项目后评估报告PPT演示课件

后评估报告 1 目 录 一、总述 二、销售 三、手续办理 四、设计 五、土建施工及安装施工 六 、装饰施工 七 、景观施工 八、配套 2 一、总述 3 、项目概况 项目名称： * 项目地址： * 项目性质： * 总 建筑面积：约 *平方米 地上建筑面积：约 *平方米 地下建筑面积： 约 *平方米 容积率： * 摘牌时间： *年 *月 *日 开工时间： *年 *月 交 房时间： *年 *月 4 2、总平图 5 二、销售 6 1、项目定位分析 2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客 户角度） 3、销售过程中存在的不足（销售策略、销售推广、 案场活动、接待客户等等） 4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升） 5、对后续项目的建议 7 1、项目定位分析 市场定位： *项目是岛上首个开建项目（ *是岛上首个交房的商办 项目），开发体量最大，于整个 *岛是领导者和开拓者地位，加之 本身精装修交付，是后继者其他项目不能比拟的最大优势，目前 也是整个 *岛销售情况最好的项目。 价格定位： 项目价格定位为低价定位策略，一方面因为 *开发商办 产品经验不足，需要快速打开商办产品市场，发出市场声音，另 一方面是因为此阶段正商集团处于快速向上发展期，需要快速回 笼资金进行后续的开发和保证现金流的充足，故选择了低价定位 策略打开市场，快速回笼资金。 客户定位：写字楼的发展，已从最初的单一功能办公进化至生态 型办公，最初的办公产品主要集中在 *，人流量大，环境吵杂， 办公环境脏乱差，客户为了彰显实力以及办公需求更换办公产地 的客户，另一种客户是公司规模扩大，原本办公地不能满足需求 的客户。 8 2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户 角度） 整体推售节奏：先以公寓产品为主，打开市场，发出项目销售 信息的声音，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产 品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去 化。 销售情况：目前公寓产品已全部去化完毕，商业也基本去化完 毕，主要剩余产品为办公，剩余量为办公整体的 20%。 户型：目前剩余的办公产品中主要集中在北户、东北户、南户 这三个方位，北户和南户去化难主要是因为面积大，总价高， 东北户去化难主要是因为受 2号楼遮挡和户型内柱子较多的问题 。 9 3、销售过程中存在的不足（销售策略、销售推广、案 场活动、接待客户等等） 销售策略：销售前期以公寓产品为主，快速去化，提升客户基 础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主 和老带新的庞大客户基础进行销售去化，但最终办公产品和商 业产品与公寓产品客户有本质的区别，办公产品去化较难 。 销售推广： 从 2014年至今，营销策划方案都是以媒体宣传为主 ，费用支出占比总支出的 40%左右，从客户定位来看是正确的 策略方向，物料和渠道类费用大致一直维持在总支出的 30%左 右。 案场活动：营销费用支出 变化较大的是活动类支出，相较于 2014年和 2015年，从 2016年开始，活动费用支出比例维持在 总支出的 10%左右，主要是销售到中后期，公寓已基本去化完 毕，商办产品客群较为高端，对活动质量也要求越来越高。 10 4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升） 针对每天接待的客户，案场经理每天晚上梳理客户，对来访来 电客户进行电话回访，针对客户提出的意见，认真反思积极解 决。 对于项目基础数据及产品装修方面，严格要求置业顾问坚决不 能以公司名义对客户进行口头承诺，每人配备录音笔，做到留 好证据。 针对销售过程中碰到的客户投诉问题，实行置业顾问、经理、 总监三级谈判制，防止问题的扩大和恶化。 11 5、对后续项目的建议 *的开发，积累了更 多 的商办产品开发经验，为下一次的品质 提升积累了宝贵的开发经验，但同时 在规划中 也暴露也一些问 题，比如 *1#和 2#临街商业后期的呈现效果 ，楼体间距和整体 户型分割 等，前期规划时未能考虑完全，应与乙方销售部门进 行沟通，杜绝此类情况的发生，赢取市场份额的同时，维护市 场形象。 12 三、手续办理 13 1、五证办理 2、规划核实与竣工备案 3、大配套 4、品质提升 5、对后续项目的建议 14 1、五证办理 五证办理过程中，总体情况正常，无特殊问题。 建设用地规划许可证： *年 *月 *日 国有土地使用证： *年 *月 *日 建设工程规划许可证： *年 *月 *日 建筑工程施工许可证： *年 *月 *日 预售证（ 1#楼）： *年 *月 *日 预售证（ 2#楼）： *年 *月 *日 预售证（ 3#楼）： *年 *月 *日 15 2、规划核实与竣工备案 通过 *与 *的规划核实经验，在 *规划核实前，与项目部和技术部 结合，对比报批图纸、施工图纸、现场情况，找出不一致之处，提前进 行规划变更，为规划核实做好基础准备。项目积极配合规划核实现场工 作，为测绘及看现场提供帮助与支持。现场积极整改， *月 *日协调 * 土地与规划勘测中心 规划 组提前进场 测绘 面积 3#楼，随后 1#2#楼达到测 量条件后续进场测量。 *月 *日 *规划局出具了规划核实意见。其中核 实现场因现场与原报批图纸的绿化范围及机械车位有差别，勘测中心出 具核实报告时提交给他们电子版，在我们电子版的基础上修改作图，提 高了核实报告的效率。核实报告提交规划分局后， 因现场与原报批图纸 的绿化范围及机械车位有 差别，需提交设计院出具与现场相符的蓝图， 这个图纸后续项目可以提前在核实报告出具后，提前准备。 16 *月 *日上午监督报告递交 *建设局， *日竣工验收备案表完成。 竣工备案所需资料已按照建设局要求提前准备，在 *月 *日上午后续交 到建设局收卷审查，审查后第一时间整改资料，当天把整改好的资料重 新提交，同时把备案表提交签字。等待签字的时间用来把整改审验好的 资料按照建设局要求打印装订并盖章，领取备案表时提交。 17 四、设计 18 问题：广告位外框位置限定 责任部门：技术及标准化中 心 整改部门：业主 处理方案及对今后的建议： 一层广告位后期设计改为百 叶，方案限定尺寸大小、高 度及厚度。 1、店招位优化 19 问题： 一层商业门底部室外 往室内渗水。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ： 室外找坡，门底端做防水处 理，室外做排水沟。 2、一层商业门底部防水做法需 加强 20 3、 非机动车出入口坡道 台阶设 计不合理 问题： 非机动车出入口坡道 台阶设计不合理 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ： 非机动车出入口坡道台阶取 消，改坡道 21 问题： 空调位空间过小，安装不便，防雨百叶过密容易造成空调死机 责任部门：技术及标准化中心 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议，空调位尺寸标准化，百叶样式标准化 。 4、空调位空间过小，安装不便 22 问题： 室外风井突出景观效果 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：室 外突出地面风机设计时结合景 观专业做艺术造型处理。 5、室外风井突出景观效果 23 问题：窗台高度大于幕墙铝 合金横梁高度，室内窗台面 层无法抵至幕墙铝合金横梁 ，只能在玻璃处收口。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ： 将窗台结构高度降低至低于 铝合金横梁顶标高 30mm（ 窗台石材完成面低于铝合金 横梁顶标高 10mm）。 6、室内窗台与幕墙交接处理 24 问题：挂钩式玻璃幕墙开启 扇在使用过程中多次脱落。 责任部门： 建设公司 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ： 施工单位在施工过程中未按 要求安装防脱落垫块或安装 的垫块不能对开启扇进行有 效限位。 根据该幕墙系统的 设计，挂钩下必须安装安全 合格的防脱落垫块，对开启 扇进行有效限位。 7、挂钩式玻璃幕墙开启扇脱落 25 问题： 屋顶护墙蹲建议标准化 责任部门： 整改部门： 处理方案及对今后的建议 ;屋 顶护墙蹲样式及观感较好，建 议标准化 8、屋顶护墙蹲建议标准化 26 问题： 地下车库负一层热交换站原设计 面积及承载力不满足热力公司提 供的面积要求及设备重量要求； 责任部门：技术部 整改部门：正阳建设 处理方案： 经过拆除中间墙体及楼板加固满 足热力公司提供的技术要求； 今后的建议： 综合外联部应在方案确定后进入 施工图设计前提供热力公司技术 参数指标，便于施工图的合理设 计。 9、热交换站面积不足及底板承 载力不足： 27 问题： 机房层出大屋面门过低 (71.1- 68.6-0.85=1.55m； 责任部门：技术部 整改部门：正阳建设 处理方案： 门 顶剪力墙连梁高度 850，根据与 设计院沟通，减小梁截面高度增 加门洞高度； 今后的建议： 公司众多项目出现类似情况，建 议标准化抓紧编写公司设计通病 防治，在施工图阶段提供给设计 院，重点注意出屋面门须考虑门 坎高度的影响，门高应从门坎顶 部算起，这是很多设计院结构专 业容易忽视的地方。 10、机房层出大屋面门净高过低 ： 28 11、 LEB放置在卫生间明显部位 问题： LEB放置在卫生间明显部 位。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：放置 在 洗脸盆柜 内 ，做隐藏处理。 29 12、 外围广场进入大厦处部分位置无门禁 问题：外围广场进入大厦处部分位置 未设置门禁 (如 1#楼货梯外通往大堂 处 )，外来人员可随意进出。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：前期方案 制定时物业提前介入，根据物业实际 管理要求设置门禁点位，设计多了解 物业实际需求，吸取已建成项目物业 管理经验。 30 13、 *地下室后期改造美食城问题 问题： *地下室后期改造美食城问题 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：前期制定好改造方 案，设备专业按照改造后的方案预留负荷及相 应配套设施，减少后期改造造成的施工困难。 31 14、 开闭所位置选择不满足供电局要求 问题：开闭所位置、层高等不满足当地供电 局的要求 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：设备房选址、面 积、层高、荷载等，配套及相应专业设计院 提前介入把控，技术部设计师多跟配套对接 了解当地主管部门对于设备房的硬性要求， 除满足国家规范外尚应满足当地主管部门要 求。 32 15、 *北出入口停车场管理系统问题 问题： *北出入口停车场管理系统设计为一 进一出，后期大量业主入住后，物业开有临 停及月租服务，现设计会不能满足物业管理 需求 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：结合出入口实际 宽度调整为二进二出，满足物业对于临停、 月租、及有车位业主的不同管理需求。 33 问题 ：商业 原设计 为大商业，且该项目有 下沉广场，下沉广场未 考虑餐饮设计油烟井， 导致油烟无处排放。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建 议 ：底层商业及下沉广 场提前考虑油烟井的设 计，以便于后期的安 装。 16、商业油烟井问题 34 问题 ：商业 未考虑餐饮隔油池 的设置，后期经过整改在储藏 室设置成品不锈钢隔油池，这 样做的影响是隔油池清理时容 易对储藏室造成污染，且异味 较大。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：底 层商业提前考虑设置室外隔油 池，便于清理。 17、室外隔油池的设置 35 18、一、二层商业管道较多，标高较低 问题 ：一、二 层商业 管道布置不规范，安 装标高受影响。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的 建议 ：建议对设备管 线进行综合管线排布 36 问题 ：楼梯间 及合用前室余压 阀安装高度影响装修标高及疏 散指示的设置。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：余 压阀安装于吊顶上部，在吊顶 上设置通风百叶，使其通风畅 通。 19、楼梯间及前室余压阀的问题 37 20、屋顶电梯机房的问题 问题 ：屋顶 电梯机 房排风无进风百叶， 导致电梯机房散热不 畅。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的 建议 ：在电梯机房设 置进风百叶，使其排 风形成对流，利于机 房散热。 38 21、 公寓室内空调口 问题：放置空调外机的空调口尺 寸过小，导致放置困难，隔音效 果和维修都存在问题 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：尺寸 和位置需进一步优化。 39 22、 公寓 卫生间热水器 问题：热水器的位置不合理，尺寸有限制，导 致后期成品采购产品有困难。 责任部门：技术部 整改部门：设计公司 处理方案及对今后的建议 ：从新考虑卫生间整 体布局，合理利用空间尺寸。 40 23、 办公层公共走道风口百页 问题：风口百页的开口位置没有 考虑周全，开口位置不合适，给 后期装修施工增加难度 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：结合 装修施工单位，考虑最佳位置。 41 24、 公寓卫生间门 问题：卫生间门开启后与马桶碰 撞 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议 ：整体 考虑卫生间格局及产品的尺寸大 小。 42 25、 办公楼首层大堂天花吊灯 问题：首层大堂天花吊灯和空间比例不协调， 存在安全隐患。 责任部门：技术部 整改部门：设计公司 处理方案及对今后的建议 ：后期再建办公楼项 目考虑取消首层大堂吊灯。 43 五、土建施工及安装施工 44 1、进度、质量、安全管控总结 45 进度管理评估： 项目的承建周期总体进度符合公司的总进度目标，保证了向业主承诺 的交房日期。 但是项目 实施的整个 过程还有很多不足， 此项目是我们公司 作为精装修公寓和办公楼同时交付的第一个项目，仍有一些阶段性目标没 能 按照 公司 约定工期 完工，如期交给 公司（如 :提前按交付，业主开放等 ）。 由于 1#2#号楼公寓规划变更影响几个月，二次卫生间砌体砌筑，地下 室负一层商业变更消防工程进度滞后，均是到了交房前工程才完成，规划 核实、消防验收及竣工验收等，都有延后。主要有以下几个方面的原因： 46 (1)、施工队伍施工力量薄弱、资金垫付能力薄弱。二标段煌辰劳务承建三 号楼，前期中期和后期，由于房款抵扣和自身的资金问题造成几次工人堵 门现象。后期只有 2个管理人员，对技术、材料、合同、施工管理把控不到 位，人员组织不力导致施工混乱，问题较多。最后尾活处理推进相当困难 ，农民工遗留问题较多，至今没有彻底解决。 47 (2)、现场变更较多，很多是已经干完以后再返工。一标段由于规划变 更，将 1#2#作为商业公寓销售，九月份确定增加改造房间内卫生间， 主体施工已基本结束。再次变更增加改造，全部卫生间砌筑施工在十 二月份才基本结束，对施工总进度滞后影响很大。消防工程在施工中 ，土建尺寸预留错误较多，在加上公司为提升品质，管道设备变更较 多，安装方案变更不及时等因素，与土建、装修单位的配合上不够顺 畅，导致消防工期滞后。地下室负一层改造迟迟确定不了，为了节约 拆除改造成本，消防工程也一直未能施工，影响到后期的消防验收。 装修设计变更未能够及时和土建、安装风水电等专业的沟通，容易形 成各干各的活的不利于整个施工局面的把控。正式通水、智能化（移 动、电信、联通等）进户滞后也影响了整个项目的全面投入使用。 48 （ 3）、甲供材供应、需公司确定的材料以及分项工程队伍确定不及时也直 接影响工程的进展。防火门厂家配合安装不及时、不给力，多次约谈效果 不明显。原来的积水坑篦子框架已经施工完成，公司标准化的提升，地下 室积水坑篦子方案变更，生产厂家及施工单位确认延迟。直到最后确定做 时已临近交房，这些都在一定程度上影响整个项目的总体进度。 49 质量管理评估： 质量管理是施工 活动的 科学管理的体现， 所谓科学管理就是既要能 够完美展现设计者的意图和理念， 更能够 在施工过程中发现设计中的瑕 疵和不足，并及时消除可能对后续作业产生的影响，保证工程结构的 安 全性、功能的使用性和整体的协调性。 在工程 实施的 整个阶段，木华广 场项目部全体同仁在历任项目经理的严格要求下 ，技术、招采、运营等 部门及领导的大力配合和协调下，切实 保证了工程的施工质量，最终使 本项目 成为 东片区第一个精装 修公寓交付 的标志性建筑，得到了业界和 业主的普遍认可。特别是公寓的高标准交付，受到业主及业界领导的高 度认可。目前，项目已经全面交工，业主也都已经陆续入住，从维修情 况来看，总体反映良好，未发生大的质量投诉。 50 安全文明管理评估： 安全方面没有出现安全事故。 但 也 存在很多问题和不 规范 的地方，后 续项目要加强 临时 用电 ， 临边防护，大型机械等等方面的管理。文明 施 工方面做 的不到位，施工现场的垃圾清运不及时，特别是公寓楼空间狭 小， 施工 场地有限材料堆放混乱 。 公寓 楼精细保洁不到位 ，交房时业主 不满意，公司领导也提出严重批评。外墙 颜彩漆的返工 处理，现场防护 不到位对 广场地面 石材造成二次污染 等等。后续项目要 加强安全文明施 工 的管控 ， 针对 现场 制定管控措施，对材料堆放统一安排，现场卫生天 天检查，争创安全文明双达标 。 51 2、工程存在的问题及处理建 议 52 1、一层商铺空调隔热门无法安装 问题： 1.2号楼一层商铺室内空调隔热门因消防管道无 法安装或者无法向外开启。 责任部门：技术中心 整改部门：项目 处理建议：设计优化管道位 置，施工中缩短喷淋管道长 度。 53 2、普通室内设计成百叶 问题： 2号楼 226房间，图 纸设计缺陷，应该玻璃外 幕墙的，设计成了百叶窗 ，业主无法使用。 责任部门：技术 整改部门：项目 处理建议：技术中心处变 更，由原幕墙单位重新下 料施工 。 54 3、一层商铺房间未设计门头位置 问题： 3栋楼一层商铺房 间部分未设计门头，业主 接收后无法使用。 房间未 设计门头位置层商铺房间 未设计门头位置 责任部门：技术 整改部门：项目 处理建议：由技术中心统 一设计优化，出变更，由 原施工单位进行改造施 工。 55 4、一层商铺交付现状与业主合 同不符 问题： 1#楼的 115.101.108房间， 2#楼 的 102.106房间，按施工 图纸施工的为进门口为一 堵墙，而业主合同的户型 贴图却没有这堵墙。 责任部门：技术 整改部门：项目 处理建议：应在交房之前 核对正式合同的户型帖图 ，不一致的地方，提前出 变更整 改。 56 问题：最新标准化设计的 车库柱子的分区字母高度 只有 250mm，而且位置 在右下角，实际施工出来 ，不是很醒目，左侧是佳 仕阁的效果。 责任部门：标准化 整改部门：项目 处理建议：建议增大字体 高度，位置调整至中间。 5、车库分区字母过小，不醒目 57 问题： 1#、 2#、 3#楼电 梯机房墙面，公司标准化 为乳胶漆墙面，但是各施 工单位合同均不含该部位 ，交房时各个单位互相推 诿。 责任部门：招采 整改部门：项目 处理建议：招采在签订合 同时候，应认真查看标准 化文件和图纸，避免漏 项。 6、 电梯机房墙面批白无施工单 位 58 问题： 1、 2#楼屋顶电梯 机房图纸设计有窗户，幕 墙单位合同签订时不含该 部位，造成没有单位施 工。 责任部门：招采 整改部门：项目 处理建议：招采在签订合 同时候，应认真查看标准 化文件和图纸，避免漏项 7、屋顶机房窗户无单位施工 59 问题： 木华广场 1#2#楼 标准层及 1#2#3#楼一 层、二层商铺空调室外机 百叶为防雨百叶，百叶间 隙过小，散热不好，影响 空调效果，已有部分业主 反应。 责任部门：技术 整改部门：项目 处理建议： 更换防雨百 叶为散热百叶，或减少百 叶数量。 8、 1#2#楼空调室外机百叶问题 60 问题： 木华广场 主 楼一 层、二层、地下室部分电 梯前室正压送风口标高设 计都是贴梁底，部分楼层 层高高，造成部分风口在 吊顶上，后期的操作、维 修不方便。 责任部门：技术 整改部门：项目 处理建议：由项目协调。 装修吊顶石膏板改格栅。 在今后图纸设计，应根据 楼层层高设计距地还是吊 顶安装。 9、电梯前室送风口标高问题。 61 问题： 地下三层消防泵房 内消防电源总柜（ 4台） 设计与水消防湿式报警阀 组位置冲突，泵房位置小 ，没有合理位置放消防电 源总柜，影响消防验收。 责任部门：技术 整改部门：项目 处理建议：由设计出变更 把西墙取消，消防总电源 柜向西走道位置移。以后 设计图纸水电图纸结合 好。 10、消防泵房电源总柜位置问 题。 62 问题：木华消防合同施工 没含火灾漏电监控系统， 目前没有施工单位，与招 采沟通由鑫商来施工，现 一直未进场。 责任部门：招采 整改部门：招采 处理建议：招采部门抓紧 协调施工单位进场施工。 11、火灾漏电报警系统单位问题 63 问题： 消火栓箱内手报按 钮应设置在箱体的右上角 ，另外箱体与土建预留洞 口没有封堵。 责任部门：技术、招采 整改部门：项目 处理建议： 提前和箱体供 货商沟通好，做好技术交 底，另外材料进场时加强 验收；另，对于箱体与土 建预留洞之间的封堵及粉 刷收口在合同中予以约定 ，避免相互推诿扯皮。 12、消防箱手报按钮位置 64 问题：主体劳务施工合同 范围明确步梯间不施工。 责任部门：招采 整改部门：招采 处理建议：项目部协调有 主体水电施工，以后建议 招采合同更明确有哪家单 位施工。 13、主楼步梯照明施工问题 65 问题： 1#2#3#楼二层商 铺卫生间图纸没有设计排 气管道，以后卫生间排气 怎么处理？ 责任部门：技术 整改部门：技术 处理建议：由技术中心优 化设计。 14、 二层商铺卫生间排气管道 问 题 66 问题： *智能化图纸弱电 井位置与设计院蓝图不一 致。 责任部门：技术 整改部门：技术 处理建议：项目协调智能 化单位布线按蓝图施工， 建议技术中心在以后设计 配套专业要结合土建变动 设计。 15、智能化图纸电井位置与现场不 符。 67 问题：因与装修单位对接 不够充分，交底没交好。 装修墙砖留洞尺寸不规 范。 责任部门：项目 整改部门：项目 处理建议：排烟、排风口 周边全部打一遍密封胶。 16、排烟、排风洞口切边不规范 68 问题：自来水施工合同中 未明确双电源箱至变频柜 之间的电缆及管路敷设施 工方，安装过程中，自来 水施工方不愿意做此项内 容。 责任部门：招采 整改部门：项目 处理建议：经项目部协调 ，由主体水电班组施工配 电柜至变频柜之间的电 缆。今后项目招采过程中 建议在合同中明确施工 方。 17、自来水水泵变频柜主电源问题 69 问题：现场使用的配电箱 柜上的锁具均无实际锁死 功能，致使个别元器件有 丢失现象。 责任部门：招采 整改部门：招采 处理建议：今后项目招采 过程中请明确要求配电箱 柜应具备锁具实用功能。 18、配电箱柜锁具 70 问题： 1#2#楼二层商业 空调室外机设计放于二层 小屋面，现二层小屋面已 施工为绿化屋面，空调机 位如何处理？ 责任部门：技术 整改部门：项目 处理建议：请技术优化图 纸，明确位置及做法。 19、 二层商业空调室外机 位置问题 71 问题： 地下广场扶梯电梯 底坑图纸没有设计排水设 施。 责任部门：技术 整改部门：技术 处理建议：经项目部协调 ，由主体水电班组施工。 20、 扶梯电梯底坑排水 问题 72 问题： 1#2#标准层装饰 装修图纸设计为石膏板吊 顶，图纸未设计检查口， 不便于后期维修。 责任部门：技术 整改部门：项目 处理建议：在今后新项目 设计阶段明确检查口留 置。 21、石膏板吊顶顶板检查口问题 73 3、 对后续项目的建议 74 对以后类似项目的开发建设提出的一些建议： 1、项目整体进度 目标 的实现 ， 需要公司各个部门的完美配合，项目工 程部作为与公司其他职能部门的平行部门，很难充分把控其他部门处理 相关配合 问题的 积极性和及时 性（如：设计变更的下发、施工合同的签 订等） ， 应根据施工 现场的进度 情况及时成立 工程进度推进小组，各 关联部门均 要参与 ，由 公司运营部门主持 具体推进 工作 ， 应 充分发挥运 营中心对各个部门的推动监管作用，避免 过程 实施 不得力 ，防患于未 然。 2、施工队伍的选择。坚决淘汰那些资金实力弱，施工水平差，管理混 乱的队伍，这些队伍人员配备不足，质量管理、安全管理体系不完善， 全靠项目部的工程师现场指导 ，施工质量难有质的 提高。例如 ： *劳务 后期施工及管理人员都不到位，工程师现场安排非常困难，甚至好多后 续工作不得不安排我们自己 的管理人员及物业 亲自 动手 。 75 3、要高度重视项目各参建单位之间的协调工作，尤其是主体单位与精 装修施工单位 配合，以精装修为核心，其他 参建 单位为精装修提供 作 业面 ，从里到外层层推进。现场施工材料的有序进场，由于都是精装 修交付，材料多施工单位多，场地狭小。进而 造成后期参建单位过于 集中，材料的垂直运输问题很难保障 ，对工程进展非常 迟缓而且很难 进行平衡调剂。为了减少推诿扯皮，签订合同时，要明确收边收口、 水电接驳点、成品保护等容易产生利益纠纷事件的责任划分。 76 对验收问题的总结及建议： 1、消防验收是竣工验收的前置条件，一定要提前 2-3个月验收完成。同 时消防验收需要求有正式水、电，需要配套能够提前通水、通电。消防 环型道路、回车 场地等一定 要在景观设计和施工时留出 ，否则对后期验 收影响很大 。 2、消防合格证办理，消防办理影响总进度，对于现在的消防验收工作 要求，不能甩 项，要求 全部整体验收，所以要根据现场施工情况分段施 工，分工种施工，加强施工质量的管控 ，为消防 验收打下坚实基础，为 后期的消防出证、交房以及移交物业提供有利条件。 77 3、规划核实，也是竣工验收的前置条件，现在规划局要求的很严，违 规的问题测绘 队一点都含糊。木 华广场项目 4月底开始核实， 7月 10日出 证完成，时间很长。 建议为规划 核实时间留出 3个月（东区普遍的情况 ），同时在设计时尽量不要 违规，如有变更及时报规划变更。 4、竣工验收 ，是在规划、消防等出证后才具备质 监 站组织 验收 。经协 调木 华 广场是在 没有拿到规划 核实及消防报告 ，提前质监站同意验收， 但规划核实报告完成的晚，消防验收推迟，造成最后的竣工验收报告到 交房后才拿 到。所以各项 目一定要把竣工验收及竣工备案的前置条件提 前完成，对后期的顺利竣工验收打好基础（前提条件，规划核实、消防 验收、各项检测工程的检测报告等等）。 78 五、装饰施工 79 1、进度、质量、安全管控总结 80 进度、质量、安全管控总结 1、进度管控总结 （ 1）通过木华广场精装修工程的施工对加强施工进度管控总结如下 ：施工单位进场后，前期加强施工图纸方案的审核，确定好所有的 施工方案和细部收口，包含所有的甲分包（橱柜、隔断、木饰面木 门、热水器、入户门等）方案的确认，甲供材料的样板确认，为施 工进度打好第一步基础。 （ 2）施工主要材料，主材对施工进度的影响也非常重要，所有施工 方案和材料样板确认完成后，根据施工现场实际尺寸确认排版图纸 ，测量出现场实际损耗量，最后测算出现场实际供货总量。避免出 现材料备货总量不够，在施工接近尾声出现材料不够，又要去重新 定做严重影响施工进度，还会出现不是同批货的色差问题。 81 3）施工现场劳动力安排施工影响施工进度不可缺少的因素，根据施工 现场的工作量大小和总工期确认各阶段的劳动力人员安排的数量，确 保各个施工阶段的劳动力人数的同时还有保证有足够的工作面不出现 窝工情况。各阶段简单和复杂的要均衡施工，避免先施工简单后施工 复杂。 2、质量管控总结 通过 *精装修工程的施工对加强施工质量管控总结如下： （ 1）加强施工单位的材料验收，严格执行公司的材料验收制度。 （ 2）施工单位的施工现场管理体系必须配备齐全，加强施工单位的自 我质量管控能力。 （ 3）严格执行公司实测实量制度，加强施工现场检查，发现不合格 部 位立即 整改。 82 3、安全管控总结 通过 *精装修工程的施工对加强施工安全管控总结如下： （ 1）安全管理加强施工现场的安全检查工作，规范施工单位的的安全 操作行为，特别是施工现场的临时施工用电，施工现场的施工机械的安 全操作 ，如：现场一闸多机，施工使用花线、配电箱不上锁私拉乱接。 施工现场的洞口和临边防护必须做到安全牢固 可靠，定期巡查。 （ 2）加强施工现场的文明管理，每天做到工完料净场地清 。保持现场 清洁 （ 3）安装规范要求楼层配备足够的灭火器，定期检查灭火器过期和压 力情况，材料库房按要求配备。 83 2、工程存在的问题及处理建议 84 问题：空调室外机进口洞 口太小，在没有装饰面的 情况下使普通空调尺寸外 机无法装进空调室外机平 台，影响施工和使用功能 给后期空调维修带来很大 不便。 责任部门：技术中心 整改部门： 技术中心 处理建议：建议扩大现场 洞口，或 招采招 小尺寸 的 室外 机。 1、空调室外机预留洞口较小 85 问题：厨房烟道预留与厨 房太远，使厨房抽油烟机 管道太长，抽油烟效果不 好影响使用功能。 责任部门：技术中心 整改部门： 技术中心 处理建议：厨房烟道预留 到厨房位置。 2、厨房烟道预留与厨房距离太远 86 问题：热水器插座前期图 纸点位定位不准确，使热 水器和热水器柜安装完成 后插座插拔不方便严重影 响使用功能。 责任部门：技术中心 整改部门：项目部 处理建议：根据现场实际 情况，此插座向墙边移位 更改到热水器右下侧，在 1.75-1.8米高位置，方便 操作和后期使用。 3、热水器插座问题 87 问题：厨房背墙采用玻璃 玉砂镜。镜子玉砂后脆性 加大，玻璃和插座安装破 损率极高，影响后期使用 和物业管理。 责任部门：技术中心 整改部门：技术中心 处理建议 ：更换材质更换 成不锈钢或其它种类的 材 质（人造石等） 4、厨房玻璃玉砂镜问题 88 问题：卫生间淋浴石基安 装时与淋浴房外面的地砖 在同一个标高，使淋浴房 安装后淋浴房门开启不顺 畅下面的挡水橡胶条安装 后，开启擦地，影响使用 和后期物业管理。 责任部门： 技术部 整改部门： 技术部 处理建议：淋浴房石基安 装时比外侧瓷砖水平抬高 1厘米。 5、卫生间淋浴房石基问题 89 问题：卫生间吊顶由于标 高线控制不严，造成墙砖 与吊顶缝隙过大，影响美 观和公司品质提高。 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：与施工单位技 术交底，弹出标高线施工 时严格按施工弹线施工， 杜绝此类问题的发生。现 场已整改处理。 6、卫生间吊顶与墙砖缝隙过大 90 问题：卫生间施工工序安 排先砌止水台后包管道， 然后进行防水施工，使里 面的管道内侧防水没有处 理好，因包管道内有给水 阀门，当阀门出现漏水， 水就好顺着管道、渗到下 面的好几层房间。漏水后 给后期成品造成损失。增 加维修难度。 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：前期施工时调 整施工工序，先进行管道 、风道管跟防水处理，在 进行止水台和管道包封施 工。 7、卫生间包管道防水施工问题 91 问题：在房间标高放线时 水平标高线没有每个房间 测量、没考虑地面管线施 工、没考虑楼板标高误差 ，在 瓷砖铺贴时 出现标高 通不过。影响后期施工。 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：在确定一米水 平线时必须每个房间测量 ，测出房间地坪最高点， 考虑地面管线排布所占高 度，和楼板标高误差。 8、房间内木纹砖铺贴标高问题 92 问题：卫生间地砖铺贴时 由于水平线控制和现场管 控不严，出现卫生间积水 倒坡现象。严重影响使用 功能。 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：与施工单位技 术交底，弹出所有墙砖完 成面线，加强现场施工管 里。严格落实公司的实测 实量制度。现场已整改。 杜绝此类质量问题的发生 。 10、卫生间地坪铺贴出现倒坡问 题 93 问题：由于前期进场装修 与主体标高线对接不 严谨 ， 没按装修标高线进行打 楼梯间地坪，出现前室贴 砖后与转向平台处出现错 台现象。影响使用功能。 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：装修施工单位 弹出标高线，主体劳务单 位与施工单位对接好加强 管理，打楼梯间地坪时严 格安装装修一米线施工。 杜绝此类质量问题的发生 。 11、消防前室与转向平台高差问 题 94 问题：装修进场乳胶漆施 工完成后出现墙体裂缝， 主体劳务队伍维修后，修 补不平整，乳胶漆修补后 出现明显色差。影响装修 效果和后期的业主交房。 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：加强前期管理 ，在装修公司批白前对墙 体裂缝进行严格检查，等 裂缝修补完成后在进行乳 胶漆施工。 杜绝此类质量 问题的发生。 12、墙体裂缝修补出现色差问题 95 问题：墙面壁纸漆施工时 造成墙面乳胶漆二次污染 ，修补时出现墙面乳胶漆 色差， 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：加强前期管理 ，在壁纸漆施工加强成品 保护，在招采找施工队伍 时壁纸漆和乳胶漆有一家 队伍施工减少交叉污染。 杜绝此类质量问题的发生 。 13、墙面壁纸漆施工色差二次污 染问题 96 3、品质提升（工程亮点） 97 亮点：石材暗门施工 后加装镀锌钢板封堵 ，效果美观整齐，建 议其它项目加强推广 。 1、石材暗门钢架包封镀锌钢板 98 亮点：石材暗门施工 后缝隙中间用石膏板 封堵，批白刷乳胶漆 。开门后不会露出钢 架和水泥墙面，美观 整齐，建议其它项目 加强推广。 2、石材暗门内侧石膏板封堵刷乳 胶漆 99 亮点：墙面砖粘贴时 加背涂粘贴，墙面砖 不会脱落，空鼓率大 大降低，后期返修率 极低。建议其它项目 加强推广。 3、墙面砖粘贴时玻化砖加背涂胶 处理 100 亮点：墙面木饰面施 工时加铝合金扣条， 效果好后期不宜损坏 。 4、成品木饰面加阳角铝合金条 101 亮点：疏散指示采用 拉丝铝，效果好且不 宜损坏。 102 4、对后续项目的建议 103 对后续项目的建议 通过 *精装修工程的施工对后续项目的建议如下： 1、所有的设计和施工必须考虑对后期物业管理和业主的使用为前提， 考虑方便物业管理和业主的使用方便。不能为了光考虑设计效果和施 工方便 忽略业主 的使用。 2、 *精装修工程，所有的进房间的暖气管道、给水管道都是从地面 辐射进到房间里，管道几乎排满整个公共区走道和入户厨房小走道。 管道上方没有保护层方案，走道建筑标高没考虑管道辐射的厚度。造 成后期交叉施工，加上许多楼层冬期施工管道不能 保压措施 ，造成在 后期面层砖和石材施工完成后交房前二次打压，出现许多处管道破裂 ，给后期造成不必要的损失。建议所有管道地面辐射的项目必须增加 地面管道辐射的保护层的施工。 104 3、建议所有项目必须执行公司的一户一验 制度， 每一户做好记录有问 题的挨户整改，杜绝留到交房。 4、所有户内卫生间必须在交房前进行二次闭水渗漏实验和卫生间地漏 找坡实验。这两项不合格严重影响业主的日常使用。一层渗漏会影响到 下一层业主和其他业主的正常使用，造成业主投诉和索赔。 105 六、景观施工 106 1、进度、质量、安全管控总结 107 进度管控总结： *景观项目的施工周期进度基本符合 公司的总进度目标，保证了向业 主承诺的交房日期。但是到项目 后期因整体效果过于简单，故增加一部分 乔木和中层灌木，同时增加美化及养护材料，造成后期工期紧张。另外由 于规划核实验收计划不合理，在规划核实期间大面积停工（钢结构全面停 工，后期施工工期紧张，绿化破坏严重），致使后期工期紧张。同时，现 场施工各个工种交叉严重（风井施工多种工序相隔时间长、隐蔽工程多次 变更，分段施工），成品保护意识淡薄、措施简单、效果不理想。 另外在景观施工过程中，需要提供材料堆放地，施工通道、垃圾堆放 地等，景观施工工作面一直有限，不能大面积进行施工，造成施工进度缓 慢、致使景观效果的整体性、连续行不理想；同时自来水施工人员严重不 足，拖拖拉拉，造成整体进度缓慢且对施工质量造成影响。 108 质量管控总结： 质量管理，景观质量管控主要遵循以下几点： 1、施工设计图纸的控制：对设计图纸进行充分的理解和掌握。结合 施工现场的具体情况，对工程中需要注意的内容进行督促和强调，确 保每一个问题都能够得到及时的处理和解决。 2、施工工序的控制：施工过程中，负责项目管理人员与有关的技术 人员相配合，对工程施工工序能够依照工艺要求进行合理施工，保证 施工的连续性；对现场施工进行监督或指导，确保良好施工工序的开 展和实施。 3、工程质量检测的控制：当每一道工序完工之后，需要进行全面的 检查，对当中存在的问题进行查找，并及时处理出现的问题和不足， 从而促使后续工程的有效实施和维护。同时，参照施工设计图纸进行 109 查看，确保工程的实施能够满足设计要求。针对存在的隐蔽性内容，要进行 全面的彻查，严格的控制隐蔽工程的质量，确保整个工程有效开展和实施。 4、工程成品的控制：在园建方面，需对已完成的成品进行有效的保护，如 覆盖材料，杜绝大车重车通过，保证成品不损坏，同时杜绝污染；绿化方面 ，要一直遵循 “ 三分种七分养 ” 的原则，保证苗木的成活率 。 安全文明管理评估： 整个施工过程中，安全方面在可控范围内。 1.人员的安全管理：对施工过程中出现的安全帽佩戴不到位、施工工人年龄 过大、工作期间饮酒等问题认真监督，对不听劝阻着劝退或开除并让其离开 工地，同时配合项目安全人员培训熟练使用各类灭火器材，积极做好防火防 盗工作； 110 2、施工安全管理：大风大雨天气，避免大树种植，同时停止开挖管网基槽或 坑槽的施工；在下沉广场周围无挡墙处安装防护栏杆，保证施工人员施工及 通行安全； 3、用电安全：对施工期间存在的临时 用电私拉乱扯 现象，对其进行罚款 、教 育 ，对从事电气作业人员检查其有效证件，同时结合电气专业人员对电线、 电箱及电气设备进行测试； 4、文明施工管理：现场材料堆放杂乱，无指示标志，同时存在成品屡次污染 的事情；施工期间，各区域应做好指示标志，增加成品保护意识，后续 项目 我们要加强文明施工管理。 111 2、工程存在的问题及处理建议 112 问题 ：车库顶无虑水层，排水不 畅，雨季积水量大，导致回填土 松软，基础层结构含水量高 责任 部门 ：技术部 整改部门 ：技术部 处理建议 ：原有土层全部更换， 结合层放置钢筋网片；建议以后 设计增加虑水层。 1、车库顶板排水问题 113 问题：原树池种植 15公分 银杏该成 25公分银杏，树 池规格未变，导致乔木不 能种植；且树池设计排水 底标高比周围排水沟底标 高还要高，树池水不能外 排。 责任部门：技术部 整改部门：技术部 处理建议：建议提升种植 标高，利于排水，同时扩 大种植池规格 2.种植池尺寸小、积水 114 问题： 原 设计芝麻灰大面 铺装，芝麻黑点缀， 石材 在湿润环境下色差明显而 在干燥情况下眼观色差基 本为零，不能满足设计要 求 责任部门：技术部 整改部门：技术部 处理建议：根据设计要求 ，芝麻黑石材改为有黑度 色差的蒙古黑 3.地面铺装点缀石材不明显 115 芝麻 黑改为蒙古黑效果 116 问题：石材干挂施工密封 施工，且根据验收标准验 收合格后，在施工过程中 石材与石材高低不一致， 观相极差 责任部门：技术部 整改部门：技术部 处理建议：石材干挂，石 材与石材之间留缝粘挂 4.石材干挂 117 5、建筑水沟 问题 ： 3#楼北侧， 1#楼西 侧及 1、 2号楼之间结构设 计有 60公分宽的混凝土水 沟，后期考虑铺装效果及 安全性，把这些水沟调整 为 20公分宽的缝隙式排水 沟 责任部门 ：技术部 整改 部门 ：技术部 处理 建议： 广场排水由景 观设计统一考虑 。 118 问题 ：由于市政人行道标 高不一致且东西坡度大， 前期施工未复核市政人行 道标高，导致台阶底层低 于市政路面 5cm左右，调整 施工后与市政铺装衔接不 自然 责任部门 ： 项目部 整改 部门 ： 项目部 处理 建议 ：有遇市政人行 道交界的铺装施工前应复 核该处人行道标高，控制 尺寸，衔接自然。 6、铺装衔接问题 119 问题 ：石材颜色不一致，有色 差、花纹 责任 部门 ：项目部 整改部门 ：项目部 处理建议 ：提高供应商供货态度 ，严格根据公司规定对石材品 质、色泽、尺寸进行验收。 7、石材色差问题 120 问题 ： 1010石材施工过程中， 施工方为避免工费增加，石材不 挑拣，虽带多线施工，仍造成横 缝、竖缝弯曲，观感差。 责任 部门 ：项目部 整改部门 ：项目部 处理建议 ： 1010石材施工过程 中必须调减石材，同等规格在一 条线上铺装，保证通缝、平整。 8、小料石施工问题 121 问题 ：石材坐凳菠萝格安装，木 材密实度差异，造成色泽不统一 ，观感差。 责任 部门 ：项目部 整改部门 ：项目部 处理建议 ： 更换菠萝格，选择材 质、密实度一样的安装。 9、菠萝格色差问题 122 问题 ：因规划核实，钢结构后 期安放玻璃时，对地下车库周 围苗木踩踏严重；且风井施工 严重滞后，多种工序不断延续 施工，造成绿化苗木多次破坏 责任部门 ：项目部 整改 部门 ：项目部 处理建议 ：规划核实提前安排 ，避免影响后续施工；风井施 工要提前安排，统一施工。 10、施工地被苗木踩踏 123 11、自来水碰头破坏 问题 ： 3#西侧自来水 碰头处迟迟不动工， 绿化施工完毕后施工 破坏 责任部门 ：项目部 整改 部门 ：项目部 处理 建议 ：自来水提 前协调施工，组织人 员一次性施工。 124 问题：钢化玻璃安装时与 不锈钢挂件没垫片，导致 玻璃碎裂。 责任部门：项目部 整改部门 ：项目部 处理建议： 1、钢化玻璃 与挂件处放置垫片； 2、 加固时力度均匀。 12、不锈钢栏杆 125 问题：铺装石材污染及绿 化苗木毁坏严重。 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：增强施工单位 成品保护意识，加强现场 管理及落实惩罚措施 13.成品保护意识差 126 问题：压顶石材粘贴不平 整，与立面石材结合缝隙 大 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：带线粘贴立面 石材，带线粘贴压顶石材 ，保证结合平整 14.石材结合部缝隙大 127 3、品质提升（工程亮点） 128 1、外侧银杏种植：外侧新增一排银杏，轮廓更明显，景观体量更大，整