卓沁庄园住宅小区项目

卓沁庄园住宅小区项目 可行性研究报告 陕西名慧房地产开发有限公司 二 0 一一年二月十一日 项目可行性研究报告 一、总论 1、项目背景 2、项目概况 (1)项目名称 (2)建设地点 (3)建设单位 (4)企业性质 (5)经营范围 (6)资质等级、 (7)开发单位概况 3、可行性研究报告编制依据 4、项目可行性研究的范围 5、研究结论 6、主要经济技术指标 二、当前榆林房地产市场分析 1、十一五时期发展榆林市房地产业的有利因素 2、未来五年榆林房地产需求分析 3、营销战略 三、项目简介 1、项目地点 2、建设规模 3、主要建设条件 (1)项目区位条件优越 (2)建设场区“七通一平”条件具备 四、建设规模及功能标准 l、建设面积和内容 2、功能设施标准 (1)建筑使用功能 (2)住宅的室内环境等标准 (3)住宅户型规划 3、工程项目一览表 五、建设方案 (一)建设场地环境 （二）总体规划布局 （三）建设方案设计 （四）结构设计 六、项目实施进度安排 七、投资估算与资金筹措 1、投资估算 2、资金筹措 八、经济效益分析 1、住宅销售价格 2、销售进度及付款计划 3、税费率 4、盈利能力分析 5、资金平衡分析和资产负债分析 6、敏感性分析 7、临界点分析 九、风险分析及对策 1、市场风险分析 2、经营管理风险分析 3、金融财务风险分析 卓沁庄园 第一章 总论 1.1 编制依据 1、项目土地挂牌出让地形图； 2、建设部 1997 年建设项目可行性研究报告内容和深度规定 ； 3、建设部建标(2000) 205 号房地产开发项目经济评价方法 ； 4、国家有关规划设计定额、设计标准及规范。 1.2 建设内容与规模 本项目为卓沁庄园的新建项目。该项目占地 43.48 亩，总建筑 面积为 53088.55 平方米。 1.3 编制原则 1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标 准、规范； 2、积极进行实地考察，充分了解“卓沁庄园”目前周边的基 本基础设施及有关情况，结合城市总体规划原则，根据当地实际， 以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境优美、健康、实 用的住宅小区。 3、根据该项目的发展规划，结合目前现有的平面布置，立足 长远发展，合理利用工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能 源，节省投资，注重环境保护。 1.4 可行性研究的工作范围 本可行性研究报告根据项目建设特点，对项目市场前景、建设 的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析 等内容进行研究，在此基础上完成了可行性研究报告。 1.5 可行性研究工作概况 对该项目进行了实地考察，了解了项目的基本情况，重点了解 项目及今后发展的需求状况及水、暖、电供应情况；搜集了国家、 省、市有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行 了多个方案比较，并提出了推荐方案，对项目建设方案的建设规模 及对水、暖、电的需求进行了初步设计。重点对小区建设的必要性， 市场前景、工程方案的投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分 析、论证，全面考察项目建设的必要性和可行性。在此基础上完成 了可行性研究报告。 1.6 投资估算和资金筹措 本项目概算总表投资约 5000 万元，企业拟自筹 5000 万元。 序 号 项 目 指标数据 1 销售收入 35200 万元 2 利润总额 4200 万元 3 净利润额 3360 万元 4 投资利润率 21.827% 5 资本金利润率 68.67% 6 财务内部收益率 23.51% 7 投资回收期 2.5% 1.8 综合评价结论 本项目建设符合国家产业政策和榆林市总体规划要求，项目建 后，在一定程度上满足城市住房夹心层的住房要求。该项目地理位 置优越，建筑风格以人为本，健康舒适，保护环境，节约投资，节 约资源，人与自然，协调共生，适宜居住，市场前景看好。项目各 经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风险能力。因 此，本项目的建设时可行的。 第二章 社会和市场调查与需求预测 2.1 社会和市场调查 2.1.1 产业政策 改革开放三十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段， 经 济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房 地 产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关 行 业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展 的 ，一个先导性行业和支柱产业。 中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设 开发，拉动消费增长作为矿大内需的重要内容，实现了以市场化为 取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新 的层次上发展。 2008 年以来，随着国家一系列相关政策的出台，房地产业重新 活跃起来，房地产业建设和消费己成为带动整个国民经济发展的新 的 经济增长点和消费热点。 2.1.2 项目建设的必要性 榆林市作为“国家能源重化工基地”的地位日趋显著，伴随众 多 大型工业、能源项目的开发建设，榆林地区的经济发展和城市发展 都驶入快车道。成为西部地区生产要素流向最集中、发展最快、最 具 活力的地区之一。城市居民经济收入的逐步提高，以及项目开发带 动。劳动力需求的快速增长，都较大程度上刺激房地产市场的活跃， 预计 在今后相当长的一段时间内，资源优势逐渐转化为经济优势，带动 房 地产业蓬勃发展的良好势头逐步显现。同时城市建设将会有一个大 的 飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大 的 改善。 宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的 宝 贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环未能发挥土地的最大经 济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体 的 人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用， 不 断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。 同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造 将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远 的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。 房地产商将更多的精力放在“以人为本 的原则上，更加注重 新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结构，创造优美 环境。房地产业进入理性发展阶段。今后相当一段时期内房地产业 将继续保持平稳发展态势，供需大体平衡，需求出现多样化，住宅 将被普遍看好！ 2. 1.3 市场调查 榆林宏观经济分析 榆林市位于陕西省最北部，东临黄河与山西相望，西连宁 夏、甘肃，北邻内蒙，南接本省延安市。全市总面积 43578 平方公 里，总人口 356 万，辖 1 区 11 县 222 个乡镇。地貌大体以长城为界， 北部为风沙草滩区，占总面积的 42%，南部为黄土丘陵沟壑区，占 总面积的 58%。并具有如下鲜明特点： (1)、资源优势突出。全市已发现 8 大类 48 种矿产，潜在价值 超 过 46 万亿元人民币，特别是煤、气、油、盐资源富集一地，组合配 置好，国内外罕见，开发潜力巨大。 (2)、人文优势独特。历史上，榆林是兵家必争之地。春秋为 置， 战国归魏，秦统一六国后为上郡地，唐及五代时设夏州、银州、麟 州、 府州、绥州，均属关内道管辖，素有“九边重镇”之称。 (3)、区位优势明显。榆林地处中西部结合地带，位于陕甘宁蒙 晋五省区交界之处，承接东西南北。建成神延铁路、包神铁路和神 塑复线铁路。公路总里程 2.55 万公里，其中高速公路 576 公里，国 道 673 公里，省道 680 公里，基本建成“两横两纵”公路主骨架。民 航新 4C 级机场已建成，为陕西第二大航空港。 (4)、2008 年，全市完成地区生产总值 1008. 26 亿元，稳居全省 第二，同比增长 23%，增长速度连续七年保持全省第一； 2.2 合理提炼项目卖点 小区住宅销售的“卖点”主要是： (1)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活 居住多方面的需求与沟通。 (2)物业管理更加完善化，服务更周到全面，管理高质量、高水 平。 (3)小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“商品 化”的标准档次规划设计和经营管理。 除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地 产 开发商信誉以及市场定位等： 2.2.1、科学制定项目销售价格 价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠：集团团 购优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施 价格浮动策略。宜采用浮动售价：促销优惠价；限期销售 优惠浮动价；正常销售阶段浮动价；其他浮动措施。 定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并 考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和 住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。 2.2.2、强化营销推广策略 1)、在广告上，突出和强化“企业诚信、工程质量、物业服务、 区位条件和周边配套”等优势和卖点。 2)、切合项目的实际对生活方式进行必要、细致的阐述；应告 诉目标客户的兴趣，在以后的卓沁庄园生活是怎么的。以引起目标 客户的兴趣。 3)、设置看房路线：在长城路路灯杆上设置路旗广告；在项目 临街围墙上做项目形象广告和指示牌。 4)、强化营销推广：销售说辞进行整合、规范并进行培训和演 练；提高销售人员的专业素养，让销售人员充分理解并利用资源， 了解客户类型，把握客户心态，从而进一步强化销售人员的窗口作 用，促进项目销售。 2.2.3、充分运用推广手法 基于以上三个目的，结合榆林房地产广告投放情况，充分发挥 各 自媒体的传播优势，重点考虑将榆林日报 、各县区的户外广告牌、 榆林房产网、榆林房产信息网、手机短信等媒体进行组合集中发布， 其他媒体机动发布。基本推广手法为： 1)、以现场销售人员的传播为主要推广手段。 2)、以项目形象广告与功能诉求广告为主要传播手段。 3)、以老业主的口碑效应带动项目销售 4)、各县区广告宣传资料定向派发。 2.2.4、明确推广要求 1)、现场形象方面：销售中心展板、关键路口的指示牌要美观 大方，销售中心周边环境要整洁。 2)、报纸广告方面：要突出项目主题形象和项目的主要优势 和卖点。 3)、印刷媒体方面：体现开发商及项目基本信息（包括项目 地理位置、总平面布置、户型及配套设施、景观、物业管理等基本 内容） 。 2.2.5、合理利用推广工具 本次推广采用如下基本推广工具： 公共传播媒体：榆林日报；移动、联通、电信手机短言；榆林 房产网、榆林房产信息网、企业网站 第三章、规模及建设方案 3.1 总平面规划 3.1.1 总平面规划原则 1)、根据城市规划实施细则，并在规划部门的指导下开展总 平面规划设计。 2、本项目位于榆阳区长城北路西侧。榆林古城城池秀美，历史 悠久，富含文化。在古城浓郁的历史文化氛圈的熏陶与历史的沉淀 下，城东地区具有了独特的传统居住文化开发的特质。本住区正好 位于城郊北侧，是古城东侧未开发的一块宝地，既有文化的特性又 与自然相接壤，拥有广阔无垠的视野空间。总平面规划则要充分利 用环境资源和文化资源，尽可能使小区居民对地段的景观资源共享， 同时还受到小区的文化熏陶。 3)、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局，在总体， 上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设 计中体现均好性及独特性，为营造一个内外环境具佳的小区创造条 件。 4)、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局在总体上 既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计 中体现均好性及独特性，为营造一个环境优美、生活方便、居住安 全、且具有文化内涵的新型社区。 5)、以人为本，注重建筑的人性化设计。 3. 1.2 总平面规划综述 1)、用地情况 项目用地通过公开招标获取，位于榆阳区城郊长城北路西侧， 占地面积为 43.48 亩。地势平缓，适合于工程建设。 2)、交通流线 设计中将交通中人流和车流的组织作为重点部分考虑，作出恰 当明确的分配，流线明确，可不干扰。 (1)、环环相连的道路网人车分流的交通体系 鉴于沿街基地的特征，环绕小区设置环状主干道和环绕生活区 设置环状次干道。环路以内以步行空间为主，最大限度的减少人流 和车流的冲突，构筑人车分流的交通体系。 （2）功能性的步行道步移景换的步行体系。 步行道沿着东两向公共空间序列轴线展开，方便业主到达小区 各个景观节点。形成步移景异的特色步行空间。 (3)、道路节点中心广场 中心广场根据道路及功能分区，进行合理的设计。中心广场为 南北、东西轴线的中心点。再根据地势与建筑的格局形成步移景异， 景色变换的交通形式。 (4)、人为的竖向交通网楼间地下车库 楼与楼之间设计地下车库，在解决住户停车要求的同时。业 主通过地下车库的楼梯电梯，进入各个单元。有效的保障人、车分 流。 3)、空间格局： (1)、功能复合，以人为本，布置合理，安全便捷，互不干扰， 满足生活要求，充分利用现有用地，达到设计最大化。 (2)、基地与外界、基地内部保持良好的交通和运输联系，符 合人流和车流的集散要求。 3.1.3 建设规模 总用地面积 28986 平方 住宅套数 420 套 总建筑面积 53088.55 平方 容积率 1.38 3.2 结构设计 住宅楼为 6 层，结构形式为砖混结构。地下车库 1 层，高度 4.5 米，为框剪结构。 1、建筑结构安全等级和设计使用年限 结构的安全等级 二级 地基基础设计等级 丙级 设计使用年限 50 年 地下室防水等级 二级 抗震设防类别 人防地下室抗力等级 2、本工程0.00 见规划平面设计。 3、本工程初步设计计算用的计算程序 本工程采用中国建筑科学研究院编制的“结构平面计算机 辅助设计软件PMCAD” 。 4、荷载 屋面及楼面均布活荷载标准值 序号 荷载类别 标准值 （kN/m 2 ） 序号 荷载类别 标准值 1 起居室、餐厅、卧室、 厨房、卫生间、物业值 班、办公、管理用房、 走廊、楼梯 2.0 7 汽车库 4.0 2 消防疏散楼梯 3.5 8 阳台 2.5 3 自行车库 3.0 9 不上人屋面 0.5 4 卫生间（有分隔墙蹲） 8.0 10 上人屋面 2.0 消防通道：考虑有 1.0m 覆土影响取 25.0 注：1 水箱及其他重大设备按实际荷载计算； 2 室外地面的活荷载标准值按 10.0kN/ m2 考虑； 3 其他未列项见国家现行标准、规范、规程。 5、抗侧力结构体系 6.1)抗侧力结构体系 多层住宅部分用 KP1 型承重多孔砖，混凝土构造柱及圈梁， 形成整体性好、施工简便且经济的砖混结构体系 . 6.2)屋盖及楼盖结构 所有的屋盖及楼盖结构均采用现浇钢筋混凝土楼板。为满足 房间内不露梁以及单元内房间可灵活分割的建筑设计意图，部分楼 板采刚了跨度较大的异形楼板。 7)、主要建筑材料材质 钢筋：直径l0mm 时为 HPB235 级钢筋，直径12mm 时为 HRB335 及钢筋 混凝土 构件部位 混凝土强 度等级 备注 构造柱、圈梁、过 梁 C25 梁、板、楼梯 C25 地上部分 墙、柱 C30 地下室外墙采用抗渗等级为 S6的防水混凝土 梁、板、楼梯 C30地下车库 基础垫层 C15 基础底板 C30 采用抗渗等级为 S6的防水混凝土 所有子项 构造柱、圈梁、过 梁 C25 后浇带：采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土 标准构件：按标准图集的要求 8）砌体 8.1 承重砌体（用于所有的多层砌体结构） 墙体材料 砖强度等级 砂浆强度等级 承重粘土实心 砖 首层地面以下 MU10 级 M10 级水泥砂浆 KP1 型承重多 孔砖 首层地面以上 MU10 级 MU10 级混合砂浆 8.2 非承重砌体（用作填充墙） 墙体材料 砌块强度等级 砂浆强度等级 陶料混凝土空心砌块 MU3.5 M5 轻质陶粒混凝土条板 按标准备图集的要求 9） 、请在审批时注意的问题 基础设计的依据； 11.2 岩土工程详勘报告应明确提供的抗浮设计水位，以便施工 图设计时进行抗浮设计，本初步设计的构件截面尺寸在施工图设计 时，可按实际情况调整。 3.3 给排水设计 一） 、设计范围：室内外给水、排水、消防系统的设计。 二） 、水源：本工程由城市自来水管网供给各类用水。 三） 、生活给水：本工程用水由城市自来水供给，接管管径为 DN100，市政落水井位于长城北路。 1)、给水系统 ， 住宅、公建生活给水泵房及生活水池分开设计，便于管理。其 中住宅部分生活给水泵房及生活水池位于广场下的地下车库内。 2)、给水分区： 、住宅部分：住宅部分不分区。 、公建给水不分区。 、室外洒水栓：室外设计绿化洒水栓，在洒水栓给水阀门井 内设置泄水阀，以防寒冷季节洒水栓冻裂。 四） 、生活热水 1)、住宅活热水由用户自理； 2)、公建生活热水为集中供热，换热站位于地下室。 五） 、冷却循环系统 六） 、消防 1)、消防用水量 室外消防用水量 15L /s： 2)、消防贮水与供水 、 消防水由室外消防水池及消火栓水泵加压供给。本工程消 防用水全部贮存，消防水池设在室外；给水引入管至红线内经水表 后与本工程室外生活消防合用环状给水管相连接。 3)、地下车库设置自动喷水灭火系统，湿式报警阀位于各单 体内。 4)、消防水池容积：消火栓用水 2 小时，自喷用水 1 小时 15x2x3600+30x1x3600=216(m3) 七） 、排水：排水采用雨、污分流方式。 1)、污水排水经化粪池处理后排入市政排水井。 2)、雨水由室外雨水口收集经雨水检查排入市政雨水井。 3)、经计算需化粪池(l00m3)2 座。 4)、厨房含油废水必须经室外隔油池处理后排至室外污水 检查井。 5)景观喷泉排水排至地下车库集水坑（排水管道上设置 阀门） ，再经潜污泵提升排至室外污水检查井。 八） 、管材： 1)、室内： （1）生活冷水管道：立管及干管采用钢塑复合管，支管采用 PPR 管。 (2)热水供水及回水管采用薄壁不锈钢管，管径大于 DN80 时采 用卡箍式连接。 (3)污水管道：多层采用薄壁波纹管，粘接。 (4)内排雨水：采用柔性接口排水铸铁管。 (5)冷却塔循环水管道：采用卷焊钢管，卡箍或法兰连接。 2)、室外： (1)室外排水管道采用承插式 PVC 双壁波纹管，橡胶圈接口。 (2)雨水管采用承插式 PVC 双壁波纹管，橡胶圈接口。 (3)给水采用钢丝骨架聚乙烯塑料复合管，电热熔或法兰连接 (4)消火栓及自喷管道采用热镀锌钢管，管径大于 DN80 时采用 沟槽式卡箍连接，其它为丝接。 九） 、保温：热水供水及回水管采用泡沫橡塑管壳保温。 十） 、节水措施 1)、选用节水型卫生洁具及配水件。 (1)、卫生问坐便器采用 3L，6L 两档的冲洗水箱。 (2)、公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。 2)、水箱均设溢流报警装置，防止进水管阀门故障时，水箱 长时间溢流排水。 3)、给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的 静水压不超过 0.451MPa。入户管水压大于 0.35MPa 者设减压阀。 十一） 、环境保护措施 1)给水支管的水流速度不超过 10m /S。 2)二次生活给水泵防噪隔振。 (1)泵组采用隔振基础； (2)水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊，支 架，减少噪音及振动传递。 (3)水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止 水锤。 十二） 、卫生防疫措施 1)生活饮用水与消防水池分开设置。 2)生活饮用水设消毒器达到生活饮用水标准，水箱通气管及 溢水管管口加防虫网罩，防止杂物尘埃进入池内污染水质。 3)室内所用排水地漏及存水弯的水封高度不小于 50un。 34 暖通设计 一、室内、外设计参数 冬季采暖室外计算干球温度：- 14.9 夏季空调室外计算湿球温度： 21.6 冬季空调室外计算相对湿度：69% 夏季通风室外计算相对湿度：44% 通风室外计算干球温度：冬季一 144夏季 28.0 空调室外计算干球温度：冬季一 19.2夏季 32.3 大气压力：冬季 Pd=903.3hPa 夏季 Px=888.9hPa 二、设计范围 1、采暖系统设计（包括住宅的采暖、地下室的采暖及地下 车库的采暖） ，均为散热器采暖； 2、公建的空调设计； 3、通风防排烟系统设计 4、热交换站设计（车库地下室内） 。 三、采暖、中央空调 l、采暖热源由市政供应 130-80热水经小区换热站分别提供 不同温度的热水进行采暖。车库旁换热站提供 80的热水供小区住 宅、公建及地下车库供热。 2、室外的地沟（与水合并）采用半通行地沟，便于检修，地沟 均走在车库坡道底下，分别进入每栋建筑并加热力入口装置（暂考 虑到楼梯间内） ，住宅各自单独设置采暖系统。并且住宅部分设置分 户热计量。 3、保温材料：地沟内、管井及不采暖房间的供热管道均用 外包铝箔的离心玻璃棉； 4、管材：室内埋地管采用 PERT，公用立管的采暖采用 碳素钢管，空调供、回水管及冷凝水管管径 D125 者采用 PB/GF 并能提供电熔应急修补手段，冷热源房内管道及 DN125 者采用碳 素钢管； 5、供暖散热器采用温控阀调节；空调风机盘管采用电动两 通阀进行调节。 四、通风排烟系统设计 地下车库的通风排烟 地下站房的通风排烟 排烟系统设计：平时的排风系统兼作火灾时排烟用送，排 烟（风）管道均选用不燃的钢板制作，风口为铝合金制品。 五、换热站 换热站位于地下车库内，分别为小区住宅及公建供暖提供热 水系统定压由站房中的落地膨胀水箱解决 六、节能与环保措旋 1、分户计量 2、散热器上加温控阀 3、空调水系统采用两管制冷、热水系统，冷、热循环泵分别 设置 4、建筑分区域采用冷、热计量装置；冷、热源站房的冷、热 计量装置采用超声波计量表计量 5、设置在管道井内、非采暖房间及有冻结危险地方的采暖供、 回水管道均做保温。 3.5 电气工程设计 一、强电部分 1 设计依据， 1.1 建筑概况 ： 本项目位于榆林市，总建筑面积为 53088.55 平方米。 1.2 相关专业提供的设计资料； 1.3 建设单位提供的设计任务书及设计要求 ； 1.4榆林市供电可行性咨询报告 ； 1.5 国家现行的有关规范、规程及相关行业标准： 一10KV 及以下变电所设计规范 GB50053-94： 一供配电系统设计规范GB5005295; 一低压配电设计规范GB50054- 95： 一建筑物防雷设计规范GE350057-94(2000 年版) ； 一建筑照明设计标准GB500342004 一住宅建筑规范GB503682005： 一住宅设计规范GB50096-1999.1(2003 年版) 一汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97： 一建筑设计防火规范GB50016-2006： 一民用建筑电气殴计规范JGJ16-2008.; 2 设计范围 2.1 本设计包括建设红线内的以下内容： 一 10/0. 4kV、配电系统；， 一电力系统； 一照明系统； 一防雷保护、安全措施及接地系统。 2. 2 电源设计：由城市高压电网一路独立的 10KV 电源回路； 3.100.4KV 配电系统 3.1 负荷等级及各类负荷容量， 3.1.1 负荷等级 一级负荷：消防用电负荷、疏散照明等。 二级负荷：生活水泵、锅炉房等用电均为二级负荷。 三级负荷：其余为三级负荷。 3.1.2 各类负荷容量 本小区选用 5 台 1250kVA 干式变压器，1 台 630kVA 箱式 变电站，变压器的平均负荷率为 84%。 3.2 供电电源及电压等级 本工程采用一路 10KV 电源，从城市高压电网引来一路 10KV 电力电缆，穿管埋地引入本工程地下变电所，作为正常电源。 3.3 用电电源和应急电源 选用两台柴油发电机组作为应急电源，当市电故障时，柴 油发电机组自动启动提供应急电源，确保一级负荷的负荷供电。 柴油发电机共设两处，均设在地下车库内。供车库及住宅 应急。 3.4 高、低压供电系统接线方式及运行方式 34.1 高压、柴油发电机供电系统 由城市高压电网引来一路独立的 10KV 电源，采用交联铠装 电力电缆直埋进线；要求电缆外层铠装部分做重复接地，并与防雷 联合接地可靠连接。 另一路电源由柴油发电机组以低压供电形式供给；以确保本楼 及楼内一级及（部分）二级用电负荷的供电要求。柴油发电机组始 终处于准备起动状态，当市电中断时，机组应立即起动，并在 15s 内能投入正常带负荷运行。机组与电力系统联锁，不得与其并列运 行。当市电恢复时，机组应自动退出工作并延时停机。 3.4.2 低压配电系统 低压供电系统采用单母线分段供电方式，电源进线断路器及联 络用断路器实行电气连锁。对于非消防用电设备，单回电源供电； 对于消防用电及其它一、二级用电设备，双回电源供电，末端自动 切换。 低压断路器运行分段能力要求在 40kA 以上，且设过载长延 时、短路短延时、短路瞬时脱扣器（主进断路器不设短路瞬时脱扣 器） ，部分回路设分离脱扣器。 4、配电系统： 4.1 本工程设备电源由楼内变电所引来，电压等级 0.4/0.23kV。 4.2 对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对 一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电； 4.3 对于锅炉房、生活水泵等二级负荷采用 ZR-YJV 型电缆由 配电室沿电缆桥架敷设，以两路供电在适当配电点互投。 4.4 对于消防水泵、排烟风机等二级负荷采用专用两路电源供 电，用 ZR-YJV 型电缆由配电室沿电缆桥架敷设至配电点并在末端 互投。 4.5 导线除注明外为 BV4X2.5mm 穿 SC20 管敷设； 4.6 本工程消防设备的控制箱（柜）作“消防”标志。一并符 合消防规范要求； 4.7 本工程小于 37kW 的电动机采用直接启动方式启动； 37kW 以上电动机采用降压启动方式启动: 5、照明系统 5.1 照明种类及照度标准 5.1.1 照明种类：照明分正常照明、应急照明。 5.1.2 照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准 GB50034-2004 执行。 5.2 光源、灯具选择，照明灯具的安装及控制方式。 5.2.1 光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场 所视装修要求而定，但其照度应符合相关要求。用于应急照明的光 源采用能快速点燃的光源。 5.2.2 灯具选择：以荧光灯为主，所有灯具均要求沿外窗平行方 向控制或分区控制。 5.3 应急照明： 变配电所、水泵房、楼梯间等场所设置应急照明，采用 220V 电源供电，应急时能迅速点亮的光源，门厅、走廊等场所设置应急 照明，采用 220V 电源供电，应急时能迅速点亮的光源，采用现场 控制开关： 5.4 疏散指示： 在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其主要出入口等场 所设置疏散指示（采用区域集中式供电应急照明系统，其连续供电 时间不小于 30 分钟） ，采用 220V 电源供电，光源为寿命长的节能 灯管： 5.5 景观室外照明 5.5，1 本工程泛光照明，兼作景观照明；在室外庭院设庭院灯， 在室外绿地设草坪灯，在道路两侧设道路照明； 5.5.2 室外灯采用 220V，集中控制。 5.6 照明配电系统： 一般照明采用 YJVlkv 电缆由配电室沿电缆桥架敷设以树干 方式配电：应急照明、疏散指示照明等采用两路专用电源配电，用 ZR-YJV-lkV 电缆桥架敷设，并在末端互投； 5.7 照明、插座分别由不同的支路供电，除注明外照明支路导 线为 BV2X2.5mm2 穿 SC15 管敷设； 插座支路导线为 BY3X4mm2 穿 SC20 管敷设；所有插座支 路（空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路导线为 ZR-BV-2X2.5mm2 穿 SC15 管敷设。 5.8 凡安装高度低于 2. 4m 的灯具，依验收规范增设 PE 线： 5.9 室外照明线路采用 YJV223x4 穿 SC32 管敷设，室外灯具 采用就地作等电位联接，控制由室内控制室统一控制。 6、设备选型及安装 6.1 变压器按环氧树脂真空浇注节能型干式变压器设计，设强 制风冷系统：接线为 D，Ynll，保护罩由厂家配套供货，防护等级 不低于 IP30; 6.2 高压配电柜依据铠装手车式进行设计，电缆下进下出； 6.3 低压配电柜按依据抽屉式进行设计，落地式安装；电缆下 进下出； 6.4 其它设备待施工图设计时与业主协商考虑。 7、电缆、导线的选型： 7.1 高压电缆采用 YJV -8.7/15kVkV 交联聚氯乙烯绝缘护套铜 芯电力电缆。 7.2 低压电缆采用 YJV-0.6/lkV 交联聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯 护套铜芯电力电缆；工作温度：90； 7.3 消防设备及其它一、二级负荷设备的配电电缆采用 ZR YJV0.6/lkV 矿物绝缘铜芯耐火电力电缆 ,工作温度：90； 7.4 动力、照明配电导线采用 BV0. 450.75kV 聚氯乙烯绝 缘导线； 7.5 应急照明、消防设备及其它一、二级负荷设备的配电导线 采用 ZRBV0. 450.75kV 导线； 7.6 控制电缆 IF, -KVV 型电缆，与消防设备有关的控制电缆为 ZR-KVV 型电缆： 8、防雷保护、安全措施及接地系统： 8.1 防雷保护： 8.1.1 利用金属屋顶作接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋 作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体； 8.1.2 为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外 皮、钢管等与电气设备接地相连； 8.2 安全措施及接地系统 8.2.1 本工程均采用 TN-C-S 制接地系统电力装置的外露可导 电部分、电缆桥架、穿线金属管均应可靠的与 PE 线联接。 8.2.2 其中性线和地线(PF)在接地点后要严格分开，凡正常不带 电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠 接地； 8.2.3 防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共 用统一的接地装置； 8.2.4 本工程采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备 进线总管、建筑物金属构件进行联结； 8.2.5 有线电视引入端、电信及网络引入端设过电压保护装置； 8.2.6 安装于建筑内的景观照明系统应与建筑配电系统的接线 形式一致。安装与室外景观照明中距建筑外墙 20m。 8.2.7 各建筑物的防雷接地，中性点接地：重复接地，消防系 统接地，结构化布线系统接地共用一套接地装置，要求接地电阻不 大于 l 欧姆。 8.2.8 各建筑物均做总等电位联接,在有冲浴功能的卫生间淋浴间 内做局部等电位联接。 二、弱电部分 1、设计依据： 民用建筑电氕设计规范JGJ16-2008; 高层民用建筑设计防火规范GB50045-2010; 火灾自动报警系统设计规范GB50116-98; 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB /T 503112000; 智能建筑设计标准 ；GBT503142000： 民用闭路监视电视系统工程技术规范GB5019894： 有线电视系统工程技术规范GB5020094； 其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准 2、设计范围：本设计包括红线内的以下内容： 2.1 通信系统； 2.2 有线电视； 2.3 网络布线系统； 2.4 火灾自动报警系统； 2.5 访客对讲系统； 3、通信系统 3.1 电话机房设在会所内，再由会所放射式之各单体，采用铠 装电缆由会所弱电机房走电缆沟引至各单体总接线箱。 3.2 电话户内干线采用 HYV 型电话电缆沿桥架或穿管敷设， 电话支线采用 RVS 型电话线穿管埋墙，埋板暗敷设 。 4、有线电视 4.1本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来, 至会所弱电机房。卫星接收节目部分待与甲方商定。自办闭路电视 系统，在前端设备中预留一套节目输入端。 4.2 用户分配网络采用分配分支的分配型式，干线电缆选用， SYWV7512，支线电缆选用 SYWV 755，穿镀锌钢管暗敷。 5 综合布线系统 5.1 由室外引来的数据线至会所弱电机房网络设备配线柜，在 由配线柜室外走电缆沟至各单体。 5.2 综合布线系统由工作区、水平布线子系统、主干子系统、 设备间、进线间及建筑群子系统组成。 5.2.1 总的机房设在会所内，再由会所走电缆沟之各单体。 5.2.2 工作区：按照末端支线采用超五类电缆；出线端口采用 超五类连接器件。 5.2.3 水平布线：采用铜芯非屏蔽 4 对对绞线(UTP)按 E 级 超五类的标准布线到楼内每个使用单元。 6 多功能访客对讲系统 6.1本工程采用总线制多功能访客对讲系统，将住户的防入 侵报警系统纳入其中。 6.2本楼设独立的访客对讲系统，工作状态及报警信号送到 小区管理中心。门口机嵌墙安装，底边距地 1. 4m，对讲分机挂墙安 装在住户门厅内（兼做防入侵报警系统控制器） ，距地 1.4m。 7火灾自动报警与消防联动控制系统（消防篇） 7.1 本小区消防控制室设在会所一层。 7.2 系统组成：火灾自动报警系统；消防广播系统；消防联动 控制系统；消防专用电话系统；应急照明控制及消防系统接地。 7.3 火灾自动报警系统 7.3.1 本工程为集中报警系统，对全楼的火灾信号和消防设备 进行监视及控制。 7.3.2 本工程只在门急诊楼内设置火灾自动报警及消防联动控 制系统，在设备房、楼梯间、走廊等场所设置感烟探测器；在厨房 内设有防爆型可燃气体探测器；在其他场所均设有感烟探测器。 7.3.3 感温探测器、感烟探测器的设置要满足 GB 50116- 98火灾自动报警系统设计规范的要求。 7.3.4 在本建筑的地下室主要出入口、疏散楼梯间及人员通道 上适当位置设置手动报警按钮及消防对讲电话插口。 7.3.5 在消火栓箱内设置消火栓按钮。 7.3.6 火灾自动报警控制器可接收感烟、感温、毒气早期采样 烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警 阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀的动 作信号。 7.4 火灾应急广播系统 7.4.1 在大车库等公共场所设置火灾应急广播扬声器。 7.4.2 火灾发生时，消防控制室值班人员根据火情，自动或手 动进行火灾应急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。 7.4.3 应急广播应设置备用扩音机。容量 2x200w 不小于应急 广播时最大广播区扬声器容量总和的 1.5 倍。消防广播与业务广播 共用一套扬声器，火灾情况下由消防中心通过控制切换模块将相关 区域扬声器切换到消防状态。 7.5 消防专用电话系统 除在手动报警按钮上设置消防专用电话塞孔外，在消防水泵 房、变配，电室、防排烟风机房、冷冻机房等场所还设有消防专用 电话分机； 7.6 应急照明系统及消防系统接地 7.6.1 供电电源 消防用电设备的配电装置均采用专用回路双电源供电，并在末 端配电装置处设置自动切换装置。 本工程部分低压出线回路断路器设有分离脱扣器，当消防控 制室确认火灾后用来切断相关非消防电源。 7.6.2 系统接地 消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地极，设独立 引下线。引下线采用 BV1x35 穿 40 Pc 管暗敷。要求综合接地电阻 不大于 0.5Q。 7.6.3 消防系统线路的选型及敷设方式 信号传输干线采用 NHRVS 2xl.5，电源干线采用 NHBVV 2x2.5，电源支线采用 NHBVV 2xl.5，电话线采用 ZRRVS2x0.5， 广播线采用 ZRRVS2xl.5。传输干线采用防火金属线槽在弱电间、 吊顶内明敷，支线采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷 于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于 30mm。由顶板接 线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。 7.6.4 应急照明系统 应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投；部分应急 照明采用区域集中式供电(EPS)应急照明系统，其连续供电时间不小 于 30 分钟。应急照明系统干线采用矿物绝缘电缆在强电间、吊顶内 明敷于金属防火线槽；支线采用耐火导线穿钢管或经阻燃处理的硬 质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宣小于 30mm。 所有楼梯间、疏散走廊、变配电室、水泵房、防排烟机房等场 所设置备用照明。疏散走廊、公共出口设置疏散照明。变配电室、 水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房及车库应急照明等的 备用照明照度值按不低于正常照明照度值的设置。 在大空间用房、走廊：安全出口、楼梯间主要出入口等场所设 置疏散指示照明，要求照度不低于 0. 51x。 应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统一管理， 火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。 7.6 其他 7.6.1 火灾自动报警系统的每个回路地址编码总数预留 15%20% 的 余量。 7.6.2 系统的成套设备，包括火灾自动报警控制器、消防联动控 制台、应急广播设备、中央电脑、CRT 显示器、打印机、电梯运行 监控盘及消防专用电话总机、对讲录音电话、UPS 电源设备等均由 承包商成套供货，并负责安装、调试。 8节能： 8.1 变压器采用低损耗干式变压器。 8.2 照明灯具采用高光效气体放电灯。 8.3 采用集中（变配电室内设电容器柜） ，就地（气体放电灯具 采用电子镇流器）结合的方式降低无功损耗，功率因数按 0.9 以上 （高压侧）设计。 9环保： - 9.1 变压器采用低噪声干式变压器 9.2 照明灯具及光源采用高显色指数，高光效材料避免对人眼造成 危害。 第四章 气象条件 1、气象要素 1971 年2000 年各气象要素统计表 地名 气象要素 单位 榆阳区 平均气压 Hpa 896.9 年平均 8.3 极端最高 38.6气温 极端最低 -30.0 平均相对温度 % 56 年平均降水量 365.4 年平均蒸发量 1890.1 平均 m/s 2.2 最大 m/s 20.7风速 最多风向 SSE 地面温度 平均 10.5 极端最高 72.0 极端最低 -39.7 日照时数 时 2776.7 大风日数 天 12.2 雷暴日数 天 26.4 霜日数 天 96.6 最大积雪深度 6 冻土深度 标准栋深 111.6 2、地层 据勘探揭露，场地地层自上而下依次由最近人工堆积的素填土、 第四系全新世风积、湖积粉细砂及粉土构成。其组合关系及野外特 征分述如表 2.21： 地层描述综合表 表 2.21 范围值（ m） 岩性描述地 层 编 号 地层 名称 层 厚 层底 深度 层底 标高 颜 色 状 态 包含物及其它特 征 素填 土 Q4ml 1.50 3.90 1.50 3.90 1110.62 1112.97 褐黄 色 松 散 稍湿，主要以细砂 为主，含有少量的 植物根系、碎砖块 等杂物，土质不均 匀。 粉细 砂 Q4eol 2.90 5.50 6.50 7.00 1107.47 1108.10 褐黄 色 松 散 稍湿，主要由石英、 长石组成，颗粒均 匀，级配不良，砂 质纯净，含有少量 的云母碎屑。 粉细 砂 Q4eol 1.10 2.60 7.60 9.40 1105.01 1107.00 褐黄 色 稍 密 稍湿，主要成分由 石英、长石组成， 颗粒均匀，级配不 良，局部夹有粉土 薄层。 粉细 砂 Q41 1.50 6.40 9.10 15.20 1099.21 1105.50 褐黄 色 中 密 稍湿，主要成分由 石英、长石组成， 颗粒较均匀，级配 较良，局部夹有粉 土薄层，含有少量 的云母碎屑。 粉土 Q41 2.70 5.90 15.00 15.20 1099.21 1099.70 褐黄 色 中 密 密 实 稍湿湿，无光泽反 应，干强度较高， 土质均匀，含砂较 大，局部夹有粉细 砂薄层，本层为揭 穿露厚度 5.90m。 3、地下水 勘察期间,各勘探点均未见到地下水,根据该小区住宅楼勘察,地 下水位较深,可不考虑地下水的影响。 4、不良地质作用:拟建场地未发现不良地质作用。 5、地基土的工程性质 5.1 地基土的物理力学性质指标 据室内土工试验及野外原位测试成果，经数理统计得各层地基 土的主要物理力学性质指标统计值列于表 5.1-15.1.4。 表 5. 1-1 颗粒分析试验结果统计表 颗粒百分比 天然休止角 砂粒 粉 粒 水下 水上 20-2 2-0.5 0.5-0.25 0.25-0.075 0.075 不均 匀系 数 曲率 系数 地 层 单 元 岩 土 名 称 Mm Cu Cc Dmo 素填土 7.5 79.3 13.2 2.13 0.86 35.0 25.0 粉细砂 8.0 79.0 13.0 2.10 0.86 35.0 25.0 粉细砂 5.7 78.7 15.7 2.10 0.86 粉细砂 5.0 78.3 16.7 表 5.1-2 粉土常规试验成果统计表 含水率 密度 孔隙比 塑性指数 液性指数 地层单元 岩土名称 W(%) g/cm3 e lp L1 粉土 14.9 1.87 0.648 6.9 -0.13 表 5.1-3 压缩固结试验成果统计表 统计指标 统计表 地层及编号 n Minmax m of 压缩模量 Es 6 18.8428.60 23.4 3.23 0.14 压缩系数 a 6 0.060.09 0.08 0.01 0.14 压缩模式 Es 158 1.7918.71 15.91 2.53 0.16 压缩系数 a 158 0.090.12 0.10 0.02 0.15 表 5.1-4 标准贯入试验结果统计表 标准贯入锤击数（击） 层号 频数 最大值 最小值 平均值 标准值 变异系数 密实度 素填土 6 74.8 3.0 40.0 0.9 0.21 松散 粉细砂 12 8.9 6.4 7.3 1.1 0.15 松散 粉细砂 5 12.8 10.2 11.5 稍密 粉细砂 5 23.7 13.6 19.0 中实 注：n-频数；min-max-最小-最大值；m-平均值；of-标准值；- 变蒸异系数 5.2 地基土工程性能评价 5.2.1 地基土工程性能综述 由表 3.1-13.1-4 统计结果，结合野外鉴别 素填土：松散，承载力低，需处理后使用。 粉细砂：松散，承载力低，需处理后使用。 粉细砂：稍密，承载力较高，可作为建筑物的地基持力层使 用。 粉细砂：中密，层位较稳定，承载力较高，可作为建筑物的 地基持力层使用。 粉土：中密一密实，层位稳定，承载力高，是建筑物良好的 地基持力层。 5.2.2 地基土均匀性评价 1)拟建卓沁庄园住宅小区中心广场及地下车基础埋深为 5.0m， 其基础直接持力层为层粉细砂上部：基底下各层土层位、厚度相 差不大，应属于良好地基。 2)整个场地从上而下地基土的工程性能有逐渐变好的趋势，地 层 分布连续，无明显的软弱夹层。 5.3 场地水、土对建材腐蚀性评价 据GB50021 2001规范划分，场地环境类别为 III 类。