北京市朝阳区崔各庄乡农户住宅组织化改造的调查

“土地+艺术”=“点瓦成金” 北京市朝阳区崔各庄乡农户住宅组织化改造的调查 近年来，北京市朝阳区崔各庄乡党委和政府以社会主义新农 村建设总要求为抓手，以推动农民就业增收为着力点，以创新农 村宅基地流转方式为突破口，顺应文化产业迅速发展的大趋势， 紧密结合何各庄村的客观实际，整合多重资源，发掘潜在优势， 大胆探索出农户住宅组织化改造和市场化运作的新路径，创造出 了“ 土地+艺术 ”的全新 产业模式，赢得了何各庄村广大获益农民 “点瓦成金 ”的良好赞 誉和市委书记刘淇同志 对城乡结合部地区 社会主义新农村建设的“ 何各庄模式” 的高度 评价。 “何各庄模式”的背景 崔各庄乡位于北京市朝阳区东北部，下辖 15 个行政村，1 个 居委会。该乡紧邻首都机场，公铁交通便捷，生态环境优良，高端 住宅区成长迅速，文化创意产业相对发达。何各庄是崔各庄乡北 部的一个村，面积 2700 亩，绿化林地近 1000 亩。常住人口 1002 人，流动人口 5800 余人。该村城乡结合部特征明显，流动人口较 多，产业 用地有限，一般城乡结合部地区共性的村级集体经济发 展滞止、农民增收艰难、基础设施老化、水电供应紧张、道路狭窄 拥挤、 卫生环境脏乱、治安态势严峻等问题都不同程度地存在。 村民主要的创收业态就是出租房屋，即人们俗称的“吃瓦片” 。 2007 年起，为了从根本上解决这些问题，崔各庄乡党委、政府进 行了大胆的探索，创造出“土地+艺术” 的全新产业形态何 各庄模式。调查表明，何各庄模式的产生，离不开以下一些有力 的主、客观因素： 一是农民增收愿望强烈。近年来，由于何各庄村内产业发展 落后，村民就业渠道狭窄，最主要的创收模式“瓦片经济” ， 只能维持生存现状，难以切实提升村民的生活质量和水平。而与 城市核心区比较，手中又握有相对富裕的住宅和剩余劳动力资源。 因此，充分有效地利用宅基地和劳动力资源实现增收，逐步改善 生活条件提升收入水平，一直是该村村民迫切的需求和强烈的愿 望。 二是住宅市场需求旺盛。何各庄自然生态良好，全村 301 个 民宅院落，基本保持了老北京传统村庄的自然风貌。周边还有 “观唐” 、“香江花园” 、“欧陆苑” 等多处高档别墅区（其中 80%以上的 住户是租户），加上附近的中国电影博物馆、京西国际学校、ISB 顺义国际学校、国际展览中心、浩华国际垂钓中心、顺义国际跑 马场等高端配套服务场所营造的浓厚的国际化氛围，以及追求舒 适、闲 散、自由、个性化高品质居住环境的特定人群的特性，形成 了何各庄村高端生态住宅的潜在消费市场。 三是文化艺术资源丰富。何各庄周边集聚的中央美院、798、 酒厂、草场地、大环、索家、费家等多个艺术园区，是其“ 土地+艺 3 术”理念得以推行的原动力。村内陆续进驻 的文化艺术机构和艺 术家与上述园区保持着密切的联系，与其共享文化艺术资源和创 意理念，有利于创意的迸发和实施，并能快速形成集聚效应。何 各庄与其它园区已经逐步形成专业分工和紧密的产业链条，正共 同发展成为特色鲜明的文化艺术群落。 “何各庄模式”的内容 面对潜在的高端住宅消费市场与低端落后的村域现状的矛 盾，面对周边高品质社区生活和本地村民低质量生活的反差，崔 各庄乡党委、政府及何各庄村“两委班子 ”敏锐地抓住北京市新农 村建设试点、乡域总体规划和地区功能定位的机遇，出资整合村 民住宅资源，根据市场需求进行整体规划、设计、改造、提升，再 出租给高端客户群体作为高档会所、休闲居住、特色餐厅、艺术 机构等，实现了村民、村集体和投资企业的多赢。 一是强化领导，成立乡村专门推进机构。崔各庄乡成立了由 党委书记、乡长为组长的工作推进领导小组，下设专门办公室， 负责项目的调研、论证、推进、协调、解难等工作，不定期召开专 题研讨会和推进协调会，就“何各庄模式 ”的稳健推进和逐步提升 进行研究，形成了主要领导统筹、主管领导协调、相关领导配合、 具体人员落实的工作机制。乡、村和投资企业共同组建了专业运 营公司，具体负责何各庄项目的实施。 二是摸底调查，明确房屋改造运营方案。在民宅改造启动之 前，先期开展摸底调查，结果 88.3%的农户同意对住房进行改造， 81.7%的农户 希望房屋改造完后交付公司运营时间不超过 10 年。 经过干部、党员、户主、村民代表等多层次会议的讨论和完善，最 后敲定了房屋改造运营方案：以 167 平方米的房屋（北京市农村 宅基地面积标准）为标准，农户每年获租金 6 万元，房屋面积每 增加 1 平方米，年租金增加 100 元，租金每 3 年增加 10%，租赁 期限为 10 年。农户住宅出租后的村民居住问题，由村委会和村 民共同设法解决。 三是自主参与，签订委托改造经营协议。何各庄民宅市场化 集约化运营管理的一个重要前提是不搞硬性推广，全部由农民自 主选择是否参与统一的房屋改造和运营。对有意愿改造出租住宅 的农户，由村委会与其签订个人住宅委托改造、经营协议。按照 方案，签订协议的农户自愿将自有房屋委托给村委会进行改造、 经营，村委会同时向农户支付确定金额的租金。租赁期满后，村 委会将改造后的房屋无偿交还农户，由农户决定继续出租或收回 自用。 四是市场运作，成立专业运营管理公司。由乡、村、社会投资 人三方共同出资，成立专业的民宅改造运营公司，承担房屋的规 划设计、改造装修、对外招商和运营管理等工作。三方明确职责， 村集体与农户确立规范的合同委托关系，乡、村集体负责统一规 划和整体统筹，社会投资方引进高端经营管理人才负责设计、改 5 造和市场化运营，乡有关部门依照规定负责项目建设过程中的资 金扶持和项目建成后运行过程中的监督。 五是试点先行，渐进推动民宅改性经营。先确立试点，让村 民充分认识并熟知项目推进过程，增加心理接受程度，然后依据 农民意愿和统一规划，循序推进民宅的改造和市场化经营。2008 年，第一批完成改造的 8 户民宅，已经全部出租，农户反映良好。 2009 年启动的第二批顺白路及主要街道沿线院落 100 户改造工 程，过 半已经竣工并实现市场化运营，余下的也将于近期完工， 并已经提前完成了与租住客户的签约程序。 六是环境优化，同步实施多重服务升级。在推进民宅改造的 过程中，何各庄村村级道路拓宽硬化、绿地植树种草、燃气管线 接入、通讯电信网线改造、物业服务公司组建等都在同步进行， 系列配套服务项目正在有秩序推动，多重服务升级项目使何各庄 模式的市场关注度和美誉度越来越强。目前，已经有国内外很多 客户前来洽谈尚未进行改造房屋的租赁事宜，民宅集约化出租的 形势可谓“ 风景这边独好 ”。 “何各庄模式” 的成效 2009 年以来， “何各庄模式”得到了市、 区领导和专家的高度评价，认为何各庄村民宅特性改造、组织化 经营和“土地 +艺术” 理念下文化产业的培植与兴起，是新形势下 推进城乡结合部改革发展的一种有益探索，是农村宅基地和建设 用地流转形式的一种有效创新，为土地管理制度完善和新农村建 设进行了新的尝试，为首都地区文化产业的发展注入了新的活力， 为土地资源匮乏的城乡结合地带农民脱贫致富开辟了新的道路。 一是实现了村民稳定增收。住宅改造极大地提高了村民的房 屋出租收入水准，使原来以“瓦片经济” 为 主的简单出租形式得到 升级，原来年很多年租金 1-3 万元的民宅，大都达到了 6-10 万元， “灰瓦” 变成了“黄金” 。同时，统筹规划改造和配套服 务的建立也 为村民带来更多的就业机会，村民在此项尝试中有了看得见、摸 得着的多重经济实惠。 二是促进了区域产业发展。崔各庄乡在符合“绿隔” 功能定位 的基础上，引进有实力的文化创意机构入驻，推动了全乡文化创 意产业的快速发展。同时，通过对民宅进行改造升级，使宅基地 流转实现附加值的提升，带来规模化房屋租赁的丰盈收入，形成 了一种新型物业经济，保安、保洁、餐饮等服务型企业迅速成长. 三是降低了行政管理成本。何各庄村对出租房屋的组织化经 营，改 变了以个体为主出租房屋的分散无序状态，有效地掌握了 流动人口底数，减少了治安隐患，降低了行政管理成本。同时，民 宅的高端化升级改造，还进一步优化了区域人口结构，实现了 “以业管人、以 业控人、以业养人”的新型流动人口管理模式。 四是推动了社会管理进步。随着改造工程的推进实施，配套 服务逐步升级，高端人群逐渐入驻，区域人口结构不断优化，何 各庄原有的村级管理方式正逐渐被高端的物业管理和现代化社 7 区管理所替代，各种社会管理体制机制正进一步完善，地区经济 社会走向统筹发展，城乡管理一体化的目标正在加快实现。 五是提升了村民文明素养。何各庄村按照统一科学的规划， 引入“ 土地 +艺术” 的理念，对村落进行整体设计改造，不仅改善 了以往私搭乱建、道路拥挤、环境脏乱的农村旧貌，还原了老北 京村落的自然肌理，增加了浓郁的传统文化和时尚艺术氛围，彰 显了古老都市的文化底蕴和现代气息，在潜移默化中逐步提升了 该地区居民的文明素养。 “何各庄模式”的启示 “何各庄模式” 是新形 势下基层党委、政府致力 经济发展、民 生改善、社会和谐工作的成功范例。详细解读“何各庄模式” 背后 崔各庄乡党委、政府以及何各庄村“两委班子 ”所做的大量卓有成 效的努力，我们至少可以得出如下一些启示： 一是基层党委、政府要在第一要务上做文章。 “何各庄模式” 说到底，其实就是崔各庄乡党委、政府以及何各庄村“两委班子” 摆脱了僵化思维模式，围绕发展经济这个“ 第一要务” 而做的一篇 好文章。 “何各庄模式” 的成功，在党 员、干部和群众中进一步强化 了乡党委和村支部的政治核心地位，强化了党对农村工作的领导 权威。 二是基层党委、政府要在开拓创新上动脑筋。 “何各庄模式” 的出现，集中表现了崔各庄乡党委、政府以及何各庄村”两委班 子”思想解放、敢于探索、善于创新的时代特征。他 们在领导地区 社会主义新农村建设的实践中，坚持以科学发展观为指导，紧紧 围绕地区自然环境、人文资源、区位特点等种种优势，大胆开拓 了农村工作的新局面。 三是基层党委、政府要在求真务实上下功夫。 “何各庄模式” 的成功，充分体现了崔各庄乡党委、政府以及何各庄村“两委班 子” 求实务实 的工作作 风。成立专门领导 小组，建立专门工作部 门，落 实工作任务，明确工作职责，深入开展调查研究，广泛征求 村民意见，民主化决策，组织化运作，市场化推广，所有这一切都 凸显了他们真干事、干真事的风格。 四是基层党委、政府要在执政为民上花气力。 “崔各庄模式” 的可喜，还突出反映在崔各庄乡党委、政府以及何各庄村“两委 班子” 执政 为民的理念。他 们把推动农民就 业、增加农民收入放 在首位来思考，切实践行胡锦涛总书记“ 权为民所用，情为民所 系，利为民所谋” 的指示精神，确保农民住房委托 经营后，农民的 住房安置保障都有了妥善的安置。 五是基层党委、政府要在依法行政上做功课。 “何各庄模式” 的可贵，也凸现在崔各庄乡党委、政府以及何各庄村”两委班子” 对依法行政的坚持。农民房屋所有权不变，房屋主体机构和院落 基本格局不变，农民收益保障不降低，正是因为崔各庄乡党委和 何各庄“两委班子 ”在依法行政上做足了功课，所以这样一个涉及 9 到众多农民切身利益的工程才得到了顺利推进。 潮平两岸阔，风正一帆悬。2009 年，中国整体