比，流动负债比率普遍偏高，除中海 物业为 49.10%外，其他六家公司均高 于 90%，其中有四家内地上市公司该比 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 20 率甚至高达 100%。即便扣除预付账款 的积极影响，这些公司的流动负债比例 还是存在偿债风险较高的可能，因此如 何保持合理的流动负债比率应引起物业 管理公司的重视。 三、彩生活营运资金管理的基本 策略 （一）要素角度营运资金管理。 本文将营运资金定义为流动资产与流动 负债之差，彩生活的营运资金要素管理 即从流动资产与流动负债两方面进行重 点管控。流动资产方面：（1）合理分 配筹资活动所得款项的用途，具体来说， 控制用于收购的资金规模，加大技术研 发投入，为营运资金和一般用途提供充 足的资金支持；（2）加强应收款项的 全过程管理，如设置赊销和征信部门， 专门负责客户信用评级以及应收款的催 收，完善坏账核销制度，严格遵循配比 原则和谨慎性原则；（3）在满足资金 流动性需要的基础上，适当降低流动资 产/总资产比率，减少资金闲置现象，提 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 21 高公司资金使用效率。流动负债方面： （1）彩生活的应付及预收款项数额有 增无减，虽然负债经营是明智之举，但 过度负债会增加公司自身的信用风险和 偿债风险，因此彩生活应适当降低应付 及预收款项的数额；（2）降低其在总 负债中所占的比例，使流动负债与非流 动负债合理配比，避免流动负债过多增 加偿债风险，影响企业的可持续发展。 （二）活动角度营运资金管理。从活动 角度看，彩生活应从经营、筹资和投资 活动三方面进行管理。经营活动： （1）彩生活应严格监控贸易应收款的 收回情况，并逐步改善“ 先服务后交费 ” 的传统收费方式；（2）加强应收关联 方款项的账龄分析，签订关联交易协议， 完善公司内部控制体系，监督控股股东 对公司的资金占用行为，提高营运资金 的使用效率；（3）进一步扩大业务范 围，并通过提高服务质量逐渐改变业主 的缴费观念，及时缴纳物业管理费，调 整包干制和酬金制收费方式的配比，为 -精选财经经济类资料- -最新