2013房地产行业分析及2014年趋势预测

2013 年，中国房地产市场在纠结中前行。 这一年，最大的变化莫过于中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变， “调控” 已不再是主旋律。 这一年，一线城市房价连创新高，热点城市“地王”频现，市场分化加剧。 这一年，房企销售业绩猛增，融资及海外拓展需求加大。 这一年，新型城镇化和土地改革成为热点，并将对房地产市场产生深远影响。 回首这一年的房地产市场，只能说，想说爱你不容易；展望明年，期待房地产市场能 进一步健康发展，让居者有其屋不再是梦想，让城市里的蚁族们有一片能遮风挡雨的蜗居。 政策面： “杀手锏” 政策分化 维持宏观稳定 年初楼市加速回暖，招来自 2010 年开始、2011 年升级之后的又一轮政策加码 “国五条”及其细则，其中继续强调房价控制目标、限购升级抑制投机投资，特别是对二 手房从严征收 20%个税政策，当时被喻为本轮调控的“杀手锏”，并被寄予厚望。 然而，各地陆续出台的细则令人失望，除北京明确“20%个税”实施时间外，绝大多数 城市只是重申了“国五条”细则的要求。 “杀手锏”的结局是“重拳打在棉花上”，而“国五条”中唯一得到地方政府普遍执 行的是房价控制目标，这几乎成为今年调控的主基调。为完成该目标，北京、上海、广州、 深圳、合肥、厦门、沈阳在预售证审批环节严格限价，北京还通过土地出让采用“限房价、 竞地价”方式、加大自住商品房的供给来控制房价。 即便如此，此轮调控并没有改变房企和购房人对未来房价上涨的预期，广州、深圳、 北京、南京等城市“日光盘”再现，动辄一个项目几百套房源却有数千人排号。在这样的 背景下，新一届政府对房地产调控却迟迟没有明确表态，国务院常务会议上更是鲜有提及 “房地产”字眼，这让业界更加无所适从。 事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。 “8 月前，经济下行，中央还要依托房地产支撑经济和财政，因此，当时还是以稳定 为主。”一位接近住建部的权威人士告诉证券时报记者，新政府已经注意到部分热点城市 房价涨幅较大、少数城市交易量大幅下滑的市场变化，多次作出重要批示，召开专题会议， 研究部署稳控房价工作；住建部会同有关部门先后 4 次召开重点城市房地产市场调控工作 部署会议，指导和督促有关城市采取有力措施遏制房价过快上涨。 下半年以来，政府的调控思路从过去的“一刀切”，变为因地制宜、分类指导，这在 一些地方出台的规定中已有体现。 9 月郑州率先对调控加码，10 月深圳、北京分别出台“深八条”、“京七条”，11 月 上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，随后部分二线城市也在 11 月底扎堆出台调 控措施，至此，已经有 17 个城市出台了稳控房价的措施。与此同时，少数市场低迷的三四 线城市，如温州、芜湖、徐州等，在不突破调控底线前提下，微调限购政策以促进需求释 放。 在调控手段上，上述 17 个城市除部分城市提高二套房首付要求外，绝大多数城市更加 强调增加土地和普通住房供应，通过改善供需来平稳房价。近期的中央政治局会议和“十 八大”及决定，都强调要构建以政府为主提供基本保障、市场为主满足多层次需求的 住房供应体系，逐步下放调控政策至各地方政府，调控方向已逐步向增大供给等市场化措 施靠拢。 中国指 数研究院常务副院长黄瑜指出，下半年以来，新一届政府着力建立健全长效 机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产 登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府 决策，不同城市由于市场走势分化， 政策取向也各有不同。 市场面： 房价飞奔 销售火爆 “地王”频现 2013 年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨。 价格方面，今年以来，房价同比涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线 城市。 数据显示，9 月北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅首次全部超两成，至 11 月，全国 70 个大中城市中，除温州房价同比下跌外，69 个城市房价同比上涨，北京、上 海、广州、深圳四大一线城市继续领涨，上海涨幅最高，达到 21.9%，其次是北京 21.1%、 深圳 21%、广州 20.9%。 中国指 数研究院的数据显示，11 月，百城房价指数环比连续 18 个月上涨，今年以 来累计上涨 10.74%，同比连续 12 个月上涨，涨幅扩大至 10.98%，十大城市涨幅明显高于 百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。 住宅销售量方面，与上述房价一般，也“热情似火”。 国家统计局的最新数据显示，今年前 11 个月，全国商品房销售面积已经突破 11 亿平 方米，同比增长 21%，商品房销售金额近 7 万亿元，同比增长 31%，其中，住宅销售面积和 销售金额同比分别增长 21%和 31%。 中国指数研究院数据显示，今年以来，重点城市住宅成交量同比增长 16%，总量为近 四年同期最高。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高。 销售市场的持续火爆，引燃了土地市场。 国家统计局的最新数据显示，前 11 月，全国房地产开发企业土地购置面积为 3.5 亿平 方米，同比增长 9.9%，这是自 2011 年前 11 个月以后首次同比正增长，今年 1-10 月份该 指标为同比下降 3.6%。全国土地成交价款 8669 亿元，同比增长 31.5%，增速比 1-10 月份 提高 19.8 个百分点。 上述多种市场利好进一步刺激“地王”频现。 以最为火爆的北京为例，9 月 4 日，融创竞得的北京朝阳区农展馆地块，在剔除配建 医院后楼面均价达 7.3 万元/平方米，成为年内单价“地王”；12 月 19 日，住总、融创和 骏洋联合体以 58.66 亿元中标的门头沟区一限价商品房地块，刷新年内总价“地王”。 链家地产市场研究部统计，2013 年，北京市共出让土地 211 宗，土地出让金合计 1819.64 亿元，同比增长 180%，也超过 2010 年 1642.4 亿元的历史纪录。其中，住宅类土 地成交活跃，全年成交 75 宗，土地出让金合计 1300 亿元，同比增长 230%。地价水平不仅 比 2011 年、2012 年出现上涨，也超过了 2009 年、2011 年土地市场火热时期的水平。 不单是北京，从全国来看，土地出让金也呈现飙涨态势。中国指 数研究院的统计数 据显示，截至 12 月 27 日，2013 年，全国 300 个城市土地出让金总额为 3.04 万亿元，已 大幅超过去年全年，同比增长 46.34%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的 1.8 倍，楼面均价突破 1 万元/平方米，创历史新高。 企业面： 业绩亮丽 转战一、二线 加快出海步伐 2013 年可以说是房企的丰收年，对大多数企业而言，完成今年销售目标已基本没有悬 念。 中原地产市场研究部统计数据显示，截至 12 月 12 日，包括万科、保利、恒 大等在内 的 30 家房企今年前 11 月总销售业绩已突破万亿元，达 10457 亿元，同比涨幅高达 33.7%。而万科、保利、中海、绿地、万达等 5 家房企年内销售业绩已突破千亿元，恒 大、 碧桂园预计将在 12 月迈入“千亿俱乐部”。 除 11 月完成销售目标的融创、华润、瑞安和旭辉等房企外，世茂、碧桂园、中骏等多 家上市房企早在 10 月就已完成销售目标。链家地产市场研究部张旭认为，2013 年相对宽 松稳定的政策环境、旺盛的市场需求，使得推盘的新项目去化率较高，是房企销售再创新 高的主要原因。 不过，有喜也有忧。随着市场分化的加剧，部分房地产开发企业开始意识到三四线城 市风险逐步增加，而一二线城市被抑制的需求逐渐释放的时候，一线城市和热点二线城市 的优质地块成为各大房企争夺的焦点，品牌房企不惜重金在一线城市夺地，造成一二线城 市土地成交价格暴涨。 中国指数研究院的数据显示，前 11 月，十大代表性企业累计拿地金额为 3086 亿元， 同比大幅增长 87%，比去年全年水平高出 31%。其中，在一线城市拿地占比明显提高，拿地 金额占比由去年的 22%上升至 29%，导致企业平均拿地成本提高近 30%。 房企从三四线城市回归一线城市的典型代表是恒大，自 7 月首次进京拿地后，恒 大今 年已经在京拿下 3 块地，总投入达 127.35 亿元。 “投资趋向进一步向一线城市集中，背后的原因是 2011、2012 年这两年，调控最强烈 的是一线城市，使得当时一部分房企把投资转向了调控相对较弱的二三线城市。而这些二 三线城市的政府又大量卖地，造成了对未来市场的大量积压，这个消化期是很长的。”万 科集团执行副总裁毛大庆日前在“2013 中国地产财富年会”上说。 另外，对房企而言更深层次的隐忧则是融资风险。尤其是随着在土地市场上的加大投 入，更需要房企频频融资“输血”。 链家地产市场研究部对上市房企前 40 强的监测显示，1-11 月，包括万科在内的 40 家 上市房企披露的融资总额约为 2080 亿元，同比增长 85.7%。其中，海外债券融资加速升温， 40 家上市房企的海外债券融资额达 1238 亿元，同比上涨 153.1%，平均利率为 7.65%，较 2012 年下降 1.35 个百分点。 也因此，去更低成本的海外融资成了众多房企的通径操作。中国指 数研究院常务副 院长黄瑜指出，大陆上市房企以境内母公司身份在海外市场直接发行债券的难度较高，内 地龙头房企纷纷通过搭建的 A+H 双重融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品 牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资，万科、保利、绿地、万达等龙头企业在 2013 年均首次通过境外上市子公司发债，并通过创新债券融资方式获取大额低息资金，资 金实力大大增强。 另外，上市房企再融资放开的预期也在持续升温。有研究机构统计，截至 2013 年 12 月 8 日，共计 33 家地产企业公布了增发预案，其中 23 家通过了股东大会，4 家公布了证 监会受理公告，有 3 家国企公布了获得国资委批复的公告。另有 10 家公司仍处停牌阶段。 与此同时，房企海外投资步伐不断加快。 今年 2 月，万科首次进军美国，以 1.75 亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个 豪华公寓项目。6 月，以张欣家族为首的 SOHO 中国联手巴西财团以 7 亿美元购得美国通用 大楼 40%的股权。8 月，万达宣布在伦敦建造酒店的计划；10 月，复兴国际以 7.25 亿美元 买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼。11 月，富力以 85 亿元人民币收购了马来西亚一幅土 地。表现最抢眼的绿地，于 7 月、10 月、11 月分别在美国洛杉矶及纽约、韩国、澳大利亚 等地投资总额超过 100 亿美元，明年还计划再落实同等投资规模的海外项目。 尽管 2013 年房地产市场基本面持续向好，但地产股股价却持续下跌。 东兴证券房地产行业分析师郑闵钢表示，由于销量持续上升带来房价快速上涨，投资 者开始担心新一轮政策的出台，房地产股 2 月底开始回调，3 月 15 日申万房地产指数跌至 2531.25 点形成阶段性低点。6 月初市场对政策加码的担心再次加大，房地产股出现一波快 速下跌的行情，到 6 月 25 日房地产股指数持续下跌累计达 20%以上。7 月，市场上一直担 心新一届政府的调控政策却迟迟未到，中央领导层也一直都不提及房地产。下半年房地产 股一路走弱，震荡调整。 海通证券统计数据显示，2013 年 1 月至今房地产行业指数的累计收益率为-13.53%， 沪深 300 指数的累计收益率为-9.76%，板块对沪深 300 指数的超额收益率在-3.77%。从各 个单月表现情况来看，房地产指 数在今年的 1 月、3 月、6 月、9 月、10 月均跑输大盘。 2014 楼市关键词： 分类指导 城镇化 盘活存量 经历了 2013 年的繁荣发展，2014 年的房地产市场将何去何从？ 从住建部近期的会议中，或能管中窥豹。住建部部长姜伟新日前在“全国住房城乡建 设工作会议”上明确表示，明年楼市调控将增强针对性，要进一步强化地方政府稳控房地 产市场的责任。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。对于房价上涨过快的 城市要从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供 应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。同时，要完善住房供应体系，研 究共有产权住房开发建设，强化市场监管，加强商品房预售和销售的全过程管理。明年将 进一步扩大城镇个人住房信息系统联网城市范围，探索建立各省、城市与住建部联动的信 息系统建设工作机制。 黄瑜认为，展望 2014 年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效 机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价 仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内 退出，不同城市的政策取向继续差别化。 黄瑜指出，中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进 一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出， 促使房地产业发展更加健康。 对于明年的市场走势，黄瑜预计，2014 年全国销售面积同比增速前高后低，上半年商 品房销售面积同比增长 7.9%，下半年增速小幅回落至 6.1%。由于自新一届政府执政以来， 房地产调控方向由抑制需求转向加大供应，全国供求关系缓和将平抑房价上涨，预计明年 全年商品房销售均价涨幅将收窄，同比涨幅在 7.0%-7.6%间，略低于 2013 年。 上海易居研究院副院长杨红旭也认为，在中央房