2013年10月葫芦岛市房地产发展情况简报

葫芦岛市楼市简报 北京明业房地产经纪有限公司 2013 年 10 月 07 日 2 目 录 一、城市特征 1.地理位置 2.行政辖区 3.区域环境 4.资源优势 二、宏观经济发展 1.产业结构 2.国民生产总值 3.经济增长幅度 三、人口规模及生活水平 1.人口数量、组成、增长幅度 2.葫芦岛市人均可支配收入 3. 消费能力 四、城市飞来发展特征 1.产业规划发展 2.城市规划发展 五、区域住宅市场成长状况 1.区域房地产市场简述 2.各档次商品房区域内分布状况 3.购买人群变化 4.区域商品房各项指标成长状况 5.开工量、竣工量 6.销售量、供求比 7.平均售价 8.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 六、区域内供应产品特征 1.各档次产品供应状况 2.各档次产品的集合特征 3.区域内代表性个案状况 4.未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 一 城市特征 1.地理位置 葫芦岛是 环 渤 海 经 济 圈 最 年 轻 的 城 市 。 东 邻 锦 州 ， 西 接 山 海 关 ， 南 临 辽 东 湾 ， 与 大 连 、 营 口 、 盘 锦 、 锦 州 、 秦 皇 岛 、 唐 山 、 天 津 等 城 市 构 成 环 渤 海 经 济 圈 ， 扼 关 内 外 之 咽 喉 ， 是 中 国 东 北 的 西 大 门 ， 为 山 海 关 外 第 一 市 。 同 时 也 是 京沈线上重要的城市之一。国家 36 个沿海开放城市之一。素 有 “关 外 第 一 市 ”之 称 。 另 ： 该 市 为 2013 年中华人民共和国第 12 届全国运动会协 办城市。 2.行政辖区 葫芦岛市辖龙港、连山、南票 3 区，绥中、建昌 2 个县及兴城 1 个县级市。1 个国家级专利技术园区，7 个省级开发区。全市划分 35 个街道、34 个镇、59 个乡，207 个社区居委会、1064 个村民委员会。 龙港区 面积 138 平方千米； 连山区 面积 1653 平方千米 南票区 面积 512 平方千米； 兴城市 面积 2147 平方千米； 绥中县 面积 2764 平方千米； 4 建昌县 面积 3161 平方千米； 3.区域环境 葫 芦 岛 地 区 地 处 沿 海 ， 海 岸 线 达 261 公 里 ， 居 辽 宁 省 第 二 位 。 在 新 一 轮 城 市 规 划 中 葫 芦 岛 市 被 辽 宁 省 省 政 府 部 署 建 设 成 为 辽 宁 西 部 城 市 群 区 域 性 金 融 中 心 城 市 和 重 要 港 口 城 市 。 迅 速 推 进 辽 西 沿 海 经 济 区 新 的 增 长 点 ， 构 建 “锦 葫 都 市 圈 ”。 建 设 成 “港 市 联 动 ”的 新 型 城 市 。 4.资 源 优 势 矿 产 资 源 葫 芦 岛 市 是 矿 业 开 发 时 间 早 ， 矿 山 企 业 较 多 的 地 区 。 发 现 和 探 明 的 矿 产 资 源 有 51 种 ， 已 开 发 利 用 的 矿 种 ， 主 要 矿 种 有 煤 、 钼 、 铅 、 锌 、 硫 、 锰 、 金 、 石 灰 石 、 耐 活 土 及 各 种 建 筑 用 石 料 和 砖 瓦 粘 土 等 。 煤 矿 是 第 一 矿 种 ， 累 计 探 明 储 量 近 4 亿 吨 ， 目 前 保 有 地 质 量 约 1.8 亿 吨 。 主 要 分 布 在 南 票 、 建 昌 冰 沟 和 连 山 虹 螺 岘 地 区 ， 占 全 市 矿 业 总 产 值 的 二 分 之 一 以 上 。 钼 是 优 势 矿 种 ， 累 计 探 明 矿 石 储 量 3.8 亿 吨 位 ， 金 属 量 40 多 万 吨 ， 保 有 储 量 约 1.5 亿 吨 ， 金 属 量 约 15 万 吨 。 铅 锌 、 银 矿 以 共 生 和 伴 生 赋 存 为 主 ， 累 计 探 明 矿 石 储 量 1400 万 吨 ， 金 属 量 60 万 吨 位 ， 保 有 矿 石 量 500 万 吨 。 硫 铁 已 探 明 储 量 近 2000 万 吨 ， 年 生 产 能 力 40 万 吨 。 锰 矿 已 探 明 储 量 近 10 吨 ， 经 过 开 采 目 前 已 濒 临 枯 竭 。 除 上 述 矿 种 外 ， 本 市 的 大 理 石 、 花 岗 室 、 耐 火 粘 土 、 硅 石 、 沸 石 、 地 热 等 储 量 也 很 大 ， 质 量 好 。 旅 游 资 源 葫 芦 岛 市 是 中 国 优 级 旅 游 城 市 ， 有 景 区 景 点 55 处 ， 文 物 保 护 单 位 127 处 。 龙 湾 海 滨 国 家 AAAA 级 风 景 区 全 国 唯 一 天 然 海 兴 城 古 城 国 家 AAAA 级 风 景 区 全 国 重 点 文 物 保 护 单 位 中 国 保 存 最 完 整 的 四 座 小 城 之 一 兴 城 海 滨 全 国 著 名 风 景 名 胜 区 国 家 首 批 4A 级 风 景 区 九 门 口 长 城 国 家 AAAA 级 风 景 区 东 北 首 个 世 界 文 化 遗 产 龙 潭 大 峡 谷 国 家 AAAA 级 风 景 区 素 有 “北 方 小 西 藏 ”之 称 菊 花 岛 国 家 AAA 级 风 景 区 辽 东 湾 最 大 岛 屿 拥 有 “北 方 佛 岛 ”之 称 首 山 国 家 AAA 级 风 景 区 国 家 级 森 林 公 园 除 此 之 外 还 拥 有 望 海 寺 ， 止 锚 湾 海 滨 浴 场 ， 灵 山 寺 ， 张 学 良 别 墅 ， 明 末 大 将 朱 梅 墓 ， 绥 中 前 卫 斜 塔 等 著 名 风 景 区 。 兴城-葫芦岛一个重要的县级市 6 1986 年 12 月，经国务院批准撤销兴城县设为兴城市（县级），由省直辖。后 改由葫芦岛市代管。兴城市地处辽西走廊中部，辽东湾西海岸，依山傍海，景 色秀丽，四季分明，气候宜人，素有“渤海明珠”之美誉。全市总面积 2113 平方公里，现有人口 55 万，市区人口 12 万。 兴城市区位优势明显。是连接东北、华北的交通要塞，距沈阳 270 公里，距 北京 380 公里，东邻锦州机场和葫芦岛港，西靠山海关机场和秦皇岛港，京哈 铁路、秦沈高速铁路、京哈公路、京沈高速公路纵贯境内，交通运输十分方便。 小结： 葫 芦 岛 地处辽宁省西南部，京沈线上重要的城市之一。国家 36 个沿海开 放城市之一。2013 年中华人民共和国第 12 届全国运动会协办城市。境矿产资 源丰富，拥有铅、锌等矿产，有化工厂，锌厂和造船厂。此地的渤海造船厂生 产了中国的第一艘核潜艇。也是中国优秀旅游城市和国家级园林城市，拥有众 多国家级风景名胜区。 二 、 宏 观 经 济 发 展 1.葫 芦 岛 市 支 柱 产 业 发 展 情 况 204 70 59 30 400 260 150 100 417.2 143 232 71.5 石 油 化 工 有 色 金 属 船 舶 制 造 能 源 电 力 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2004年 2009年 2012年 葫芦岛市以石油化工、有色金属、机械造船、能源电力一直是葫芦岛的四 大传统支柱产业，政府将依托优势、壮大传统支柱产业，加大三次产业和各次 产业内部结构的调整力度，大力推进新兴产业。 2.葫芦岛市国民生产总值及增长率 419.6 457.8 486.9 531.4 650.1 719.3 0 100 200 300 400 500 600 700 800 31.5% 9.1% 6.4% 9.1% 22.3% 10.6% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 6.0% 11.0% 16.0% 21.0% 26.0% 31.0% 36.0% GDP 增 长 率 从图标上看葫芦岛市全年国民生产总值，特别是在 2009 年至 2012 年快速 递增，增长率由 2009 年 6.4%增至 2011 年 22.3.%,，表明城市经济活跃，城市 具有较强的发展潜力。 8 第 一 产 业, 95, 13% 第 二 产 业, 334, 46% 第 三 产 业, 290.3, 40% 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业 2012年 葫 芦 岛 市 各 产 业 同 比 增 加 值 从图标上看葫芦岛市是第二产业和第三产业在行业发展中起到主导作用， 拉动地区生产总值。 3经济增长幅度： 国民经济保持较快增长，产业结构不断优化。初步核算，2012 年全年地 区生产总值（GDP）实现 719.3 亿元，比上年增长 10.6%。 小结： 葫芦岛产业结构主要由支柱产业为主，同时向第三产业倾斜（房地产业等） ，同时产业结构呈多源化，GDP 增长渠道加大，使葫芦岛市经济发展进入快速 发展阶段； 三.人口规模及生活水平 1.葫芦岛市人口数量和组成 时 间 明 细 第五次人口普查 （2000 年 11 月 1 日） 第六次人口普查 （2010 年 11 月 1 日） 总人数 262 万 258 万 全市共有家庭户 855 万 939 万 平均每个家庭人口数 2.98 人 3.27 人 城镇人口数 84 万（占 32.58%） 109 万（占 41.54%） 乡村人口数 173 万（占 67.42%） 153 万（占 58.46%） 由上表可以了解到： 十年共增加 4 万人，增长 1.66%，年平均增长率为 0.16%； 十年全市共有家庭户数增加 8.4 万户，房地产市场的刚性需求将增加； 十年平均每户家庭人口数减少 0.29%，预计未来房地产市场小面积户型受青睐； 十年城市乡村人口减少 20.6 万人，城镇人口比重上升 8.96%。中心城区和县 域城镇的集聚辐射能力不断加强，极大地促进了城镇化水平的提高，有利于市 区内房地产业的发展。 2.葫芦岛市城镇居民人均可支配收入 27900 27480 26430 24279 24028 23400 盘 锦 大 连 沈 阳 鞍 山 营 口 葫 芦 岛 23000 24000 25000 26000 27000 28000 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 2012年 葫 芦 岛 市 人 均 收 入 全 省 排 名 据辽宁省统计局数据统计，2012 年葫芦岛市人均收入 23400 元，在全省 同等城市中属中游水平。 3.消费能力 10 居民消费价格总指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）高位运行，结 构性物价上涨突出。全年批发和零售业增加值 69.9 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 9.8%;住宿和餐饮业增加值 18.1 亿元，增长 4.6%。 全年社会消费品零售总额实现 317.6 亿元，比上年增长 15.8%。按销售地 区划分，城镇零售额完成 251.3 亿元，增长 16.4%;乡村零售额完成 66.3 亿元， 增长 13.7%。按行业划分，批发和零售业销售额完成 469.2 亿元，增长 16.0%，其中：限额以上批发和零售业销售额完成 148.5 亿元，增长 18.2%;限 额以下批发和零售业销售额完成 320.7 亿元，增长 15.1%。住宿和餐饮业营业 额完成 35.9 亿元，增长 11.5%，其中：限额以上住宿和餐饮业销售额完成 5.6 亿元，下降 0.9%;限额以下住宿和餐饮业营业额完成 230.3 亿元，增长 14.1%。全市限额以上批发零售和住宿餐饮法人企业共有 130 家。 全年限额以上批发和零售企业完成汽车类零售额 16.3 亿元，比上年增长 15.9%;服装、鞋帽、针纺织品类零售额 9.3 亿元，增长 34.2%;石油及制品类 零售额 12.3 亿元，增长 19.1%;食品、饮料、烟酒类零售额 8.3 亿元，增长 55.1%;家用电器和音像器材类零售额 4.2 亿元，增长 15.0%;金银珠宝类零售 额 2.3 亿元，增长 57.0%;化妆品类零售额 0.8 亿元，增长 28.1%;通讯器材类 零售额 1.9 亿元，增长 150.3%。 全年外商直接投资 5.3 亿美元，比上年增长 19.3%。进出口总额实现 13.5 亿美元，下降 5.4%，其中：出口总额实现 9.5 亿美元，增长 18.9%;进口总额 实现 4.0 亿美元，下降 17.1% 小结： 乡村人口减少，城镇人口比重上升，促使城市化率逐年增加，居民消费价 格总指数增长，未来葫芦岛市将进入到快速发展阶段。 四城市未来发展特征 1.产业规划发展 推动高档船舶和海洋工程装备制造，大力发展海上钻井平台、游艇、工程 船、工作船及特种船舶等产品。 加快推进龙港海洋工程园建设，使其成为集海洋工程、修造船及船舶配套 为一体的产业链条式海洋装备基地。 打造海洋工程装备及船舶修造产业集群，以渤海船舶重工有限公司、葫芦 岛华越重工有限公司、辽宁东宝集团船舶制造有限公司、葫芦岛渤海船舶制造 有限公司等为骨干企业，重点生产大型船舶、特种船舶、大型海洋工程、各种 船舶配套产品等。力争 2015 年总产值达到 200 亿元。 打造渔山泵业产业园区泵业制造产业集群将依托泵阀产业科技城项目、特 种泵和新型泵及相关产品制造项目、各类矿山用泵生产制造项目等，重点生产 包括船用泵、特种泵等系列产品，力争到 2015 年总产值达到 100 亿元以上。 2.城市发展规划 以建设百万平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成连山、 龙港、 兴城有效对接的“三位一体”大城区格局， 实现城市空间南北拓展， 东西优 化，整体推进，建设近海亲水的海滨城市。 龙 港 -龙 湾 中 央 商 务 区 定 位 为 辐 射 东 北 亚 的 国 际 商 务 交 流 中 心 的 龙 湾 中 央 商 务 区 吸 引 来 国 内 外 众 多 知 名 商 贸 企 业 。 新 奥 集 团 投 资 80 亿 元 建 设 “海 洋 绿 洲 ”项 目 、 首 创 集 团 投 资 70 亿 元 建 设 “首 创 龙 湾 ”项 目 、 港 英 泰 集 团 投 资 50 亿 元 建 设 五 星 级 酒 店 和 高 端 住 宅 等 城 市 综 合 地 产 项 目 、 辽 宁 浙 江 商 会 和 中 旭 集 团 投 资 60 亿 元 建 设 238 米 高 的 地 标 性 建 筑 和 兼 具 百 家 国 际 餐 饮 与 时 尚 品 牌 店 的 商 业 街 、 大 连 嘉 创 投 资 集 团 投 资 40 亿 元 建 设 “以 总 部 商 务 、 科 技 孵 化 器 和 商 业 中 心 为 核 心 ， 兼 有 配 套 专 家 公 寓 、 文 化 娱 乐 等 涵 盖 城 市 主 要 功 能 的 城 市 综 合 体 ”。 中 石 油 、 中 冶 、 中 航 工 业 、 德 国 西 门 子 、 英 国 乐 购 、 台 湾 大 润 发 、 美 国 沃 尔 玛 、 日 本 花 王 等 17 家 世 界 500 强 企 业 纷 纷 落 户 葫 芦 岛 ， 为 地 区 经 济 发 展 做 出 重 要 贡 献 。 投 资 金 额 预 计 367 亿 元 的 龙 湾 海 滨 中 央 商 务 区 。 葫芦岛-兴城滨海文化商务旅游区 依托葫芦岛兴城的城市海滨和菊花岛、兴城古城为代表的关内外结合部 文化、中心城区的商务吸引力，大力开发休闲、度假、体验和商务类旅游产品， 成为海西地区重要的滨海休闲度假地、历史文化观光体验地、商务会展目的地。 12 开发策略是：提升城市品味，加快城市基础设施与旅游服务设施建设，提升服 务水平，打造特色鲜明的中央商务游憩区，高质量错位式开发中心城区的滨海 带，把菊花岛打造成个性独特的娱乐休闲度假“飞地” ，兴城古城突出历史内 涵，是着力反映“历史版葫芦岛”的重要文化载体。 总结： 从总体上看，葫芦岛市经济参考指数 GDP 年递增速度较快，各项经济指标 和居民消费指数逐年上升，无论是从宏观经济、区域性经济的发展，还是支柱 产业的协调发展角度分析，可以判断该市是一个有发展潜力的新兴城市。 国家对东北重工业基地政策扶持，经济保持增长，且增幅稳定，有利于房 地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产交易市场。 得天独厚的地理位置，天然的物流港口，丰富的海洋经济，使葫芦岛市在 国内城市中的重要地位得到一步提升。 五、区域住宅市场成长状况 1.区域市场简述 住宅市场 葫芦岛市现住宅市场开发项目均以多层为主，建筑风格以现代风格居多， 园林景观及形象包装效果较差。后期市场产品应过渡到小高及高层，建筑风格 多以欧式风格为主，并加强产品形象包装。 商业、办公市场 商业、办公类商品房开发量小，目前葫芦岛市只有一个商住综合体“富尔 沃财富广场”坐落于葫芦岛市城区的几何中心位置。后期龙港 CBD 区开发大型 商住综合体，但无具体数据。 2.各档次商品房区域内分布状况 连山区 本区域产品以中低档住宅为主，均价 4200 元/。产品均以多层为主，主 销户型为 60-80之间，周边配套较为完善，多以本地客户首次置业居住为主。 龙港区新区 本区域产品以中高档住宅为主，以多层为主推产品，小高及高层占少部分。 本区域产品均价为 5400 左右。主销户型在 70-110，周边配套正在完善中， 以本地客户二次置业为主。 龙港老城区 本区域产品以低档住宅为主，均为多层为主，均价 4000-4300 元/。购买 人群为多本区域生活人群子女置业为主。 龙港 CBD 本区域产品以高档住宅为主，均为高层为主，均价 5800 元/，多以二次 置业改善型居住及投资为主。（外地投资占投资总比例 30%） 兴城市 本区域分为老城区和红海开发区两个区域，老城区为低档居住区，均以多 层产品为主，购买群体本地人以首次置业为主。 红海开发区，为中高档生活居住、旅游投资及度假区，项目均为小高层和高层， 购买力 50%自住(兴城本地人)50%投资及度假（投资均为葫芦岛本市人与外地人） 中端居 住区 高端生活居住、投 资度假区 低端生活居住区 14 。 3.购买人群变化 龙港区 面积 138 平方千米，人口 20 万。 连山区 面积 1653 平方千米，人口 66 万。 兴城市 面积 2147 平方千米，人口 61 万。 葫芦岛市人口 280.4 万人，城市人口 68 万人 目前葫芦岛市城市人口为 68 万人口，分为两区，龙港区、连山区，地域观 念较强。跨区域选择购房的比例较低，购买力主针对本区域生活人群。 兴城是辽宁葫芦岛市代管的县级市，分为两区，红海开发区和老城区。红 海开发区均是 2011 年与 2012 年拿地开发项目，产品类型均为一线海景房和二 线海景房。 本地区住人居多选择二、三线海景房，以居住人主。外地购房群体主要以 旅游度假投资及养老为主。 60 35 5 首次购房 二次购房 投资 0 10 20 30 40 50 60 70 东部 图表 1 龙港区 60 35 5 首次购房 二次购房 投资 0 10 20 30 40 50 60 70 比例 图表 2 连山区 50 20 30 首次购房 二次购房 投资 0 10 20 30 40 50 60 比例 图表 3 兴城市 4区域住宅市场商业办公等，各项指标成长状况 住宅市场开工量同比有所上升，竣工量有所上升，销售面积持续增加，价 格稳步增长。 商业办公类型产品自 2010 年开始逐渐上市，多为住宅底独立上街形式，集 群性商业或商铺占比重较小，商业市场竞争压力相对较小。 5.开工量/竣工量 商品房（套） 总建面（平方米） 政策住房（套） 总建面（平方米） 2006 年 12 万 1002 万 015 万 97 万 2007 年 167 万 1433 万 0275 万 143 万 2008 年 114 万 100 万 024 万 154 万 2009 年 088 万 779 万 112 万 76 万 2010 年 064 万 745 万 0076 万 48 万 2010 年全年房屋建筑施工面积完成 794.2 万平方米，增长 42.3%；房屋建筑竣 工面积 402.2 万平方米，增长 56.6%。 2011 年葫芦岛市开发量达 500 万平方米，竣工量达 230 万平方米。 2012 年全年房屋建筑施工面积完成 1158.3 万平方米，下降 6.0%;房屋建筑竣工 面积 623.8 万平方米，增长 35.1%。 2013 年 1 月至 8 月，葫芦岛市完成房地产开发投资 114.66 亿元，同比增长 31.0%；施工面积 1444.20 万平方米，同比增长 31.2%；商品房销售 171.36 万 16 平方米，同比增长 60.3%；商品房销售额 75.85 亿元，同比增长 68.9%，增幅居 全省第一。 6.销售量及供需关系 2006-2013 年 8 月总体开发量为 3600 万平方米，商品房总套数为 30 多万 套。葫芦岛现总人口为 257 万人，城市人口 68 万人。平均二口人一套房，需求 量为 73 万套。 （不包括二次置业及投资型客户） 统计分析，近年来葫芦岛的购房群类呈“三分天下”的局面：一是外地群 体成购房主力军，成交商品房占总成交量的 40%；本地农民进城购房占 30%；城 区人换房购房占 30%。占比中，本地购房者占到了 6 成，说明内需消费始终保 持着房地产市场交易的主流地位，由生存向舒适 转变的刚性和改善性 需求占主导的市场潜力更加清晰；外地人的涌入，则说明赴外推介已经激活了 外埠购房者的欲望。这是外销、内需齐发力的结果，体现了消费者购房观念更 加理性。而经过有效的调控，葫芦岛已经形成了低端有保障、中端有市场、 高端有约束的健康楼市。 7.平均售价 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 0 1000 2000 3000 4000 5000 龙港区 连山区 兴城 由此图可以看出，葫芦岛市区价格增长速度平稳，从 08 年开始价格开上升， 就同一项目而言，2007 年末一期开盘价格 1800 元/，到 2010 年末 5 期开盘 价格已增长到 4000 元/，2011 年价格增长到 4700 元/。 8.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势（从大到小或从高到低） 开发量：龙港新区兴城龙港 CBD连山区龙港老城区 竣工量：连山区 龙港老城我兴城龙港新区龙港 CBD 销售价格：龙港 CBD龙港新区兴城连山老城区龙港老城区 未来规划连山区规划为 CLD 大型生活居住区，整个老城面临动迁改造。龙 港区为 CBD 中央商务区，大面积建设商住中和体。兴城红海发区，城南向东南 推移，大面积开发一、二线海景房为主要市场。 六、区域内供应产品特征 1. 各档次产品供应状况 区域市场在售项目产品分类 区域 项目 产品形式 建筑风格 户型面积 （） 均价 （元/） 建筑面积 （万） 宏运中 央公园 多层、小 高、高层 现代 60-240 4300 40 巴塞 罗娜 多层、小 高层、高 层 西班牙 60-280 4350 60 河畔 多层、小 高层 现代 57-80 4000 8 连山区 （中端） 上东 盛景 多层、小 高、高层 现代 70-120 4000 35 龙港 老城区 （低端） 山海 龙城 多层 现代 40-200 4000 70 栖龙湾 多层、高 层 现代 40-200 5000 53 首创 龙湾 高层 现代 40-200 6000 105 龙港 （CBD） （高端） 乾源香 多层.高 现代 60-180 5300 63 18 2.各档次产品的集合特征 除龙港 CBD 区，周边区域新建住宅均以多层及小高层为主，建筑风格均为 西班牙风格和现代风格，产品设计无新意无创新，整体园区无园林景观可言， 且销手段落后，无品牌包装。整体消化量达 90%以上。 3.区域内代表性个案状况 项目个案分析连山区宏运新城： 基础情况 开发商 ：宏运地产集团有限公司 项目位置：连山区兴工大街老粮库原址 交房日期： 2011 年 12 月 交房标准：毛坯房 标准层高：3 米 漫花都 层.小高 层 一等海 酒店公寓、 高层、别 墅 现代 40148 4800 6 天顺红 海湾 多层、高 层 西班牙 48127 3788 11 兴城 （中低） 观海 国际 多层、小 高、高层 现代 50110 3788 70 物业形态 ：多层、小高、高层 占地面积：25 万平方米 建筑面积： 35 万平方米 物业费：0.45 元/月 容积率： 1.4 绿化率： 35% 户型面积：60-150 平方米 价格： 3700 元/ 产品分析 项目地理位置十分优越，汇聚 8 路、16 路、18 路、21 路等多条公交线路 以及多条城际客车，三分钟车程即可到达市商业中心。环绕周边的兴工小学、 世纪中学、二高中、同泽高中等多所教育机构连同周边日趋完善的商业配套设 施，使宏运新城成为老城区一处不可复制的闹市静区。 产品为简欧风格，在多数产品中设计较为新颖，吸引客户眼球。 产品户型面积适中，较为南北通透型产品，畅销户型为 6090之间，适合大 部份客户群体。 客户情况 连山区为老城区,本项目是当地开发商开发,口碑较好,周边购买客户群体主 本区域生活人群为主要购买力。 后期推盘以多层和小高层为主,周边客户群体较认可多层,对小层及小高层有排 斥心理,畅销户型为 70-90 南北通透户型。 销售情况 2010 年 7 月份开盘,目前已近销完,剩于房源为小高层,及 100 平方米- 120的户型。 产品优劣势： 优势 产品位于老城区中心位置，周边配套较为齐全。 本地开发商，有较高的口碑宣传，受当地客户认可。 产品多为多层及小高层产品，受当地客户认可。 20 户型面积适中，60120 平方米，为南北通透，受当地客户认可。 劣势 园区隶属老城区，周边环境与园区格格不入。 户型设计无新意，浪费空间。 项目个案分析龙港区山海龙城 基础情况 开发商 ：葫芦岛市鸿亿房地产开发有限公司 项目位置：葫芦岛市龙港区滨海公路北侧 交房日期：现房销售 交房标准：毛坯 标准层高：3 米 物业形态 ：多层、 占地面积：56 万平方米 建筑面积：70 万平方米 物业费：0.6 元/月 容积率：1.25 绿化率： 35% 户型面积：40130 均价价格：4000 元/ 产品分析 产品为现代风格，以本身地势为基础，做坡地景观。产品为 69 层建筑， 较被当地人群认可。产品户型面积适中，较为南北通透型产品，畅销户型为 6090之间，适合大部份客户群体。 客户情况 客户多为龙港区长期居住人口。后期推盘以多层为主,周边客户群体较认可 多层,畅销户型为 70-90南北通透户型。 销售情况 2010 年 7 月份开盘销售,目前已售 90%,去化率较高。 产品优劣势 优势 产品为多层与小高层，较被当地市场客户认可。 现推出项目为三期，有一期及二期做铺垫，对项目有较好的宣传。 户型面积适中，60120 平方米，为南北通透，受当地客户认可。 劣势 园区隶属老城区，周边环境与园区格格不入。 园区无景观及绿化。 户型设计无新意，浪费空间。 个案分析龙港区 CBD首创龙湾 基础情况 开发商 ： 首创置业 22 项目位置：葫芦岛市 313 海滨浴场沿滨海大道向西 800 米 交房日期： 2013 年底 交房标准：毛坯 标准层高： 3 米 物业形态 ： 高层 占地面积： 29.4 万平方米 建筑面积： 105 万平方米 物业费： 2 容积率：3.5 绿化率： 35% 户型面积： 40240 均价价格：6200 元/平方米 产品分析 产品建筑风格,为现代浪漫主义前瞻设