浅析合肥楼市供给侧改革

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析合肥楼市供给侧改革 tus quo of Hefei property market in 2017， this paper tries to analyze the supply side reform of Hefei property market. 关键词：合肥；楼市；供给侧改 革；浅析 Key words： Hefei；property market；supply side reform；analysis 中图分类号：F293.35 文献标识 码：A 文章编号：1006-4311（2017） 24-0078-03 0 引言 买房是中国老百姓心中的头等大 事，房价更是大家关注的关键问题。经 历了 2016 年一、二线城市楼市疯狂之 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 后，有些购房者心生疑惑，2017 年合肥 房地产走势如何？会不会继续调控？房 价是涨还是跌？什么时间才是购房的好 时机？ 1 合肥楼市发展回顾 1998 年，在全国范围内停止福利 分房，商品房从此正式成为产业。我国 房地产行业进入十多年的发展繁荣时期， 但是 2003 年开始，房地产发展出现过 热的迹象，政府频频对楼市出手调控， 使得楼市调控成为经年社会热点；而合 肥也走过了十年的楼市调控历程。 1.1 1998 年-2005 年房地产成为 国民经济的支柱产业 1998 年住房改革制度在全国各地 推广，随之投资房地产的热潮在神州大 地掀起一浪浪的高潮。当年全国房地产 开发投资完成 2118 亿元，在随后的十 年间，全国房地产投资迅猛增长近 10 倍。2003 年国家首次将房地产行业确立 为“国民经济发展的支柱产业” 之一，随 着房地产投资热潮的到来，房价持续走 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 高，此时正处于起步阶段的合肥楼市的 平均房价是 2341 元/m2。 1.2 2008 年金融危机爆发，房价 下跌 2008 年金融危机爆发，并蔓延至 全球各国，中国楼市呈现拐点，量价齐 跌。为稳定楼市，鼓励商品住房消费， 国务院办公厅于 12 月 21 日发布支持房 地产开发企业积极应对市场变化的意见 共 13 条，被业内称为“ 国 13 条” 。中国 政府于 2008 年 11 月推出进一步扩大内 需、促进经济平稳较快增长的十项措施， 初步匡算，实施这十大措施，到 2010 年底约需投资 4 万亿元，加上地方政府 配套工程投资总共将近有 15 万亿元， 房地产市场企稳回升，并逐步创出新高。 以合肥为例，2007 年合肥市区平均房价 是 3344 元/m2，全年商品房卖出 7.5 万 套；2008 年受益于“ 降息、利率 7 折和 税费减免”的政策利好，合肥房价上涨 13%，全年商品房成交 6.7 万套。在 2008、2009 两年房贷政策持续宽松的利 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 好刺激下，到 2009 年合肥商品房均价 达到了 4382 元/m2，楼市库存不断下降， 房价持续上涨；2009 年下半年，合肥楼 市出现首轮暴涨。 1.3 2009 年-2010 年迎来首次限 贷政策，房价下调 2010 年 1 月 10 日，国务院出台 “国十一条”，严格管理二套房贷款。 4 月 17 日，新国十条出台，暂停发放购 买第三套及以上住房贷款。自此，各地 限购政策纷纷出台以及上海和重庆房地 产税试点。合肥在 2010 年收紧了房贷 政策，但未执行限购。年初库存持续下 跌至阶段性历史最低点，房价在年中涨 到阶段性最高位，此后库存上升，房价 回调，止住了上涨势头。 1.4 2011 年-2013 年执行限购政 策，房价保持稳定 2011 年重启限购，一直到 2013 年严格执行限购。2012 年，国务院发出 通知要求，严格限制各种名目的炒房和 投机性购房。地方人民政府可根据实际 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 情况，采取临时性措施，在一定时期内 限定购房套数。2012 年初在调控政策之 下，合肥楼市成交一片低迷。2011 年- 2013 年三年中合肥库存居高不下，2011 年开始上升，在 2012 年达到历史最顶 峰，2013 年下降。这 3 年中，合肥房价 处于稳定水平。 1.5 2014-2016 年政府救市、限购 取消，大力去库存 2014 年 8 月开始，全国 70 个大 中城市新建商品住宅价格同比增速出现 负增长。2014 年 9 月 30 日央行出台房 贷新政，商品住宅信贷政策的全面松绑， 这有利于楼市刺激大量需求入市，尤其 是改善型需求。新政出台后，全国各地 楼市迎来重大利好，商品房销量持续走 高。中央多次提出要化解房地产库存， 提出“鼓励房地产开发企业适当降低商 品住房价格” ；2016 年春节前，央行下 调首套房首付比例，非限购城市首套首 付最低两成，全国楼市进入新一轮疯涨。 合肥 2014 年取消限购，2015 年-2016 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 年 6 月楼市限购限贷政策全面取消，房 地产政策达到阶段性最宽松，合肥各家 楼盘在售价格一天一涨，更有甚者一小 时一涨，一次又一次刷新涨价记录，创 造了史上最强涨价潮，不少楼盘一年时 间涨幅超过 100%。2016 年合肥楼市量 价齐升，库存急剧降低，房价加速跳涨， 销量不断创出新高，全年销房 14419 套， 其中合肥市市区共销售住宅类商品房 76501 套。 纵观合肥楼市十年来的楼市调控， 不难发现楼市调控呈现出周期性的模式： 房价暴涨调控收紧房价下 跌调控放开房价暴涨调控 收紧房价下跌，每一轮调控放 开之后，伴随着迎来价格上涨。如今， 2017 年，调控收紧的周期又来了，这一 年开发商基本会横盘，合肥楼市基本会 量价趋稳。 2 2017 年一季度合肥楼市调整中 趋稳 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 根据星空地产研究院监测数据显 示，2017 年开年以来，在政府多重调控 政策的影响下，合肥一季度住宅市场成 交量持续走低。限购令提高了购房的门 槛，导致成交量的下滑，楼市降温加重 了市场观望情绪。虽然成交量下跌，但 合肥的房价却一直稳中有涨，也使得不 少刚需和投资客将目光投向了三县区域， 三县一季度商品住宅成交量均不同程度 领先于合肥九区部分区域。 一季度合肥九区之中有 4 个区域 成交量超过 400 套，分别是新站、包河、 瑶海、高新区，从具体成交区域来看， 新站区以 1380 套夺得九区销冠，占九 区销量的 34.17%；瑶海区以 498 套的 销量位于第二；包河区以 451 套的销量 排名第三。县域方面，三县累计成交商 品住宅 3579 套，肥西县以成交 1945 套 夺得第一名。 2017 年的“ 金三银四 ”成色不足， 合肥房地产市场低迷。从 2016 年 10 月 开始的合肥楼市调控从限购、备案价限 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 价，到土地限价，都抑制房价的上涨。 合肥房价从去年 10 月限购以来，房价 呈现下跌态势。 高涨一轮后，短期内合肥房价基 本到顶。楼市严格调控之下，一些短线 炒房客可能会有追高风险。今年合肥楼 市的方向是整个行业向自住需求之路的 平稳回归。从市场表现看，相对于去年， 购房者“发疯 ”似的到处看房，一言不合 就下定金，甚至连老破小都爆买一空的 那波行情，目前合肥鞘薪煌镀降 ， 市场低迷。 楼市新政调控之后，合肥市场成 交及库存回归平稳阶段，甚至库存量已 经超过 2016 年 1 月的数据。调控之下， 2017 年合肥楼市供需两端在调整中逐渐 趋稳。 3 供给侧改革助推合肥楼市前行 3.1 坚持“ 供给、需求、过程” 三 端发力，从严落实房地产市场调控 李克强总理在 2017 年的政府 工作报告提出，加强房地产市场分类 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 调控，房价上涨压力大的城市要合理增 加住宅用地，规范开发、销售、中介等 行为，遏制热点城市房价过快上涨。今 年，合肥市房地产管理局将坚决保持房 地产市场平稳健康发展，坚持“供给、 需求、过程” 三端发力，从严落实房地 产市场调控“ 十条新政” 。同时，立足合 肥实际和项目实际，引导非住宅商品房 去库存。建立房地产市场政策研究会议 制度和定期报告制度，加强房地产市场 监测分析研判，正确引导社会预期。 在商品房市场监管上，合肥市将 实行房地产开发项目全程、实时、动态 监管，建立房地产开发项目手册网上申 报制度。在商品住房预售管理方面，合 肥市将研究优化新建商品房预售条件， 降低房地产开发市场风险。制定商品房 预售许可审批操作规程，进一步规范商 品房预售行为。对中介行业加强监督， 合肥市或全面落实国家、省、市有关政 策措施，研究利用市场化方式激活商品 房租赁市场。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 3.2 保障房建设，公租房分配方 式方法或有变 今年，合肥市将新增棚户区改造 安置住房 26193 套、基本建成 9000 套 （棚户区改造安置房 5000 套、公租房 4000 套） ，确保 9 月底前完成棚改新开 工任务，10 月底前完成各类保障房基本 建成任务。公租房建设方面，将对 2008 年以来开工建设的公租房源实行“台账 式销号”管理。深入排查 2013-2014 年开 工建设的公租房项目竣工、交付和使用， 2014 年前开工公租房项目分配率达到 80%以上。值得注意的是，合肥市公租 房分配方式方法或存在变化，越来越多 的人将符合申请公租房的条件，努力提 高分配入住率。同时，已分配入住保障 房的后期管理也会全面加强。今年，合 肥市新开工产业化项目将达到 150 万平 方米以上。鼓励传统施工装配企业兼并、 重组、合作，加快形成建筑产业化产业 集团，确保装配式商品住房试点项目顺 利实施。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 3.3 房屋交易管理，建立个人网 签服务快速通道 房屋交易管理方面，合肥市将全 面实施存量房交易合同网签备案管理， 建立个人网签服务快速通道，保护买卖 双方合法权益。加强商品房买卖合同网 签备案管理，严防违法违规投机行为。 加强与公安、税务、人社、不动产登记 部门协调沟通，严格执行住房限购政策。 楼盘表管理系统方面，研究存量房楼盘 表整理工作，逐步建立专业维护和管理 队伍。加强对测绘成果的备案管理，完 善房产测绘成果共享平台。今年，合肥 还会出台进一步规范房地产开发项目车 位（库）销售管理规定，盘活企业资产， 保护业主权益。 4 结束语 简而言之，合肥将坚持以居住为 主、市民消费为主、普通商品住房为主， 构建更加完善的住房市场体系，加强房 地产市场调控，健全房地产业健康发展 的长效机制。加快发展住房租赁市场， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 完善购租并举的住房制度，优化廉租住 房、公共租赁住房