二线城市城市综合体的风险控制研究

二线城市的城市综合体风险控制研究 以沈阳和泓国际项目为例 摘要： 激变时代是我国城市建设开发的一个重要趋势“中国的城市化与美国的高 科技发展将是深刻影响 21 世纪人类发展的两大主题” ，从 1990 年到 2010 年， 我国的城市化从 18.96%将提高到 45%以上 ，这一迅猛进程使城市建设开发进入 一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开 发链的城市综合体业态 （City Mall） 正是这一发展阶段的特定产物。它实现 了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合， 已成为当前我国城 市开发的重要趋势之一。城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行 购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物 业功能复合、相互作用、互为价值链 空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间 的有机结合，并 与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值 。 当前我国城市综合体项目的发展面临一定的风险，十多年来，我国城市综 合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时 代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为 一张张耀眼的城市名片。然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为 一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术 和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综 合体开发必然承 受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失 误、 资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利，诸如此类等 等因素造成几乎每个城市 都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配 置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创， 而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出 了巨大的代价 （2）影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区 域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一 方面是对开发商的要求，包括资金实力、 开发节奏、配套资源、人才团队、经 营能力以及项目风险承受能力等 。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市 综合体发展日臻成熟。但是对于二线城市而言这一业态尚处于起步阶段，从环 境的开发条件看，一是国内的金融环境不利商业的流通性，商业地产价值被低 估的情况还在持续；二是城市综合经济能力、地段、交通、通讯、商圈不成熟， 难以支撑项目的持续经营。从国内开发企业的角度看，一是国内开发商对综合 体开发处于初步探索阶段，尤其商业部分专业人才缺乏，操盘经验严重不足； 二是国内融资渠道狭窄，海外融资经验渠道缺乏造成融资成本高，资金后劲不 足；三是城市综合体项目属于高端物业，项目的投融资管理、规划设计、开发 建设、招商运营等每一个环节都离不开国际化合作，缺乏国际化经营的文化背 景也是国内开发企业的软肋。城市综合体开发的风险研究是一个巨大的系统工 程，本文通过一个国内开发商在建中的，具有当前我国城市综合体典型特征的 代表性项目“沈阳和泓国际”的风险解析，旨在见微知著，对当前我国城市综 合体发展中普遍性风险的管理有借鉴意义。 第 1 章 引言 1.1 选题背景和研究意义 1.1.1 选题背景 城市综合体是将城市生活空间的功能进行组合，并在各部分间建立起一种 共生、互补的能动关系，从而形成一个多元化、多功能、高效益的综合体。随 着经济的增长、城市化进程的加快、城市土地资源的紧缺，国内出现了大量的 城市综合体。城市综合体的空间体量、功能组合、交通体系都与单一住宅开发 存在着巨大的差异，所以针对单一业态的定位模式已经无法满足综合体项目开 发与风险控制的要求。如何运用国内外有关综合体的相关理论，针对国内房地 产市场的具体特点，尤其是根据沈阳和泓国际项目的显示情况，进行城市综合 体的风险控制的研究是十分必要和迫切的。 1.1.2 研究意义 城市综合体的风险控制是项目开展的关键因素，与政府、开发商、投资者、 经营者及消费者的利益息息相关。风险控制就是识别企业的各类业态风险，寻 找控制风险的方法，并把风险降至最低的管理过程。根据兰德咨询的调查和咨 询实践得知，房地产企业的风险 20%来源于政策和政府（如房地产市场正常风 险，土地正常风险，政府履约风险，政府官员调换风险等） ，35%来源于战略决 策和经营风险（如项目获取决策风险，项目合作开发风险，资金风险等） ，45% 来源于管理和流程风险（核心人员流失风险，资金管理风险，产品定位风险， 招标采购风险，客户诉讼风险，重大质量安全事故、违规处罚风险等） 。可见城 市综合体的风险控制无论从宏观的城市发展还是微观的房地产企业管理都具有 一发千钧的作用。成功的城市综合体在提升城市区域价值及经济竞争力，加强 城市资源整合，合理城市规划，引导消费以及城市投资环境和居住环境的改善 上都有深远而实际的意义。 1.2 研究内容与研究方法 1.2.1 研究内容 本文运用项目风险管理的一些成熟的理论和方法，结合我国城市综合体项目 的实际情况，以风险管理程序为脉络，对城市综合体项目的全过程从风险识别、 风险分析、风险应对到风险监控等方面进行系统研究和论述，同时结合实施项 目进行分析和研究，为城市综合体项目管理提供可行的操作应用。 1.2.2 研究方法 本文运用项目风险管理理论，结合城市综合体项目实际情况，利用风险识别、 风险分析、风险应对、风险监控，对房地产项目从投资决策、前期阶段、建设 阶段、销售和资产管理阶段风险识别和详细的分析，并提供详细的风险应对措 施。程序和脉络，对城市综合体项目的全过程从风险识别、风险分析、风险应 对到风险监控等方面进行系统研究和论述，同时结合实施项目进行分析和研究， 为城市综合体项目管理提供可行的操作应用。 第 2 章 城市综合体理论和实践综述 2.1 城市综合体 2.1.1 城市综合体理论发展 国外城市综合体的研究主要集中在以下三个方面：（1）城市发展模式： Melville C. Branch（2009）指出城市发展理论依据有伯吉斯的同心圆模式， 霍伊特的扇形模式，哈里斯、乌尔曼的多核心模式，区域城市理论，霍华德的 花园城市理论，勒柯布西耶的光明城理论，有机疏散和卫星城理论，紧缩城 市理论，城中城理论，新城市主义，有机可持续发展理论等，其中哈里斯、乌 尔曼的多核心模式最符合目前城市综合体发展的实际，这对于中国大中城市具 有指导意义，尤其是本课题的研究对象和泓国际项目就处于沈阳的长白岛 核心区。 （2）城市等级与综合体规模：Brenda Steer quits（2010）运用城市 中心地理论、峰值地价交叉点理论、墨菲法则分析了纽约、东京的城市等级与 综合体规模的发展关系，其中墨菲法则适用性很强，但缺乏对发展中国家综合 体的考察分析。 （3）城市人口、规模与商业的关系：Alexis M. Fill one .et .al（2009）利用零售饱和理论、雷利零售引力法则分析了人口超过 200 万的城 市其商业的分布和规模特点，但缺乏对典型城市进行实证研究。国外理论研究 较先进，但缺乏对中国具体城市综合体的实证分析。 在中国，城市综合体是一个崭新的研究领域，学者和相关专家进行的研究 与总结主要集中在发展历程、开发模式、前期定位、特点及功能等方面。 （1） 董建宾（2009）梳理了国内外综合体的发展历程研究，综合体的雏形，建筑 的底层用作商场、餐馆、咖啡厅和剧院，楼上是公寓住房。第一代综合体， 特点是建筑组合所形成的城市空间是市民公共生活、文化娱乐的场所。 第二 代综合体，城市郊区的综合体和步行商业街相结合。第三代综合体，规模更 大，功能更完善、集约度更高的综合体建筑。但未对国内哪些城市处于城市综 合体开发哪一阶段做深入分析。 （2） (龙固新，2008)对城市综合体的规划、定 位、开发、管理和融资的实践与思考进行了系统的归纳和提炼，并精选了国内 外众多的经典案例。赵和生（2010）对城市中心区该更新改造的原则、组织结 构等方面进行了概述。 （3）凌晓洁（2008）从定性分析的角度综述了城市综合 体的特征及功能，特征包括高可达性、便利性，高密度、集约性，整体统一性， 功能复合型，土地使用均衡性，空间连续性，内外部联系性、巨大的社会效应 和极大升值价值；核心功能分为商务驱动、商业驱动、酒店驱动、公寓驱动和 混合驱动等。这些研究与城市规划和城市设计的基础理论密切相关，分析方法 多为定性分析，分析视角多为宏观视角，而对于目前城市综合体面临的业态选 择及风险控制的问题并没有做深入研究，缺乏对微观决策主体房地产开发 公司的具体指导。 在实践领域，万达商业规划研究院是一家专业从事多业态规划设计的机构， 是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分，担负着万达集团所有开发项目的 方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控 制、技术支持等工作，但其研究成果为商业秘密。 基于此本论文拟采用定量与定性分析相结合的分析方法、宏观与微观相结 合的观察视角，以沈阳和泓国际项目为例，深化二线城市的 城市综合体风险控制的理论内涵和实践研究，研究结果会既有利于城市宏 观规划又有利于房地产企业和泓集团的微观决策。 2.1.2 城市综合体实践发展 2.1.2.1 城市综合体的特征 城市综合体的价值体现从根本上来说在于其功能复合性。城市综合体集酒 店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等 多功能和城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。同 时催生繁荣与文明，克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强 的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。 根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，总结如下特征: 1.便利性 城市综合体通常位于城市交通路网发达、城市功能相对集中的区域：城市 中心区、城市的副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网络。 2.高密性 城市综合体建筑高度和密度都很高，通常形成高楼林立的现象，使其片区 成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集； 夜晚及周末居住、消费人流集中。 3.整体性 城市综合体建筑风格统一，各个单体建筑互相配合、影响和联系;城市综合 体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。城市综合体与内外建筑形成一 个有机整体。 4.复合性 城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城 市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化 娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的复合性。同时各功能 之间联系紧密，相辅相成，缺一不可。 5.均衡性 城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土 地过分集中于某一特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建 筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日 和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。 6.连续性 鉴于城市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续 性、统一性：其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 内部建筑物风格统一；由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体 之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续 的空间体系。 7.升值性 成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、 运营商带来巨大的品牌价值，同时做作为地产物业的城市综合体，随着城市的 不断发展，其物业自身也具有升值性。城市综合体通过其内部商业、商务办公、 酒店、居住公寓等多种功能的强强联合，创造了新的盈利模式：商业部分，通 过主力商家长期租赁经营获利；临街铺及步行街高价值成功销售获利；商务写 字楼通过大部分出售和少量做为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经 营获利;居住公寓则通过成功销售获利。 2.1.2.2 城市综合体项的发展模式 根据对 2004 年全国 100 大综合体建筑项目统计，65%的综合体具有酒店、 办公、商业和公寓的四大功能。2006-2007 中国 100 个新建综合体项目中，有 61%的拥有全部二种以上业态。可见综合体的核心功能主要是商业（S） 、商务(O)、 酒店(H)、公寓(A)四种物业形态。 根据综合体的四项基本功能，项目的核心驱动力可以分为商务驱动、商业 驱动、酒店驱动、公寓驱动、混合驱动等，其整体定位也就相应的以一种或两 种物业为核心，核心物业在整个综合体中将占有较大的比重，其提供综合体的 主要功能和最大收益，同时也是人流的主要吸引者。依据核心驱动力不同综合 体可以分为以下四种发展模式: 1 均衡发展模式：即酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡的发展模 式，其各功能配比较为平均。 2 商务驱动模式：以写字楼为主要功能，其他酒店、商业等为辅助功能。 其核心驱动力为写字楼，各功能配比为 5 (0):2(H):1(S):2(A)。根据中国 TOP10 统计，2006-2007 年中国城市 100 座新建筑综合体中，以商务为主要驱动 的综合体，其物业配比为:商务为 36%、酒店为 25%,商业为 13%、公寓为 8%、其 它为 18%。 3.酒店驱动模式：以酒店为主要功能，其他写字楼、商业等为辅助功能。 其核心驱动力为酒店，其各功能配比为 1(O):5(H):1(S):3(A)。 4.商业驱动模式：以商业为主要功能，其他写字楼、酒店等为辅助功能。 其核心驱动力为商业，各功能配比为 2(O):1(H):4(S):3(A)。根据中国 TOP10 统计，2006-2007 年中国城市 100 座新建筑综合体中，以商业为主要驱动的综 合体，其物业配比为:商业为 39%、酒店为 22%,商业为 17%、公寓为 10%、其它 为 12%。 不同的发展模式具有不同的内外驱动因素，详见表 2.1: 表 2.1 不同发展模式的驱动因素分析表 均衡发展模式 商务驱动模式 酒店驱动模式 商业驱动模式 内 因 (1)优越的地理 位置，CBD 或城 市核心。 (2)便利的交通 条件，位于主干 道沿线或地铁口。 (3)较大的规模， 建筑面积 20 万 平方米以上。 (1)客户(产业) 支撑，已形成 产 业簇群，引入 核 心客户带来相 关簇群。 (2)位于现在或 未来的商务区。 (1)位于一线城市， 地理位置不远离城 市核心区。 (2)交通具有可达 性，在主干道沿线。 (3)有商务客户支 持。 (1)地理位置位 于城市中心区。 (2)交通具有地 铁口或主干道沿 线。 (3)区域功能缺 乏，需求旺盛。 (4)人流及商业 气氛。 外 因 (1)强列的视觉 冲击，高层、超 (1)强列的视觉 冲击，高层或 (1)定位差异化， 通过提供顶级差异 (1)明确定位， 大规模综合、娱 高层建筑群。 (2)高水准的规 划设计，各功能 共融，互不干扰。 (3)功能体系化， 五星级酒店、甲 级写字楼、高档 购物中心、服务 式公寓。 (4)开发商强劲 的实力和丰富的 经验。 超高层建筑群。 (2)写字楼具有 能带动其他功 能，并定位其 他功能的规模 与档次。 (3)配套完善， 有商场和公寓 (4)开发商有很 强的写字楼集 群的开发和营 运能力。 化服务而非直面竟 争建立其核心地位。 (2)五星级酒店的 功能化体系能带动 公寓、写字楼，并 定位其规模档次。 (3)配套设施，有 顶级商场。 (4)开发商有高档 酒店的自有品牌和 经营能力或有长期 合作伙伴。 乐性、观光性。 (2)独具特色 (3)商业为主导， 其他为辅。 (4)开发商有很 强的商业招商和 管理能力。 2.3 城市综合体风险控制的理论基础 2.3.1 风险管理 2.3.1.1 国外研究现状 现代风险管理一词最早出现于 1950 年加拉格尔(Gallagher)的调查报告 “Risk Management New Phase of Cost Control ”。而对风险管理系统研究的 开始是以 1963 梅尔(Meter)和赫奇斯(Hedges)的（Risk Management in the Business Enterprise) (企业的风险管理)和 1964 年威廉姆斯(Cather Williams 和汉斯(Richard M.Heins)的 (Risk Management and Insurance) (风险管理与保险)这两本书的出版为标志。英国 C.B.Chapman 教授在（Risk Analysis for Large Projects: Model, Method and Cases）一书中提出了 “风险工程”的概念。风险工程是对各种风险分析技术的集成，以更有效地进 行风险管理为目的，使得在较高层次上大规模地应用风险管理研究成果成为可 能。1987 年，为推动风险管理理论在发展中国家的推广和应用，联合国出版了 关于风险管理的研究报告（The Promotion of Risk Management in Development Countries）影响较大。2000 年，PMI 提出来新的项目管理知识体 系（PMBOK)2000 版，对风险管理内容进行拓展。2004 年，PMI 项目管理知识体 系(PMBOK)2004 新版草案中，对风险管理方面的研究进一步延伸。 风险管理作为一门新兴的管理学科，在形成与发展的过程中，由于对风险 管理出发点、目标、手段和管理范围的侧重点不同，学者们对风险管理提出了 各种不同的学说，其中有代表性的有纯粹风险说和全部风险说。纯粹风险说是 在通货紧缩的情况下，从费用管理出发，把风险管理作为经营合理化的手段提 出来的。 全部风险说则侧重于经济控制方面，以全部风险为对象，认为风险管理不 仅限于将纯粹风险的不利性减轻到最小程度，还应包括使投机风险的收益达到 最大。在风险管理研究的初期阶段，美国学者多数支持纯粹风险说，还包括法 国学者和日本学者，而英国学者和德国学者一般主张全部风险说，其中也不乏 部分美国学者。从目前理论研究看，学术界多数观点趋同于全部风险说，风险 管理从理论到实践都已向以企业全部风险为管理对象的方向转变，研究对象不 仅包括传统的纯粹风险，而且还包括经营中的投机风险等动态风险。 2.3.1.2 国内研究现状 在国内，风险问题的研究是从清华大学的郭仲伟教授风险分析与决策 一书的出版开始的，从此以后，有关学者和专家对风险分析进行了广泛的研究， 但大部分理论体系还停留在郭教授最初提出的体系基础上。刘霞的风险决策、 过程、心理与文化一书从认知心理学和社会文化的角度，研究了影响风险决 策主体和人格心理结构特征因素，群体情景因素和社会文化因素及其交互作用。 同济大学周学博士以三峡枢纽工程为项目研究对象，对大型项目建设实施阶段 的风险 及其属性、风险分析和管理模型以及在大型工程中风险辨析、风险评价、风险 管理中的应用等问题做了大量的探索性研究。我国的项目风险研究虽然起步较 晚，但在实际工程项目中也有一些实践应用研究，如三峡工程、黄河小浪底工 程、京九铁路、大业湾核电站、上海地铁等建设项目，都取得了一定的经济效 益和研究成果。天津大学管理学院“三峡工程风险研究”课题组首次结合大型 工程项目进行风险分析和评价，较为全面、系统地研究了风险管理的理论和方 法。中国科学 院计算机技术研究所，北京中科项目管理研究所研制的项目风险分析系 (Project Risk Analysis)在一定程度上能够进行项目的风险分析，但仍有一定 的局限性。2003 年徐培德、刘明亮、董献洲在研究概率风险评估（PRA)方法的 基础之上，设计出了一个基于 PRA 方法的风险分析系统。2004 年王心发对项目 的生命周期(决策阶段，计划与设计阶段，施工阶段，项目试生产及竣工阶段) 各个阶段进行风险识别和分析。2004 年蔡依平、朱文龙、施国庆总结了国内目 前主要几种风险识别方法:试验数据或结果、专家调查法、问卷调查或访谈、事 件树分析法和工作分解结构。目前，有关风险管理研究的主要著作有:杜萍和周 剑杰主编的筹资风险与防范 ，尹平编著的经营风险与防范 ，何文炯主编 的风险管理 ，张善轩编著的企业风险管理 ，阎华红的中国企业风险与 防范 ，张纪康的企业经营风险管理 ，许谨良等编著的企业风险管理和 顾孟迪等编著的风险管理 。而近几年的著作中渐渐补充了房地产项目实施阶 段的风险管理，如戚安邦于 2004 年主编的项目管理十大风险 、沈建明 2006 年主编的项目风险管理 、王长峰于 2008 年主编的现代项目风险管理 ，都 在一定意义上补充了原有在房地产项目风险管理方面的不足。 2.3.2 风险识别 2.3.2.1 国外房地产投资项目风险识别研究 由于各国的土地制度、经济体制、法律法规体系、开发经营流程、人口政 策、融资模式、权属登记与抵押制度等方面存在着较大差异，所以在房地产投 资项目操作模式、开发流程、风险源、风险管理过程等方面都有很大不同。如 美国的房地产投资项目风险回避措施是与美国所特有的、完善的金融体系、保 险体系和资本市场相联系的。由于房地产开发的专业特性及其创业的特征使得 开发的决策环境非常复杂，在欧美发达国家房地产投资项目风险管理的研究和 应用也落后于软件开发、大型工程项目。欧美发达国家城市化已基本完成、人 口增长缓慢、经济增减幅度小、法规体系较健全，各专业高度细分，其房地产 开发组织体系与国内有很大差别；并且其实体经济与资本市场联系紧密，所以 他们更多地研究房地产波动理论和房地产泡沫理论。由于以上原因，国外房地 产投资项目风险识别研究除了一般方法外，对国内房地产投资项目风险识别研 究的借鉴意义不大。 在风险识别方法的研究上，国外一些学者取得了一些成果。1985 年 Peny 和 Hayes 基于建设项目的主要风险源并按承包商、业主和咨询方各自应承担的 风险列出了内容广泛的风险因素。Cooper Chapman(1987)认为：风险识别阶段 可能是最重要的一步，因为有许多相关风险事件、情景与结果的分析必须恰当 的定义。Hamburger(1990)认为:风险存在的认识是第一步，可能是最重要的一 步，是有效进行风险管理的一步。AL-Bihar(1992)认为没有风险识别，就没有 风险评估、风险控制和管理，就不会有预防和保险。风险管理的内容和方法是 学者们研究的重点，许多学者提出了不同的风险管理流程模型。克雷特 (Charente)认为风险管理包括风险分析、风险调控两部分；波姆(Boehm)指出， 项目风险管理过程包含风险评估和风险调控两个主要阶段，风险评估包括风险 的识别、分析等，风险调控包括风险管理计划、风险解决和风险监测的计划、 跟踪和校正活动等；费利（Fairley)提出了七阶段的风险管理过程模型，七个 阶段包括：风险因素识别、风险概率和影响评估、降低风险的战略开发、风险 因素监测、权变计划的运用、危机管理以及从危机走向复兴等。克雷姆和卢丁 (Klieg and Laden)提出了一个四阶段项目风险管理过程模型，包括风险识别、 风险分析、风险调控和风险报告；查普曼(Chapman)描述了一个包括：定义(确 定项目相关信息)、聚焦(审视风险管理的战略计划)、识别(识别风险可能发生 的方面及可能的应对措施)、结构(构建关于风险和应对措施关系的假定)、所有 权(分派风险管理职责)、评估(评估各种风险的大小)、评价、计划、管理九个 阶段的一般风险管理模型。饶.图马拉（Rae Tambala)认为，在风险管理过程中， 风险识别、风险评估共同组成了识别潜在风险因素，列举和评估所识别的风险 因素所造成后果的潜在影响，以及评估这些后果发生的可能性所需的基本工具； 在风险识别阶段形成风险完整描述后，要求决策者能对风险管理决策替代方案 作出评价并能选择最合适的方案；风险调控和监测是风险管理的最后阶段。饶. 图马拉从操作层次上指出了项目风险管理的核心内容，也指出了各部分之间层 层递进的逻辑关系，但缺乏对风险发生机理和作用路径的分析。这些模型未必 能有助于决策者识别所有潜在风险因素，但为项目风险识别研究提供了有益的 参考。 2.3.2.2 国内房地产投资项目风险识别 贾宗元（2002 年)提出项目设计的风险源主要有十大方面:(I)业主没有设 计任务书，项目目标不确定，操作有很大的随意性，是最大的风险。 (ii)业主 有项目目标(时间，成本，质量)，但不匹配，不可行是另一种风险。 (iii)业 主的时间进度计划不科学，随意性很大。 (iv)业主的项目目标变更，会造成时 间和成本的风险。(v)市场的价格波动，是造成项目成本的风险之一。 (vi)设 计质量的风险往往会连带时间进度的风险。(vii)设计质量的风险往往与采购风 险有关。 (viii)人力资源的风险主要因素有：项目经理的素质，项目的人事权 和奖励机制。(ix)沟通风险主要表现在：沟通频次少，沟通方式和场合不当， 沟通技巧差等。(x)采购风险会引发时间，成本和质量风险，是项目管理的主要 方面。 徐艳(2005)提出设计阶段风险有：设计质量问题，设计不当问题，设计进 度问题，并用专家调查和专家打分对风险识别和评估。但只强调了方法，并未 实施。贾楠研究了房地产投资风险的类型，借鉴证券投资组合理论和资本资产 定价模型将房地产投资风险划分为系统风险和非系统风险，认为系统风险是投 资者无法避免或消除的，而非系统风险可以通过加强管理、投资组合、风险转 移等方法来避免、消除或转移，认为应将研究重点集中在非系统风险上。西宝 则重点分析了房地产投资的系统风险，提出了房地产投资方案损益先验概率贝 叶斯修正的思路、表征投资方案风险程度的修正风险度和风险效应值两个指标， 并对房地产投资方案评价基准的修正投资收益率、考虑风险因素的净现值和现 金流计算进行了探讨，认为利用贝叶斯修正可以使调查结果与主观概率两种信 息有机结合起来、利用风险效应值对风险度和投资收益率进行修正有利于房地 产投资方案风险的评价。王俊松从房地产项目投资时机风险、投资位置风险和 投资可行性风险角度研究了房地产投资风险类型，强调了房地产投资前期风险 研究的重要性。李红从房地产企业、房地产项目本身、房地产项目开发环境三 个方面对房地产项目风险的影响因素进行了分析。周鲜华则从房地产投资者、 金融机构、宏观经济三个层面分析了进行房地产投资的各种风险，同时结合我 国当前经济运行态势、房地产供求状况、融资渠道、营销方式提出风险的防范 对策。刘美玲重点分析了财务风险、市场风险及金融风险及其防范对策。梁学 安从房地产项目内外两个方面对房地产投资风险进行了分析。钱李亮则从现行 土地供应制度角度对房地产投资者的风险进行了分析。娄国豪从两岸经济制度、 社会制度以及思想观念的不同，分析了大陆和台湾两地房地产投资风险的异同。 李宁远等对房地产开发风险管理过程进行了研究，将这一过程按逻辑顺序分为 前后相继的五个步骤风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制、风险 损失的处理。王鹏从房地产投资风险的多样性、综合性、补偿性、激励性特征 出发，进行了各类房地产投资风险的差异研究，从风险识别的可分辨性和风险 控制的可操作性考虑，按形成机理将房地产投资风险分成了四类:自然风险、社 会风险、政治风险、经济风险。 粟国敏从构建房地产项目投资风险评价指标体系出发，将房地产项目投资 风险依据风险因素的性质划分为六类：环境风险、市场风险、经营风险、财务 风险、信用风险、管理风险，并采用层次分析法对这一指标体系进行了综合评 价，得出了该方法适合于对各个评价指标权重因子的确定及评价准则较多且分 层的情况，且能测算出每个风险指标或每层风险指标在房地产项目投资风险综 合评价指标中所占的比重。李莉华等针对国外资金投资国内房地产项目存在的 各种风险，用 层次分析法进行了分析。陈琳、黄富年分别探讨了房地产项目投资风险程度、 风险概率的度量方法。章连根针对不同风险，研究了贝叶斯概率方法、蒙特卡 洛模拟及投影寻踪模型二种风险分析方法。张建坤基于房地产投资项目的融资 风险问题具有灰色性(信息不完全)和模糊(概念不明确)性，考虑到灰色性和模 糊性的影响，采用了灰色模糊多级综合评判理论对房地产投资项目融资风险的 多级指标体系进行了综合分析。 因城市综合体属于较新的房地产开发模式，因此，专门对城市综合体设计 风险管理方面的研究还非常少。 第 3 章 城市综合体的风险控制 城市综合体对城市发展十分重要，而其建设经营过程中又存在很多复杂的 管理问题和一系列的风险，所以，城市综合体项目风险控制的研究具有重大的 理论和实际意义，主要表现在以下几个方面；有助于提高对项目风险的识别， 在实践中增强风险管理意识；有利于建立科学的决策机制，消除或减少由于决 策失误带来的投资失误；有益于提高风险管理水平，保障项目的顺利实施；有 助于提高建设项目的经济效益和社会效益。 3.1 城市综合体风险识别 3.1.1 风险识别的方法 项目风险识别需要借助于一些技术和工具，可以提高识别风险的效率并规 范相关操作，尽量少产生遗漏。识别项目风险的方法很多，应根据不同项目的 具体情况，可以考虑多种方法结合起来使用。以下是一些常用的方法: (1)专家调查法 专家调查法是是目前风险分析中一种最常用、最简单的、易于应用的分析 方法。专家调查法有若干种，头脑风暴法和德尔菲法最为适用，用途也最广。 它由两步组成:首先，辨识出某特定工程项目可能遇到的所有风险，列出风险调 查表； 其次，利用专家经验，对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整个 项目风险。该方法适用于决策前期，这个时期往往缺乏具体的数据资料，主要 依靠专家和决策者的经验，得出的结论不是风险方面的具体值，而是一种大致 的程度值，它只能是进一步分析的基础。 (2)故障树分析法(Fault Tree Analysis, FTA) 故障树分析法 (FTA)是美国贝尔电话实验室的维森于 1962 年首先提出来的， 我国于 1976 年开始介绍和研究这种方法并应用于许多项目中，取得了不少成果。 FTA 本质上是定量分析方法，但也可作为定性分析工具，是一种具有广阔应用 范围和发展前途的分析方法，在可靠性工程中常常利用故障树进行系统的风险 分析，它一般用于技术性强、且较为复杂的项目。FTA 具有应用广泛、逻辑性 强、形象化等特点，其分析结果具有系统性、准确性和预测性。 (3)敏感性分析法(Sensitivity Analysis) 敏感性分析法是考虑影响工程目标成本的几个主要因素的变化，如通胀率、 银行利率、投资额、经营成本、原材料价格、产量等。其结果可以为决策者提 供影响工程项目的因素中哪一个变化对项目影响最大，哪个其次，从而有助于 决策者判断项目的经济方面风险的大小。一般在项目决策阶段的可行性研究中 使用敏感性分析方法分析项目风险。 (4)情景分析法(Scenarios Analysis) 情景分析法是由美国人 Pierre Walk 于 1972 年提出的。它是根据发展趋势 的多样性，假定关键影响因素有可能发生的基础上，通过对系统内外相关问题 的系统分析，构造出多种可能的未来情景，然后用类似于撰写电影剧本的手法， 对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。 (5)核对表法 核对表一般根据项目环境、产品或技术资料、团队成员的技能或缺陷等风 险要素，把经历过的风险事件及来源列成一张核对表。核对表的内容可包括： 以前项目成功或失败的原因；项目范围、成本、质量、进度、采购与合同、人 力资源与沟通等情况；项目产品或服务说明书；项目管理成员技能；项目可用 资源等。这种方法也许揭示风险的绝对量要比别的方法少一些，但是这种方法 可以识别其他方法不能发现的某些风险。 在项目管理过程中，风险识别方法多种多样，任何能够发现风险信息的方 法都可以作为风险识别的工具，但目前还没有哪一种方法能够完全准确全面的 识别所有项目管理过程中的风险，每种方法都有自身的优缺点和一定的适用条 件，所以需要多种方法共同使用。从目前情况看，对于房地产项目管理过程中 风险的识别，以专家调查法、核对表法最为常见。 3.1.2 风险识别的主要依据 在风险识别过程中，首先要汇总项目各种相关资料、各专业的设计规范规 程以及类似项目的历史资料等作为风险识别的依据，主要包括以下方面: (1)建设主管部门的主要批准文件或依据，特别是项目土地拍卖合同条款， 规划设计条件，城市总体规划、交通规划、片区控制性详细规划，适用的当地 规划管理技术规定等。 (2)国家、部委及地方发布的各种相关法律法规及各专业的设计规范、规程 等。 (3)国家颁布的建筑工程质量管理条例 、 建筑工程设计文件编制深度规 定等规定。 (4)项目所在地政治、经济、自然环境及相应的市场调查研究报告等。 (5)类似项目的历史资料，总结类似项目的历史资料对于风险的识别非常有 用，比如对各种风险事件发生过程的真实记录，以及实际发生的风险事件所造 成的损失等信息，这些都对项目的风险识别及风险防范有很大帮助。 3.2 城市综合体风险评估 3.2.1 风险评估方法 风险评估是在定性识别风险因素的基础上，对项目管理过程中存在的风险 进行量化，得到更准确的判断，方便对风险进行决策，正确防范风险。风险评 估的方法有很多种，有敏感性分析法、项目风险概率估算方法、项目风险损失 估算方法、项目风险模拟仿真法、决策树法、专家决策法、层次分析法(AHP)等。 (1)敏感性分析法 敏感性分析是通过计算分析项目一个不确定性因素的变化时，所导致项目 经济效果评价指标(内部收益率、净现值、投资回收期)的变化幅度，判断项目 预期目标受该不确定因素变化影响的敏感程度，进而对项目产生不利影响的敏 感因素制定控制对策。 (2)项目风险概率估算方法 项目风险概率是项目风险评估中最重要的内容之一，风险量化的首要工作 就是确定项目风险事件的概率。一般说来，项目风险概率应该根据历史信息资 料来确定。当项目管理者没有足够历史信息和资料来确定项目风险概率时，也 可以利用理论概率分布或主观概率判断来确定项目风险概率，这样得到的项目 风险概率被称为主观判断概率。虽然主观判断概率是凭人们的经验和主观判断 估算或预测出来的，但它不是纯粹随意性的东西，因为这种主观判断多是依照 过去的经验做 出的，所以它仍然具有一定的客观性。 (3)决策树 决策树是用“树”表示项目所有可供选择的行动方案、行动方案之间的关 系、行动方案的后果以及这些后果发生的概率。利用决策树可以计算出对供选 择的行动方案后果的数学期望，进而对项目的风险进行评价。 (4)专家决策法 专家决策法也是在项目风险评估中经常使用的方法，它可以代替或辅助上 面提到的数学计算和模拟仿真的方法。例如，许多项目管理专家运用他们自己 的专家经验做出的项目进度风险、成本风险、质量风险等的度量通常是很准确 可靠的，因为这些专家的经验通常是一种比较可靠的依据。专家决策法中用的 专家经验可以从实施过类似的项目的专家处获得，也可以通过查阅历史项目有 关经验教训、原始资料等方法获得。其步骤如下： a.将所识别的风险进行归类； b.制定评估风险的标准； c.专家按标准及不同权重进行风险概率、风险严重性等进行评估； d.将专家评估的结果进行综合计算得出最终的风险评估表。 (5)层次分析法(AHP) 层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是美国运筹学家 T.L Sautee 教 授于 20 世纪 70 年代初提出的一种多指标多方案的综合比较方法，是对定性问 题进行定量分析的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。层次分析法的 基本原理为先分解后综合。对所需要解决的问题，依据其内容及各因素间的相 互关系将因素按不同层次集合，将复杂的问题条理化、简单化。在对所要解决 的问题明确目标后，利用数学手段确定每一层各因素相对重要性的权值，而后 再把上一层信息传递到下一层，最后给出各因素相对重要性总的排序。其步骤 如下: a.构造递阶层次 b.构造两两比较判断矩阵 c.计算各要素的相对权值 d.计算综合权重 e 进行一致性检验 3.2.2 风险评估方法的选用 根据各种方法的特点加以比较，虽然风险的评估有敏感性分析法、风险概 率估算法、决策树、专家决策法等方法，但对于具体项目来说，风险存在较多 不确定性，很多风险因素较难量化，一般情况下决策树、专家决策法及层次分 析法是相对比较适合的方法。 3.3 城市综合体风险防范及监控 3.3.1 风险防范 风险防范是根据风险识别、风险评估的定性及定量分析结果并进行风险排 序后，为尽量减少风险因素对项目目标实现产生的负作用而采取的措施。经过 风险评价后，项目整体风险有以下两种情况。如图.1: 图 4.1 风险防范分类图 一般项目开始前已投入巨额资金购买土地及开展前期工作，取消项目概率 不高，因此重点应考虑如何规避风险，进行风险防范及风险监控。风险防范可 从降低风险发生的概率，降低损失后果的严重程度和改变风险因素的性质三个 方面着手，根据风险因素的可缓解性、可规避性、可转移性、可接受性，采取 相应措施。这些措施可分预防型应对策略和非预防型应对策略。预防型应对策 略通过预警性的防御措施，来降低风险事件的发生概率或预期损失，如风险缓 解、风险回避和风险转移等。 非预防型应对策略是指风险事件成为事实后，通过各种措施来遏制损失的 继续恶化和蔓延，以达到减少损失的目的，如风险自留和后备措施等。 (1)预防型风险防范策略 风险缓解，也称风险减轻，包括两个方面:一是在损失发生之前，尽可能 地消除损失发生的根源；二是对于预期损失，尽量降低其严重程度。 风险回避，根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃或改变开 发方案，以避开风险源，消除风险隐患的措施。 风险转移又称风险合伙分担，就是通过将风险进行分拆、捆绑、分散和 转移，在不同经济主体之间进行优化配置，其目的不是降低风险发生的概率和 损失严重性，而是借用合同或协议，在风险事件发生时将损失的一部分转移给 第二方。风险转移的途径有出售、转包、合同保证、保险与担保等。 (2)非预防型风险应对策略 风险自留：风险自留也是房地产项目风险防范的一种常用措施，是最简 单的风险防范办法。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失 数额时，也应采取自留。值得注意的是，风险自留必须是对风险因素有科学的 分析评估，且对风险后果有准确判断的情况下方可采用，如果对风险因素及其 后果都不了解就风险自留那将非常危险。 后备措施：有的风险是不可避免的，要应对一定会发生的风险，必须事 先制定后备措施。一旦项目实际进展与计划不同或预测风险即将发生，就立刻 采取后备措施。主要有应急费用、进度调整和技术调整三种后备措施。 3.3.2 风险监控 风险监控包括风险监视和风险控制。前者指对风险发展情况的全面了解， 后者指对风险发展方向采取相应的措施进行调整，尽量引导至可控范围。项目 风险监控是风险管理的重要内容，即对风险识别、分析和防范等风险管理的继 续延伸，又对风险管理活动情况进行反馈，从而形成项目风险的动态管理。因 此，风险监控应该根据规定的风险衡量标准，全面跟踪并评价风险处理活动的 执行情况，这有助于监视风险情况的变化，检验风险防范措施的效果并发现以 前遗漏的风险或可能出现的新风险因素。 风险监控是一个连续的过程，其基本目的是通过对现有风险的跟踪及潜在 风险的预测，风险应对措施效果的评估，保证项目可靠、高效地完成预定目标。 常见的方法主要有： (1)风险图表示法 风险图表示法就是根据风险评价的结果，从项目的所有风险中挑选出最严 重的几个，列入监视范围，用图表表示，然后定期进行检查。图表中还应表示 出风险防范计划，说明应对策略和措施的效果。同时，对风险图表中风险顺序 定期进行调整，并根据项目进展增减新的风险因素，为风险管理提供重要依据。 (2)审核检查法 审核检查法是监控风险的首选方法，且可用于项目的全过程。对项目建议 书、仔细产品或服务的技术规格要求、项目的招标文件、设计文件、实施计划、 必要的实验等都进行审核。审核时重点审查所有文件的错误、疏漏、不准确、 不一致之处以及文件资料内容可能引起的风险变化。 (3)偏差分析法 偏差分析法是一种分析预算实施情况的方法。此方法将实际完成的项目工 作同计划的项目工作进行比较，分析项目在成本和进度方面是否符合原定计划 的要求。 第 4 章 沈阳和泓国际项目风险控制研究 风险应对是根据风险识别、风险评估的定性及定量分析结果并进行风险排 序后，为尽量减少风险因素对项目目标实现产生的负作用而采取的措施。经过 风险评价后，项目整体风险有以下两种情况，如图 6.1 所示。 图 6.1 风险应对示意图 4.1 项目概况 （1）项目位置 长白岛位于沈阳市城区南部，浑南新区西侧，地处浑河南岸，北与和平区 老区隔浑河相望，西至长大铁路，东至金阳大街与浑南新区相邻，南至80米宽 浑南大道，东西长约4.2公里，南北约3.7公里，规划用地面积10.84平方公里。 作为和平区不可分割的一部分，长白地区主要通过已建成的工农桥、胜利桥、 三好桥与沈阳市城区联系。根据沈阳市及和平区政府的规划，长白岛将成为全 市最为关注的热点板块之一。 （2）项目地理空间分析 长白岛自身资源：四面环水，绝对宜居生态区。自三好桥开通以后，交通 十分便利，与繁华、密集的三好街仅一桥之隔。临近浑南奥体中心，与浑南高 档住宅区融会贯通，形成一体。随着开发进度的不断加快，在有限的岛屿资源 上，土地资源更加稀缺。 （3）项目基础设施与交通 目前，长白岛的水、电、气、暖等各种配套设施基本完成，城市功能配套 更加完善。岛城的面貌也在发生着日新月异的变化。公共交通网络在充分考虑 市民需求中不断完善。长白岛通行9条公交线路，可直达市内三好街、中街、太 原街等各大商业中心区。到2010年，长白岛将完善公交线网，规划公交线路13 条，包括4条原有线路、3条延伸线路及新开6条线路。环岛水系再修11座桥，环 岛水系以水和森林为主题，让水、绿地充分与城市景观相融合，实现水与绿、 人与自然的和谐统一。内河上将修建11座桥梁，每座桥都有不同的景观效果， 桥上有供人驻足观赏的楼阁。沿河公园风景带，在工农桥至长大铁路之间的浑 河滩地内，规划中的长白岛滨水森林公园已经开工建设， 长白岛森林公园亮化 工程极具吸引力，夜晚除了灯火通明外，还有24小时电子监控系统。长白岛所 有的公共场所都将安装电子眼，24小时监控，而且与公安机关联网。 4.2项目风险识别与分析 4.2.1风险来源分析 项目的主要风险体现在如下几大点：一是项目财务与金融风险，综合体项 目普遍存在高价拿地，写字楼和公寓等产品低价出售形成的投资收益风险，还 有规模体量庞大，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化 等因素，造成项目融 资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险； 二是在项目规划业态设计的风险，如错估区域环境的条件盲目立项，项目规划 定位方向偏离市场，产品设计的严重缺陷等战略性风险。在北京和上海等大都 市需要考虑综合体与区域