关于全市物业管理工作情况的报告

关于全市物业管理工作情况的报告 2009 年 4 月 28 日在市八届人大常委会第十六次会议上 市城管局局长 李忠惠 尊敬的主任、各位副主任、秘书长、各位委员： 我受市人民政府的委托，现将近年来全市物业管理工作情况 作以下报告，请予审议。 一、近年来主要工作 1、注重配套行业政策，夯实物业管理法制基础。健全完善物 业管理政策法规，是主管部门依法行政的基础，是行业企业规范运 行的保障，是各方主体共同遵循的依据。为此，我们高度重视行业 立法工作，先后出台了大庆市城市住宅区物业管理办法、 大庆市 城市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、 大庆市业主 委员会登记管理办法、 大庆市物业服务收费管理办法等 29 个相 关政策，初步构筑了我市物业管理政策法规体系，成为全省行业政 策最全面、最实用的城市，奠定了我市物业管理健康发展的法制基 础。 2、强力实施老区改造，解决物业管理先天不足。为解决老居 住区普遍存在的规划不合理、设施不配套、功能不完善、人居环境 差、居民意见大等问题，我局提出了实施“ 百区改造” 工程的建议， 得到了市委、市政府的高度重视和中直大企业的积极响应。自 2 2003 年“百区改造 ”工程实施以来，市、区政府、各中直大企 业、相 关产权单位累计投资 19.5 亿元，对全市 143 个老居住区实施了环 境改造，老区人居环境发生了翻天覆地的变化。改造后的老区全部 实行了封闭管理，公共秩序维护员（俗称“保安” ）队伍从改造前一 人没有发展到现在 4500 余人，全市住宅区“两抢一盗” 发案率从过 去全省最高降至全省最低。 3、建设综合管理体制，实现物业管理协调发展。一是强化行 业监管。在严格资质管理、下放行政权力的同时，我局组织各区主 管部门在 2008 年开展了为期一年的物业市场专项整顿和行风评 议工作，吊销了 11 家物业企业资质，提高了行政监管的到位率和 严肃性，促进了企业行为的有效规范；二是强化行业监督。一方面， 我局会同市民政局，以社区为主体依法组建了 153 个业主委员会， 指导 132 个业委会与物业企业签订了物业服务合同，充分发挥 了业委会的监督作用。另一方面，充分利用市长热线、新闻媒体、 数字城管指挥中心的日常监督、舆论监督和巡查监督作用，由市、 区两级主管部门按照问题性质进行直接交办、限时督办、专人专办， 有效解决了各类投诉；三是强化行业自律。依法组建了“大庆市物 业管理协会” ，积极开展了物 业收费政策等八项行业政策调研，累 计培训物业管理人员 1600 人次，规范了物业有偿服务价格和标准， 发出了全行业倾力打造“大庆物业” 诚信服 务品牌的倡议，充分发 挥了协会在联系企业、连接政府、服务行业、服务社会等方面的自 治自律作用。 3 4、转换行业运行机制，推动物业管理市场进程。一是指导推 进国有企业转制。我市油田、石化、林源、府民、高新等五大国有物 业企业承担着全市 80%的物管任务，均为房管所翻牌组建，管理 水平低，服务意识差，职工不满意、业主怨言多。为此，我局下发了 关于加快推进国有物业企业转换经营机制的指导性意见，指导 企业在用人、管理、经营等机制上进行了一系列改革，使这五大国 有物业企业普遍建立了现代企业制度，管理服务水平明显提升，迅 速成长为国家一级物业企业，从过去的“ 老大难” 变成现在的“主力 军” ；二是建立完善市 场竞争机制。我局会同市房管局出台了关于 贯彻前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知，明确规定新 建住宅小区在预（销）售前必须实行物业管理招投标和物业管理用 房提留制度，将全市所有新建住宅物业项目全部纳入了招投标轨 道，打破了多年来“ 谁开发、谁管理” 的 垄断经营局面。同时，指导 业委会对旧有住宅小区更换物业企业实行招投标，组织实施了花 样年华小区、祥阁农行小区、凤阳小区等旧有住宅小区的物业选聘 工作，实现了市场有序竞争；三是改革调整服务收费机制。我们在 全省率先建立了以政府指导价为主、市场调节价为辅的“菜单式” 物业分类分级服务收费机制，由业主和物业企业据实协商、选择确 定，实现了“ 软件” 服 务和“硬件”设施的有机 结合，协商确定和评估 裁定的有机统一。通过改革，增强了业主的发言权和自主权，增强 了物业企业的危机感和服务意识，推动了物业管理契约化进程。 5、持续开展创优达标，促进物业管理全面进步。截止 2008 年 4 底，全市建成 2 万平方米以上住宅区 303 个，住宅区总建筑面积 4100 万平方米，全市物业企业 138 家，从业人员 4 万余人，承担着 全市 368 个物业项目， 4500 万平方米的物管任务，住宅区物业管 理覆盖率达 98%，居全国前列。累计创建全国物业管理示范项目 42 个，占全省总数的 67%；创建全省物业管理示范项目 88 个，占 全省总数的 38%。省建设厅于 2008 年 5 月在我市召开“全省物业 管理经验交流大庆现场会”，充分肯定了我市在全省物业管理工作 方面的龙头和标杆地位；省政府政务公开办于 2008 年 9 月在我市 召开“全省政 务公开大 庆现场会” ，总结 推广了我市在全国率先实 施的物业行业办事公开服务经验。 二、存在的问题 1、政策法规不完善。一是在住宅车辆出入、停放管理方面，机 动车辆在住宅区随意进出、乱停乱放现象突出，停车难问题凸显， 由此导致的车辆丢胎、刮蹭、堵塞消防通道等问题较多；二是在物 业项目承接退管方面，由于没有详细规定，造成物业企业、业主委 员会、开发建设单位不能进行规范有序的承接和退管，为后期物业 服务管理埋下隐患；三是在困难家庭物业费救助上，除低保户外没 有实现物业费、取暖费同步救助政策，困难家庭意见较大。 2、维修改造不及时。一是老区改造不到位。目前，全市仍有 67 个老区未实施整体改造，居民意见大，求决愿望强烈，成为制约 这些老区物业管理实施的主要矛盾；二是房屋维修不及时。我市 从 2002 年开始对新建房屋归集维修资金，2002 年以前建成房屋 5 无维修资金可用，造成房屋漏雨、马葫芦塌陷、排水管网断裂、道 路场地破损等问题无法及时维修，这是当前物业服务投诉量居高 不下的主要矛盾，占全市物业管理投诉量的 50%。 3、指导监管不到位。一是对物业企业的日常监管不到位。受 工作人员数量少、业务素质不高等因素限制，区级主管部门不能主 动到辖区物业企业检查指导工作，往往以投诉处理代替日常监管， 造成企业的违规行为得不到及时处理和规范；二是对中、小物业企 业的指导工作不到位。一些中小物业企业专业人才缺、从业经验少， 想把物业服务工作做好却事与愿违，反映了行业指导尤其对中、小 物业企业的指导还不够具体和深入；三是对业委会的指导监管不 到位。一些小区业主委员会不作为、乱作为现象较为突出，不经业 主大会通过，擅自解聘、选聘物业企业、出租公共房屋、签订施工 合同、煽动业主不交费等，造成物业管理出现混乱。 4、相关责任不理顺。一是物业企业与供水、供电企业的管理 责任未理顺。 物业管理条例明确规定，供水、供电、供热等专业管 理单位应向最终用户收费，并依法承担相应管线、设施的维修养护 责任。但全市目前仍有 53 家物业企业承担的转供水任务移交不出 去，承担着巨额水损，物业企业意见较大；供电企业向最终用户收 费，却拒不承担居民楼内公共低压线路的维修任务，一旦发生断电 或烧毁电器事故，居民用电和索赔的诉求往往得不到及时处理，居 民意见很大；二是开发建设后遗症处理责任不落实。一些新建物业 的开发建设单位不按规划建设配套设施，私自转卖物业用房，工程 6 质量低劣，对居民反映的问题一推二拖三躲，拒不承担保修责任， 致使大量问题遗留至物管环节，物管企业“代人受过” 现象十分突 出。经统计，属开发建设遗留问题占每年物业投诉量的 30%以上。 5、服务收费不规范。一些小物业企业不按照合同约定的收费 标准提供质价相符的物业服务，有的甚至无证收费，超时间超范围 收费。同时，由于缺乏收费手段，只能通过法律诉讼方式追缴欠费， 物业企业“ 收费难” 的 现象十分突出。 三、下步工作打算 1、健全行业政策法规，建立长效管理机制，进一步理顺行业 发展的政策环境。一是出台新的大庆市城市住宅专项维修资金管 理办法，着手组建大庆市房屋维修资金管理中心，规范维修资金 的归集、管理、使用工作，健全完善房屋维修保障机制；二是研究 制定大庆市住宅区车辆出入停放管理办法，向市政府呈报关于 加强我市立体停车库（位）建设管理方面的情况汇报，吸引、鼓励、 扶持社会资本多元化投入，逐步解决老区“停车难” 问题，建立住宅 区车辆出入停放管理机制；三是出台大庆市城市住宅区物业服务 项目承接退出管理规定，对新旧小区物业管理的承接退出行为进 一步规范，建立物业项目准入退出管理机制；四是配合市水务局、 物价局、市经委，结合相关法规和我市实际，进一步明确物业企业 与供水、供电专业管理单位的职责，解决目前存在的职责不清、投 入机制不明确等问题；五是参照我市困难家庭热费救助政策，向市 政府呈报关于对全市享受供热费救助的困难家庭实行物业费救 7 助的情况汇报，推动实现“两费” 同步救助，建立困 难家庭物业费 救助保障机制。 2、强化行业指导监督，大力整顿市场秩序，进一步规范行业 运行的市场环境。一是强化对业委会的指导，制定关于进一步加 强全市住宅区业主大会、业主委员会组建运行工作的指导性意见， 加强对全市已组建业主委员会的指导、监督、培训工作，引导和扶 持业主委员会依法开展工作；二是强化对物业服务企业的日常监 管，指导各区及中直企业行业主管部门建立物业企业监管档案，开 展行业现状普查，对全市各住宅物业的物业管理区域重新划分，实 行按季检查、按年考核，做到底数清晰、责任明确、监管到位；三是 强化行业市场整顿，制定全市物业管理市场秩序专项整顿实施方 案，会同物价、建设、房产等部门继续在全行业深入开展物业市 场专项整顿工作，进一步打击房地产开发企业、物业企业的违法违 规行为，规范市场秩序；四是强化企业资质管理，出台关于进一步 加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理的指导性意见， 从源头上把好新企业准入关、暂定资质企业核定关、从业人员资格 管理关。 3、继续推行老区改造，实施环境综合整治，进一步改善广大 业主的人居环境。一是继续实施老居住区环境改造。2009 年计划 投资 5.5 亿元对友谊、解放等 20 个老居住区进行环境改造，进一 步改善人居环境；二是深入开展住宅区环境综合整治。组织各区行 业主管部门和执法单位对居住区环境卫生、区容区貌、公共秩序、 8 绿化美化亮化进行集中整治，建立起物业企业与执法单位的联动 机制；三是持续开展物业管理示范项目“创优达标” 活动，继续开展 全国、全省物业管理示范项目创建与复检工作，指导物业企业做好 各项迎检准备，力争再创全省物业管理示范项目 5 个。 4、深入开展社区共建，动员业主广泛参与，进一步创建文明 和谐的人文环境。一是开展家园环境共建活动。将 4 月 18 日确定 为 2009 年全市的“居民植 树日” ，动员 各物业企业和广大居民共同 开展第二届“ 百区同栽和 谐树，万民