京津冀一体化对周边房地产业的影响

第一章 导论 一 第一节问题的提出 研究背景京津冀一体化 2011 年 3 月，国家“十二五”规划纲要发布，提 出“打造首都经济圈”。“京津冀一体化”、“首都经济圈”的概念写入国 家“十二五”规划，成为国家战略。在个国民经济和社会发展第十二个五 年规划纲要中第十八章实施区域发展总体战略第四节积极支持东部地区率 先发展提到，“推进京津冀、长江三角洲、珠江三角洲地区区域经济一体化 发展，打造首都经济圈，重点推进河北沿海地区、江苏沿海地区、浙江舟山 群岛新区、海峡西岸经济区、山东半岛蓝色经济区等区域发展，建设海南国 际旅游岛” 。 这一政策的出台，标志着京津冀地区的发展已是国家层面的发展战略，京津 冀区域经济一体化将进入实质性阶段。继京津冀一体化和首都经济圈作为国 家战略出现在国家“十二五”规划纲要后，京津冀一体化进程得以加快。北 京市规划部门已与河北省政府、天津市政府共谋京津冀规划蓝图。以交通为 代表的基础设施建设将率先开始启动，未来京津冀地区居民仅持一张交通卡， 既可乘坐地铁、公交，又可缴纳高速费用。 习近平于 2014 年 2 月 25 日在北京考察时的讲话中指出，北京要明确城市战 略定位，坚持和强化首都全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新 中心的核心功能，要调整疏解非首都核心功能，优化三次产业结构，优化产业 特别是工业项目选择，突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化，有效 控制人口规模，增强区域人口均衡分布，促进区域均衡发展。 在这些要求中，北京的“经济中心”概念不见了，而且要把一些产业功能分 离出去，说明北京要在京津冀政策规划中作出经济方面、产业功能、社会功能 方面的让步。这也暗合了天津方面的心意2007 年，时任天津市市长的戴相 龙（他成功推动了津京城际高速铁路的修成。）在人民日报上撰文天津从渤 海走向全球称，天津要参与和推进京津冀都市圈的规划建设。北京市是祖国 的首都，全国的政治中心、文化中心，是世界著名的古都和现代国际城市。天 津是环渤海地区的经济中心。 言下之意，可能预示着天津作为京津冀地区经济中心的地位，毕竟天津有海 港码头、航空港口，有经济发展的地理优势条件。同时，河北省也可以承接北 京市产业转移、人口转移中的一些功能，从而可以获得一些盼望已久的历史机 遇。从这个角度看，河北省保定市作为“政治副中心”的传闻也有一定的政策 依据。 唐”的基础上将范围扩大到了天津的滨海新区及河北的其他地区。 2014 年 3 月 5 日，国务院总理李克强作政府工作报告时指出，加强环渤海 及京津冀地区经济协作。这是自 2004 年提出京津冀都市圈以来，“京津冀”作 为一个词组第一次在中国总理的政府报告中出现。 2014 年，国务院及国家发改委在京津冀协同发展规划方面做了不少工作， 最后把“环渤海”、“京津冀一体化”、“首都经济区”等概念都吸收到了规 划、报告之中，力求在顶层设计中体现三方共识，兼顾三方利益。 2014 年 2 月 26 日，中共中央总书记习近平召开了京津冀协调发展座谈会， 并提出了七点要求： 一是要着力加强顶层设计，抓紧编制首都经济圈一体化发展的相关规划，明 确三地功能定位、产业分工、城市布局、设施配套、综合交通体系等重大问题， 并从财政政策、投资政策、项目安排等方面形成具体措施。在这个原则下，应 该建立以北京为资源配置中心，以天津为制造业基地，以河北省为产业链上游 和下游配套的分工格局。由于产业链布局涉及地方税收利益，合理进行财政税 收安排就是一个重要议题。这方面，北京应该有所牺牲，河北能够增加更多收 益，天津可以获得更多工业项目。 二是要着力加大对协同发展的推动，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定 式，抱成团朝着顶层设计的目标一起做，充分发挥环渤海地区经济合作发展协 调机制的作用。适度让北京减肥，弱化其经济功能，是解决北京问题的关键。 未来北京可能做的是，低端产业向河北转移，如批发市场转移到北京周边地区， 减少北京人口流量，也改善社会治安。制造业总部向天津和河北分别转移，提 高两地产业集聚能力。 四是要着力调整优化城市布局和空间结构，促进城市分工协作，提高城市群 一体化水平，提高其综合承载能力和内涵发展水平。 五是要着力扩大环境容量生态空间，加强生态环境保护合作，在已经启动大 气污染防治协作机制的基础上，完善防护林建设、水资源保护、水环境治理、 清洁能源使用等领域合作机制。 六是要着力构建现代化交通网络系统，把交通一体化作为先行领域，加快构 建快速、便捷、高效、安全、大容量、低成本的互联互通综合交通网络。 七是要着力加快推进市场一体化进程，下决心破除限制资本、技术、产权、 人才、劳动力等生产要素自由流动和优化配置的各种体制机制障碍，推动各种 要素按照市场规律在区域内自由流动和优化配置。 协调京津冀发展的首要任务就是要制定区域发展规划。规划应该涉及三个重 要方面，一是确定龙头，二是确定布局和产业链，三是打破区域资源流动隔阂。 四是要做好生态协调。此前的区域经济布局常常过度考虑经济增长，而忽略 生态，此次中央提出京津冀协调发展，一个重要背景就是环境污染威胁到了北 京生存，化解北京雾霾，是京津冀协调重要内容。习近平的第五条要求就是 “要着力扩大环境容量生态空间，加强生态环境保护合作，在已经启动大气污 染防治协作机制的基础上，完善防护林建设、水资源保护、水环境治理、清洁 能源使用等领域合作机制”。 五是打破行政区划，建立要素自由流动机制。这一条在区域发展中至关重要， 其中户口限制问题恐难以破题。鉴于北京市人口过于集中，北京不可能放开人 口限制，现在千方百计将外来人口引导到河北。最近北京清除了大量城市违章 建筑，实际减少了外来人口生存空间，目的就是减少流动人口。天津市人口压 力虽没有北京大，但天津近来已经开始取消“蓝印户口”，避免人口急剧膨胀。 因此，从人的自由流动看，工作地点可以选择，但户口问题仍无法有突破。唯 一的可能性是河北省内放开户口，一方面促进省内人口流动，同时将渴望入户 北京的外来人口消化到河北。 京津冀协调发展，是改善北京环境，乃至治理华北污染的重要一步，更可以 促进这一区域的整体经济发展。目前京津两地负责人都是外来干部，没有过去 老京津帮的过深根基，因而利于中央进行利益分配，但阻碍区域发展的观念依 旧存在，而这是天津和河北的大问题。没有观念更新，京津冀协调发展并不会 顺利，而这需要时间。 沿海地区的高度发展，是一个带有世界意义的规律。长三角和珠三角的发展，都充分利用 了沿海的有利的港口条件，也验证了这一规律的正确性。除了天津以外，京津冀以往的发 展，对于沿海地区重视不够。重视京津冀地区新三角的发展，当然也符合沿海发展的一般 规律。 笔者认为，应该将北京的国企总部尽可能转移到外地，不仅是转移到津冀， 而且范围应该更广。国外跨国公司总部都在企业发源地，而非集中在大城市， 目的就是保有企业文化的根。北京央企集中，更多出于政治因素。一个更好办 法是，将央企分类转移到产业相关集中地区，如将中石油迁到大庆，将中石化 迁到兰州，让他们保留石油企业根脉，也带动中西部经济发展。央企总部搬迁， 应该作为经济战略来探讨，不能局限于京津冀区域发展。当然，在目前情况下， 将合适企业集中到天津，不失为一个好选择，因为天津产业链齐全，且有港口。 将天津真正打造为环渤海地区制造业中心，这是比京津冀协调发展更高的战略 布局。 三是要着力加快推进产业对接协作，理顺三地产业发展链条，形成区域间产业 合理分布和上下游联动机制，对接产业规划，不搞同构性、同质化发展。京津 冀城市密集，但与珠三角与长三角相比，城市间经济发展差距较大。北京是巨 无霸，天津是土豪，而河北城市发展相对落后，像新兴城市唐山，其近期发展 也是靠钢铁，不仅导致产能过剩，而且产生污染问题。对京津冀三地城市群统 一规划，建立合理交通联络，可以更好布局产业和分布人口。当然，重要的是， 城市分工要尊重经济规律，不能靠拍脑门。考虑到京津已有高铁连接，未来京 津冀还要布局更多城市高速轨道交通，如北京地铁应该延伸到燕郊，高铁到固 安、张家口等。 京津冀大都市圈是以首都北京为核心的大经济圈，京津冀三方各具资源禀赋 优势。京津冀一体化的优势和未来就在于三方实力互补与合作共赢。因此，大 都市圈中各地方政府应致力于通过政策引导，打破行政壁垒，调动社会各方面 的积极性，从而建立起政府联动，民间自动的治理网络，最大限度释放区域间 合作共治的潜力，使区域内房地价格、房屋区位合理有效平稳的发展。这不仅 需要政府的总体规划和政策支持、各城市政府的共同协作，同时企业对周边地 区的信心程度和公民对移居的意愿程度也对京津冀一体化的成功与否有着决定 性的作用。 一、 研究目的和意义 本文借国家在十二五规划纲要中明确提出“大力发展京津冀一体化”的契 机，希望对“京津冀一体化”对于河北的影响进行分析。河北是京津冀一体化 发展过程中相对与京津两地较为落后的地区，河北历来以第一产业为主，工业、 服务业发展较为滞后，但由于“京津冀一体化”的出台，虽然并未有实质性的 具体措施，河北的经济也并不发达，但房地产业却先一步闻风而动，在传出 “保定”将会定位“行政副中心”之后，当地的房地产业水涨船高，不仅价格 猛增，而且“光盘”的现象比比皆是。本文以保定地区为例，希望对“京津冀 一体化”对保定地区房地产业影响进行阐述和分析并得出相应的结论和政策建 议，真正使“京津冀一体化”稳定、快速的发展。 第二节文献综述 一、 国外相关研究 二、 国内相关研究 三、 文献综述 第三节 研究内容、方法与技术路线 一、 研究内容 二、 研究方法与技术路线 文献分析法 首先通过阅读大量关于京津冀一体化的材料，如十二五总体规划、相关新 闻、国内国外文献，了解国内外大都市圈的发展现状，相关房地产业的研究方 法、模型、及研究成果。梳理分析得出近期的研究热点，卫星城区房地产业的 主要影响因子，及各类研究方法的优缺点。结合当前社会背景及国内外研究基 础确定了在京津冀一体化背景下的 XX 房地产业这一研究对象，及相关研究方法。 论推演 通过对文献资料的理解，结合相关理论基础，对京津冀一体化即首都大都市圈 的概念提出后对周边地区房地产业的影响进行总结、归纳及推演，寻找卫星城 房地产业对主城的依赖规律。 实证研究法 由于土地价值本身具有很强的控件属性，理论或其它城市的实证研究成果可能 不适用于所有地区，所以本文采用实证研究，在前期文献梳理及相关理论推演 的基础上，利用网络抓取和实地调查获取的数据来对京津对周边地区的影响规 律做出研究。以扎实的实证基础模拟得出土地出让金、住宅房价的变动规律。 文章主要采用 XX 来对城市进行研究，将数据的空间属性特征纳入研究分析范围 内。 第二章京津冀一体化对周边房价的影响 第一节京津冀一体化相关概念 京津冀一体化 京津冀一体化是由“京津唐”的概念发展扩充而来，津唐都市经济圈，是指 首都北京、中央直辖市天津和冀东重要城市唐山之间三角地带的广大地区。京 津冀在“京津唐”的基础上又涵盖了天津滨海新区、河北的石家庄、承德、张 家口、保定、廊坊、秦皇岛、沧州、邯郸、邢台、衡水等城市。 大都市圈概念 大都市圈是指以中心城市为圆心，一发达的交通网络为依托，吸引并辐射周 边的城市与区域，促进城市间的协作，分散中心城市在交通、人口、人员上的 压力，并带动周边地区经济、基础设施建设的有效发展。大都市圈是城市化过 程中一个独特的地理区域组织形式，能产生比独立城市更大的整体效益。这一 效益远大于圈内个城市之间的简单相加，而是通过圈内个城市的相互依存、彼 此协作，充分发挥自己的比较优势，从而实现整个区域内产业、文化、基础设 施的联动，已达到效益最大化。 “京津冀都市圈”是指由北京天津两个直辖市及围绕京、津的河北省的 11 个城 市组成，以北京、天津为中心，以唐山、保定为两翼，包括石家庄、唐山、承 德、张家口、保定、廊坊、秦皇岛、沧州、邯郸、邢台和衡水。在我国第十一 个五年计划中也明确提出，“要把城市群作为推进城镇化的主体形态”，并编 制了京津冀都市圈区域规划，把京津冀都市圈的发展提高到了战略高度。 二、房地产业 三、 中心城市对卫星城市的影响 三、保定地区房地产业现状 土地市场供求 土地供应 房地产市场供求 新房 二手房 居民及房产经纪人对保定房地产业信心指数 四、 结论及政策建议 发展首都大都市圈公共交通网络，推动周边落后地区、低房价地区交通便利 性和可通达性。提高城市周边地区或交通落后地区居住区的交通便利性和可 通达性可以有效的提高周边地区的新建房屋与二手房屋价格，带动当地经济 发展。推动房地产市场价格的区际均衡，平抑中心城区房屋价格，进而达到 房地产市场的有效调控和良性发展的目的。但同时应注意引导消费者到理性 选择，避免盲目的追风购买。 推动教育资源公正、公平的进行分配，北京、天津的现有所谓“学区房”所 有权加户口的中小学就学原则，不仅推高了重点中小学周边的交易价格，更 进一步的造成了教育资源分配不公，更好的教育资源向富裕阶层倾斜，而既 然要着力建设京津冀一体化，各区域协调共同发展，就应该使个区域的公民 有平等接受良好教育的机会，应当利用联考、面试、推荐等制度促进生源在 区域内的合理流动。这不仅能有效控制学区房交易价格，更能够促进教育公 平，使教育资源充分利用，区域内公平发展。 （一）全社会固定资产投资 全社会固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。固定资产投资是指建 造和购置固定资产的经济活动，它是社会增加固定资产，扩大生产规模发展国 民经济的重要手段，也是提高人民物质文化生活水平的条件。固定资产投资额 是以货币表现得建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规 模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。全社会固定资产投资包括国有 经济单位投资、城乡集体经济单位投资、各种经济类型的单位投资和城乡居民 个人投资。全社会固定资产投资按经济类型可分为国有、集体、个人联营、股 份制、外商、港澳台商、其他等。通过构建和购置固定资产的活动，国民经济 不断采用先进技术设备，建立新兴部门，进一步调整经济结构和生产力的地区 分布，增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件，