国策：2014年全年房地产市场报告

2014 年成都市房地产市场分析 深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司 前言：当前，国家就业、物价形势总体稳定，经济结构调整继续深入，经济运行仍在 合理区间，由于特有的复杂性和不确定性，经济下行压力仍然较大。2014 年，成都房地产 市场整体保持低稳态势，上半年形势明显优于下半年，土地市场成交量偏低，流拍、终止 率高，价格底价成交比较普遍，溢价率低，开发商对市场预期持较谨慎态度。 另外“限购 取消”和“降息”对市场刺激作用有限，住宅成交量和成交价格下行明显，大成都范围住 宅存量依然较高。但是成都刚性及改善型需求潜力依然巨大，随着信贷、公积金等政策的 调整，加之开发商的降价促销，将会利好房地产市场。 一、宏观经济分析 （一）国家宏观经济分析 1 2014 年以来，国家抓住经济社会发展的关键领域和薄弱环节，强力推动改革，出台了 简政放权、注册资本登记制度改革、结构性减税等一系列改革举措，改革红利不断释放， 极大地激发了市场活力。当前国家就业、物价形势基本稳定。截止 2014 年 11 月末，民间 固定资产投资 291323 亿元，同比名义增长 17.9%，民间固定资产投资占全国固定资产投 资（不含农户）的比重为 64.6%，经济结构调整稳步推进，高技术产业、装备制造业发展 势头好于传统产业。服务业投资增速快于制造业，民间投资占比继续提高。2014 年 11 月 份，社会消费品零售总额 23475 亿元，同比名义增长 11.7%（扣除价格因素实际增长 11.2%， 以下除特殊说明外均为名义增长） 。其中，限额以上单位消费品零售额 11794 亿元，增长 8.7%。1-11 月份，社会消费品零售总额 236593 亿元，同比增长 12.0%。其中，限额以上 单位网上零售额 3858 亿元，增长 55.9%。非制造业业务活动高位景气。 2014 年 1-11 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 56208 亿元，同比增长 5.3%， 增速比 1-10 月份回落 1.4 个百分点；实现主营活动利润 52944.5 亿元，同比增长 4.7%， 增速比 1-10 月份回落 1.3 个百分点。2014 年 1-11 月份，在规模以上工业企业中，国有及 国有控股企业实现利润总额 13096.7 亿元，同比下降 3.5%；集体企业实现利润总额 469.6 亿元，增长 2.3%；股份制企业实现利润总额 37179.1 亿元，增长 3.8%；外商及港澳台商 投资企业实现利润总额 13732.3 亿元，增长 10.3%；私营企业实现利润总额 19065.1 亿元， 增长 7.2%。 2014 年 1-11 月份，全国固定资产投资（不含农户）451068 亿元，同比名义增长 15.8%，增速比 1-10 月份回落 0.1 个百分点。从环比速度看，11 月份固定资产投资（不含 农户）增长 1.02%。分产业看， 1-11 月份，第一产业投资 10899 亿元，同比增长 29.9%， 增速比 1-10 月份提高 1 个百分点；第二产业投资 188190 亿元，增长 13.3%，增速回落 0.1 个百分点；第三产业投资 251979 亿元，增长 17.1%，增速回落 0.3 个百分点。第二产 1 数据来源国家统计局网站 业中，工业投资 184636 亿元，同比增长 13%，增速比 1-10 月份回落 0.1 个百分点；其中， 采矿业投资 12621 亿元，增长 1.4%，增速回落 0.8 个百分点；制造业投资 151461 亿元， 增长 13.5%，增速与 1-10 月份持平；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资 20554 亿 元，增长 17.4%，增速比 1-10 月份回落 0.3 个百分点。第三产业中，基础设施投资（不含 电力）75380 亿元，同比增长 21.8%，增速比 1-10 月份回落 0.8 个百分点。其中，水利管 理业投资增长 26.9%，增速提高 5 个百分点；公共设施管理业投资增长 24.8%，增速回落 0.4 个百分点；道路运输业投资增长 16.9%，增速回落 2 个百分点；铁路运输业投资增长 24.7%，增速回落 0.4 个百分点。 2014 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 86601 亿元，同比名义增长 11.9%，增速比 1-10 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅投资 58676 亿元，增长 10.5%，增速回落 0.6 个 百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.8%。 2014 年 1-11 月份，东部地区房地产开发投资 48238 亿元，同比增长 12.0%，增速比 1-10 月份回落 0.4 个百分点；中部地区投资 18650 亿元，增长 9.2%，增速回落 1.8 个百 分点；西部地区投资 19713 亿元，增长 14.2%，增速提高 0.2 个百分点。 2014 年 1-11 月份，房地产开发企业房屋施工面积 711307 万平方米，同比增长 10.1%， 增速比 1-10 月份回落 2.2 个百分点。其中，住宅施工面积 504915 万平方米，增长 6.8%。房屋新开工面积 164705 万平方米，下降 9.0%，降幅扩大 3.5 个百分点。其中，住 宅新开工面积 114637 万平方米，下降 13.1%。房屋竣工面积 75063 万平方米，增长 8.1%，增速提高 0.5 个百分点。其中，住宅竣工面积 57236 万平方米，增长 5.5%。 2014 年 1-11 月份，房地产开发企业土地购置面积 29736 万平方米，同比下降 14.5%， 1-10 月份为增长 1.2%；土地成交价款 8657 亿元，下降 0.1%，1-10 月份为增长 20.4%。 （二）成都市宏观经济分析 2 2014 年 1-11 月，成都市规模以上工业增加值比上年同期增长 12.0%，增速比 1-10 月 回落 0.2 个百分点，比全省平均增速高 2.3 个百分点。按轻重工业分，轻工业增长 6.5%； 重工业增长 14.8%。国有及国有控股企业增长 15.6%。八大特色优势产业增长 12.9%，其 中汽车产业、电子信息产品制造业分别增长 17.0%、13.9%。 2014 年 1-11 月，成都市完成固定资产投资 5945.9 亿元，增长 2.0%，增速比 1-10 月 回落 0.4 个百分点。其中，工业投资完成 1238.8 亿元，下降 17.6%；房地产开发投资完成 2023.0 亿元，增长 8.2%。天府新区项目投资（天府新区成都片区部分）1125.5 亿元，增 长 17.1%。从经济类型看，国有经济投资 1886.1 亿元，增长 7.0%；非国有经济投资 4059.8 亿元，下降 0.2%，其中民间投资完成 3413.3 亿元，增长 3.3%。 2014 年 1-11 月，成都市实现社会消费品零售总额 3770.9 亿元，增长 12.1%，增速比 1-10 月回落 0.5 个百分点。从行业看，批发业实现 220.4 亿元，增长 10.6%；零售业实现 3078.8 亿元，增长 12.6%；住宿业实现 42.1 亿元，增长 7.3%；餐饮业实现 429.5 亿元， 2数据来源成都统计局网站 深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司 成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 3 页 电话传真专业服务 创造价值 增长 10.0%。居民消费价格指数 11 月份当月同比上涨 1.1%，1-11 月累计同比上涨 1.3%。 2014 年 1-11 月，成都市完成财政总收入 2696.9 亿元，增长 10.2%。完成地方公共财 政收入 885.3 亿元，增长 10.0%；增速比 1-10 月回升 0.7 个百分点。其中，税收收入完成 673.2 亿元，增长 12.0%。完成公共财政支出 1150.2 亿元，增长 27.3%。 2014 年 1-11 月，成都市金融机构人民币存款余额为 26393 亿元，比上年同期增长 12.1%，其中储蓄存款余额 8758 亿元，增长 9.6%。金融机构人民币贷款余额为 19695 亿 元，增长 12.3%，其中个人住房贷款余额 3226 亿元，增长 16.3%。 二、政策分析 1、取消部分行政事业收费。2014 年 7 月 1 日起，四川省范围内停收和免收 22 项行 政事业性收费，其中包括停收征(土) 地管理费等 5 项行政事业性收费，免收“首套房”房 屋所有权登记费等 17 项行政事业性收费的地方收入。减免收费，对促进房地产市场发展 有一定积极影响。 2、成都实质取消限购。7 月 15 日起，关于成都限购令将被取消的消息在媒体相继报 道，引起业界一片哗然。尽管成都市房管局未正式承认，但随着不少媒体走访市场后发现， 成都限购令已不在实行。到 9 月底，全国 46 个限购城市已有 41 个退出限购舞台，仅剩北 京、上海、广州、深圳、三亚 5 个城市。限购令的取消，将会缓解下行压力较大的房地产 市场。从长远来看，国家将以信贷和税收为手段的市场化调控机制取代以“限”为核心的 房地产行政调控政策。 3、成都买首套房政府给银行 3%财政补助。四川省财政厅决定从 2014 年 7 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内 首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基 准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的 3%给予财政补助。该政策旨在财政补 贴银行，间接推动银行放松房贷政策，提高购房者买房积极性。不过，到目前为止具体细 则尚未公布。 4、成都建立二手房存量房交易服务网络平台。成都存量房交易服务平台将率先在 21 世纪不动产、链家、伊诚等 10 家大型经纪机构试运行，并于 8 月 1 日在中心城区全面上 线使用，并逐步推广至二、三圈层郊区（市）县。二手房交易通过正式上线的存量房交易 服务平台来进行，实现从房源核实到买卖合同网签全过程的网上交易，可以有效解决虚假 房源发布、公示信息混乱、 “阴阳合同” 、经纪服务行为不规范等问题，维护二手房市场正 常交易秩序，保障购房者权益。 5、中国人民银行决定，自 2014 年 11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准 利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.4 个百分点至 5.6%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的 上限由存款基准利率的 1.1 倍调整为 1.2 倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并 对基准利率期限档次作适当简并。 6、2014 年 12 月 22 日，国务院总理李克强日前签发第 656 号国务院令，公布不动 产登记暂行条例(以下简称 条例) ，自 2015 年 3 月 1 日起施行。 条例明确，为方 便群众申请登记，对申请材料不齐全或者不符合法定形式，应当当场书面告知申请人不予 受理并一次性告知需要补正的全部内容，否则视为受理。不动产登记暂行条例是建立不动 产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口 对外，方便企业和群众的有效举措。 三、成都市土地市场分析 （一）供求分析 3 2014 年成都市土地挂牌、拍卖供应 22116.12 亩，成交 14064.23 亩；相对于 2013 年 土地供应 17998.89 亩，供应量增加了 23%，相对于 2013 年土地成交 15398.99 亩，成交 量降低了 9%。 2014 年成都市挂牌、拍卖土地供应 324 宗，成交 199 宗，土地流拍、终止 率为 32.41%，成交率为 61.42%。其中以挂牌方式供应 152 宗，成交 122 宗，流拍、终止 合计 26 宗，有 4 宗土地未公布挂牌结果公告，流拍、终止率为 17.11%，成交率为 80.26%； 以拍卖方式供应 172 宗，成交 77 宗，流拍、终止合计 79 宗，有 16 宗土地未公布拍卖结 果公告，流拍、终止率为 45.93%，成交率为 44.77%。 图一 2013 年、2014 年成都市土地总供应与成交情况 2014 年成都市土地市场在供求方面的一大特点是流拍、终止率高，超过三成的供应土 地未能成交。成都市土地市场在 2014 年有这样的表现，一方面是国家宏观政策的影响， 另一方面则是市场经济规律和周期的自然反应。最近几年来，国家对房价的调控，属今年 反应最强烈，内江、德阳等三线城市，以其样本楼盘为数据源，其房价降价幅度接近两成， 部分楼盘出现了降价抛售依然销量不佳的局面；成都作为二线城市，以今年两次房交会的 销售情况来看，其降价幅度远超去年，尤其是别墅等高端住宅楼盘。基于这样的房地产市 3数据来源于成都市公共资源交易服务中心 深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司 成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 5 页 电话传真专业服务 创造价值 场背景，土地的潜在需求方比以往更加理性，表现出来的则是在拿地上的理性。这也是今 年土地流拍、终止率高的原因之一。 （二）成交类型分析 4 2014 年成都市土地成交类型主要包括住宅兼容商业用地、商业兼容住宅用地、商服用 地、工业用地、文体用地兼容住宅、其他用地（包括仓储、医疗、仓储、科研、教育等） 。 其中住宅兼容商业用地成交 69 宗，商业兼容住宅成交 37 宗，商服用地成交 61 宗，工业 用地成交 10 宗，文体兼容住宅成交 2 宗，其他用地成交 11 宗，就成交数量而言，2014 年成交最多的是住宅兼容商业用地，占整个成交土地的 34.67%，排在第二的是商服用地， 占整个成交土地的 30.65%。从成交面积来看，住宅兼容商业用地成交 5186.37 亩，商业 兼容住宅成交 3541.17 亩，商服用地成交 2523.31 亩，工业用地成交 710.63 亩，文体兼 容住宅成交 192.59 亩，其他用地成交 1910.17 亩，成交面积排名第一的仍然是住宅兼容 商业，占整个成交量的 36.88%。 表 1 2014 年成都市成交土地类型 成交土地类型 成交数量（宗） 成交数量占比（%） 成交面积（亩） 成交面积占比（%） 住宅兼容商业 69 34.67 5186.37 36.88 商业兼容住宅 37 18.59 3541.17 25.18 商服用地 61 30.65 2523.31 17.94 工业用地 19 9.55 710.63 5.05 文体兼容住宅 2 1.01 192.59 1.37 其他用地 11 5.53 1910.17 13.58 合计 199 100 14064.23 100 数据来源：成都市公共资源交易服务中心 由上表可以看出，就成交数量而言，住宅兼容商业用地和商服用地占总成交量的比重 较大，就成交面积而言，住宅兼容商业用地和商业兼容住宅用地占总成交量的比重较大， 无论是从成交数量还是成交面积来看，住宅兼容商业用地的成交量相对于其他土地类型而 言都是最大的。以住宅为核心房地产产品的土地类型的成交量占整个土地市场的比重约为 35%，这是消费者对住宅的刚性需求所带来的引致需求的体现，而在未来一段时间住宅价 格的变动也将会对土地市场产生较大的影响。 （三）成交区域分析 5 2014 年成都市土地供应数量最多的区域是成华区，供应量为 47 宗，其次是双流县 36 宗；土地成交量最多的是成华区 29 宗，其次是天府新区 27 宗；流拍、终止数量最多的是 4数据来源于成都市公共资源交易服务中心 5数据来源于成都市公共资源交易服务中心 双流县 20 宗，其次是成华区 18 宗。从土地面积来看，供应面积最大的是天府新区 5172.74 亩，其次是双流县 3188.05 亩；土地成交面积最大的是天府新区 4445.83 亩，其 次是成华区 1321.84 亩；流拍、终止面积最大的是双流县 1985.2 亩，其次是崇州市 1054.97 亩。 图二 2014 年成都市各区域土地供应与成交数量 从各区域的供应、成交数量和面积来看，天府新区、成华区、双流县的土地市场最为 活跃，其土地供应量和成交量都排名靠前。天府新区在土地供应面积和成交面积上，均排 在整个成都市土地市场的首位，这主要是由于城市规划、政府各方面的政策以及投资者对 天府新区未来的乐观预期。而成华区的高供应量和成交量则是因为近几年来成都市着力于 对成华区的开发建设，尤其是北改项目的启动，更是促进了成华区土地市场的活跃。 表 2 2014 年成都市主城区及郊县土地成交情况 区域 成华区 金牛 锦江 青羊 武侯 高新 六城区 崇州 都江堰 金堂 龙泉 成交数量（宗） 29 9 10 3 13 9 73 7 3 4 4 成交面积（亩） 1321.84 668.90 482.23 90.55 442.74 486.01 3492.27 310.6 1 268.5 6 187.22 350.24 区域 蒲江 邛崃 双流 温江 彭州 郫县 新都 新津 大邑 青白江 天府新区 成交数量（宗） 6 7 16 6 10 4 9 11 5 7 27 深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司 成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 7 页 电话传真专业服务 创造价值 成交面积（亩） 365.65 273.87 1202.8 5 525.68 562.02 448.94 696.74 405.3 3 194.49 333.93 4445.83 从表 2 可以看出 2014 年成都市土地成交主要集中在郊县，包括高新区在内的六城区 土地成交数量为 73 宗，成交面积为 3492.27 亩，天府新区土地成交数量为 27 宗，土地成 交面积为 4445.83 亩，郊县土地成交数量为 99 宗，成交面积为 6126.12 亩。由于成都市 郊县相对于主城区，其开发建设空间较大，因此郊县的土地成交量和成交面积高于郊县也 是理所应当的。 （四）价格分析 6 不同区位的土地其价格有明显的差异，甚至有时因为溢价的原因，看似位置差的土地 成交价格与位置好的土地价格差距并不是那么明显。影响土地价格的因素很多，对成都市 土地价格的分析，若是以区域为单位求取土地均价，不同土地类型的价格的平均似乎没有 参考价值，若是以土地类型为单位求取土地均价又忽略了区位差异，因此本次市场分析主 要侧重的分析 2014 年成都市成交土地的溢价率。 图三 2014 年成都市成交土地溢价率区间分布 2014 年成都市成交土地的普遍溢价率不高，溢价率在 50%及以下的成交土地有 178 宗，占整个成交土地的 89.45%，溢价率在 50%至 100%（含 100%）的成交土地宗数为 15 宗，占整个成交土地的 7.54%，溢价率在 100%至 150%（含 150%）的成交土地有 2 宗， 溢价率在 150%至 250%（含 250%）的成交土地有 3 宗，而溢价率高于 250%的成交土地 仅有 1 宗。值得关注的是溢价率为 0 的成交土地有 130 宗，占整个成交土地数量的 65.33%。 普遍偏低的溢价率，甚至是溢价率为 0 的情况，正是反映出了土地市场的沉稳。而这 种低调的成交，也是投资者们在今年的经济背景下所做出的理性投资计划的映射。 6数据来源于成都市公共资源交易服务中心 四、成都市房地产市场分析 （一）新增预售情况分析 2014 年新增预售许可证 578 张，,新增面积 18731603.32 平方米，与去年相比减少 59 张，预售面积增加 456462.45 平方米。从新增预售许可证走势来看，同比减少 9%。从 新增面积来看，同比增加 2%。 2014 年新增预售走势图 同往年一样，今年上半年的预售盘放量集中在 3、4 月份，下半年的放量集中在 9 月 份，2 月份受春节的影响，预售楼盘最少，3、4、9 月份受房交会的吸引，预售数量增加。 年底两个月大多数开发商期盼明年的市场，在年底放量。 （二）主城区商品住宅市场分析 2014 年上半年，成都楼市进入遇冷期，无论是从成交情况还是预售情况来看，上半年 的市场较去年相比都较为不理想。进入下半年，从成交量来看有所增加。 成 都 市 新 增 预 售 盘 情 况 走 势 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 新 增 面 积 （ 万 m） 151.742.87 179.7168.5127.391.95 154.5125.4261.4138.2208.1223.1 新 增 个 数 35 12 46 58 49 33 46 40 83 46 66 64 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2014年 中 心 城 区 成 交 走 势 图 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商 品 房 面 积 住 宅 面 积 商 业 面 积 深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司 成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 9 页 电话传真专业服务 创造价值 2014 年成都市各行政区成交比重 从图中来看，高新区在这半年的成交总量占据了整体成交量的 39%，位居第一，高新 区随着这几年的着重发展，房地产市场的成交情况一直位居第一，天府新区的规划发展更 是进一步加大了高新区的发展。成交量位居第二的是成华区，20%。 2014年 成 都 市 各 行 政 区 商 品 房 成 交 比 重 11% 11% 20%39% 9% 10% 锦 江 金 牛 成 华 高 新 武 侯 青 羊 （三）成都主城区二手房市场分析 2014 年二手房成交情况 二手房的成交走势图整年相比一手房的走势要较为平稳，年底受房贷政策的影响，成 交量有所增加。 2014 年各行政区二手房成交比重 从各行政区的成交比重来看，高新区及武侯区以 19%的比例占据第一，其次是青羊区 17%，最少是锦江区 12%。上半年各行政区成交占比相差不大。 2014 年各行政区二手住宅成交比重 2014年 中 心 城 区 二 手 房 成 交 走 势 图 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商 品 房 面 积 住 宅 面 积 商 业 面 积 2014年 成 都 市 各 行 政 区 二 手 房 成 交 比 重 12% 17% 16%19% 19% 17% 锦 江 金 牛 成 华 高 新 武 侯 青 羊 2014年 成 都 市 各 行 政 区 二 手 房 住 宅 成 交 比 重 12% 16% 15%20% 19% 18% 锦 江 金 牛 成 华 高 新 武 侯 青 羊 深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司 成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 11 页 电话传真专业服务 创造价值 住宅的成交比重中，高新区以 20%的比值位居第一，其次是青羊区 18%，最少是锦江 区及成华区 12%。 中心城区成交价走势 从成交价的走势来看，从 5 月开始房价大幅度下滑，到年底基本维持平衡。从 2013 年到 2014 年的走势来看，今年价格明显下滑，尤其是到了后半年，小幅度持续下滑，到 年底也没有回升之势。 四、回顾与展望 （一）回顾： 1、2014 年，成都市土地市场起伏不定，前三季度，房地产市场的低迷，成都土地市 场成交量相对偏低，流拍、终止现