浅析商业地产融资模式

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析商业地产融资模式 摘 要 商业地产作为传统的地产 模式，从开发建设期就需要大量资金的 投入，然而前期的开发建设投入带来的 规模效应并不能立竿见影，但是前期的 开发建设投入是后期运营增值带来现金 流的重要保证，从这点来看，商业地产 与资本市场特点的相似性可见一斑，所 以商业地产融资除了传统地产行业的途 径之外，更要考虑与资本市场的融合。 本文采取理论分析的方法，从前期开发 建设到后期运营以及创新金融等方面简 单探析商业地产的融资模式。 中国论文网 /3/view-12939590.htm 关键词 商业地产 融资模式 融 资工具 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 一、商业地产项目开发前期阶段 融资模式 商业地产项目的开发建设，具有 在同体量的所有地产行业开发建设中建 设期最长、时耗最久、投入最大、回收 周期最长、管理最复杂的特点，商业地 产项目从区域选址、项目设计、主体工 程、配套建设、招商等方面均需要大量 的资金支持。前期阶段的融资成为项目 成败的关键。 （一）传统项目融资 开发贷等传统项目融资是所有房 地产开发项目的主要资金来源，银行等 机构的资金融通能力是项目开发建设的 保障，由于近年来国家房地产政策调控， 一步步降低了房地产开发建设的杠杆系 数，要求开发商自有资金的投入占比至 少达到 30%，银监会针对房地产企业的 信贷陷入停滞，在紧缩的房地产信贷政 策下，房地产企业获得贷款的难度不断 增加。这就使得大多数房地产开发公司， 特别是商业地产开发商陷入了自有资金 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 不足，无法开展项目的尴尬处境。 （二）股权合作开发 股权合作开发有效地解决了房地 产开发项目前期自有资本金投入不足的 问题，联合开发的模式也分散了风险系 数，成为紧缩信贷政策下项目开发的一 种方式。主开发商在保证对项目公司绝 对或相对控股的前提下引入其他投资方， 并保证以项目公司为核心进行项目开发 运作。然而股权合作开发的模式导致股 东之间、股东与项目公司之间存在着复 杂的法律及权属关系，合作过程中应该 明确各方的权利及义务。 （三）项目过桥贷款 过桥贷款属于一种过渡性贷款， 在项目前期，开发资金短缺、主观或客 观无法进行股权合作、银行信贷政策限 制等原因导致企业无法直接获取开发建 设资金。过桥贷款的引入可帮助企业顺 利过渡，架起自有资金与开发贷款之间 的桥梁。但是过桥资金的成本较银行开 发贷要高出许多，企业应根据自身情况 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 谨慎选择。 二、项目建设阶段的融资模式 在项目建设期间支出金额最大的 就是工程款项，资金要与施工进度相匹 配，要注意不可过度融资导致财务成本 增加而影响到企业利润。 （一）施工单位垫资 施工单位垫资，是指从施工方进 场施工开始，发包方由于前期资金到位 失效的问题先行利用施工单位的自有资 金入场，待工程进度达到一定水平后再 由发包方支付前期由施工单位垫付的工 程款。这种融资方式是基于发包方在合 同中的强势地位，也是实际工程建设中 最常用的融资操作方法。 （二）信托融资 由于银行开发贷款用途的限制性， 信托融资成了企业在开发建设过程中 “解渴”的重要来源。信托在资金使用方 式上十分灵活，限制条件很少，具有破 产隔离的法律及制度优势，成为企业方 追捧的资金来源方式。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 三、项目运营阶段的融资模式 商业地产项目开发建设完毕后， 对商户的招商成为企业现金回流的第一 大来源，做好招商是企业内融的重要步 骤；由商铺带来的租金、营业收入是商 业地产企业融资的基础要素，这一步的 融资往往成为企业回首投入资金、扩大 自身经营的关键。 （一）商户租赁押金 通过对商户收取租赁押金能够形 成体量较为可观的现金池，这部分租赁 押金相当于商业地产所有商户向企业提 供的一笔与租赁期限一致的无息资金， 这部分资金是企业经过大量投入后快速 补充现金流的重要来源。 （二）经营性物业贷款 经营性物业贷款是银行为已竣工 且投入运营，经营管理规范，能够带来 稳定现金流的商业综合体、购物中心、 写字楼、大型酒店等物业提供的一种融 资产品，以物业产权作为抵押担保，以 物业正常运营所带来的现金流量为还款 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 保证，是企业偿还前期开发贷款的主要 来源，也是物业经营期间所需资金的来 源。 四、创新金融模式 （一）房地产投资信托 （REITs） 在一定意义上，商业地产兼具地 产、商业与金融三重特性，既区别于单 纯的商业企业，又有别于传统的住宅地 产。其主要依靠收取租金来维持运营， 经过长期的专业运营才能平衡盈亏和回 笼资金，实力较弱的开发商大多选择以 销售的方式将商铺出售，从而快速获取 资金。REITs（Real Estate Investment Trusts）房地产投资信托基金是一种以 发行收益凭证的方式集合特定多数投资 者的资金，由专门投资机构进行房地产 投资经营管理，并将投资综合收益按比 例分配给投资者的一种信托基金。 REITs 的出现为商业地产企业提供了一 条资金回笼的良好途剑 使商业地产 行业的运转将出现精细化合作，使资金 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 的风险偏好最大化地匹配投资收益。追 求高投资回报的房地产企业将会负责商 业地产的前期开发以及培育，然后将培 育成熟的商业物业出售给 REITs 实现退 市，进而积累下一个商业地产项目的资 本金。由于 REITs 拥有分割收益权的特 性，REITs 将为商业地产的后期经营提 供大量廉价的资金，为维护商业地产运 营提供保障。 （二）商业抵押贷款证券化 （CMBS） 商业抵押贷款证券化（CMBS） 是指以商业地产物业作为抵押物，以相 关物业未来的运营收入为偿债还本付息 来源的资产支持证券产品。CMBS 以债 券形式向投资者发行，是成熟市场中商 业地产公司融资的有效金融工具之一。 CMBS 的价格根据评级机构的评级来确 定；证券公司在参考评级以后，确定最 后发行价格、向投资者发行。CMBS 的 销售收入将返给物业的原始权益人，用 于置换企业本身的存量负债，盈余则作 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 为公司的运营资本。与其他融资方式相 比，CMBS 的优势在于：第一，CMBS 突破了银行和信托等机构的传统贷款条 件限制，能够有效规避信贷调控管理政 策，通过结构化等手段处理物业运营带 来的未来现金流，加之相应的增信措施， CMBS 可以获得比物业原始权益人本身 更高的信用等级，即 CMBS 降低了物业 原始权益人的融资成本；第二，CMBS 保留了物业原始权益人对资产的所有权， 可视为原始权益人提前获得物业未来现 金流的同时保留了物业未来的升值空间； 第三，通过 SPV 的设立， CMBS 投资 者对原始权益人的其他资产没有追索权， 实现破产隔离；第四，CMBS 持有者可 以在二级市场交易所持债券，从流动性 与灵活性方面比单一资产处置更具优势； 第五，发行者将资产从其资产负债表中 转移，有助于发起人提高各种财务比率， 更有效地运用资本。 五、结语 商业地产从前期开发、中期建设 -精选财经经济类资料- -最