房地产开发项目成本控制浅析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产开发项目成本控制浅析 【摘 要】在现阶段国民经济体 系中，房地产行业影响着生产，消费， 流通三个领域，在国民经济体系中占据 主导作用。在日趋竞争激烈的环境中， 房地产商已经意识到，在工程项目建设 中控制成本的重要性。本文对中小型企 业的发展面临的内外部问题做出分析， 并提出相应的解决措施。 中国论文网 /8/view-12933084.htm 【关键词】房地产；开发项目； 成本控制 中图分类号： F293.3 文献标识 码： A 文章编号： 2095- 2457（2018）04-0197-002 在现阶段国民经济体系中，房地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 产行业影响着生产，消费，流通三个领 域。房地产行业在改善居民居住环境， 增加就业机会，扩增财政收入，带动地 方经济以及相关产业等诸多方面有着举 足轻重的作用，其在国民经济体系中占 据主导作用，亦被称作国民经济发展的 “晴雨表”。 全国各地大小房地产企业不断涌 现，伴随着政府持续对房地产的宏观调 控，房地产行业已然走过一本万利的黄 金时代。 在这样竞争激烈的环境中，房地 产要想立于不败之地，取得良好的收益， 得持久性发展，必须将成本集成控 制作为首要任务，提高企业的项目管理 水平。 1 房地产开发项目成本控制现状 分析 （1）企业管理者缺乏成本控制 意识 房地产业在选拔管理者时一般是 按照施工经验，这样就会造成一个普遍 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 现状即房地产业管理者年纪普遍偏大。 他们接受新事物的能力比较差，对新的 成本控制技术不够了解。而且企业不注 重对企业管理者的培训，即使培训，效 果也不是很现住，不太能把理论用于实 践。而且一些管理者不太愿意去接触新 的成本控制方法，甚至认为以前的成本 控制方法能用，现在依旧能用。熟不知， 随着世界的变化，新事物的发展，产业 为适应时代的潮流，不被挤下去，也需 要引入新的技术。 （2）工期延迟 由于前期需要投标，而公司为了 能够得到该标，该项目的正常工期被压 缩。还有一些项目会位于环境重点保护 区，前期审核流程会较为繁琐，时间耗 费较长，从而导致开工时间延迟。而公 司为了在既定日期之前完成该项目工程， 便会加快进度，增加劳动力，机器设备， 降低了对项目工程质量的要求。这样反 而导致了项目不合格，致使一些项目工 程需要维修甚至返工，从而大大加长了 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 项目工期。 （3）成本超过预算 公司管理层对成本控制意识较差。 公司仅仅对该工程可能会花费的材料、 物力等做了大约的预算，并没有估测施 工过程中可能出现的额外开销。比如一 些项目前期设计的缺陷，致使一部分项 目需要返工，维修而增加成本费用没有 考虑在内。另外，为了在既定日期之前 完成项目，公司投入大量的人力物力也 是增加成本的一个主要原因。 （4）质量、成本、进度缺少集 成控制 一个房地产项目一般由质量、成 本、进度三个关键要素组成，房地产业 管理者把他们拆分开来单独的分配给各 个部门执行，每个部门在制定计划、分 配任务、解决问题时只会考虑自己的部 门所负责的部分。当项目进度比预期慢 时，企业只会考虑要追赶进度，并采取 相应的措施，比如加派人手，增加机器， 采取新工艺，这样势必就会造成成本的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 增多，并且工程的也会有所降低。当成 本超过既定预算是，企业则会为减少成 本而做处相应的举措，比如降低材料使 用标准，减少劳动力，这样工程的质量 则会达不到既定要求，还有可能造成因 质量不合格而造成的返工、重工，这样 不只使工期大大增加，还造成了成本的 加大。 2 项目三要素集成控制方法的构 建 （1）明确系统功能 建立“ 三位一体” 的成本集成控制 方法，即对成本进行“ 事前 ”、 “事中”和 “事后”全方位控制；建立实时信息系统， 实时掌控事态发展变化情况，及时做出 相应的调整，明确后续工作发展方向， 并结合项目进度，阶段性的对施工过程 中发生的直接成本以及间接成本进行统 计总结。联合多个部门，全方位、多角 度分析成本费用超支原因，结合事态发 展采取补救措施，并有针对性的加强对 后续可能出现的问题的管理。系统功能 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 如图 1 所示： 1）成本计划管理功能：包括对 项目预算、定额、资源计划、进度计划 的管理。 2）项目资源管理功能：对项目 施工中实际使用的人工、机械以及材料 采购、库存的管理。 3）成本数据采集功能：包括对 每日完成的工程量，以及对日常发生的 成本费用进行采集。 4）成本信息分析和分析结果输 出功能：可形成和输出多种有关成本及 其结果的报表、图形。 （2）分解项目层次结构 传统的分解体系结构有估价体系 费解结构和计划体系分解结构，它们分 别用来分解费用结构和工序结构，这两 种结构各有各自的功能和特点，不能融 合。要想解决这一问题，就必须考虑他 们的特点，结合实际情况，在工序和费 用之间建立一个框架，以此建立分解层 次结构。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 首先将项目按照原有组成部分分 解，然后将分解部分派发给相应部门独 立核算，即要结合工作分解结构 （WBS ）和项目分解结构（OBS ） 。工 作分解结构即按系统原理和要求吧项目 分解成相互独立、相互影响、相互联系 的项目单元。通过项目管理再将这一系 列合成一个单元已达到综合控制的目标。 由此，根据以上方法可以对项目 进行集成控制，即先确定初步该工作计 划，再进行优化调整，与此同时确定成 本、质量和工期三大目标。当然，如果 后续有偏差，则必须适当调整原计划并 采取一定的措施。 （3）建立项目三要素集成控制 系统 房地产开发项目中一般涉及成本、 进度和质量三个因素。它们其中任意一 方的变化，都将会引起另外两方的变化， 这三者之间相互联系、相互制约。要想 合理的预测未来可能发生的变化，房地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 产业管理者不能单一或双方面的控制这 三者之间的关系，而是需要将这三者放 在同一体系里利用成本集成控制方法进 行集成控制。 赢得值管理方法是引入一个“赢 得值”为中间变量来衡量进度和成本之 间的关系，但此方法忽略了质量的影响。 本文将在赢得值管理方法的基础上引入 一个新的中间变量“ 质量挣值 ”，来分析 质量与进度和成本之间的关系，实现房 地产开发项目质量、成本和进度三大要 素集成控制。质量挣值在这里的定义为 “质量执行指数 ”QPI（Quality Performed index） 。 （1）质量执行指数。 定义：QPI=（实际质量水平+计划质量 水平）100% 。借助于“ 质量执行指数 ” 这个变量就可以把质量成本的概念引入 到项目挣得值的计算中了。所谓质量成 本是指项目为保证和提高产品质量而支 出的一切费用，以及未达到质量标准而 产生的一切损失费用之和，或者说与质 量管理职能管理有关的成本。其计算公 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 式为： 己完成工作量的实际质量成本= 已完成工作量单位实际造价质量执行 指数 已完成工作量的预算质量成本= 已完成工作量单位实际造价质量执行 指数（100% ） 上式中，质量执行指数 100% 为表示完成工作量的质量是合格的，符 合规定要求的。 （2）质量偏差。由上述变量， 就可以进一步计算项目的质量偏差。项 目|量偏差值（Quality Variance，QV ）是指检查期已完成工作 量的实际质量成本与己完成工作量的预 算质量成本之间的差异。其计算公式为： QV= 已完成工作量的实际质量成 本-已完成工作量的预算质量成本 项目质量偏差率=（已完成工作 量的实际质量成本-己完成工作量的预 算质量成本）/己完成工作的预算质量成 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 本 质量偏差率为负值，表示己完成 作业的质量水平不达标。同时，质量偏 差率的大小，也表明了质量偏差的程度。 如果偏差为负值，就需要及时发现问题， 查找原因，并采取适当的纠偏措施。 3 项目三要素集成控制方法的作 用 （1）促使企业各个部门团结协 作 在房地产开发过程涉及多个阶段， 而房地产业管理者往往致使注重施工阶 段，而忽略了其他几个阶段的重要作用， 并且各个部门在分配任务的时候往往只 会注重自己这一部门的工作。但是当地 产业在开发过程中涉及众多，要想是项 目获得更多利润，品质更好，必须使各 个部门团结协作，解决自己任务的同时 也要考虑到其他阶段的问题。而采用集 成控制，便是将各个阶段放在一个体系 里考虑，从而使企业各部门更加团结高 效工作。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 （2）实现企业内部动态平衡 开发项目的质量、成本、进度三 个当面相互依赖，相互联系，任何一方 面的变动都会引起另外一方面的变动。 比如房子的质量要求较高必然会引起前 期成本的投入加大，但是后期的维护等 方面的费用会降低从而整体的费用相比 较来说会较低。但是如果房子的质量要 求过高，则会造成成本的增加，也会引 起进度减缓，从而利润也会降低。同样， 进度的加快，则会造成房子质量下降， 并且也会对成本的投入产生一定的影响。 所以就这三个方面而言，任意方面的变 化都会引起另一方面的变化，这其中的 变化可能是好的，也有可能是不好的所 以在成本控制中，必须将这三个方面综 合起来考虑，形成一种成本集成控制方 法，从而使企业实现内部动态平衡。 （3）提高房地产业整体竞争力 随着政府的调控， “新国十条” 的 颁布，房地产业再想依靠提高房价来谋 取利润已然是一个不切实际的想法，那 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 么当下当地产业管理者要想在竞争激烈 的房地产业中立足，必须要进行成本控 制，从而提高项目的整体竞争力。 （4）推进成本控制研究的发展 改变现有成本控制方法，不在局 限于单一控制质量、成本、进度三个方 面，而是将这三个方面综合考虑，确立 三者之间的动态关系，将他们放在一个 体系的进行集成控制，以提高我国房地 产业开发项目成本控制的水平。 4 结束语 在现阶段国民经济体系中，房地 产行业影响着生产，消费，流通三个领 域，在国民经济体系中占据主导作用。 在日趋竞争激烈的环境中，房地产商已 经意识到，在工程项目建设中控制成本 的重要性。 本文发现房地产开发项目成本