2013万科报表分析

1.绪论 1.1 选题背景及意义 1.1.1 选题背景 1998 年 7 月国务院颁布的 23 号文件关于进一步深化城镇居民住房制度 改革加快住房建设的通知 ，标志着新中国成立后 50 年福利分房制度的终结， 住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而 2003 年 8 月国务院 18 号文件 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ，则正是将房地产业定位为拉动国 家经济发展的支柱产业之一。 在住房改革后的 10 多年里，中国的经济增长模式始终以投资驱动为主。房 地产凭借其庞大的产业链，拉动了 60 多个行业的发展，如上游的水泥、钢铁、 运输、工程、测绘等，下游的装修、物业、家电、绿化等。十余年来房地产对 我国经济增长的拉动作用十分显著。 住宅地产虽然对虽然对我国的经济增长贡献巨大，但房价的持续上涨触及 了民生，现在的房地产调控已经得到了管理层的高度重视，所以接下来的一段 时间内政策走向是影响住宅地产走势的因素。随着保障房建设的快速推进， “市 场”与“保障”并行的双轨制可能在未来数年内逐渐成形。但是在保障房形成 规模，能一定程度解决中低收入者置业问题之前，若经济没有明显的下滑迹象， 民生的福利保障就会上升到重要地位，对住宅地产的调控可能将会持续。 自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民 住房水平，改善城市居住环境等，经历了 30 多年的发展历程。30 多年中国住 房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社 会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租 赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了 以市场出售、租房补贴为主的供应方式。 2013 年 12 月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的 关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知提出，从 2014 年起，各地公 共租赁住房和廉租住房将并轨运行。 目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大 的。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。与公路、铁路相似的是，廉租房 的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业 也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。 万科企业股份有限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应 高度的关注并反应在日常经营管理中，我们想通过对万科公司的财务状况进行 分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势。所以我们选择对万科公司 2013 年财务报表进行分析，以便能对中国房地产行业在财务上有一个大概的了解， 从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在 2 未来发展过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议，区区此心。 1.1.2 选题意义 进入 21 世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、 股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好地了解攻击经营状况，就要 认真分析公司对外披露的信息，因此财报表分析越来越受世人关注。另一方面， 由于各方因素，上市公司披露的财务报表并不是完全真实有限的，特别是近年 来我国证券市场发生了一系列财务报表造假事件，严重危害了我国资本市场和 货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，企业的信誉受到严重打击， 社会经济稳定受到面临了巨大的挑战，所以如何鉴别上市公司的“数字陷阱” ， 也需要相关会计人员对报表进行认真的分析。本文从财务报表的定义、内容、 方法为基础，通过运用会计学、经济学等相关知识及相关学者的著作理论予以 解释和阐述。 根据万科公司公布的 2013 年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有 限公司 2013 年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未 来发展做前景预测。 1.2 研究思路和方法 我们从万科股份有限公司的基本财务报表资产负债表、利润表、现金 流量表和所有者权益变动表着手，并结合其他有关资料进行分析。通过分析， 对万科股份有限公司的财务状况、经营成果的总体状况作出说明，并对引起目 前财务状况和经营成果的原因作出具体分析，以找出问题，发掘潜力，为公司 及行业的继续发展提出可供参考的建议。 财务报表的分析方法主要有基本方法和综合分析方法两大方向。其中，基 本方法主要包括结构分析法、趋势分析法、比率分析法、比较分析法和项目质 量分析法。但是采用基本方法来研究财务报表，只是简单地针对企业财务状况 的某一方面进行分析。就算把各种方法综合起来，它也只能告诉我们这个企业 怎么样，有什么问题，却很难反过来分析为什么是这样，应该怎么改进。这样， 我们就需要结合财务报表的综合分析方法杜邦分析法来帮助揭示公司内部 更深层次的东西。 1.3文献综述 会计汇总时应经济发展与管理要求而产生的，而早期对财务分析的产生与 发展做出重要贡献的是贷款人和投资者，正式他们对财务信息的需要影响着财 务分析的产生与发展。在近代与现代，企业经理、银行家和其他人对财务信息 的需要进一步影响着财务分析的发展进程。比率分析在 20 世纪初出现并被贷款 人所接受。财务分析的产生与发展是社会经济发展对财务分析信息需求与供给 共同作用的结果。会计技术与会计报表的发展为财务分析的产生与发展奠定了 3 理论基础。 毛村依曾定义财务报表分析是以企业财务报表和其他有关信息资料为依据 和起点，采用一系列的相关理论和专门的分析技术方法，对企业一定时期的财 务状况、经营成果和现金流量进行全面的分析并评定企业的盈利能力、营运能 力、偿债能力、发展能力从而发现企业的优势以及存在的机会和风险，为企业 的投资者、债权人、债务人、经营者、政府相关部门以及其他关心企业的组织 和个人提供决策的依据和信息， 。从根本上讲，财务报表分析的目的就是将财务 报表转化为有用的信息，帮助财务报表使用者改善决策。 我国企业会计准则第 30 号财务报表列表第一章第二条指出财务报表 是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。财务报表至少应当包 括下列组成部分：1、资产负债表；2、利润表；3、现金流量表；4、所有者权 益（或股东权益）表；5、附注。 2.房地产行业概况 2.1 房地产行业的发展状况 2.1.1 房地产行业的发展现状 近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅 速发展, 幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的 生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。 从房市的运行层面来看： （1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力， 一些城市的房价开始下降 2007 年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些 城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下 调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从 2007 年四季度开始下调。 其中深圳房价在 2007 年 11 月环比下跌 13.5%，此后逐步下跌，至 2008 年 5 月， 新建商品住宅均价 11014 元/平米，回落至 2007 年初的水平，与 2007 年 10 月 高峰期的 17350 元/平米相比，下跌了 36%;而且据业内人士预测，深圳的房价 还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008 年 3 月，商品住宅均价为 9316 元/平米，与 2007 年 10 月相比，下跌了 19.5%。北京、上海虽然价格仍然 较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。 根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落 之后，今年 5 月份，全国 70 个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回 落 0.6 和 1.5 个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加 快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金， 也大幅降低房价进行抛售。 4 （2）成交量萎缩，空置率上升 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房 地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年 1 月至 5 月， 上海月平均成交面积为 83 万平方米，而 2007 年月均成交面积为 174 万平方米， 同比下降 52%;其中今年 5 月成交量为 100.89 万平方米，虽然环比 4 月份增长 8%， 但同比去年 4 月则下降了 57%。7 月上半月上海一手商品住宅的成交量仅 33.62 万平方米，环比下滑 22%，只相当于去年同期成交的三成。 2008 年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究 中心发布的数据，2008 年 6 月深圳一手房成交面积为 28.3 万平米，环比下降 30.3%，同比也下降 45.5%。 广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅 239.78 万平方米，与去年同期的 427.82 万平方米相比大幅度下降 44%，而与 2006 年同期相比降幅更达 52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是 6 月，为 64.64 万平方米，其它月份全部低于 40 万平方米，成交量最低的 2 月 仅 23.12 万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在 60 万-75 万平方 米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈 阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。 （3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目 前我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金 链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各 大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩 大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国 80%左 右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通 过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达 90%，这意味着房地产市场 的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝 偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业 面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 （4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场 一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地， 也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源， 一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交 量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力 支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六 是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的 共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场， 从而提高市场集中度。1 月 22 日，北京市建委对拟注销资质证书的 862 家房地 产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。 5 此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一 些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。 （5）房地产中介经营困难 由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度 约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置 业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声 鹤唳。今年 1 月 11 日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞， 创辉租售在最近两个月内关闭了近 130 家店面。在北京，地产中介巨头中大恒 基关店 50 家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。 2.1.2 房地产行业的优势分析 （1）可以规模化的经营 房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土 地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么， 都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性， 使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具 有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建 造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上 不可能出现大量供应同一房地产的情况。 （2）巨大的价值提升空间 房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使 用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用 期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济 效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断 增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总 的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。 （3）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和 房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了 解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决 策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产 市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。 业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。 2.1.3 房地产行业的劣势分析 (1)政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。 (2)房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政 策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。 2.1.4 房地产行业的发展前景 6 从宏观经济上看，中国人均 GDP 超过 2000 美元，长期内房地产业正处于快 速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费 结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的 快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要 的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的 而且是稳定的。 同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高， 住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、 个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场 中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企 业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金 压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会 呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步 展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将 向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分， 结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由 于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避 免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不 可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和 变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 3万科地产会计分析 3.1 万科地产的资产状况 表 3-1 万科地产合并资产负债表 2013 年 12 月 31 日 单位：元 项目 期末数 期初数 流动资产： 货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 非流动资产： 可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 7 投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 流动负债： 短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 非流动负债： 长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 应付债券 7,398,391,932.47 预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 所有者权益： 股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 表 3-2 万科地产资产负债表水平分析表 金额单位：元 8 变动情况 项目 2013年 2012年 变动额 变动（%） 对总额的 影响 （%） 流动资产： 货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09 应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31 预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25 其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90 存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06 流动资产合 计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93 非流动资产： 可供出售金 融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65 长期股权投 资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95 投资性房地 产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46 固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14 在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04 无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00 长期待摊费 用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01 递延所得税 资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12 其他非流动 资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28 非流动资产 合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58 资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51 流动负债： 短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28 交易性金融 负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00 应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59 应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04 预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47 应付职工薪 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07 9 例如：货币资金变动额=44365409795.2352291542055.49- 7926132260.26 货币资金变动率-7926132260.2652291542055.49100%-15.16% 货币资金对资产总额的影响 酬 应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02 应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09 其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93 一年内到期 的非流动负 债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50 流动负债合 计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24 非流动负债： 长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17 应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95 预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00 其他非流动 负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00 递延所得税 负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02 非流动负债 合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12 负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35 所有者权益： 股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01 资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04 盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82 未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64 外币报表折 算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02 归属于母公司 所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45 少数股东权 益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70 所有者权益 合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15 负债及所有 者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51 10 44365409795.23378801615075.37100%-2.09% 表 3-2 分析： 该公司总资产本期增加 100403708415.17 元，增长幅度为 26.51%，说明万 科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现： （1）流动资产本期增加 79272847864.24 元，增长的幅度为 21.85%，使总 资产规模增长了 20.93%。非流动资产本期增加了 21130860550.93 元，增长的 幅度为 131.84%，使得总资产规模增加了 5.58%，两者合计使得总资产增加了 100403708415.17 元，增长幅度为 26.51%。 （2）本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这 一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同 程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本 期增加 75969110273.92 元，增长幅度为 29.77%，对总资产的影响为 20.06%。 从数据中显示，万科地产 2013 年度存货方面在建开发产品 1886.8 亿元，占比 56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他 应收款本期增加了17 元，变动幅度为 73.57%对总资产的影响为 3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货 币资金的减少。货币资金本期减少了 7926132260.26 元，减少幅度为 15.16%， 对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了 货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资 产总额是增长的。 （3）非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。 投资性房地产本期增加 9335247928.51 元，增长幅度为 393.03%，对总资产的 影响为 2.46%。由于可供出售金融资产本期增长幅度高达 51671.47%，说明当年 通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。二、其他非流动 资产的增加。其他非流动资产本期增加 4862127213.82 元，增长幅度为 2225.31%，对总资产的影响为 1.28%。 由表 3-2 可知，该公司权益总额较之上年同期增长 100403708415.17 元， 增加幅度为 26.51%，说明万科地产 2013 年权益总额有较大幅度的增长。进一 步分析可以发现： （1）负债本期增加了 77102480004.64 元，增加幅度为 25.99%，对权益总 额增长了 20.35%；所有者权益本期增加了 23301228410.53 元，增长幅度为 28.37%，对权益总额的影响为 6.15%，两者合计使权益总额本期增加了 100403708415.17 元，增长幅度为 26.51%。 （2）本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主 要方面。流动负债本期增长 69088265498.83 元，增长幅度为 26.59%，对权益 总额的影响为 18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增 加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项 本期增加 24494093905.74 元，增加幅度为 18.64%，对权益总额的影响为 11 6.47%，其主要原因是预售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增 加了 19097463421.81 元，应付票据本期增加了 9806768511.15 元，其增长幅度 分别为 42.57%和 197.04%，对权益总额的影响合计为 7.63%。由于优化支付方 式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如 不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。 其他应付款本期增长了32 元，增长幅度为 51.77%，对权益总额 的影响为 4.93%。究其原因是合作公司往来的增加。非流动负债本期仅增长了 8014214505.81 元，对权益总额的影响仅为 2.12%。其中该公司本期发行了 7398391932.47 元债券是造成非流动负债增长的主要原因。 （3）股东权益本期增加了 23301228410.53 元，增长幅度为 28.37%，对权 益总额的影响仅为 6.15%。本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余 公积增加了 3118358337.85 元，未分配利润增加了 10018790297.31 元，两者合 计对权益总额的影响为 3.46%。 表 3-3 万科地产资产负债表垂直分析表 金额单元：元 项目 2013年 2012年 2013年(%) 2012年(%) 变动情况 (%) 流动资产： 货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55 应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14 预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83 其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97 存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74 流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52 非流动资产： 可供出售金融 资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51 长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36 投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82 固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02 在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09 无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01 长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00 递延所得税资 产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07 其他非流动资 产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00 非流动资产合 计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52 12 资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00 流动负债： 短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56 交易性金融负 债 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00 应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77 应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50 预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14 应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06 应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24 应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11 其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90 一年内到期的 非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02 流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05 非流动负债： 长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86 应付债券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54 预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00 其他非流动负 债 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00 递延所得税负 债 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05 非流动负债合 计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36 负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32 所有者者益： 股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60 资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51 盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29 未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61 外币报表折算 差额 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01 归属于母公司所 有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80 少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12 所有者权益合 计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32 13 例如：2013 年货币资金占资产比重 =44365409795.23479205323490.54100%9.26% 2012 年货币资金占资产比重 =52291542055.49378801615075.37100%=13.80% 货币资金变动情况=9.26%13.80%=-4.55% 表 3-3 分析： 从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达 92.25%，非流动资产比重 仅为 7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资 产风险较小。 从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了 3.52%，而非流动资产 上升了 3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下 降了 4.55%和预付账款下降了 2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公 司的资产结构相对比较稳定。 从资本结构看，该公司股东权益比重为 22%，负债比重为 78%，资产负债 率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的 增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。 从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了 0.32%，负债比重下降了 0.32%， 各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。 流动资产的内部结构 表 3-4 流动资产结构分析表 计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占 比超过 60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企 业迅速偿还债务的能力。 负债及所有者 权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00 金额（元） 结构（%）项目 2013年 2012年 2013年 2012年 差异 货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38 应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18 预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72 其他应收 款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35 存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57 合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00 14 3.2 万科地产的利润状况 3.2.1 利润表综合分析 表 3-5 格力电器的利润分析表 金额单位：元 表 3-5 分析： 报告期 2013/12/31 2012/12/31 增减额 增减（%） 一、营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33% 减：营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85% 营业税金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76% 销售费用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45% 管理费用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00% 财务费用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60% 资产减值损失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.