如何搞好工程建设项目合同的策划和管理

如何搞好工程建设项目合同的策划和管理 重庆时代广场工程位于重庆渝中区解放碑中心地块，由香港九龙 仓集团投资兴建，发展商为龙庆物业发展（重庆）有限公司，林陈建筑 师有限公司、重庆市设计院、科联顾问有限公司和迈进机电工程顾问 有限公司分别进行的建筑、结构、机电设计，广厦重庆第一建筑（集团） 有限公司承包土建施工。 重庆时代广场工程为一超限高层建筑，由三层地下室、六层裙楼 和四栋分别为 27 层、30 层、33 层、 35 层的塔楼 组成，是集停车场、商 场、商务、餐饮、娱乐健身、游泳池 为一体的 单体综合建筑。该工程占 地面积近 10000m2，总建筑面积 150300m2，总高度 158.3 米，工程总 投资 8.8047 亿元，其中施工竣工决算价 3.52 亿元。 重庆时代广场工程属乙类建筑，建筑结构设计的使用年限为 50 年，结构抗震等级的设防烈度为 6 度，结构抗震等级为：框支层及以 下各层为一级，框支层以上各层、地下室负一层及其余为二级。工程 地质为天然砂岩，基础形式有筒体筏板基础、人工挖孔桩柱基础、独 立柱基，挡墙带形基础，其中基础工程有人工挖孔桩共 60 个，独立柱 基共 28 个，筏板基础共 4 个，地下室四周为钢筋砼自防水挡墙。 该工程最终取得了很好的效果，发包方和承包商都比较满意，且 工程获得 2005 年度中国建筑工程鲁班奖。下面就该工程在合同的策 划和管理方面的成功经验与大家一同探讨。在合同的策划方面主要以 发包方（业主）的角度出发，合同的管理方面主要从承包商的角度出发。 、 合同的策划 项目的实施战略确定后必须对与工程相关的合同进行总体策划。 通过总体策划一般要确定以下几个问题：工程承包方式、合同种类、 招标方式、合同条件、重要合同条款等。正确的合同策划不仅能够签 订一个完备有利的合同，而且可以保证圆满地履行合同，以顺利地实 现工程项目的根本目标。然而建设工程项目与风险是密不可分的。与 其他一些行业相比建筑业面临更多的不确定性。而从本质上讲，风险 来自不确定性。工程项目的风险不仅表现在其多样性，即一个项目中 有许多种类的风险存在，如政治风险、经济风险、合同风险、合作者风 险等。而且表现在风险在整个项目周期中都存在，从项目的可行性研 究到合同策划、合同实施，直至项目投产后的运营无时无刻不与风险 相伴。合同策划对整个项目的成功与否起着至关重要的作用，因而对 策划活动中的风险进行分析就显得非常必要。 1、承包模式的风险分析与防范 该工程采用传统平行承包模式。传统平行承包模式的运作程序是： 设计，招投标，施工，竣工 验收。在这种模式下由业主委托建筑师或咨 询工程师进行设计，承包商严格按照设计和规范要求施工。一方面， 由于业主提供设计，承包商只是照图施工，一旦业主有新的要求或发 生设计变更，承包商就有理由就此提出索赔，因而业主要承担较大的 风险。另一方面设计施工分别由咨询公司（设计院）和承包商来承担， 双方分别与业主签订合同，互相之间无合同约束，常常出现不协调。 因而业主要协调设计和施工两方面的工作，解决出现的矛盾。为此业 主要花费钱财耗费精力。 在平行承包模式下发包方要为了减少风险所带来的损失，首先应 选择资质高、信誉好的设计及施工单位；同时选择可靠的监理单位来 进行合同管理、施工管理、协调设计、施工 单位之间的问题，及时反映 工程施工中的工程状况信息，以便业主有可能在施工中做出相应的变 更。此外，工程保险是很重要的一环。 发包方除了考虑保险费率与免 赔额等因素外，还有更重要的一点，就是对整个工程寿命周期风险的 考虑，尤其是施工前期工作质量的保险。这种模式下发包方要求承包 商对工程投保建筑工程一切险来降低发包方的风险。 2、合同种类的风险分析与防范 该工程采用总价合同。总价合同，是指在合同中确定一个完成项 目的总价，承包商据此完成项目的全部工作的合同类型。由于承包商 按照固定价格来承接工作，它所投入的资金存在风险，因而承包商会 努力降低成本。但若有变更发生，处理过程会给双方带来额外的费用。 为减少变更，工程的开工要等设计全部完成之后才开始，固开工日期 会拖后，从而影响到发包方的后续收益。另外承包商综合可能发生的 风险，一般报价相对较高且要求附加一笔风险金。 针对总价合同可能发生的风险，业主可采取相应措施：如有变更 发生，双方可协商， 对价格作适当的调整；根据合同中的工程量清单 或暂定费对变更进行估价。此外，要求承包商提供履约担保或采用信 用保险，同时注意合同条件的严密性，以减少索赔事件的发生。 3、招标方式的风险分析与防范 本工程采用邀请招标，发包方可以有效地减少招标工作量、节省 招标费用开支、缩短招标时间以及降低合同履行中承包方违约的风险； 但限制了竞争范围，使发包方失去了可能获得更低报价，技术上更有 竞争力的潜在承包商的机会。 国际上很多工程经验证明，如果技术设计比较完备、信息齐全， 签订工程承包合同最可靠的方法是采用邀请招标方式。 总之，发包方应充分根据工程规模、工程特点、工程性质，以及发 包方自身招标管理能力（相关技术、经济和管理人员及编制招标文件、 审查投标文件资质，组织评标、开标、定 标的能力），合理确定招标范 围和招标方式。 由于本文篇幅有限就不对合同条件的风险分析与防范进行论述。 、 合同的管理 工程项目的合同管理，是工程项目顺利进行的根本保障，是当事 各方维护切身利益的依据。在施工过程中，一切施工活动都是为了履 行合同，在合同的约束和规范下，双方协调一致地开展工作，履行自 己的职责， 进行有效处理的合作，以保证工程项目的顺利进行。 1、 要重视合同文件的管理 合同文件是合同管理的依据。因此，承包商必须详细了解和非常 熟悉合同文件。国际上有 FIDIC 条款，我国的有关部委也制定了相应 得标准合同文本。 在施工合同中，要尽可能地使用标准合同条款的合同文件，其具 有明显的优点，一方面能合理平衡合同有关各方之间的权利和义务； 另一方面能公平地在合同各方之间分配风险和责任。合同当事人遵守 明确规定的义务，就会在很大程度上避免履约不佳、成本增加、以及 由于施工合同各方彼此之间缺乏所需的信任而引发的争端。 工程承包是一项风险的活动。在工程实施过程中，由于自然、社 会条件复杂多变，影响因数众多，承包商将面临很多投标时难以或不 能完全确定的风险。风险一旦发生，就会导致成本增加或工期延误。 因此，承包商需要认真研究合同文件，进行有效的风险分析。除了要 了解合同文件中已明确规定所应承担的风险外，还要了解那些隐含在 合同文件之中的风险。分清有些风险是由于条款缺陷引起的；有些是 编写合同者有意设置的。承包商进行风险分析的目的，一是能准确地 理解合同，区分风险责任，更好地围绕合同目标进行工作；二是通过 风险分析， 对一些可预测的风险事件作好合理的防范措施，尽可能地 避免、转移或减少损失；三是使风险型条款合理化，力争对责权利不 平衡条款、单方面约束性条款作修改或限定，防止单独承担风险。 2、要重视合同的变更管理 重庆时代广场工程建设项目投资大，工期长，质量要求高建设 环境复杂，受意外风险的影响大，变更因素多，因此，合同变更可能是 最普遍的合同管理工作之一每一项土建工程，或多或少地会出现一 些工程变更问题。为了使合同能更好地、顺利地执行，合同变更是完 全必要的，但合同的变更，实质是对合同的修改，是合同双方新的要 约和承诺，对合同实施影响很大。如合同变更有时会引起现场施工的 停滞、打乱施工安排、造成返 T 等损失。为了减少和避免日后发生争 议和扯皮，承包商应及时收集好相关变更资料，以确定变更引起的工 期和价格的调整，维护自身的权利或获得应得的利益。 3 、要重视合同的索赔管理 当前工程市场竞争激烈，承包商为了中标，竞相压价夺标。中标 合同价往往在该工程计划成本以下。在合同实施中，承包商稍有疏忽， 都有可能面临严重亏损的局面。因此，承包商不仅要充分利用自己的 经营水平科学管理，控制工程开支，严谨施工组织设计，合理发挥技 术和设备的优势，通过自身潜力的挖掘来赢得效益，而且也应通过加 强合同的索赔管理维护自己的利益。 在工程施工承包中，索赔是承