呼伦房产市场调查报告

呼伦贝尔房地产市场调查报告 程巨斌 2014 年 4 月 26 日 1 目 录 一、宏观经济状况 （一）城市概况 1、自然状况 （1）地理位置 （2）面积 （3）地质地貌 （4）气侯 2、行政区划 3、交通情况 4、人口结构 （二）宏观经济分析 1、综合实力 2、国民生产总值 3、产业结构 4、固定资产投资 5、居民收入及消费状况 （1）收入 （2）消费 6、基础设施建设 7、就业及社会治安 （三）规划 1、发展规划 2、城市规划 3、土地利用规划 （四）招商及政策 1、招商引资情况 2、主要政策目录 二、房地产市场形势 （一）整体发展状况 1、开发投资及开工面积 2、销售金额及面积 （二）市场运行特点 1、开发资金来源 2、客户来源 3、物业管理 4、问题 三、重点区域市场调查 （一）海拉尔区 1、区域概况 2、城市规划 3、市场情况 （1）房屋开发规模 （2）市政设施建设状况 4、代表项目 （1）住宅 （2）商业项目 （二）鄂温克旗 1、区域概况 3 （1）地理位置 （2）区划面积 （3）人口民族 （4）地貌土壤 （5）水文植被 （6）气候降水 2、经济情况 （1）生产总值 （2）产业结构 （3）固定资产投资 （4）收入与消费 （5）基础设施建设 （6）就业 （7）存在问题 3、规划 （1）发展规划 （2）城市规划 3、房地产市场 （1）投资规模 （2）措施 四、2014 年前景 附件 一、宏观经济状况 （一）城市概况 1、自然状况 中 国 内 蒙 古 （1）地理位置 南部与兴安盟相连，东部以嫩江为界与黑龙江省为邻，北和西 北部以与俄罗期接壤，西和西南部同蒙古国相望，是中俄蒙三国的 交界之地。 （2）面积 呼伦贝尔市东西 630 公里、南北 700 公里，总面积 25.3 万平方 公里，是“世界上土地管辖面积最大的地区级城市” 。 （3）地质地貌 （4）气侯 2、行政区划 呼伦贝尔市现辖 13 个旗市区，分别是： 1 区 ：海拉尔区（呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区） ； 5 市：满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市； 7 旗：阿荣旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗、鄂 5 温克自治旗、新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、陈巴尔虎旗。 3、交通情况 呼伦贝尔交通便捷，发展迅速，境内形成了铁路、公路、航空 等多通道的立体交通网。海拉尔是呼伦贝尔的首府，是整个呼伦贝 尔地区的交通枢纽，从全国各地到达呼伦贝尔一般都把海拉尔作为 第一站，而海拉尔也是到呼伦贝尔去趟地方的中转站。 机场：呼伦贝尔市只有 2 个民用的：海拉尔和满洲里 火车：呼伦贝尔市辖区内的铁路干线呈“口”字形分布，有通 往全国各地的铁路线。呼伦贝尔有多个火车站，比较大的是海拉尔 站，比较小有牙克石站、扎兰屯站等。 公路：全市境内现有公路总里程 20786 公里，路网密度达到每 百平方公里 8.22 公里。其中：国道 1177 公里，省道 1529 公里，县 道 2894 公里，乡道 3317 公里，专用公路 1534 公里。全市已形成了 以国道 111 北京至加格达奇全长 513.171 公里、国道 301 绥芬河至 满洲里两条国道全长 610.705 公里，省道 201 室韦至阿木古郎全长 454.29 公里、省道 202 海拉尔至罕达盖全长 110.172 公里、省道 203 满洲里至乌兰浩特全长 281.661 公里、省道 301 黑河至黑山头 全长 266.839 公里、省道 302 碾子山至博克图全长 162.23 公里五条 省道为主骨架，以县乡、边防、专用公路为脉络的内外相连、四通 八达的公路网。 水运：呼伦贝尔盟水路运输最早起始于嫩江流域,50 年代末曾 开辟过 9 道航线，后水路运输基本停止。近年来,对额尔古纳河投资 600 万元进行航道整治和疏浚，1994 年 9 实载试航成功，有望成为 全区唯一通海水道。 4、人口结构 人口约为 330 万人。下辖各旗市人口数量见下表： 序号 地名 面积（km 2） 人口(万人) 1 满洲里市 730 26 2 扎兰屯市 16800 45 3 牙克石市 27590 43 4 根河市 19659 17.7 5 额尔古纳市 28000 9 6 阿荣旗 13641 33 7 莫力达瓦达斡尔族自治旗 11000 33 8 鄂伦春自治旗 59800 28 7 9 鄂温克自治旗 19111 14 10 新巴尔虎左旗 22000 4.1 11 新巴尔虎右旗 25194 5 12 陈巴尔虎旗 21192 6 （二）宏观经济分析 该市面对复杂经济形势和改革发展的繁重任务，认真贯彻自治 区“8337”（见附件）发展思路，坚持“美丽发展、科学崛起、共 享繁荣”战略和“调结构、扩总量、惠民生、强基础”的总要求， 大力推动投资和项目建设，及时加强和改善宏观调控，加快转变经 济发展方式，着力提高经济发展的质量和效益，经济社会发展实现 稳中求进。 1、综合实力 按照综合实力评价指标体系，内蒙古对全区 9 个地级城市指标 数据进行评价比较，总得分排序为：包头市排第 1 位，总得分为 17231 分；呼和浩持市居第 2 位，总得分为 13166 分；鄂尔多 斯市居第 3 位，总得分为 11560 分；呼伦贝尔市居第 4 位，总得 分为 9443 分；通辽市居第 5 位，总得分为 7845 分；赤峰市居 第 6 位，总得分为 7087 分；乌兰察布市居第 7 位，总得为 6390 分；巴彦淖尔市居第 8 位，总得分为 6262 分；乌海市列 第 9 位，总得分为 6097 分。 按城市综合实力总得分情况，9 个地级城市可划分为综合经济 实力较强城市、次强城市、中等城市、较弱城市四种类型。呼伦贝 尔属于综合实力中等城市。主要特点是：各子系统的发展水平差距 较大，各市虽在某一方面有自己较强的发展优势，但也存在明显不 足，优势与缺陷并存，城市的综合实力不高。 综合实力评价结果显示，制约该市综合实力进一步提高的因素 很多，但主要的是人员结构与素质、经济规模、经济结构、经济效 益、城乡居民收入、环境等方面与综合实力较强城市存在较大差距。 2、国民生产总值 2013 年，全市地区生产总值 1430.55 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 9.5%。分别高于全国、全区 1.8 和 0.5 个百分点，增速 居全区第 6 位。 分产业看，第一产业增加值 263.07 亿元，比上年增长 5.8%； 第二产业增加值 682.17 亿元，增长 12.2%；第三产业增加值 485.31 亿元，增长 7.7%。 其中，游客人数和旅游收入分别达到 1430 万人次和 215 亿元， 均增长了 3 倍。单位 GDP 能耗下降 3.79%，完成了节能节水减排任 务。 但旗市间发展不平衡。现价产值增速低于全市平均水平的有 6 个旗市，分别是：鄂温克旗（19.3%）、根河（18.1%）、东旗 （10.8%）、额尔古纳市（4.9%）、莫旗（-2.7%）西旗（-14.6%）。 3、产业结构 三个产业结构优化为 18.4:47.7:33.9，工业主导地位初步确立。 农牧业综合生产能力显著提高，粮食产量实现五连增，达到 113 亿斤。牧业年度牲畜存栏实现四连增，达到 1830 万头只。 工业迅猛发展，累计投资 1762 亿元，实施重点项目 1836 个， 对 GDP 贡献率提高 11.6 个百分点，达到 39.3%。 9 4、固定资产投资 限额以上固定资产投资 1080.03 亿元，同比增长 20.1%，高于 全区 1.7 个百分点，增速居全区第 6 位。其中：城镇项目投资在建 项目 1728 个，累计完成投资 941.68 亿元，占总投资额的 87.2%， 同比增长 19.8%。 分地区看，除鄂温克旗和新巴尔虎右旗投资分别比上年下降 7.1%和 46.5%外，其它旗市区均同比增长。 从区域看，农区和林区增长较快、牧区相对较慢。 分产业看，第一产业投资 71.66 亿元，比上年增长 70.0%；第 二产业投资 538.52 亿元，增长 12.2%；第三产业投资 469.85 亿元， 增长 24.6%。 从到位资金情况看，全年到位资金 960.67 亿元，比上年增长 18.0 %。其中，国家预算内资金下降 15.2 %，国内贷款增长 108.6%，自筹资金增长 5.4%，利用外资下降 7.6%，其他资金增长 35.7%。 5、居民收入及消费状况 （1）收入 2013 年，全年城镇居民人均可支配收入 21482 元，同比增长 10.2%，增速高于全区 0.1 个百分点，居全区第 6 位。农牧民人均纯 收入 9990 元，同比增长 13.4%，增速高于全区 0.5 个百分点，居全 区第 3 位。增长速度均高于 GDP 增速。 全市金融机构各项存款余额 1111.07 亿元，比上年增加 115.24 亿元，同比增长 11.6%。其中，城乡居民储蓄存款余额 659.93 亿元， 同比增长 11.0%。其中，城乡居民人均储蓄达到 2.13 万元，年均增 长 16.5%。 （2）消费 全社会消费品零售总额 450.02 亿元（不含其它项），比上年增 长 12.9%，增速高于全区 1.1 个百分点，居全区第 3 位。其中，限 额以上消费品零售额 92.86 亿元，增长 23.6 %。 分季度看，一季度同比增长 12.4%，上半年增长 12.5%，前三季 度增长 12.9%。 11 分地区看，城镇地区社会消费品零售总额完成 391.33 亿元， 增长 12.4%，乡村地区完成 58.69 亿元，增长 16.0%，乡村地区增速 快于城镇地区 3.6 个百分点。 按消费形态分，餐饮收入 69.04 亿元，增长 6.7%，商品零售收 入 380.99 亿元，增长 14.0%。 全市人均消费支出达到 9733 元，年均增长 15.2%。其中城镇居 民人均消费性支出 11877 元，农村居民人均生活消费支出 4374 元， 牧民人均生活消费支出 6118 元。 私家车保有量达到 16.3 万辆，年均增长 18%。 6、基础设施建设 城市基础设施建设投资 960 亿元，实施供水、供热、道路等项 目 1280 个。 公路投资 282 亿元，新增 7109 公里。实现了嘎查村全部通公路， 绥满国道阿荣旗博克图牙克石段建成通车，高速公路实现了零 的突破。 铁路投资 53.4 亿元，新增 185.4 公里，滨洲铁路复线全线贯通， 两伊铁路建成通车，阿扎铁路进展顺利。 民航投资 4.89 亿元，呼伦贝尔海拉尔机场开通国内外航线 33 条，跨入“百万空港”行列，满洲里机场改扩建全面完成，根河通 用机场正式通航，通用机场群建设有序推进。 十二五期间，加快平安城市、智能交通系统和数字城市等信息 基础设施建设。 7、就业及社会治安 2013 年城镇新增就业 3.66 万人，高校毕业生就业 1.26 万人， 农牧民转移就业 8.4 万人，城镇登记失业率为 3.85%。就业工作受 到国务院表彰。 社会治安相对其他各市较好，交通事故及刑事案件发案数居全 区榜尾。我市被评为全国“社会管理综合治理优秀市”。 （三）规划 1、发展规划 该市整体纳入黑龙江和内蒙古东北部地区沿边开发开放规划 ，满洲里国家重点开发开放试验区建设总体规划获得国家批复， 呼伦贝尔中俄蒙合作先导区建设实施方案上报国家待批。 2、城市规划 按照“中心集聚、组团布局”的城镇空间发展战略，以呼伦贝 尔都市区为中心，以市域内的县级市、旗和重点镇为节点，依托交 通走廊，总体形成“一核、两极、多节点、两带、四轴、四板块” 的城镇发展空间结构。 13 3、土地利用规划 到 2020 年，建设用地总面积分别控制在 195269.41 公顷以内。 其中，城乡建设用地总面积为 151488.77 公顷，占建设用地总面积 的比例为 77.58%；城镇工矿用地总面积为 70748.48 公顷，占城乡 建设用地总面积的比例为 36.23%；交通用地总面积为 32850.30 公 顷，占建设用地总面积的比例为 16.82%；水利设施用地总面积为 2881.02 公顷，占建设用地总面积的比例为 1.48%。 （四）招商及政策 1、招商引资情况 该市政府加强政策对接，组织专门力量深入研究关于进一步 促进内蒙古经济社会又好又快发展的若干意见、大小兴安岭林 区生态保护和经济转型规划和正在编制黑龙江与内蒙古东部沿 边开放带规划以及国家重点开发开放试验区政策，吃深吃透政策， 加大政策对接力度，把政策优势真正转化为实实在在的项目，转化 为产业优势和经济优势。 累计引进国内(市外)资金 2449.5 亿元，实际利用外资 4.2 亿美 元。2013 年招商引资取得新成效，引进国内（市外）资金 791.4 亿 元，实际利用外资 2.2 亿美元。其中，引进神华、华能、鲁能、中 国黄金、香港金新、瑞士雀巢、华润、同联制药、阜丰科技和大连 万达等 38 家国内外大型知名企业集团，其中世界 500 强企业 10 家。 2、主要政策目录 （1）国务院办公厅关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放 的实施意见； （2）国务院关于实施西部大开发若干政策措施； （3）国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见； （4）内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定； （5）内蒙古自治区人民政府关于承接产业转移发展非资源型产业 构建多元发展多极支撑工业体系的指导意见； （6） 呼伦贝尔市关于促进经济和社会发展的若干优惠政策（试 行）； （7）其他相关政策。 结论：对于呼伦贝尔来说，经济总量小，发展不足，仍属于欠 发达地区。经济结构不优，一产不够强，二产不够大，三产层次低， 15 发展方式粗放，可持续发展能力不强。民营经济发展不充分，县域 经济活力不足，缺少发展的内生动力。生态环境保护与建设任务艰 巨，基础设施瓶颈还没有根本解决，改善发展条件任重道远。所以， 扩大总量、优化结构、转变方式的任务紧迫而艰巨。 二、房地产市场形势 该市对发展房地产市场的方针是，建立市场配置和政府保障相 结合的住房制度，加强保障性住房建设与管理，从根本上改善城乡 居民的居住环境。十二五期间计划投资 339 亿元，建设房屋 1350 万 平方米，实施给排水、供热、城镇道路等 251 个城市基础设施项目。 （一）整体发展状况 1、开发投资及开工面积 受国家房地产开发调控政策和市场因素的影响，2008-2012 年 前 3 年房地产开发投资发展平稳，后 2 年高速增长，特别是 2011 年 房地产开发投资达百亿元。5 年累计完成投资 355 亿元，年均增长 16.5%，低于投资项目增速 18.8 个百分点。占城镇投资的比重由 2008 年的 14.8%下降到 10.4%，降低 4.4 个百分点。 2013 年房地产开发完成投资 107.98 亿元，比上年同期增长 18.99%，占全部固定资产投资完成额的 10.0%，住宅投资 71.46 亿 元，比上年同期增长 8.6%。 2013 年，全市房屋施工面积 1122.5 万，其中：住宅施工面 积达 778.9 万，比去年同期分别增长 34.04%和 24.0%，商品房销 售面积达 463.02 万，其中：住宅销售面积达 345.6 万，比上年 同期分别增长 10.04%和 5.74%。房地产投资的增长，对该市的二、 三产业发展起到了一定的推动作用，按 2013 年现价计算，商品房销 售面积每增长五个百分点可拉动 GDP 增长 0.16 个百分点。商品房销 售面积增速比去年同期随增长 0.74 个百分点，总体趋于平稳。 累计建设房屋 3442 万平方米，荣获“中国人居环境范例奖” 。 其中，保障性住房投资 209.3 亿元，开发 1346 万平方米，惠及 26.27 万户家庭。城镇人均居住面积 25 平方米以上。 2、销售金额及面积 商品房销售额 140.24 亿元，下降 5.7 %。其中，住宅销售额增 长 17.3%。 商品房销售面积 420.77 万平方米，比上年增长 9.3%。其中， 住宅销售面积增长 13.7%。 （二）市场运行特点 1、开发资金来源 房地产开发企业本年到位资金 101.79 亿元，下降 29.1%。其中， 国内贷款增长 61.3 %，自筹资金下降 40.2 %，其他资金增长 78.4%。 2、客户来源 客户有 50%来自海拉尔本地,另有 50%客户来自其他旗县。 3、物业管理 呼伦贝尔市住宅小区物业服务收费标准 小 区 类 别 一类 二类 三类 四类 五类 收费标准 （建筑面积）元、 月 0.57 0.48 0.42 0.36 0.30 4、问题 存在某些房地产企业违法违规的问题，如未能按合同约定按期 交付使用商品房、销售不实行明码标价、以分公司名义从事房地产 17 开发经营、业主委员会与物业服务企业未使用规范的合同示范文本、 相关技术人员无执业资格等，涉及中天海桥家园小区、龙凤家园小 区、北国经典小区、华联蓝盾小区等多个项目。 由自治区建设厅等 8 个部门联合开展的全区房地产市场秩序专 项整治检查工作对呼伦贝尔市上述现象进行了通报。 三、重点区域市场调查 （一）海拉尔区 1、区域概况 海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一 个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。 海拉尔区目前辖 1 个镇，7 个街道办事处，村民委员会 17 个， 社区居委会 55 个。总面积 1400 平方公里，城区面积 28 平方公里； 全区有蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等 23 个 民族，总人口 26.7 万。 积极推进“退二进三”战略；培育发展信息、生物科技、节能 环保等新型产业；加快推进传统商贸业提档升级，全力打造体现草 原文化、独具北疆特色的旅游观光休闲度假基地、中俄蒙毗邻地区 国际商贸物流基地，逐步形成以现代服务业为支撑、多元发展的县 域经济格局。 2、城市规划 实施“东扩西优、南联北延”发展战略，扩大中心城区规模， 统筹推进“一城三区一镇”一体化发展，率先将海拉尔打造成在蒙 东地区具有一定影响力和辐射带动力的中心城市。到 2017 年，人口 规模达到 40 万人,建成区面积达到 131 平方公里。把握好力度和节 奏，推进新区河西、河东和东山组团建设。打造新型城市综合体和 产业集成地产。抓好海拉尔老城区绿化、亮化、美化和供热、供电、 小巷改造等基础设施建设。建设伊敏河景观带、东山城市功能区、 西山生态景观区和城北海拉尔河湿地等项目。实施城市出口畅通工 程，建成城市外环路。打造交通便捷、功能完善、宜居宜业的中心 城区。 3、市场情况 （1）房屋开发规模 该区健全以经济适用住房和廉租住房为重点的住房保障体系， 落实房地产市场调控政策，推进棚户区改造，加强建筑市场和拆迁 市场的管理，促进房地产业持续健康发展。完善城市配套功能，继 续高标准实施楼房建筑立面改造、道路桥梁广场游园美化亮化、背 街巷道治理等工程，改善人居环境，城市品位得到明显提升。 实际完成房屋开发面积 700 万平方米，完成投资 115 亿。 （2）市政设施建设状况 该区三年来铺设自来水管网 21.7 公里、雨水管网 32.8 公里、 污水管网 35 公里，并完成了日处理 5 万吨城市污水的污水处理厂建 设，启动了城市垃圾无害化处理场工程；新增供热面积 221 万平方 米；全部城市主干道进行了新建、扩建，建设桥梁 3 座，城市交通 框架全部形成；使城市形象改变的同时，城市功能也得到了极大完 善。目前，建成区绿化覆盖率为 31.27，人均公共绿地面积 21.07 19 平方米，林草覆盖率达 79，自来水普及率 70.32，燃气普及率 58.59，人均道路面积 10.15 平方米，污水处理率达 71，均位 居自治区和全国同类城市前列。 为了巩固和保持城市建设成果，为市民创造一个整齐、干净、 明快、舒畅的生活环境，该区提出了“北方城市南方化管理”的口 号，确定了创全国同类城市管理一流水平的奋斗目标。 4、代表项目 （1）住宅 该区房屋建设投资和房屋施工面积均创历年最好水平。2013 年 住宅建设开工面积近 163 万平方米，完成投资 48 亿元，建设面积和 完成投资均创历史最好水平。 海拉尔区作为呼伦贝尔市首府城市，其教育、医疗等方面较其 他地区都占有优势，因此周边旗市的居民都愿意来这里置业、投资， 因此形成房价的上升空间。根据市发改委物价科统计资料显示，今 年上半年，海区高层楼房均价为 4800 元平方米，同比上涨 29.7%，海拉尔多层楼房均价为 4000 元平方米，同比上涨 21.2%。可以看出，海区房价每年正以每年 20%30%的速度在增长。 主要工程项目有：北京炎黄世纪、国贸花园小区、北辰房产绿 波家园小区、天润房产贝尔华庭小区、蒙西北国经典小区、启明房 产海晨小区、中天房产海桥家园三期工程、贝尔房产绿景家园小区、 枫佳苑、卓达花园、鼎上城、中鼎半岛等。 北国经典 中鼎半岛 金鼎上城 卓达花园 国贸花园 天骄嘉园 个案的调研： 百悦天鹅湾 21 百悦天鹅湾位于贝尔大街与满洲里路的交汇处，项目西侧毗邻 伊敏河贝尔大桥，北侧为城市主干道贝尔大街，东侧与南侧由市政 规划路围合而成。 该项目建筑类型为小高层、高层，物业类型为花园式洋房、别 墅，占地面积 80464 平米 ，建筑面积 170355 平米，容积率 1.95 ，绿 化率 36.00%，由呼伦贝尔市百悦投资有限公司开发。 项目处于整体新区东区与老城区的交界处，是新区与老城区的 咽喉要道，新城区的门户之所。是新城与老城区城市功能融合的轴 承地带，是未来海拉尔区文化、经济、教育、医疗、商业、娱乐、 旅游生活的中心区。现从本项目到东城中心区只需要一分钟路程， 到西城中心区（三角地）只需要五分钟路程便可到达。随着本案北 侧仅一道之隔的，政府重金规划打造的一个 2.2 平方公里的城市中 心商业区的建成，更会使得本案的地段优势扶摇直上，如此得天独 厚的城市区位，是海拉尔今后不可复制的绝版地段。 百悦天鹅湾全盘采用托斯卡纳的建筑风格与风情，由国际知名 景观设计院日本源术打造，36%的大面积绿化氛围，采用不同地域 的多种植被、高低错落有秩的排布, 为您提供了一个天然的绿色家 居场所，通过精心的地形营造与园路的造型，使得小区景观在空间 组织上达到一步一景、行色声香的效果。人们随时都能享受到阳光 雨露、鸟语花香。本案更为业主打造了多个主题广场与亲水亭台， 让您在日常的生活中即可领略到大自然的活力与意境。项目北侧规 划中 15 万平方米的人工月亮湖，犹如呼伦贝尔蓝色的眼睛，带给海 拉尔地区全新的具有城市底蕴的水空间。月亮湖四周规划有科技馆、 艺术馆、规划管和大剧院，喷泉广场、公园等，更进一步的展现出 CBD 的复合功能特性，奠定了该区域的活力核心地位。完善着本案 的高端配套，也升华着本案地块的区域价值。 针对如此完善的社区，我们也提供了后续的优良服务，开发商 自带的物业公司，保证了服务对接上的连续、快速，智能化的安装 及铺设，为业主的生活提供了便利，24 小时的保安巡逻，远红外线 监控系统，可是对讲系统，一卡通的门禁系统，各项设施的配套使 社区的安全有了更高一步的提升。售价 5100 元/平方米，除学区房 外售价最高。 首府 “首府”坐落于海拉尔新区的核心地脉，位于呼伦贝尔路东与 规划十一街交界，四条城市主干道围绕小区四周，附近配有 8 路公 交，仅 15 分钟便可到达市中心商业区。在坐享便利交通的同时，项 目周边还有旗图书馆、旗博物馆、呼伦贝尔体育馆、呼伦贝尔图书 馆、人民公园等大型市政配套，以及旗医院、区医院等医疗机构， 为舒适生活提供了进一步保障。项目总建设用地面积为 63639 平方 米，总建筑面积为 119800，物业形态包括 14 栋 15 层双电梯小高 层及一栋商业，30%的绿化率，建筑密度 17.3%，容积率仅为 1.88， 产品涵盖了 80-180的多种户型，丰富的产品线、精致的户型， 23 使各个阶层的人士都能够获得高品质的生活享受。 首府，舒适、低 密的产品、高贵的石材立面、精致的景观园林，以及完善的社区配 套设施，提供给业主高品质的生活享受。由呼伦贝尔市弘基房地产 开发有限公司开发。售价 4500 元/平方米。 在区域个案的调研中，城市相对较好的产品已经获得广大客群 的认可，例如河景房，越来越富裕的游牧民族已经开始在中心地段 置业。整体市场，“量”“价”齐升，市场正处于饱和前的阶段。 但是整体住宅地产的产品规划还处于相对较落后的阶段，开发 商并没有与国内较好设计院合作的先例和习惯，所有产品的外立面 视觉效果都很差，户型也不追求合理性、科学性。 新型产品例如小公寓、酒店式公寓、情景花园洋房等更是市场 的空白点。 所有项目均属于较小体量的类型，没有品牌开发商落户该市， 整体项目销售周期较短，均能取得良好的销售业绩。 （2）商业项目 海拉尔区实施了一大批重点商贸项目，商贸中心地位明显提高， 商贸流通业呈现出前所未有的发展势头，总量和增速均排全市第一 位。大量的商业项目竣工面市，对呼伦贝尔市房地产市场造成一定 的冲击，也使商业竞争程度日趋白热化。 河西三角地商圈是海拉尔核心商业区，其中商业中心广场、三 角地商场、俄罗斯商城、百货大楼、友谊大厦、开发区商城、龙凤 商城、金龙地下商城、山东华隆集团商业步行街、广厦房地产数码 大厦等为典型商业代表项目，近年来吸引了肯德基等知名企业来海 拉尔落户，带动了海拉尔区现代服务业层次和水平的提升。 海拉尔区目前共有近 30 家大型商业企业，其中档次最高的为 友谊大厦、伊势丹购物广场、华汇购物中心等；步森百货大楼、龙 凤大厦等为中档；友谊商城、二百、金龙地下商城、新丰批发市场 为工薪阶层消费档次；开发区商城、温州城等由于销售的服装鞋帽 主要针对学生，所以价格相对较低。另外还有红博工艺品商场、家 具城、阳光电脑城、天虹五金批发市场等为专业的商业物业地产。 商业类型 商 场 名 称 综合百货 友谊大厦 步森大楼 伊势丹 华汇购物 龙凤 友谊商城 品牌形象店 哥弟 玖姿 柒牌 以纯 伊韵儿 阿迪达斯 商业步行 金龙地下街、龙凤大厦、温州城、 批零兼营 新丰市场（以批发针织为主） 25 友谊大厦 建筑层数 地面五层 建筑情况 感应电梯，商场建筑为前后接体楼，外立面从下而上呈阶梯状，临 街有两个旋转门出入口，落地橱窗，没有临街店面。前楼有中空大 厅面积为163平方米。卖场主通道2.5米，辅通道2米。五楼通道1.5 米。 单层建面 F1：4600平方米 F2：4600平方米 F3：4600平方米 F4：4600平方米 F5：2300平方米 项目规模 20700平方米 项目定位 中高档百货商场 硬件设施 电梯、空调 业态分布 F1：食品超市、化妆品、珠宝、眼镜 F2：日用品超市、男装 F3：女装、内衣、饰品、羊绒羊毛制品 F4：男女皮鞋、运动休闲、床上用品、童鞋 F5：家电、文化用品、数码产品 品牌商家 F1：周大福、六福珠宝、欧柏莱、欧莱雅、玉兰油 F2：蓝豹、凯迪东尼、玛亚诺、铁狮东尼、英国克劳拉尔、哈雷纳 金狐狸 F3：圣诺兰、诺琪、君帛、黛布拉芳、爱美丽文胸、阿勒锦、依瑶 F4：巴黎世家、苹果、依伴、爱步、千百度、耐克、阿迪达斯、背 靠背、匡威 F5：松下、索尼、东芝、惠普、菲利普、海尔、LG、IBM 标铺面积（使用 面积） 50平方米 总商户数量 223户 扣点情况 扣点25%-26% 经营状况 较好 总结：友谊商业集团为当地最大的商业体，友谊大厦长期以来 在消费者心中树立了良好的认同度吸引了大量的消费者，超市的经 营状况好于商场。 步森百货大楼 项目位置 海拉尔区中央大街 1 号 项目定位 中高档百货商场 建筑楼层 地面 6 层 建筑情况 整体结构采用中国传统古典建筑风格、外立面为全玻璃结构；上 下感应电梯各 3 部、观光梯 2 部、集体供暖。 单层建筑面积 F1：4200 F2：4200（空置 600左右打算做手机卖场） F3：4200 F4：2200 F5：1800 F6：800 项目总规模 17400 楼层业态分布 F1：超市（1500左右） 、珠宝工艺品、化妆品、箱包、音像； F2：男装、针织用品、床上用品、童装； F3：女装、毛杉、羽绒服、小家电、皮鞋运动鞋； F4：电脑器材、办公、文体用品； F5：餐饮； F6：家具； 单层商户数量 F1：珠宝工艺品 20 个、化妆品 5 个、箱包 10 个、音像 1 个； F2：男装 40 个、针织 6 个、床品 6 个、童奘 1 个； F3：女装羽绒 30 个、电器 1 个、皮鞋类 50 个； F4：电脑器材 40 个； F5：餐饮； F6：家具 6 个； 总商户数 216 户 标准铺位使用面积 F1：25； F2：30； F3：女装羽绒服 30、鞋 20； F4：50； F6：70； 27 招商政策 保底租金 32 元/天，押金为年保底租金的 20%，固定扣点 15%，另扣营业额的 1%作为广告推广费； 备注 工作人员工资 300 元+1%提成。 男装品牌：恒源祥、龙达飞、九鹿王、步森、庄爵、鳄鱼、萨尔 雷斯尼罗菲、雅鹿、乔夫、雪中飞； 女装及羽绒品牌：鄂尔多斯、庄子、梦特娇、雪中飞、波斯登。 总结：其前身为海拉尔第一百货大楼，2003 年 12 月步森集团 出资 4000 多万元并购了百货大楼，重组为呼伦贝尔市步森百货大楼 有限公司，成为步森集团下属企业之一。 2004 年投入 1100 万元对 大楼进行了全面装修改造，并投入 100 多万元建造了两部观光电梯， 于 2004 年 12 月 1 日正式开业。商场在 2009 年 8 月底再次进行装修 和商户调整。 华联商厦 项目位置 胜利大街 5 号 建筑楼层 地上四层 建筑形态 设施齐全，设中庭 占地面积 12900 平米 项目总规模 48000 平米 标准铺位使用面积 F1：8 平米 F2：4 平米 业态规划 F1：珠宝玉器、金银首饰、化妆品、名表、眼镜、现代工艺品、 民族工艺品、皮具箱包、超市 F2：女时装、职业装、少女装、淑女装、牛仔装、女裤、儿童 服装、休闲服饰、针织用品、超市 F3：男鞋、女鞋、男装、床上用品、羊绒羊毛、超市 F4：美食广场、图书音像、体育服饰、体育器材、健身器材、 家电广场、超市 使用面积售价 F1：12000 元/平米 F2：9000 元/平米 门市 21000 元/平米 返租模式 返租年限 3-10 年 年回报率不低于 8% 备注 销售情况不理想 总结：该项目是开发住宅加商业，三四层已整租给哈尔滨的大 型商业公司，采取售后返租承诺回报率的形式。在主商业楼旁边还 有一个小型商业，主营餐饮。 但总体来说城市经济基数低，随呈递增趋势，但人均收入总体 较低，消费力薄弱；新区发展现在尚处于起步阶段，短期内商业中 心不会发生改变； 呼伦贝尔市总面积较大，随以海拉尔为重点商 业中心，但商业辐射力较弱（如满州里的消费人群就不会来海拉尔 消费）。 确定并规划重点发展核心商业区域三角地商圈的总体商业， 调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提升商业 物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观 政策为商业地产提供了良好的发展空间和时机。 （二）鄂温克旗 1、区域概况 鄂温克族自治旗是内蒙古自治区三少民族自治旗之一。巴彦托 海镇是旗党政机关驻地，也是全旗政治、经济、文化的中心。 “鄂温 克”为鄂温克族人的自称，意为“住在山林中的人” 。 该旗先后荣获“全国民族团结进步模范单位” 、 “全国文化先进 县”和“全国文物工作先进县”等称号。 （1）地理位置 鄂温克旗位于内蒙古自治区东北部，呼伦贝尔大草原南端，滨 洲铁路海拉尔站南侧，东街大兴安岭脊梁为界。东与牙克石市接壤， 南同扎兰屯市、兴安盟的科右前旗交界，西和新巴尔虎左旗为邻， 北邻海拉尔区、陈巴尔虎旗。 29 （2）区划面积 全旗辖 3 个镇、1 个矿区、5 个苏木、1 个民族乡：大雁矿区、 伊敏河镇、巴彦托海镇、红花尔基镇、巴彦嵯岗苏木、巴彦塔拉达 斡尔族乡、锡尼河巴润苏木、锡尼河准苏木、伊敏苏木、辉苏木。 全旗总面积 19111 平方千米。拥有草原 128.9 万公顷，占全旗 总面积的 68.9%；林区面积 112 公顷，占全旗土地面积的 58.9%； （3）人口民族 2013 年，全旗总户数达 53719 户，比上年减少 3612 户，总人 口为 143415 人，比上年减少 58 人。 从性别构成来看：男性人口 74077 人，女性人口为 69338 人， 性别比为 106.8，比上年下降 0.6 个百分点。 从年龄结构看：18 岁以下人口为 17980 人，占总人口的 12.3%，比上年下降 0.5 个百分点；18-35 岁人口为 39639 人，占 总人口的 27.6%，比上年下降 0.8 个百分点；36-60 岁人口为 68236 人，占总人口的 47.6%，比上年上升 0.2 个百分点；60 岁以 上人口为 17860 人，占总人口的 12.5%，比上年上升 1.1 个百分点， 全旗进入老龄化社会趋势已明显加快。 该旗是个多民族聚居地区，由 25 个民族构成，少数民族人口为 59205 人，比上年增加 340 人，少数民族人口占总人口的比例为 41.3%，比上年上升 0.3 个百分点。总人口中：非农业人口 125545 人，占总人口的比例为 87.5%，比去年同期下降 0.1 个百分点。 全旗各民族人口构成情况(人) 民族 2013 年 占总人口 （%） 2012 年 占总人口 （%） 汉族 84210 58.7 84608 59.0 蒙古族 28120 19.6 27903 19.4 达斡尔族 14105 9.8 14117 9.8 鄂温克族 11422 8.0 11269 7.9 满族 3528 2.5 3531 2.5 回族 1371 1.0 1386 1.0 朝鲜族 205 0.14 204 0.14 俄罗斯族 185 0.13 184 0.07 锡伯族 101 0.07 103 0.07 （4）地貌土壤 自治旗地处大兴安岭山地西北坡，处于大兴安岭山地向呼伦贝 尔平原的过渡地段，地势由东南向西北倾斜。平均海拔高度 800- 1000 米。最高点是东南部山地的伊和高古达山，海拔 1706.6 米， 31 最低处在伊敏河谷地，海拔 602 米。 自治旗可分为三个地貌区，即：大兴安岭中山低山地貌组合、 低山丘陵地貌组合、残丘高平原地貌组合。 土壤以棕色针叶林灰色森林土，黑钙土、风砂土为主。全旗的 土壤可分为 9 个土类，22 个亚类，43 个土属。 （5）水文植被 全旗水资源包括地表水和地下水两大部分。总资源量为 16.2 亿 立方米，水能理论蕴藏量约 9.8 万千瓦。 河流与湖泊：境内还有大小湖泡 74 处，1465 个，总水面 127 平 方公里。这些湖泡中多效是季节性的中分布河流中下游流域。 据水 质化验分析：多数河流水质较好，但有些河流已被污染。 河川径流量：全旗境内流属额尔古纳河水域，海拉尔河水系。 有在大小河、沟 263 条，总长度 4278 公里，河道水面面积 86 平方 公里，流域总面积 23772 平方公里，境内较大的河流有伊敏河、辉 河、锡尼河。多年平均迳流量 10.7 亿米 3，平均会砂量 0.19 公斤 立方米，侵蚀模数值 7.335 吨平方米公里 2年，多年平均输 砂量 16.7 万立方米。 地下水资源：全旗地下水总储量 5.48 亿立方米，根据自然地貌、 区域构造体系的不同可分为三大类型地下水：第四系孔除隙潜水类、 上第三系、上白垩统、上朱罗统孔隙承压水类，基岩山区裂隙水类。 自治旗植被的地带性分布与气候热量的空间变异相适应，从大 兴安岭顶到西部高平原依次有：森林、森林草原、草原。 （6）气候降水 自治旗气候属中温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季温 和短促，降水较集中。年平均降水量为 350 毫米左右。 光能资源：太阳辐射年总量 5065.6l 一 5405.99 兆焦耳米 2， 各地差异不大，5 月份辐射量最多，12 月最少，植物生长期 49 月 的辐射总量为 34503640 兆焦耳米 2，占年总辐射的 6768%。 日照时效：年日照时效 2600-2940 小时，百分率 6l 一 66。6 月日照时效最多，平均 265306 小时，12 月最少，平均 147168 小时。植物生长期 49 月的日照时效 1667 小时左右。夏 季日照时间可达 16 小时，生长季日照时间长，有效利用率高。 热量资源:全旗处于高纬度，地势高，热量资源普遍不足，热量 分布由东南向西北稍有递增。 气温：年平均气温-2.4-2.2，最冷月 1 月平均-28- 26最热 7 月平均气温 1922。 积温：日平均温度稳定通过 0、5、1O、15的间隔日效 分别为 171 天、137 天、109 天、8 6 天；相应的界限积温分别为 2279.3-2380.1、2159.8-2259.2、1856.4-1974.3、1174.0- 1394.1。 无霜期：无霜期的分布从西北向东南递减。年平均无霜期为 100-112 天，最长 131 天，最短 82 天。 年降水量的地区分布及相对变率：全旗年平均降水量 274.6- 318.5 毫米。相对变率 10.7-13.7。各地降水量及相对变率有着明 显的差异。其地区分布规律是以东南向西北递减。东南山地年降水 量 400-450 毫米，西部地区仅 275 毫米左右。全旗降水总量为 65.613 亿立方米。 33 降水量的季节分布：全旗各地降水量的季节分布极不均匀，夏 季降水量占全年的 70，且集中于 7-8 月，秋冬季降水量共占 30 左右。 湿润状况：按照伊万诺夫湿润度标准，全年湿润度为 0.44- 0.52，属半干旱、季湿润度春季为干旱，夏季为半湿润，生长季为 半干旱。 风能资源：全旗大风日数较多，月平均在 21-25 天之间。平均 风速，从东南向西北逐渐增大，东部地区平均风速小于 4.0 米秒， 西北部平均风速大于 4.0 米秒。 2、经济情况 （1）生产总值 2013 年全旗地区生产总值完成 1019368 万元，按可比价格计算 同比增长 12.1%。其中：第一产业增加值完成 79078 万元，同比增 长 4.3%；第二产业增加值完成 705117 万元，同比增长 13.9%; 第二 产业中工业增加值完成 634877 万元，同比增长 12.0%, 建筑业增加 值完成 70241 万元，同比增长 35.6%; 第三产业增加值完成 235173 万元，同比增长 9.3%。人均 GDP 达 71064 元，同比增长 12.4%。旗 生产总值占全市的 7.1%，比上年上升 0.2 个百分点，总量位居全市 第 6 位，增速位居全市第 2 位。 （2）产业结构 三次产业比重调整为 7.7:69.2:23.1。 （3）固定资产投资 全旗固定资产投资快速增长，基础设施建设得到加强，投资结 构得到进一步优化。限额以上固定资产投资完成 627532 万元，同比 增长 25.0%。总量位居全市第 5 位，增速位居全市第 2 位。 （4）收入与消费 城镇居民人均可支配收入达 21240 元，同比增长 11.2%,总量位 居全市第 6 位，增速位居全市第 1 位；人均消费性支出 12368 元， 同比下降 6.9%，城镇居民恩格尔系数为 31.0%。牧民人均纯收入达 14865 元，同比增长 16.5%，总量位居全市第 3 位，增速位居全市第 1 位；人均生活费支出 9368 元，同比下降 7.0%，牧民恩格尔系数 31.2%。 全年实现社会消费品零售总额 131096 万元，同比增长 13.1%。 （5）基础设施建设 城市和基础设施建设得到鄂温克族自治旗加强，旗政府所在地 巴彦托海镇人均公共绿地已达到 4.5 平方米，绿化覆盖率超过 85%，道路、照明、供水、排水供热及垃圾处理等城市功能日趋完善， 35 居民生活质量不断提高。 境内有 301 国道、滨洲铁路、海伊公路、海伊铁路等多条交通 干线。城镇牧区交通、通讯网络已经形成。 全旗 10 个苏木乡镇全部通电，并已开通了程控电话、移动电话。 基础设施的加强，使生产和生活条件、投资环境有了前所未有的改 善。 （6）就业 全年实现新增就业 1680 人，城镇失业再就业 306 人，困难人员 实现再就业 303 人，牧民转移就业 100 人，城镇登记失业率控制在 3.83%以内。 （7）存在问题 作为牧业大旗，一产低位增长局面短期内很难有较大的突破。 现代服务业落后的发展局面大大影响整体服务业水平的持续提高。 新的经济增长点不突出。 3、规划 （1）发展规划 该旗处于呼伦贝尔规划的中部次区域和中部产业发展轴：依托 S201、S202、海拉尔区拉布达林铁路（规划）、两伊铁路，积极 打造呼伦贝尔都市区综合性产业区，带动根河市、额尔古纳市、鄂 温克族自治旗、新巴尔虎左旗专业化生产基地的发展。重点发展能 源重化工业、有色金属开采、农畜产品加工、生物制药、旅游等产 业。 其中，作为呼伦贝尔推动型产业之一的绿色产品加工，依托呼 伦贝尔生态品牌和绿色资源优势，加大研发投入和产业化进程，通 过龙头企业带动战略，打造呼伦贝尔市绿色产品加工产业集群，建 设国家级绿色产品加工基地。 近年来，鄂温克旗立足自身实际，提出“主攻牧业产业，依托 科技教育，服务煤电企业，发展第三产业，保护生态环境，增强综 合实力”的建设方针，按照树立和落实科学发展观的要求，确定自 治旗今后一段时期全面建设小康社会的“五个五“的新思路： 一是发挥“五大优势” ，即发挥人文、地缘、资源、政策和区位 优势。这是加大对内对外开放力度，引进国内外资金、人才和项目， 加快经济和社会事业发展的得天独厚的优越条件。 二是实施“五大战略” ，即实施牧业立旗、工业富旗、生态兴旗、 科教强旗和旅游旺旗战略。这是实现“五个大旗“奋斗目标的重要指 导。 三是突出“五个重点” ，即突出工业化、畜牧业产业化、城镇化、 党的建设和精神文明建设。这是树立和落实科学发展观，实现统筹 兼顾、协调发展的重要保证。 四是掀起“五个发展潮” ，即掀起优化投资环境、资源开发、产 业结构调整、科技推广和城镇建设的热潮。这是推进旗域经济跨越 式发展的重要环节。 五是达到“五个目标” ，即达到工业大旗、奶业大旗、生态大旗、 文化大旗和旅游大旗的奋斗目标。 树立以人为本的新的发展观，不断深化改革，扩大开放，加大 生态建设和基础设施建设力度，加快产业结构调整步伐，大力推进 畜牧业产业化、工业化、城镇化进程，为“牧业工业化、牧区城镇 化、牧民知识化、整体现代化”奠定了坚实基础，高标准，严要求， 建强旗，争一流，自治旗呈现出政治稳定、经济发展、社会进步、 37 民族团结的良好局面。精神文明创建活动的持续展开，推动了全旗 经济的飞速发展。 （2）城市规划 自治旗北部是经济发展中心