亿合城市场调研

华南亿合城市场调研报告 一、项目概况 华南亿合城位于甘井子区中华广场旁，中华西路与山东路交汇 处。 项目总建筑面积 23 万平方米，商业面积 12 万平。由 4 座 28 层 住宅楼、2 座 26 层公寓楼、1 座 5 层 15 万平方米大型商业中心、以 及户外步行商业街区组成，特别配有 1400 余个地下停车位。 亿合城大型商业中心于 2012 年 12 月封顶。并在 2013 年年内完 成主力店、旗舰店的招商导入，全部业态规划含有品牌服饰店、风 尚百货、主题餐饮、休闲娱乐、大型商超等，2014 年 12 月 24 日亿 合城开业。 开业当天 20 万人流。亿合城魅力生活广场围绕亿合现代城连街 而立。共有 70 多套商铺，面积 40-500，以纯一楼沿街铺面为主， 含有少量跃层（带夹层）以及独特的 SOHO 购物创意空间，店铺连 廊互通，围合布置，3.5-4.5m 的建筑层高，营造出丰富多样的消费 空间，以 Living Mall（全生活广场）为商业运营模式， “一站式时尚 购物广场，5 分钟的生活圈 ”，集精品购物、休闲娱乐、时尚家居、 生活服务、SOHO 办公于一体的生活商业广场。 二、项目及周边情况 第一个从宏观分析上来看安盛亿合城在大连甘井子区，地理位 子呈马蹄形，甘井子区下面 15 个街道，146 个社区居民委员会，常 驻人口过百万。区域内有高铁北站，周水子机场，城镇居民 2012 年人均可支配收入 24276 元。 甘井子区域未来规划的发展，大连规划图中指出西拓北进，西 至旅顺，北进金州，甘井子是重点开发区域。在城乡规划区域内， 合理利用山体自然分割形成中心城区、开发区、金州城区，甘井子 属于中心城区。 区域内有大量的住宅用房，甘井子区将成为市内主要住宅供应 区，占比超过了 70%。另外新的大连体育中心已经投入使用，距本 项目 5 公里。 【综合商场】 安盛购物广场、沃特时尚广场、迪卡侬、TESCO 乐购、沃尔玛、 国美电器、苏宁电器、大商电器、红星美凯龙、华南家居大世界、 乐百家农贸市场、华南汽车广场 【银行】 中国银行、大连银行、浦发银行、民生银行、工商银行、招商 银行、建设银行、农业银行、邮储银行 【幼稚园】 玲智全纳婴幼园、春雷幼儿园、华东幼儿园、甘区教育局第三 幼儿园 【中小学】 南华小学、六一小学、华南中学、南华中学、博雅中学、二十 三中学、二十高中 【医院】 市三院、市四院、甘区妇婴保健院、北大妇科、辽渔医院、佳 美口腔 【休闲】 嘉禾影城、韦德伍斯、奥纳影城、金之声 KTV、华南金山高尔 夫练习场 【交通】 三、项目介绍 楼层导视图、品牌落位图 四、项目租金水平及政策 零售业态，租金承受能力较高，且对项目档次提升有重要的作用。 设置在商业价值较高，且展示面较好的位置。 餐饮业态，租金承受力有限，设置在较高的楼层，有拉动人群的 作用。（铭记 烤鱼、北李妈妈菜等） 有租金承受能力的餐饮品牌可考虑在穿插的楼层。（鲜芋仙、酒窝 甜品） 在高楼层设置大型娱乐项目。（反斗城） 业态布局为一层是以大型超市，二层是精品，三层是青春活力， 四楼是白领，五楼休闲美食。 影响租金收益的标准，一个是店铺的是否临街，商业价值较高。 租金也相对较高。 店铺所在楼层，考虑到消费者的消费习惯，楼层越高，消费者到 达的机率越低。 店铺面积越小，对经营者来说越容易投资，小店铺租金较高，大 店铺租金较低。 位置，出口通道的位置，租金水平比较偏高。死角租金偏低。 1、主力店、非主力店租金水平 主力店：博纳国际影院、家乐福超市、 Armani Jeans、Calvin Klein、H&M、C&A、一品诚记、阿瓦娜云顶、姐 夫的小菜等知名品牌的入驻 非主力店：必胜客、巴黎贝甜、哈根达斯、屈臣氏等 2、合同年限、支付方式 3、优惠政策 赠送装修费及适当延长租期，一个月至三个月。 4、物业管理费标准 五、活动及宣传方案 1、开业活动 从 12 月 19 日开始，亿合城将提前预热，全面开启盛大开业系列 活动和丰富多彩的文化活动。 商场活动具体如下： 平安果全城派发 黑豹乐队明星见面会 好声音学员见面会 “出彩大连人 ”总决赛 会员免费抽 iPhone6，一天抽 6 次 iphone6 中 奖会员 玩转微信送万元购物卡 抽奖送 200 台 40 寸液晶电视 2、主力店活动 餐饮主力店的优惠（一周） 品牌 优惠 爱斯米牛排 12.24 全场 4.9 折，12.25-28 全场 5.9 折。 龙井 1964 12.24 当日全场菜品 5 折 12.2512.26 日 全场菜品 6 折 12.2712.28 日 全场菜品 7 折 大渔铁板烧 消费满 100 元，可使用 20 元抵值券 玩派斯主题咖啡 厅 凡开业期间在本店办理会员卡可享受：预存 500 元送 150 元，预存 1000 元送 400 元。 阳光雨露自助餐 厅 自助烤肉原价 88 元，现特价 49.9 元 零餐厅 全场饮品 5 折 香港满记甜品 充值 100 元送生磨芝麻糊汤丸 充值 200 元送生磨芝麻糊汤丸+焗荔茸西米布甸 充值 300 元送生磨芝麻糊汤丸+焗荔茸西米布甸+ 白雪黑珍珠 充值 400 元送生磨芝麻糊汤丸+焗荔茸西米布甸+ 白雪黑珍珠 +芒果双皮奶+杨枝甘露 好利来 12 月 24、25 日两天人气 产品 5 折 必胜客 商务套餐买一送一 果麦 de 鲜饮 全场商品第二杯半价 DF 冰雪精灵 开业前三天买一送一（10 元以下商品除外） 加州阳光甜甜圈 甜甜圈买四送二，现磨咖啡两元一杯。 食之秘 全场 7 折起基础上满 100 送 30。 含旨咖啡 任意消费送美式咖啡一杯。 巴黎贝甜 1、消费满 38 元加 5 元赠送精美马克杯。 2、购买 300 元赠送价 值 88 元进口巧克力； 3、热饮买 一赠一； 4、大蛋糕提前两天订购享受 8.8 折优惠 路飞堂饮品 全场买一送一。 六、市调分析与结论 华南亿合城业态占比，零售 38.91%，餐饮和配套也占到了 30% 多，接近零售。所以可见餐饮与零售对于整个项目的拉动力。 新星星海中心商业项目，属于星海湾，毗邻旅游区，并且周边办 公密度大，可以考虑设置简餐及中高档便餐或自助餐等。区域内不同 业态市场空间的需求，商业项目高档，业态单一、基本以零售 业态为 主，只配有和平区域及其他餐饮业态，我们可以适其他 业态形成差异。 对于进驻星海区域快消品、快餐类应该愿望比较强，零售有较强 的合作意向。 星海区域应做好前期的规划、做好计划，对星海湾周边特别是租 金情况进行详细的摸底调研是能否顺利实现招商的目的，按店铺等级 从主力店、旗舰店到一般店铺。 对于宣传策划方面建议： 1、做好项目前期的推介宣传工作，可以召开项目推介会，邀请知 名商家参会。安盛亿合城在 2014 年 9 月作了推介会，邀请了戴德梁 行大连及沈阳公司总经理赵欣女士及各