宏观经济与房地产

宏观经济与房地产 摘要： 本文从宏观经济学的角度出发，通过对我国近十年来房地产业发展历程的解 析，跟踪国家出台的涉及房地产业的宏观政策，简要分析了几项主要宏观政策对 整个房地产业的影响以及现阶段我国房地产业发展中存在的问题。并针对当前形 势，提出个人对中国房地产今后发展的一些见解。 关键词：房地产、房贷政策、宏观、土地、税收 一、序言 近年来在国内炒的最热的经济话题应属房地产问题了。中国是一个人口众多 的国家，人口的增长使得土地愈来愈紧张。中国素来的重“家”的思想，使得大 多数中国人都想拥有一套属于自己的住房。同时，“炒房热”、“聘礼房”等也 层出不穷。在这些问题的推动下，中国的房地产业日益火爆，房价年年攀升，一 直居高不下。 二、我国房地产的发展历程及现状 （一）背景 改革开放以来, 中国经济快速增长，中国经济增长内在有着强劲动力，能够 很快使经济发展摆脱经济危机带来的低潮。从 2000 年开始,GDP 增幅连续攀升， 即使是在 2001 年全球经济陷入增长性衰退的时候，许多国家和经济体度日艰难 ，中国 GDP 依然稳定保持了 8.3%的增幅，并在 2003 年再次站上 10%关口, 从 2 003 年开始中国连续五年 GDP 年均增长 10.6%。中国成为全球经济发展最为迅速 的国家。 2006 年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006 年到 2007 年，房价开始出现变动，呈现快速上升势态。直到 2008 年，房价才有所回落， 但仍然远远高于以前。大多数平民百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资也得 几十年才能拥有一套能够容身的房子。 （二）主导中国房地产走向的几个因素： 1、中国经济的快速发展 近年来，中国经济一直保持着较高增长速度，而经济的增长意味着人民生活 水平的提高。根据马斯洛需求层次理论，人们在满足温饱以后，必然会追求更高 层次的物质享受，因而，在其他情况不变的情况下，GDP 的增长使得房产的需求 上升，供不应求时，楼价就会上涨，直到达到市场均衡。而且，宽裕的生活意味 着人们手里有了更多的货币，楼价的持续上涨，使得买楼是有利可图的，这就刺 激了人们的投资欲望。因此，我们可以看到，GDP 的持续高增长会带来更大的房 产需求，使得房地产价格居高不下。 2、巨大的人口压力使我国土地资源日益稀缺 庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。 3、国内贷款有力的支持 2006 年，全国房地产开发企业累计到位资金 22764.27 亿元，同比增长 29.8% 。今年一季度房地产开发到位资金 7125.49 亿元，同比增长 26.3%。作为房地产 开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过 50%。 三、国家出台的宏观政策对中国房地产业的影响 （一）增加保障性住房和普通商品住房有效供给 1、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。 （二）合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 1、加大差别化信贷政策执行力度。 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房 购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购 买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)， 贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。 2、继续实施差别化的住房税收政策。 （三）加强风险防范和市场监管 1、加强房地产信贷风险管理。 2、继续整顿房地产市场秩序。 3、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 4、加强市场监测。 5、力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。 6、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区 廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极 性，确保资金使用效果。 7、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省 级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 四、现阶段我国房地产业发展中存在的问题 （一）房地产金融存在风险 我国人民银行在2004 年我国房地产金融报告中指出，企业自筹资金中 有大约 70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有 30%的资金来自银行贷款，房 地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上。个人购房贷款额均在 40%-50%以上 。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验 和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开 发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，占用建筑商和够藏者的资金比重 过高，这实际商就把应当自己承担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者的头 上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行，在这样的情况下 ，房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上，如果过量供应或 房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷 款比例就会迅速增加。 （二）房地产开发土地购置呈高速增长 由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供应和无序供应现象。“近几年来 ，我国房地产开发土地购呈高速增长趋势，1999 年增长 18.3%，2000 年增长 41.4%， 2001 年增长 38.5%，2002 年增长 38.1%，2003 年增长 42.3%，均远远高于同期房 地产开发的增长速度”。资料显示：全国有 3 万多家房地产开发企业均参与了土 地超前购置的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为 不利的。 （三） 住房保障体系不完善 近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成 方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种 种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。 当前，部分城市还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不到位， 廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发 投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同 时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严 ，资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用 率偏低，住房公积金管理过程中的风险不断显露。 总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收 入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛 盾，并加剧了商品房价格的上涨。 五、对中国房地产未来发展的一些见解和建议 （一）中国房产业未来的发展趋势 当前房地产问题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。 商品房新增供给呈先快后慢的特点;可售商品房总量仍将维持高位;在商品房滞销 、供给增加的压力之下,但是从长期上看，中国房地产还是会走俏的。房价上涨 是一个必然趋势。中国政府有足够的能力对房地产行业进行合理的宏观调控，促 使其朝着健康的方向发展。 （二）个人见解 1、健全金融市场，投资渠道，缩小贫富差距 我国有大部分人口在农村，大多数人都并不富裕，使得很多人只能“望房兴 叹”因此，缩小贫富差距确实是拉动内需的好办法，而且有利于我国增强应对金 融危机的能力。对于房地产的发展来说，缩小贫富差距能够提供一个巨大的市场 空间，成为其发展的一个强大的动力。 2、政府必须健全金融市场，拓宽投资渠道 现阶段我国银行体系仍为国有银行和国有控股银行所垄断，资本市场缺乏 层次，民间资本进入的壁垒很高，房地产民营企业也无法利用资本市场依适合自 己的方式筹集资金。 因此，政府必须健全金融市场，拓宽投资渠道，这是有利 于市场的健康发展，提高企业应对机遇和挑战的实力，促进公平竞争的有效措施 。 六、结论 房地产业是关乎国民经济的一个重要经济领域，因此，通过研究分析政府针 对房地产市场所出台的各种宏观政策，理解其调整的目标以及发生作用的原理， 从中总结出经验和规律，对于加强民众和企业对政策的理解和利用，具有重大的 理论意义和实际意义。通过对中国近十年来的经济增长和人口增长情况的研究分 析，可以看出经济的持续快速增长以及人口的增长都会给房地产业带来刺激的因 素，所以在土地有限，需求增长的情况下，房价上涨是一个必然的趋势。再者从 我国政府出台的针对房地产业的各种宏观政策，分别分析了在经济扩张