上海城市房地产估价有限公司业务情况简介

房地产评估业务介绍 上 海 城 市 房 地 产 估 价 有 限 公 司 业 务 情 况 简 介 一、公司资质 上海城市房地产估价有限公司于 2001 年 1 月由原上海市房地产评估中心脱钩改制后 组建成立的经济鉴证类社会中介服务机构，目前公司已拥有中华人民共和国建设部一级评 估资质，是中华人民共和国国土资源部推荐全国范围执业的土地评估企业，也是上海市首 批动拆迁评估机构及上海市房地产估价师协会理事单位，并通过了 ISO9001 质量体系认证。 二、人力资源 上海城市房地产估价有限公司拥有一支人数众多、精诚合作的高质素专业人员队伍， 员工人数约 70 人，专职的中国注册房地产/土地估价师执业资格人员近 30 人，其中大部 分估价师同时还具有造价工程师、咨询工程师、资产评估师、监理工程师、会计师及律师 等多项相关执业资格。另有五名估价师兼有英国皇家特许测量师资格、一名估价师兼有美 国估价师学会会员资格、二名估价师兼有香港测量师资格，这在上海市内资房地产评估机 构中是独有的，为公司多年来从事的专业服务提供了强大的人力资源保障。 附：英国皇家特许测量师资格证书 - 2 - 三、公司业绩 1、总体情况 公司目前的业务范围涉及法院系统、银行系统、政府相关部门及社会各界，整体经营 情况良好。2008 年，我公司共完成各类房地产/土地估价项目 4990 个，评估案值约 1653 亿元人民币，经营业绩位居评估行业的前茅。 2008 年 2 月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会公布 2007 年度一级资质房地产 估价机构房地产估价业务统计排名，上海城市房地产估价有限公司项目总价值排名全国第 十，上海第一。 房地产评估业务介绍 - 3 - 2007 年度一级资质房地产估价机构 房地产估价业务统计排名 根据 2007 年 12 月 31 日之前取得一级资质的房地产估价机构上报的 2007 年 各季度信用档案信息，按照相关指标，现将 2007 年度一级资质房地产估价机构房地 产估价业务统计排名公布如下： 一、按项目总价值排名 1、杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 2、成都精至诚房地产评估有限责任公司 3、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 4、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 5、北京首佳房地产评估有限公司 6、北京仁达房地产评估有限公司 7、北京国地房地产土地评估有限公司 8、深圳市世联土地房地产评估有限公司 9、北京康正宏基房地产评估有限公司 10、上海城市房地产估价有限公司 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 二八年二月二十一日 - 4 - 2007 年 2 月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会公布 2006 年度一级资质房地产 估价机构房地产估价业务统计排名，上海城市房地产估价有限公司项目总价值排名全国第 五，上海第一。 附：2007 年度一级资质房地产估价机构房地产估价业务统计排名 2006 年度一级资质房地产估价机构 房地产估价业务统计排名 根据 2006 年 12 月 31 日之前取得一级资质房地产估价机构上报的 2006 年度信 用档案信息，按照相关指标，现将 2006 年度一级资质房地产估价机构房地产估价 业务统计排名公布如下： 一、按项目总价值排名 1 杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 2 深圳市世联土地房地产评估有限公司 3 北京国地房地产评估中心 4 北京银房兆华房地产评估有限责任公司 5 上海城市房地产估价有限公司 6 北京首佳房地产评估有限公司 7 北京中企华房地产估价有限公司 8 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 9 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 10 北京仁达房地产评估有限公司 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 二 七年二月二十七日 房地产评估业务介绍 - 5 - 2007 年 1 月，在上海市房地产估价师协会成立十周年庆祝活动中，上海城市房地产估 价有限公司被评为房地产估价行业先进单位，公司董事长袁东华先生及公司总估价师任婷 珍女士被评为优秀估价师。 附：关于公布“房地产估价行业先进单位”和“上海市房地产估价师协会优秀注册房地产（土地） 估价师（2003-2006）” 名单的通知 （节选） 上海市房地产估价师协会 沪房地估协2007第 002 号 房地产估价行业先进单位 （2006 年 12 月 26 日三届五次理事会议通过） （共 8 家） 上海国衡房地产估价有限公司 上海百盛房地产估价有限责任公司 上海信衡房地产估价有限公司 上海房地产估价师事务所有限公司 上海八达房地产估价有限公司 上海万千房地产估价有限公司 上海建欣房地产估价有限公司 上海城市房地产估价有限公司 上海市房地产估价师协会优秀注册房地产（土地）估价师 （2006 年 12 月 26 日三届五次理事会议通过） （共 30 人，排名不分先后） 龚明荣（国衡） 陈凌岚（国衡） 丁光华（百盛） 杨斌（百盛） 杨云林（信衡） 倪 郁（信衡） 杨国诚（上估所） 周莉（八达） 陈玮（万千） 袁东华（城市） 任婷珍（城市） 王建忠（建经） 陆丽华（闵恒） 俞玮（万隆） 黄静（东洲） 姜兰（安大华永） 林平（涌力） 贾明宝（上估所） 季群（八达） 丁良（万千） 陆伟清（建欣） 王纯文（万隆） 梁伟（东洲） 孙静（大雄） 孙振昌（安大华永） 姚树德（申价） 孙鸣红（财瑞） 占迎喜（耀华） 陈虹（沪港） 赵起（富申） - 6 - 2007 年 3 月，中华人民共和国建设部对北京、辽宁、上海、江苏、广东、湖北等六省 市的 24 家一级资质房地产估价机构进行了实地检查，上海城市房地产估价有限公司在检 查中受到建设部的通报表扬。 附：关于对部分一级资质房地产估价机构检查情况的通报（节选） 关于对部分一级资质房地产估价机构检查情况的通报 建办住房函2007353 号 各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）： 为贯彻落实房地产估价机构管理办法（建设部令第 142 号，以下简称 142 号部令），加强对房 地产估价机构的监管，规范房地产估价市场秩序，我部印发了关于加强房地产估价机构监管有关问题的 通知（建住房2006294 号，以下简称建住房 294 号文件）。2007 年 3 月，我部对北京、辽宁、上海、 江苏、广东、湖北等六省市的 24 家一级资质房地产估价机构进行了实地检查。现将有关情况通报如下。 一、贯彻落实 142 号部令和建住房 294 号文件情况 （一）依法行政，加大行业日常监管力度 北京市建委开通了网上申请和网上审批系统、开发了房地产估价机构动态监管系统。上海市房屋土 地资源管理局在严把资质审查的同时，建立了房地产估价报告定期抽查、评审制度和专家鉴定制度，统一 建立了估价机构和执（从）业人员信用档案。辽宁省建设厅严把资质审批关，加强房地产估价师继续教育 管理。江苏省建设厅建立了估价报告异地执业备案制度。广东省建设厅将房地产估价师人员流动与机构资 质管理相挂钩，较好地控制了房地产估价师挂靠的现象。 （二）高度重视，认真开展检查工作 上海市房屋土地资源管理局成立了由分管局长、职能处室处长、行业协会会长组成的检查工作领导 小组，对全市超过半数的估价机构进行了实地检查。江苏省建设厅召开了会议专门布置检查工作，并从今 年初开始对估价机构进行了拉网式检查。湖北省将此项工作与整顿规范房地产市场秩序工作相结合，开展 了自查和抽查。 （三）发挥行业组织作用，促进行业自律 北京房地产估价师和土地估价师协会积极承担相关的课题研究，组织多种形式的继续教育，积极开 展各类评估鉴定，查处各类投诉案件，促进行业规范发展。上海市实行“业必归会”制度，上海市房地产 估价师协会通过制订行规行约并监督执行、开展估价报告抽查制度，提升估价服务的质量和水平。大连市 房地产估价师协会通过建立市级估价信用档案，健全信用信息公示制度和失信惩戒机制，出台了大连市 房地产估价行业自律准则等自律文件，促进了行业规范化管理。 （四）规范执业行为，估价机构经营管理水平进一步提高 北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价公司内部管理制度健全，信用档案建设较好， 建立了较完善的估价案例信息库，随机抽查的估价报告质量较高。上海城市房地产估价公司还积极开拓了 外资金融机构的业务范围。武汉国佳房地资产评估有限公司通过了 IS09001 国际质量体系认证，并制订了 客户满意度调查和客户回访实施细则，建立了比较健全的管理体系。无锡市恒茂房地产土地评估公司 重视对职工的职业道德教育，与每一位员工都签订了廉洁自律责任书。常州物业房地产评估事务所有限公 司、辽宁隆丰房地产评估有限公司等机构重视估价档案管理，估价报告及相关资料归档较完整。 中华人民共和国建设部办公厅 二七年六月五日 房地产评估业务介绍 - 7 - 2005 年 9 月，中国房地产估价师协会在全国三千多家评估公司中进行经营业绩评比， 上海城市房地产估价有限公司被评为全国房地产估价企业经营业绩第一名。 附：中国房地产估价师与房地产经纪人学会工作简报（节选） - 8 - 2、业务情况介绍 公司在近年的估价业务中保持良好的发展态势，合作单位涉及社会各界，完成了大量 具有标志性意义的房地产估价项目及相关科研项目，其中包括： 1） 、政府重大项目 近年来，上海城市房地产估价有限公司接受上海市政府及下属各管理部门的委托，对 一系列重大市政工程项目提供了大量的房地产评估服务，其中较大型的项目包括： 上海市基准地价更新项目 2007 年 9 月，上海城市房地产估价有限公司参与了上海市房地局及相关部门组织的 “上海市基准地价更新项目”的投标工作，在对参加投标的各家房地产评估公司的投标方 案的评比中，上海城市房地产估价有限公司的投标方案评分为“优” ，位列各家投标单位之 首，最终成为中标单位，为上海市全面更新基准地价提供技术支持。 该项目涉及上海市所有行政区划内 19 个区县，项目实施范围广，涉及全市各行各业， 目前项目正在紧锣密鼓地进行之中。 上海市土地区片价格评估 2005 年 9 月，国土资源部在全国范围内开展制定农用地的征地统一年产值标准和征地 区片综合地价的工作，上海城市房地产估价有限公司作为唯一的技术支持单位，在全市范 围内开展了上海市行政区域内土地区片综合地价的调研测算工作，并确定，配合全市各区 土地管理部门开展相关的调研、测算工作。 该项目不仅涉及全市 14 个行政区县的土地资产调研，而且还涉及与各相关管理部门的 沟通、协调，我公司最后完成的报告顺利通过了听证会程序并报经市政府批准，项目于 2008 年圆满完成。 国家/上海市开发区土地集约利用评价 开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地 集约利用潜力，全面掌握土地集约利用状况，推动开发区土地集约利用管理基础信息建设， 为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据。 我公司作为上海市唯一一家参与过国家级开发区土地集约利用评价的房地产评估公司， 房地产评估业务介绍 - 9 - 在完成国家级开发区“上海闵行经济技术开发区土地集约利用评价”后，承担了闵行、金 山、嘉定、浦东、崇明五个区县 9 个市级开发区中 16 个区块的土地集约利用评价工作。 目前，该工作已进入尾声，我公司工作获得多方好评。 “人民路”越江隧道动拆迁成本核实项目 2007 年 3 月，为配合上海外滩地区的综合改造项目的实施，上海城市房地产估价有限 公司接受上海市房地局及上海市城投公司的委托，对综合改造工程中涉及的“人民路”越 江隧道的前期动拆迁成本费用进行核实论证，为项目建设方与前期动拆迁工作的实施方提 供全面的动拆迁成本数据。 通过我公司的全力工作后出具的成果报告得到了项目实施双方的认可，并在上海市政 府发下属发改委的协调会上得到最终认可。 “虹桥交通枢纽”工程项目动拆迁成本费用核算 为配合世博会的召开，上海市政府决定对现有的虹桥机场进行综合性的扩建改造，使 虹桥机场及周边区域形成一个综合性的交通枢纽，该枢纽将汇集机场、轨道交通、京沪高 铁、磁悬浮等在内的多种公共交通方式。2006 年 3 月，根据上海市政府相关领导的指示， 在由市领导担任主要负责人的工作小组指挥下，由上海市房地局与上海机场集团共同开展 了项目动拆迁费用的沟通协调工作。由此，经上海市房地资源管理局与上海机场集团的共 同委托，我公司负责了该项目的动拆迁成本核算评估工作。 该项目的拆迁范围包括位于闵行区、长宁区内共约 13 平方公里的土地，涉及拆迁房屋 建筑面积约 560 万余平方米，整个项目实施时间紧迫，核实项目种类繁多、内容复杂，工 作难度较大，但我公司估价人员仍全力以赴，克服各种困难，在短短的 30 天时间内，核 查了项目用地范围内近 15 个样本生产队内的各项资产，完成了大量的数据收集、整理、 分析及测算，项目建设方上海机场集团对我公司在项目实施过程中的工作态度及工作成果 给予了高度评介和肯定，为虹桥交通枢纽工程的顺利开展，较好地提供了前期配合。 “磁悬浮”项目动拆迁成本费用核算 2006 年 2 月，经多方协调论证，上海至杭州的城际快速交通线（磁悬浮）进入议事日 程，磁悬浮的上海段中由虹桥机场至浦东龙阳路磁悬浮站的前期实施阶段，建设方与该项 - 10 - 目的动拆迁实施方亦对该项目的动拆迁费用进行了沟通协调，以求取得共识。通过上海市 政府的协调，落实了由上海市房地资源管理局会同建设方对项目的动拆迁费用进行核实论 证。在实施过程中，双方共同委托我公司进行具体的费用核实论证工作。 该项目涉及的拆迁范围包括位于浦东新区、徐汇区及闵行区内约 1200 亩土地，涉及 拆迁房屋建筑面积约 50 万平方米。虽然该项目的工作时间紧、工作量大、测算难度高、 影响面大，但最终通过我公司估价人员的全力工作，项目顺利完成并得到委托方上海市房 地资源管理局及项目建设方上海磁浮交通发展有限公司的好评。 上海市军队集资房出售价格评估 2006 年 7 月，南京军区住房制度改革领导小组办公室 印发“两项政策”运作程序的 通知 ，要求各省军区（上海警备区）住房管理单位组织对本单位集资房项目分别按经济适 用住房和房改成本价进行测算。 上海警备区住房制度改革领导办公室通过调查考核，最终聘请上海城市房地产估价有 限公司为唯一指定评估机构，对上海行政区域内涉及的集资房项目进行评估。 该项目涉及上海 19 个区县范围内各军种涉及的集资房产，区域分布广，工作量大， 任务重，目前该项目正在紧锣密鼓的开展之中。 “临港新城”土地基准价格评估 为顺利进行土地出让工作，2005 年 9 月，临港新城管委会委托我公司对临港新城 300 平方公里土地的现时价格及土地未来增值价格进行评估和分析。 我公司经历半年多时间的具体工作，最终顺利完成整体测算并形成成果报告，最终成 果得到临港新城管委会的好评并在实际工作中得到具体运用，为“临港新城”地区的土地 出让工作提供了良好的保障。 上海市落实政策代为经租房产评估 2005 年 6 月，为作好落政代为经租房产租赁矛盾处理工作，上海市人民政府落实私房 政策领导小组办公室推荐上海城市房地产估价有限公司为唯一房地产评估机构，负责全市 落政代为经租房产的市场价格评估。 该项目标的物遍布上海市各行政区域，项目社会影响较大，目前我公司已与全市各区 局私房落政办公室密切配合开展此项工作。 房地产评估业务介绍 - 11 - “世博会”拆迁区域及宝山安置基地动拆迁成本费用核算 2005 年 1 月，在上海市世博会园区的开发过程中，市政府为掌握并协调世博园区动拆 迁成本，由上海市房地局及上海市世博土地储备中心共同委托我公司对世博园区涉及的动 迁基地及安置基地的动拆迁成本费用进行核实论证。 该项目涉及的拆迁、安置基地范围包括位于浦东新区、黄浦区、卢湾区三区世博会建 设区域以及位于宝山的大型企业安置基地，涉及拆迁房屋建筑面积约 180 万余平方米，拆 迁户数近 2 万户，涉及土地面积约 1.7 万余亩。 此外，上海市房地局及上海市世博土地储备中心还委托我公司对上述动拆迁定向安置 房的房地产价格进行评估，项目范围包括浦江世博家园、三林世博家园、南平小区、永泰 花苑四处安置用房，总建筑面积约 223 万平方米。 上述项目虽然工作时间紧迫、涉及内容复杂、测算难度较大，但我公司估价人员仍全 力以赴，克服各种困难，及时完成了相关的测算工作并同有关单位进行了多轮的沟通协调， 使我公司的论证结果及评估价格得到了相关各方的认可，因此，市府及市房地局亦对我公 司给予了充分肯定及一致好评。 崇明岛土地增值分析评估 2004 年胡锦涛总书记视察崇明岛，考虑到中国沿海大通道的重要组成部分的沪崇苏越 江通道工程已进入实质性启动阶段，该项目的实施将彻底解决崇明岛与上海的交通问题， 将会对崇明岛的社会、经济等各方面产生深远的影响，其中对崇明岛土地的增值效应尤为 明显。上海市政局委托我公司对总面积约 1200 平方公里的崇明岛土地的增值效应进行分 析评估。 新鸿基房地产有限公司土地竞投（买）价格咨询 2005 年 2 月，我们承接了新鸿基房地产（上海）有限公司对浦东陆家嘴金融贸易区 3 号地的土地竞投买价格咨询项目，（2005 年 1 号公告 3 号地块，上海市浦东新区潍坊新 村街道 245 街坊 23 宗地块， E18-A）。该地块占地面积 6.14 万平方米，合计 92 亩，规划 用途为商业金融/ 商业住宅，由于该地块为沿黄浦江的绝版地块，吸引了和记黄埔、保利集 团、新鸿基集团等众多重量级发展商的白热化竞争。依据我公司在房地产市场分析方面强 - 12 - 有力的技术分析和对市场的准确判断，为新鸿基公司竞投(买)该地块提供详实的价格参考 和决策依据，在合理的利润空间内成功获得该地块提供了切实可行的出价策略。协助委托 方成功竞得地块，且最终摘牌的成交价与我公司建议的最高竞标价仅相差 1.85%。 2） 、银行合作项目 近年来，上海城市房地产估价有限公司已成为中国银行、民生银行、兴业银行、招商 银行、华夏银行、上海银行、上海浦东发展银行、交通银行等国有商业银行的指定房地产 评估机构，同时还成为渣打银行、德意志银行、平安银行、东亚银行、恒生银行、华一银 行、星展银行、永亨银行、华侨银行、韩亚银行、厦门国际银行等外资银行指定房地产评 估机构，为银行贷款业务提供专业的房地产价格评估，完成了如：“百安居”建材超市各 门店、 “喜来登”大饭店、 “海神诺富特”大酒店、 “震旦”大厦、 “海通证券”大厦等一大 批评估金额超过人民币一亿元的大型评估项目。 3） 、法院项目 上海城市房地产估价有限公司自公司成立之初即成为上海市高级人民法院、上海市第 一中级人民法院及上海市第二中级人民法院等法院指定评估机构后，积极参与法院系统评 估项目的实施，并配合法院开展资料调查、出庭质证等相关工作。 2005 年末，上海城市房地产估价有限公司经上海市高级人民法院公开评审，录选上海 法院司法委托鉴定机构名册。2007 年中，上海城市房地产估价有限公司被中华人民共和国 最高法院录选进入最高人民法院技术专业机构名册。 4） 、动拆迁项目 近年来，我公司承接了一批大型的动拆迁评估项目，包括：黄浦区“世博会”项目动 拆迁评估、黄浦区“外滩源”项目动拆迁评估、闵行区“虹桥交通枢纽”项目动拆迁评估 等，其中， “世博会”项目涉及拆迁面积约 20 万平方米， “外滩源”项目涉及拆迁面积约 18 万平方米， “虹桥交通枢纽”项目动拆迁评估项目涉及拆迁面积约 50 万平方米。 5） 、其他评估项目 房地产评估业务介绍 - 13 - 在完成上述各类评估项目的同时，我公司还参与了其他一批具有较大影响力和较为重 要的评估项目，其中包括： 华融不良资产国际招投标项目、建行不良资产国际招投标项目及 GE（通用电气）公 司投标项目 上述各项目均为国际招投标项目，委托方均为境外投资公司，评估标的物遍及全国各 省市，调查及取证均有较大难度。我公司在 2003 年、2004 年、2005 年及 2006 年先后接 受外资投资公司的委托，对涉及的不良资产投标项目进行评估，每个项目涉及的标的物数 量均超过 50 个（ GE 项目达到 150 个） ，标的物坐落遍及全国二十多个城市。 我公司针对上述各个项目的评估结果均得到委托方的认可并在委托方的投标工作中起 到重要的参考作用，通过上述项目的合作，各家投资公司都与我公司建立了长期的业务合 作关系。 电气集团、医药集团、锦江集团、宝钢集团土地资产评估 大型国有企业在其集团资产重组、企业改制上市过程中，均涉及大量的划拨土地需办 理土地出让手续。我公司在上海市房地局、上海市房地产交易中心的协调下，近年来先后 接受了上海电气集团、上海医药集团、上海锦江集团及上海宝钢集团等大型国有企业的委 托，对其下属土地资产进行评估，为其资产重组、企业改制上市提供相关服务。 标志性建筑评估