中山楼市上半年风调雨顺 下半年树倒墙裂

中山楼市上半年风调雨顺 下半年 树倒墙裂 2012 年 01 月 06 日 09:09:59 南方都市报 我要评论(0) 2011 年转眼过去了，对于中山楼市来说，这是一个让人尝尽甜酸苦辣的一年：上半 年成交向好，卖房子的亏不了，买房子的看上去也亏不了，然而下半年，楼市的脸变得比 天气还快，转眼间被给予厚望的“ 金九银十” 就变成“黑九铁十” 。 早有预告的风云变色 有业内人士开玩笑称：2011 年的中山楼市，像是极端天气。上半年风调雨顺，下半 年先是阴云密布，再是风雨飘摇，最后是树倒墙裂。 其实这种极端的天气，是否能有天气预告？ 早在年初，储备金率及银行利息逐渐上扬；国家在 1 月 26 日颁布新国八条，被认为 是继上年新五条后又一重型炸弹；上海、重庆作为房地产税试点获得批准，多地逐渐限 购 只可惜，俗话说得好，“不见棺材不掉眼泪 ”，国家三番五次重申房地产调控力度不放 松，但与此同时，豪宅项目疯狂上马，一线城市上演拉锯战，二三线城市量价齐升，中山 也不例外。等待购房良机的人们也逐渐失去信心，纷纷走进房地产的围城里，进而推高房 价。中山城区上半年的刚性面积段房价，一度接近七千元关口。 这是处处被“限”的一年 历史总是重复上演，只是这次集中在 2011 年，给人以调控不力的错觉。半年后，政 策的效力开始显现，像一支退烧剂，打进了中山楼市。泰盈集团中山分公司营销总监肖新 光对此发出感叹：做地产的，都是孙猴子，任你有翻天的本事，也走不出如来佛的掌心。 在政策方面，中山中原市场研究及顾问部经理郭光喜认为，楼市 2011 年的关键词是 “限”：限贷、限价、限购，调控的一年，也是被“限” 的一年。 这个言论得到不少人士的认可，尤其是中山限价令的凌空降临，让合富辉煌市场部经 理李彩红记住了一个数字：5800.这是中山限价令的分界线。 中山限价令的出现节点有着非常多的巧合：张学友哥的演唱会、珠海双限令的出炉、 房协的呼吁、限购令的吹风在 11 月初，红馆地产总经理刘峥嵘的一条微博掀起了人 们的猜测，最终，52 天限价令一纸落地，楼盘“不情愿地” 降价，或推迟签约。 表面很“淡”，内里缤纷 正如肖新光说的，“中山，哪怕只有不到 2 个月的限价，却让很多地产商、地产人受 伤。” 不过，中山的楼市表面虽“淡 ”，但是内里很“缤纷” 。郭光喜表示，2011 年在营销方面， “明星效应 ”尽显，除了学友哥外，李彩桦、周杰伦、蔡依林、周华健、乐嘉等明星悉数涌 入中山，造就一场楼盘搭台，明星唱戏的盛景。 而在常规活动方面，能让人如数家珍的也不少：圆明园生肖头首展、恐龙展、星巴克、 哈根达斯、爱马仕这些花费不菲的营销活动，彰显着楼盘的存在。 降价才是营销最高境界 也有人说，中山的房地产使用明星助阵、奢侈品等手段，只能说地产比以往更需要豪 华包装了。但在肖新光看来，价格战才是非常时期的无奈之举。 下半年，尤其是 11、12 月份市场上出货量不俗的楼盘，都是把价格降到了令人吃惊 的地步。“ 雅居乐沙溪的那个项目，每平方米最低价不到 3300 元，中心的楼栋，也只有 5200-5300 元/ 平方米。” 为了生存，必须壮士断臂，雅居乐一向是中山的风向标，也是在反应最快的楼盘之一： 员工价楼盘浮出水面、大幅度打折，这些措施都恰恰打中购房者最关心的要素，热销并不 出奇。 也正是这些敢于“断臂”的“ 超级” 楼盘，支撑着中山楼市的年末数据：时代倾城、远洋 城、雅居乐世纪新城、雅居乐凯茵新城、恒大绿洲 走过动荡更从容 2012 年，购房者都想着，何月何日才是楼市的“2012”，但是看看去年底中山政府的 表态：价格下降，已经没有什么理由了。或者走过这动荡不安的 2011 年，无论是中山的 购房者还是发展商，都更加淡定、从容。 再见，2011。 土地颁奖礼 8 位村民拿了全年单价最贵的地块 今年全国发展商都高呼“面粉贵过面包 ”，高举“不拿地” 的旗帜，拯救自身可怜的现金 流。连广州南站靓地都频频“ 择日再拍” ，让人惊呼不可思议。不过对于中山的市场来说这 个情况并不算很严重至少与 2008 年比还好一些。 根据国土局公布的数据统计，2011 年全市共成功拍出 125 宗商住及商业用地，成交 金额达 63 .7 亿，成交面积共 378 万平方米，与上年 87 .6 亿、603 万平方米的成绩相比， 均有退步，但是与之相反的是，拍卖土地均价没有停下它上涨的步伐15.9%的幅度令 通货膨胀数据也失色不少。 而在时间方面，乐观的上半年让开发商上了“贼船” ，共成交 202 万平方米商住地，较 下半年多出近 30 万平方米；上半年成交金额 34.7 亿，比下半年多近 6 个亿。 虽然限价令的出现掩盖了土地市场的尴尬，但令国土局郁闷的事实其实一直没变：今 年流拍土地共 15 块，至少使中山财政收入损失超过 20 亿，这也是今年中山供地计划未能 顺利完成的一个原因。 按照国土局数据，黄金楼市记者列出“成交价 1 亿以上”、 “年度最高总价”、“年度最高 单价” 等地块，发现很多出乎意外的东西。 总价地王奖中海“台湾仔”地块 时间：2011 年 1 月 25 日 代价：4.4 亿元 中山市中海房地产开发有限公司拿的张溪“台湾仔” 地块毫无悬念夺得冠军，而这块地 的项目“ 中海龙湾国际”也于今年 8 月正式亮相，由于楼面地价高达 2416 元/ 平方米，自然 售价也不菲。不过与上年保利地产 19 亿的神涌村地块相比，的确有点小巫见到大巫。 评点：现在单宗出让土地不能大于 210 亩，所以今年总价地王风光不再实属正常。 单价地王奖南头镇民安村地块 时间：2011 年 11 月 4 日 代价：649 万元/亩 若按照土地亩均单价计算，竟然是 8 位村民以 649 万元/亩的单价获得了这项殊荣。 而若计算楼面地价，8 月 16 日东凤镇民乐村拍出的一块 650 平方米的商住用地，以 4106 元/平方米成为冠军。而这块地的买家，同样是个人。 评点：个人买地建别墅是中山的特殊传统，蚊型地也能当地王。 最高溢价率奖黄圃镇新沙村地块 时间：2011 年 3 月 9 日 代价：336% 这幅只有 42 亩的地皮在多轮喊价中从 70 万/ 亩上升到 305 万/亩，溢价率高达 336%，中山市辉华房地产有限公司也刷新了黄圃镇的新记录。 评点：虽说黄圃楼盘周边有小榄、顺德、番禺等客源支撑，但是哥们这地也太贵了。 数字看楼市 10 万套新批预售让中山消化不良 2011 年，对于房地产从业员来说，是无比郁闷、纠结的一年。上半年的业绩让他们 喜笑颜开，但下半年即使“吃辣椒 ”也不一定开到单。对比 08-09 年的“楼市危机” ，2011 年 的“寒暑表 ”下降得更为迅猛。 成交：从 7224 套到 5776 套 房地产界一向以“年尾到春节期间为销售淡季 ”为由告诉自己：五一黄金周、金九银十 才是王道，但是这规律自上年已被打破。 去年 1 月网签成交 7224 套为全年最高销量。当时，不少业内人士认为“中山正向万元 时代迈进” ，但是随后的成交走量让开发商希望之火逐渐熄灭：五月勉强达成 6000 套的目 标，6 月随即掉头向下探底；本以为 8 月会成为上升拐点，怎么知道“金九银十”变成“ 黑九 铁十” 。 11 月的成交量更是达到 3470 套的最低谷。 随后，中山政府的限价令让众楼盘靠出售特价单位拉高了 12 月成交，但也仅为 5776 套。 怪不得有业内人士说：今年就像坐 10 环过山车，以为政策出完了，楼市探底了，怎 么知道前面还有一环。 价差：均价降至 5200 元/平方米 对于不少上半年购房的人来说，下半年楼价的走势意味着两个字：“杯具” 。限价令发 威让年末楼价负增长，11 月城区、镇区均在限价令的威力下完成了低于 5800 的指标 城区 5788 元/平方米，镇区 5096 元/平方米。至于 12 月，中原地产的数据显示为 5200 元 /平方米，比 11 月来得更震撼。而看到城区 6 月 7860 元/ 平方米、镇区 9 月 6118 元/平方 米的“ 天价 ”，怎能不让当时购房的人心凉。 上海万科、安徽芜湖绿城业主闹事了，但中山的购房者有着非一般的理智思维，虽然 很多业主都在业主群上吐露“ 心理不平衡” 的心声，但鉴于契约精神，还是作罢了。 天量：全年新批预售超 10 万套 中山楼市在珠三角 9 市中，是一个奇迹。常住人口位列第 8 位，但楼市的消费力却是 老三。不过，再大的胃口，面对着 2011 年高达 108043 套的批售量，还是有点吃不消。 这个数字“ 恐怖”得让人吃惊：2010 年市道较好的时候，批售量也仅仅为 5 .6 万套。在这个 批售量里，还有大量的储备项目尚未计入：保利林语、一方城、越秀 4 大项目、君华新城、 和记黄埔翠丽湖项目、荔园地产石岐区项目、雅居乐剑桥郡、万科水晶城 12 月 28 日，中山市委常委、常务副市长谢中凡表示，中山明年拟放开“购房入户” 政 策，目前正在争取国家和省里的支持。这一政策或许对“天量 ”预售是一个利好，不过也有 市民希望，中山不要成为第二个东莞 营销大盘点 ：桥不怕旧至紧要受 2011 年光棍年，似乎在这个特别的年份，发展商也各出奇招，尽显风范。不过不约 而同的是，这些营销创意也玩“ 穿越” ：在这厢唱罢，接着那厢再现，让人感叹：发展商整 个节目，真不容易啊。对于我们这些看客来说，更加注意的是数一数看自己漏掉多少活动 “有着数，就数 2011”。 到处都是员工房 代表楼盘：世纪新城、大信三盘 这已经是地球人都知道的事了好吧或者你没有看报纸，但应该看看 Q Q 群、 手机的信息：雅居乐世纪新城暗暗发力员工房，看市场饥渴营销差不多了，就逐步退出， 跟风者还有大信、米兰阳光等项目。 到处都是博物馆 代表楼盘：保利一方城、豪逸御华庭 3 月 26 日，国宝级恐龙化石全球巡展来到中山豪逸御华庭销售中心，这是中山楼盘 首个恐龙化石展览。10 月 28 日，保利一方城首现圆明园生肖头首及南北朝佛像，吸引大 批市民前往参观，同时持枪的警卫昭示真品的存在。当然参观的同时也不忘开放样板房 一举两得。 到处都是星巴克 代表楼盘：峰华、28 华鸿水云轩 7 月 23 日，峰华 28 举行哈根达斯月饼发布会，虽然被现场一业内人士描述“有点像 水泥” ，但是这不能阻挡中山小资们成为哈根达斯死忠。 这个世界不仅仅是哈根达斯有月饼，连星巴克也可以有。华鸿水云轩于 8 月 21 日开 始举行为期 3 周的 “星巴克咖啡月饼抢鲜尝”活动，提前造势中秋节。 到处都是擎天柱 代表楼盘：宝嘉上筑、中海龙湾国际 7 月 20 日，宝嘉上筑乘变形金刚 3的东风，举行“ 全金属巨星变形金刚展 ”，吸引 不少影迷前往楼盘合影留念，要知道，变形金刚展刚在深广两地兴起不久，在中山很快就 出现了实属难得，而结合项目推售适合刚需人士的单身公寓、两房等，相得益彰。 10 月 22 日中海龙湾国际自出世之初就受到关注，而“愤怒的小鸟 ”则为这个高端傲世 的项目增添些许暖意，随后不久，全中山项目都兴起这个小活动没错，就像 Iphone 一样火。 到处都是奢侈品 代表楼盘：万科朗润、园碧桂园 3 月 19 日，万科朗润园上演施华洛世奇水晶展；9 月 24 日，豪逸御华庭上演爱马仕 之旅展览派对；11 月 19 日，碧桂园上演“路虎试驾” 之旅 一个比一个豪气，一个比一 个气派，估计再接下来，就是 L V、法拉利、枫丹白露 人们不禁要想，究竟是卖房子的，还是卖奢侈品的？ 到处都是大明星 代表人物：周华健、张学友、乐嘉 如果说雅居乐一向有邀请巨星的习惯，那么坦洲约克郡邀请周华健、世纪新城乐活组 团邀请乐嘉也很正常。不过对于不幸的中山楼市来说，时代地产邀请的张学友被传为中山 限价令落地的征兆，而且最让其余发展商郁闷的是，时代倾城甚是安全，淡市热销。 到处都是 8.5 折 代表楼盘： 恒大绿洲、奥园大地 这个折扣的发明，其实并不是恒大，而是奥园。早期奥园大地的别墅，已经出现了 8 .5 折的优惠，但是由于别墅受众面积小，所以没有引起太大的波澜。接下来，当恒大携带着 那一套在广州等地都玩遍的 8 .5 折优惠洋房出现在中山人面前的时候，全中山都沸腾了。 “8.5 折= 恒大”比“特价必升值 ”更让人记得。 到处都是垫首付 代表楼盘：秀乐公馆、幸福里 8 号 12 月，三乡项目秀乐公馆、沙溪项目幸福里 8 号先后采取 “垫首付”的形式进行销售， 此举被部分人认为是“向 08 年致敬” 。其实就安全性来说，这种方式并不提倡给发展商，但 是对于刚需置业的人，还是能解决燃眉之急。 到处都是推商铺 代表楼盘：奥园金域、宝嘉上筑、远洋城、莲兴阁 住宅市场不行了，就必须商铺上阵，尤其是限价令颁布后，商铺适时推出能降低其对 住宅的影响。这不，奥园金域、宝嘉上筑、远洋城、莲兴阁等都在热推商铺，最神奇的事 情是：它们还真卖得不错。 2011 中山楼市九宗“最” 最热销镇区楼盘 时间：下半年 回顾：9 月 24 日，东凤项目万科金色家园来了 1 千人； 12 月 20 日，横栏项目远洋 城启宸又来了 1 千人； 12 月 24 日，沙溪项目时代倾城也来了 1 千人。 点评：还敢再来多一点不？ 最高端“双子塔”宣布入市 时间：年末 回顾：12 月 20 日利和广场举行国际品牌进驻发布会宣布，已引入众多国际国内知名 品牌，预计将于明年 4 月 28 日正式全面开业。利和国际公馆样板房则将于近期开放。 点评：全中山最高而已，不会出现 911 的。 最不靠谱限购令狂吹 时间：全年 回顾：当中山的楼价一直往上窜时，地业界就逐渐有声音担心，中山会如广深佛等地 出台限购令，这个谣言越传越烈，甚至出动了常务副市长谢中凡辟谣。最后，一纸限价令 彻底解除了中山限购的担忧。 点评：中山楼市伤不起了。 最震撼底裤价别墅 时间：11 月 回顾：限价令颁布后不久，一条楼盘的广告微博被多次转发：三乡龙山御景纯别墅小 区，特价单位 5800 元/平方米。仅有 10 套。大家快去抢呀，打破头，当掉底裤也要去搞 一套呀！ 点评：别墅已经没办法阻止底裤价了！ 最短命中山限价令 时