供电局培训中心

房地产评估报告 项目名称：供电局培训中心地块项目拆迁 委托方：供电公司 估价方：淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司 估价人员： 中国注册房地产估价师：王海燕 中国注册房地产估价师：张绍文 估价作业日期：2012 年 9 月 21 日-2012 年 9 月 29 日 估价报告编号：菲尔拆评字2012第 000*号 目 录 、 致委托方函 、 估价师声明 、 估价的假设和限制条件 、 房地产估价结果报告 、 房地产估价技术报告 、 附件： 1、估价对象房屋所有权证复印件 2、估价对象土地使用权证复印件 3、委托方提供的企业营业执照复印件 4、委托方提供的企业法人身份证明复印件 5、房地产价格评估机构资格证书复印件 6、房地产价格评估机构企业法人营业执照复印件 7、估价师执业资格证书复印件 致委托方函 供电公司： 我公司接贵单位的委托，对位于淮安市明远路供电公司培训中心拥 有的房地产、附属设施价格进行评估，为确定被拆迁房屋货币补偿金额而 评估其房地产市场价格提供参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价 原则，按照估价程序，依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范 做最好的评估公司 奥菲尔 A1&fair 公平 公正 公开 ADD:淮安市漕运西路 68 号 TEL：051783944530 3 （GB/T50291-1999）、淮建发200523 号文件选择估价方法，在认真分析现 有资料的基础上，经过计算，结合估价经验，发表公允的评估意见为： 估价对象在估价时点（二 O 一二年九月二十九日）的评估价格为： 154443125.4 元，大写人民币为壹亿伍仟肆佰肆拾肆万叁仟壹佰贰拾伍元 肆角整。 淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司 二 O 一二年九月二十九日 估价师声明 郑重声明： 1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、 本报告中的分析、意见和结论是经过技术人员的专业分析和经验总 结的，但受估价的假设和限制条件的限制。 3、 估价人员与估价对象无利害关系，也与有关当事人没有个人利害关 系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291- 1999）、淮建发200523 号文件中的拆迁价格标准和估价对象的建筑状况 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、依据委托方提供的相关情况及本公司估价人员现场踏勘的资料进行 评估。 6、没有非本公司人员对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：王海燕 中国注册房地产估价师：张绍文 估价的假设前提和限制条件 1、本报告基于以下假设： （1）市场为公开市场，卖方愿意出售，并有合理的时间来议价。 （2）议价期间物业市场基本保持稳定。 （3）买卖程序符合法律规定。 （4）不考虑特殊买家的追加出价。 2、本次估价结果仅作为委托方在本次评估目的下的参考依据，不得 作为其它用途。 3、本次估价的价格是在估价对象在特定的估价目的、估价时点为二 做最好的评估公司 奥菲尔 A1&fair 公平 公正 公开 ADD:淮安市漕运西路 68 号 TEL：051783944530 5 O 一二年九月二十九日的房地产价格。本次 评估实际测量面积为 1 号楼 6024.16 平方米、2 号楼 3103.06 平方米，产权面积为 11094.69 平方米，未 见产权面积为 6138.23 平方米，总价格计算以实际测量面积为准。 4、委估对象北临军营路，东临淮海北路，根据委托方所提供的资料， 委估 1 号房地产为办公用房，作为供电系统学员培训之用，可采用收益法 作为其中的一种方法，2 号房地产为进驻培训人员提供餐饮住宿，根据委 估对象的现状况，均能产生收益，故均采用收益法评估。另根据委估对象 的现状况，采用成本法作为仓储等房产的评估方法。由于委估对象的土地 用途为科研划拨用地，采用基准地价系数修正法评估委估土地价值。 5、本次评估未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇到自然力和其 它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响，且以任何有关估价对象的 运作方式及程序符合国家、地方的法律、法规为前提。 6、未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何部分均不得使 用于公开的文件、通知或报告中，也不得以任何形式公开发表。本评估报 告对任何第三者及其他目的用途不承担责任。 7、本次评估以委估对象最高最佳使用原则为前提。 房地产评估结果报告 、 委托方：供电公司 、 估价方：淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司 、 估价对象：供电公司位于明远路的培训中心的房地产、附属设施 、 估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场 价格 、 估价时点：二 O 一二年九月二十九日 、 价值定义：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等 权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。 、 估价作业日期：二 O 一二年九月二十一日二 O 一二年九月二 十九日 、 估价依据： 做最好的评估公司 奥菲尔 A1&fair 公平 公正 公开 ADD:淮安市漕运西路 68 号 TEL：051783944530 7 1、中华人民共和国城市房地产管理法及相关的法律法规 2、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）； 3、淮建发200523 号文件淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则 （试行）； 4、本有限公司估价人员实地勘察获得的资料和市场调查资料； 5、委托方及被拆人提供的有关情况及资料； 6、淮政发2005106 号文 、 估价原则 1、合法原则：估价中以估价对象的合法使用为前提； 2、估价时点原则； 3、公平原则、供求原 则、最高最佳使用原 则、替代原则； 、 估价方法：收益法、成本法 、 估价结果： 估价对象在估价时点（二 O 一二年九月二十九日）的评估价格为： 154443125.4 元，大写人民币为壹亿伍仟肆佰肆拾肆万叁仟壹佰贰拾伍元 肆角整。 十二、估价报告有效期及有关说明： 1、本报告有效期提交正式估价结果（估价报告）之日起，到该拆迁项 目拆迁补偿结束时止。 2、当事人如对估价报告有异议，请在所送达后 5 日内，向本有限公司 提供确实有效依据，申请重新评估，逾期则视为认可。 十三、估价人员： 中国注册房地产估价师：王海燕 中国注册房地产估价师：张绍文 房地产评估技术报告 第一章 估价分析和计算 一、环境交通情况 估价对象位于淮安市明远路，清浦新城中心地段，南临清浦区政府及 市行政副中心，北临城南乡政府、城南小学、启英中学，毗临禧徕乐国际 商贸城及淮安市汽车南站，该地区各项市政基础配套设施齐全，估价对象 周边分布的物业多为商业、办公物业，周边道路交通发达，有多条公交线 路通行，交通便捷。 二、产权情况：估价对象房屋所有权及土地使用权人为江苏徐淮地区淮阴 农业科学研究所。地类（用途）为科研，使用权类型为划拨。 三、估价对象状况： 本次评估实际测量面积为 1 号楼 6024.16 平方米、2 号楼 3103.06 平 方米，产权面积为 11094.69 平方米，未见产权面积为 6138.23 平方米，总 价格计算以实际测量面积为准。 土地使用权面积为 59160.0 平方米。 做最好的评估公司 奥菲尔 A1&fair 公平 公正 公开 ADD:淮安市漕运西路 68 号 TEL：051783944530 9 四、市场背景分析 、 地理位置与行政区划 淮安市位于江苏省中北部，苏北平原中部，地理坐标位于东经 118 1111935，北 纬 32433405。 淮安市下辖四县四区，分别为清河、清浦、淮阴、楚州四区和洪泽、 金湖、盱眙、涟水四县 ，总面积 1.01 万平方公里，总人口 499 万人，其中 农业人口 411 万人，非 农业人口 88 万人，全市共有 47 个镇、116 个乡、 2640 个行政村。 、 自然环境 1、 地势、地貌 淮安市位于淮、沭、沂、泗水流域下游，平原辽阔，河湖密布，地 势平 坦，略有少量丘陵岗地。地貌情况，西南部 为 低山丘陵区，中部 为江淮湖 洼平原区，北部为黄淮冲积平原区，淮安市主城区位于黄淮冲 积平原区， 海拔高度为 12 米左右，高差较小，地表覆盖亚砂土和 亚粘土，厚度变化 较大。整体地形略呈西高东低。 2、 水文、气候 淮安市域水系以黄河故道一线为分水岭，北部属沭、沂、泗水系，向东 流入黄海，南部属淮水水系，大部分水量由三河经入江水道注入长江。京 航运河穿境而过，洪泽湖镶嵌其间，除此之外还 有许多人工开凿的运河、 沟渠和湖泊，如苏北灌溉总渠、盐河、白 马湖、宝应湖、高邮湖等。全市平 均水资源总量为 463 亿立方米。市区由南向北有京航大运河、里运河、 废 黄河、盐河四条河流横 贯东西。 淮安属温带季风气候，四季分明，无霜期长，日照充足、雨水充沛。年 平均气温 14C，年平均降水量 940 毫米，年日照 时数 21302430 小时，常 年主导风向东南风。市区气象条件较为稳定,罕见恶 劣天气。 、 交通情况 目前淮安已形成以高等级公路和铁路为主骨架、水陆并举、内联外 延、四通八达的交通网络，成为国家级水陆交通枢纽。公路主要有京沪高 速公路、同三高速公路、宁连一级公路、宁徐一级公路、徐淮、淮扬二级或 准二级公路过境。国铁一级新长铁路江北段已建成并实现了试运营。水路 交通主要有京杭大运河（港口年吞吐能力 1300 万吨），苏北灌溉总渠、淮 河、盐河、淮沭新河等。此外，徐淮盐高速公路淮安段、宁淮高速公路淮安 段已开工建设。 、 城市性质 根据淮安市城市总体规划，淮安市城市性质定为：江苏新兴的工 业城市和交通枢纽，淮河下游的商贸中心。 、 城市基础设施状况 淮安市主城区已形成“四纵三横” 的城市道路网 络主骨架，另有许多 干道与之相连。淮安市自来水公司是主城区唯一的公共供水企业，自来水 由北京路水厂和城南水厂供给，日供水能力 20 万立方米。供水管网沿城 市道路布设。主城区排水管道沿道路铺设，管径在 2301120 毫米之间， 总长约 139.87 千米，大部分区域为雨污合流制。主城区有排水河道 11 条， 总长约 25 千米。雨污水通过 14 个排水泵站排入大运河和里运河。主城区 供电由淮安供电局所属 5 个变电所承担，共有 10KV 线路 28 条。主城区 电讯已实现电话程控化，电话交换机总容量 14 万门。 、 城市经济 做最好的评估公司 奥菲尔 A1&fair 公平 公正 公开 ADD:淮安市漕运西路 68 号 TEL：051783944530 11 淮安市主城区经济以工商业为主。主城区东南为食品工业区，城南 为纺织工业区，西南为化学冶金工业区，城西、城北为政治文化区。商业 主要集中在淮海南北、东西路，东、西大街等。淮安拥有耕地 40 万公顷， 是农副产品重要的产、加、 销基地，水域 4 万公 顷，盛产水产品，林业资源 十分丰富。淮安境内自然资源也十分丰富，土地肥沃，地下蕴藏多种非金 属矿藏。 、 房地产业政策 近年来，淮安市积极发展城市化战略，房地产业进入了一个快速发 展的新时期。房地产开发和住宅建设步伐明显加快，新区开发形成气候， 旧城改造连片推进，房地产开发投资持续增长，房地产已进入规范发展阶 段，房地产业 基本上保持了健康发展的态势。近年度内国家宏观政策的影 响，房地产 市场交易陷入低迷，但价格仍有小幅增涨，娱乐业依旧繁荣。 五、估价分析及计算： （一）最高最佳使用分析： 房地产估价应当以估价对象最高最佳使用为前提进行估价，最高最 佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证， 能给估价对象带来最高价值的使用。 估价对象地处商业、办公较为聚集的区域，根据拆迁人提供的规划许 可证及估价对象所处的地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用 土地资源等诸多因素，确定临淮海北路、军营路的商业用房，采用收益法 为评估方法。估价人员通过对拆迁范围内社会经济发展状况的了解，结合 对估价对象周边状况的调查，决定采用成本法作为其它房产的评估基本 方式。 （二）确定估价方法 所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，确定资本化率及净 收益逐年递增的比率，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 公式为：房地产价格 V=a/r-g1-（1+g/1+r）n V房地产价格 a净收益 r资本化率 g净收益逐年递增的比率 注：g 不等于 r。r 等于 g 时，V=an/(1+r) n-尚可收益年限 所谓成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然 后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 建筑物成本法评估价值确定基本公式： 建筑物现值= 重新购建价格 （1-折旧率） =重新购建价格 成新率 1、重新购建价格的确定 说明：本评估报告书所指的房屋建筑物重新购建价格是指求取估价 对象在估价时点建筑物的重新建造价格，本次评估重新购建价格采用按 工程造价核算。 2、成新率的确定 参照房屋建（构）筑物使用年限及现场勘察确定。 （三）测算委估对象价格： 1、收益法评估部分房地产价格 委估房地产为收益性房地产，先测算该类区域同类物业租金水平，然 做最好的评估公司 奥菲尔 A1&fair 公平 公正 公开 ADD:淮安市漕运西路 68 号 TEL：051783944530 13 后计算年净收益，确定资本化率及净收益逐年递增的比率，最后计算出估 价对象房地产价格。 公式为：房地产价格 V=a/r-g1-（1+g/1+r）n V房地产价格 a净收益 r资本化率 g净收益逐年递增的比率 注：g 不等于 r。r 等于 g 时，V=an/(1+r) n-尚可收益年限 1、各参数的确定 (1) 月租金的确定 根据委托方提供的资料，结合估价对象实际情况，及周边市场状况， 确定估价对象平均租金水平。 (2)土地使用税的确定 根据估价对象房屋所有权证及国用土地使用权证所载，土地使用税 按 1.2 元/m 2计取。 （3）尚可收益年限的确定 根据委托方提供的权证，委估对象出让终止日期为 2043 年 8 月 19 日，至估价时点剩余使用年限为 31.00 年. 估价对象根据国家有关规定，本次评估设定出年限为商业用地最 高出让年限为 40 年，自估价时点起计。确定委估对象的尚可收益年限为 40 年。 （4）资本化率(r)的确定： 资本化率采用安全利率加风险调整值确定，安全利率取一年期存款 利率 3.00%，风险系数确定为 4.00%，则资本化率为 7.00%。 （5）净收益逐年递增的比率的确定： 估价对象位于淮安市市政府副中心，清浦新城清浦区行政中心，交通 方便。该区域各项市政基础设施齐全，公共配套设施完备，周围住宅、商 业网点| 渐趋密集，地理位置较为优越，目前商业气氛较好，预计随着经济 发展，以及周围房地产的进一步综合开发，其商业气氛将日益更加浓厚。 根据估价对象实际情况结合估价人员经验，确定净收益逐年递增的比率 为 2.5%。 A、1 号楼价格测算(建筑面积为 6024.16 平方米) 序 号 项目 计算方法 数值 1 月租金 同类物业平均收益 水平 33.00 2 年总收入 （1）12个月 396.00 3 年总支出 （4）+（5）+（6） +(7) 89.90 4 税金 （4.1）+（4.2） +（4.3）+（4.4） 68.90 4.1 营业税 （2）5% 19.80 4.2 房产税 （2）12% 47.52 4.3 城建税 （4.1）5% 0.99 4.4 教育附加费 （4.1）3% 0.59 5 土地使用税 1.20 6 管理费 （2）3% 11.88 7 修缮费 （2）2% 7.92 8 年纯收入 （2）-（3） 306.10 9 剩余使用年期 31.00 安全利率 3.00% 风险调整值 4.00% 1 0 资本化率 安全利率+风险调整 值 7.00% 1 1 逐年递增比率 2.50% 1 单价 5007.00 做最好的评估公司 奥菲尔 A1&fair 公平 公正 公开 ADD:淮安市漕运西路 68 号 TEL：051783944530 15 2 1 号楼评估价值 V1=5007.006024.16 =3016.30 万元 B、委估 2 号楼价格 测 算（建筑面积为 3103.06 平方米） 1 月租金 同类物业平均收益 水平 45.00 2 年总收入 （1）12个月 540.00 3 年总支出 （4）+（5）+（6） +(7) 122.16 4 税金 （4.1）+（4.2） +（4.3）+（4.4） 93.96 4.1 营业税 （2）5% 27.00 4.2 房产税 （2）12% 64.80 4.3 城建税 （4.1）5% 1.35 4.4 教育附加费 （4.1）3% 0.81 5 土地使用税 1.20 6 管理费 （2）3% 16.20 7 修缮费 （2）2% 10.80 8 年纯收入 （2）-（3） 417.84 9 剩余使用年期 31.00 安全利率 3.00% 风险调整值 4.00% 1 0 资本化率 安全利率+风险调整 值 7.00% 1 1 逐年递增比率 2.50% 1 2 单价 6834.00 2 号楼评估价值 V2=6834.003103.06 =2120.59 万元 4、附属设施价格测算 附属设施评估 1 地砖 20 4460 89200 2 花岗岩 40 685 27400 3 面砖 10 805 8050 4 吊顶 20 2450 49000 5 地板 80 484 38720 6 地毯 100 15 1500 7 日光灯 5 250 1250 8 吊杆灯 50 131 6550 9 筒灯 2 737 1474 10 吊灯 10 2 20 11 吸顶灯 5 74 370 12 消防应急灯 2 14 28 13 玻璃门 200 238 47600 14 卷帘门 60 52.5 3150 15 不锈钢扶手 60 256 15360 16 防盗门 120 96 11520 17 防盗窗 20 304 6080 18 不锈钢隔断 275 5 1375 19 装饰板 55 30 1650 20 挂式空调 80 95 7600 21 立式空调 120 17 2040 22 落地式空调 120 5 600 23 壁橱 45 249 11205 24 换气扇 10 45 450 25 吊扇 10 94 940 26 30 45 1350 27 蹲便器 100 23 2300 28 洗脸池 60 45 2700 29 小便斗 70 13 910 30 拖布池 60 5 300 31 路牙 30 285 8550 32 彩钢板自行车棚 300 114.2 4 34272 33 室外地坪 198 7708. 61 1526304.78 34 保温板传达室 450 37.44 16848 35 自动伸缩门1 50 12 600 36 自动伸缩门2 50 10 500 37 自动伸缩门3 50 6 300 38 保温板配电房 450 138.9 2 62514 39 砖砌围墙砖砌体部分 40 764.3 7 30574.8 40 砖砌围墙砖铸铁部分部分 170 284.1 2 48300.4 40 铸铁件围墙 170 534.3 90831 41 彩钢板简易自行车棚 300 60 18000 42 简易仓库 530 43.8 23214 44 玻璃 150 418 62700 45