房地产运行情况1

2011年全市房地产开发运行情况分析 2011年，我市房地产开发市场在万达广场等大项目的带动下，投资 保持高速增长，新开工面积成倍增长；另一方面，受国家一系列调控政 策影响，商品房销售增幅逐步回落。 一、房地产开发市场运行情况 （一）开发投资高速增长，住宅新开工面积成倍增长 1、开发投资保持高速增长，住宅投资占比提高。全年投资增速保 持50% 以上的高速增长，全市累计完成房地产开发投资98.43亿元，比 上年增长67.9% 。 在 房 地 产 开 发 投 资 中 ，住 宅 投 资 68.61亿 元 ，增 长 83.9%，比 房 地 产 开 发 投 资 增 速 高 16.0个 百 分 点 ，所 占 比 重 为 69.7%，比 上 年 提 高 6.0个 百 分 点 。 2、房屋施工面积快速增长，住宅新开工面积成倍增长。自3月份以 来，全市房屋施工面积增幅保持在40%以上，全年共有施工面积873.90 万平方米，增长49.3% ，增幅比上年提高 31.8个百分点。新开工面积 381.44万平方米，增长98.4%，增幅同比提高18.4个百分点。其中，住宅 新开工面积290.31万平方米，增长108.5%，同比提高69.0个百分点。 2011年房屋施工面积增幅曲线图 （二 ）商品房销售增幅趋缓，市场供销差距进一步缩小 1、商品房销售增幅趋缓，非住宅商品房销售增长较快。全市商品 房销售面积为142.49万平方米，增长3.1%，比1-3季度回落5.7个百分点。 其中，住宅商品房销售121.24万平方米，下降3.4%；非住宅商品房销售 21.25万平方米，增长66.7%。 2、商品房供销差距继续缩小，住宅商品房供大于销。全市新建商 品房批准预售面积136.03万平方米，增长11.5%，供销比为1：1.05，相对 于1季度1：1.89、上半年1：1.22、1-3 季度1 ：1.08，形势进一步好转，已经 基本达到供销平衡。其中新建商品住房批准预售面积124.55万平方米， 供销比为1：0.97。 （三）土地拍卖成交量增长明显，房地产业对地方财政贡献加大 1、土地拍卖成交量增长明显，均价有所提高。全市共组织房地产 用地土地招拍挂成交面积1157.58亩，增长78.4 %，成交金额35.77亿元， 增长113.04% ，平均每 亩土地售价309.01万元，比上年增加50.30万元。 土地成交量的较快增长，将为后期我市房地产开发投资、商品房供应 提供有力支撑。 2、对地方财政贡献加大。2011年，房地产业入库地方税收和契税 16.57亿元，占全市税收总量的37.3%，同比增加3.84亿元，增长33.2%。 其中，入库地方税收12.04亿元，增加3.11亿元，增长34.9%；契税4.53亿 元，增加0.73亿元，增长19.2% 。 二、当前我市房地产开发中存在的问题 （一）房地产企业资金基础薄弱。房地产是资金高度密集型行业， 大部分开发资金由银行支付，对于银行等金融机构的具有较高的依赖 性。我市房地产企业自有资金一般仅占当年到位资金的25%左右，在国 家为抑制房价过快上涨，银根不断紧缩的情况下，房地产的资金基础 十分脆弱，地产商承担的资金风险压力越来越大，一旦市场出现波动， 房地产资金链会有断裂的危险。 （二）中小户型比重偏低。我市商品住宅中，中小户型住房比重偏 小，住房结构调整步伐较慢。2006年，国家提出新开工的商品住房项目， 套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总 面积的70%以上。随着政策的逐步落实，中小户型住房比重有所提升。 但是，2011年我市90平方米以下住房投资额和新开工面积占商品住房 的比重仅为12.4% 和 19.9%，住房新开工小 户型面积远低于国家规定70% 的 要求。 （三）房屋价格上涨过快使普通居民购房能力相对下降。根据近几 年来商品房价格和居民收入变化情况，我市住宅商品房2005年平均售 价1592元/平方米，城 镇居民家庭人均可支配收入9785元；2011年住宅 商品房平均售价6023元/ 平方米，比2005年增 长278.4%， 人均可支配收 入为19314元，增长97.4%，两者的增速比为2.86：1。高房价令很多有购 房欲望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。 三、促进房地产开发业健康快速发展的建议 （一）提升企业自身综合实力。自有资金比重是衡量一个房地产企 业经济实力的重要标志，比重过低相应抗风险的能力就不强，还易埋 下金融风险隐患。因而增加房地产直接融资比例，包括上市融资、信托、 房地产投资基金等，一方面可以拓宽房地产开发建设融资渠道，另一 方面也可以减少因融资过分依赖银行而产生的金融风险。 （二）推进保障性住房建设。要严格执行国家关于保障性住房、棚户 区危旧房改造和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量 70%的 规定。加快推出一批中低价位、中小套型普通商品住房，增加市 场有效供给，优化住房供应结构，使住房资源配置向中低收入群体倾 斜。 （三）加大房地产市场价格监控力度。要建立和完善房地产管理相 关规章制