房地产经济学复习题 答案 08.12.28

房地产经济学复习题答案 一、填空题(每空 1 分，共 20 分) 1.房地产品是_.建筑产品_和房地产之间的中间状态。 2.按房屋建筑的结构分，可划分为砖木结构、_砖混结构，钢筋混凝土结构_钢 结构的房屋建筑。 3._ 土地所有制 _是整个土地制度的核心，土地关系的基础。 4.土地使用权期满，土地连同土地上的建筑物由政府_无偿_收回。 5.我国土地市场运行模式的选择方向是_垄断竞争 _型土地市场。 6.马克思认为，土地价格是地租的_资本化_。 7._ 房地产公司_是房地产经营管理的主体。 8.房地产投资项目评价包括对外部环境、_自身条件 和具体项目_的评价三方 面内容。 9.房地产综合开发的主要程序包括决策阶段、_.前期阶段 竣工验收阶段 施工阶段、_和销售产品回收资金阶段。 10.房地产开发企业在房地产综合开发施工阶段的主要工作是进行工程招标，落 实施工企业，以及在施工过程中对开发项目的工程监理 11.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括_出售， 交换_，_赠与_等。 12.建筑密度是指建筑物物底面积与_总用地面积 _之比。 13.楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的地价成本，它等于总地价除以_ 总建筑面积_。 14. 房地产系统环境包括的范围：从物质形态的角度，分为“硬环境”和“软 环境”。 一、填空题(每空 1 分，共 10 分) 1.由于房地产具有空间位置不可移动的特点，与动产相区别，一般又被称为_ _不动产_。 2.所谓_支柱产业_就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带 动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。 3.房地产_二_级市场主要是指房地产增量市场。 4.影响房屋评估价格的因素主要包括房屋 坐落地点、环境景观、建筑结构、 配套设施、房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等 5.房地产企业常用的贷款方式有信用贷款、_ _抵押贷款_、_ _保证 贷款_。 6.城市土地有偿使用的方式主要有土地_批租(出让)_和土地_租赁_ _两种。 7. 城乡居民购置或建造房屋需要的资金来源：有（1）家庭收入（储蓄） ；（2 ）银行贷款。 二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填 在题干的括号内。每小题 1 分，共 10 分) 1.在国民经济产业体系中，建筑业从属于第( )产业。 A.一 B.二 C.三 D.四 2.只要使用所有者的土地就需要支付的地租称为( )。 A.级差地租 B.级差地租 C.级差地租 D.绝对地租 3.“炒房”作为房地产投机需要是( )需求的一种特殊表现形式。 A.生产性 B.生活性 C.消费性 D.投资性 4.满足人们求知、学习需要而产生的房地产需求属于( )。 A.生产性需求 B.生活性需求 C.消费性需求 D.投资性需求 5.( )是提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。 A.动力机制 B.价格机制 C.供求机制 D.竞争机制 6.空气污染是影响房地产价格的( )。 A.社会因素 B.环境因素 C.经济因素 D.内在因素 7.企业组织形式中，( )能提高管理的灵活性和对环境的适应性，能迅速 适应环境的变化。 A.直线制 B.职能制 C.事业部制 D.矩阵制 8.一般来说，( )可以通过保险或分散投资的办法得以规避。 A.商业风险 B.财务风险 C.静态风险 D.动态风险 9.属于项目开发可行性研究动态分析方法的是( )。 A.净现值法 B.投资回报率法 C.投资收益率法 D.投资回收期法 10.住宅不仅可以自己享用，而且可以作为遗产遗留给后代，体现了住宅的( )功 能。 A.生活资料 B.发展资料 C.社交 D.资产 二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填 在题干的括号内。每小题 1 分，共 10 分) 1.房地产品主要存在于( ) A.生产领域 B.流通领域 C.分配领域 D.消费领域 2.地租产生的基本前提和根本原因是( ) A.土地数量的有限 B.土地条件的优劣 C.土地所有权的存在 D.土地所有权和使用权的分离 3.房地产公司最基本的组织形式是( )A.职能制形式 B.直线制形式 C. 矩阵组织形式 D.直线职能制形式 4.若土地使用者( )年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用权。 A. 1 B. 2 C. 3 D. 4 5.我国城镇工业用地的土地使用权出让的最高年限为( ) A.30 年 B.50 年 C.40 年 D.60 年 6.我国由政府垄断的一级土地市场是指( ) A.土地使用权出让 B.土地使用权转让 C.土地使用权出租 D.土地使用权抵 押 7.房地产经营微观效益目标的核心是( ) A.利润目标 B.销售额目标 C.企业发展目标 D.市场占有率目标 8.从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的 市场价格，是( ) A.市场比较法 B.收益估价法 C.成本估价法 D.假设开发法 9.假设有一宗土地，面积为 10000 平方米，容积率为 4，则规划许可的建筑 面积为( ) A.2500 平方 B.10000 平方米 C.20000 平方米 D.40000 平方米 10.我国的土地征用是( ) A.个人所有土地有偿转为集体所有的措施 B.个人所有土地有偿转为国家所有的措施 C.集体所有土地有偿转为国家所有的措施 D.国有土地使用权有偿出让给土地使用者的措施 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答 案的序号填在题干的括号内。每小题 1 分，共 10 分) 1.房地产经济学的理论基础是( ) A 部门经济学 B.应用经济 C.政治经济学 D.西方经 济学 2.城镇集体所有制企业拥有产权的房产属于( ) A.公有房产 B.私有房产 C.集体房产 D.其它房产 3.土地肥沃程度的差别所产生的超额利润可转化为( ) A.级差地租 B.级差地租 C.绝对地租 D.垄断地租 4.在我国，国家征用某一农田，如征用前该地块每年的土地总收益为 200 万元。 利息率为 2%，则该地块土地价格应为( )万元。 A. 1000 B. 10000 C. 400 D.无法确定 5.折旧制度属于房地产业政策手段中的( )手段。 A.金融 B.财政 C.法律 D.管理 6.利率水平体现了房地产业政策手段中的( )手段。 A.财政 B.金融 C.行政指导 D.经济 7.( )经营组织形式责权利关系比较明确，且管理费用较低。 A.直线制 B.直线职能制 C.事业部制 D.矩阵制 8.财务风险属于( ) A.市场风险 B.个别风险 C.系统性风险 D.商业风险 9.招投标过程中，标底应由( )负责编制。 A.招标单位 B.投标单位 C.中介机构 D.建设银行 10.重置价格法是属于( )的一种估价方法。 A.成本估价法 B.收益还原法 C.市场比较法 D.因素比较法 1.房地产价值的双源性来源于（ ） A.房屋与土地价值的总和 B.生产资料和生活资料的总和 C.土地的固定性 D.土地价值的双源性(所有权人类劳动的凝结) 2.地产是指（ ） A.地球表层以上的立体空间 B.房屋建筑物占有的地面 C.土地及地上、地下一定范围的立体空间 D.城市建筑土地 3.长期利率的变动将使房地产投资的风险（ ） A.提高 B.降低 C.不变 D.不确定 4.房地产商品的单一性和非匀质性是由（ ） A.房地产商品的普遍性和长期性决定的 B.房地产商品的双源性和统一性决定的 C.房地产空间的固定性决定的 D.房地产商品的平衡性和对称性决定的 5.地价是（ ） A.土地中投入的资本 B.地租的资本化 C.土地使 用权的价格 D.土地的价值 6.屠能的农业区位理论模式是（ ） A.利润=农产品销售价-农业成本-运输费用 B.利润=农产品销售价-农业成本+运输费用 C.利润=地租-农业成本-运输费用 D.利润=农产品销售价-农业成本-经营费用 7.根据工业区位理论，当运输成本小于所节省的工资成本时，工厂（ ） A.应当迁移到原料产地 B.应当迁移到消费中心 C.应迁移到工资成本较低处 D.不应迁移到工资成本较低处 8.在城市级差地租杠杆的调节下，大银行、大公司等商业服务业集中到（ ） A.居民住宅区 B.中央商务区 C.低地租的地区 D.环境优雅地区 9.当需求的价格弹性系数大于零小于 1 时，表明房地产需求是（） A.缺乏收入弹性的 B.富有收入弹性的 C.缺乏价格弹性的 D.富有价格弹性的 10.房地产升值的实质是（ ） A.房地产价格随着物价水平的上涨而提高 B.房地产所占用的土地的升值 C.市场需求的减少 D.土地和房的升值 11.某项投资收益的现值是指（ ） A.未来的投资成本根据贴现率折合成当前的价值 B.未来的投资收益根据收益率折合成当前的价值 C.未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值 D.未来的投资收益的总和 12.房地产投资的商业风险是指（ ） A.投资项目的物理状况引起的风险 B.负债融资引起的风险 C.经济环境的不确定性引起的风险 D.投资者所要求的总资产收益率不能实现的概率 13.房地产金融的主要职能为（ ） A.短存和长贷 B.分配和引导 C.筹资和融资 D.存款和贷款 14.按开发的规模可把房地产综合开发划分为（ ） A.单项开发和成批开发 B.新区开发和旧区改造 C.住宅用房、商业用房和工业 用房开发 D.土地开发、房屋开发和综合开发 15.传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在（ ） A.土地市场过度竞争 B.造成土地使用者之间利益不均 C.土地买卖价格不合理 D.土地交易市场无序 16.土地招标批租是指（ ） A.书面投标，按要求择优确定土地使用者 B.公开投标，按“先投者得“确定土地使用者 C.公开投标，按“先到者得“确定土地使用者 D.书面投标，按“价高者得“确定土地使用者 17.在住房分配渠道上，住房分配制度改革主要是（ ） A.改住房的实物分配为货币化分配 B.改无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资性分配 C.把国民收入再分配范围的财政性支付改为初次分配中的工资性支付 D.把行政性分房改为通过市场流通途径购房 18.住房供应要区分收入层次，对中低收入家族提供（ ） A.档次较高的市场价商品住房 B.提供社会保障性的廉租住房 C.由所在 企业提供住房 D.提供经济适用的商品住房 19.在住房价格形式和调节机制的改革方面，对一般商品住房要（ A.实行国家指导价 B.实行国家定价 C.实行房改标准价 D.实行市场调节价 20.房地产投资规模控制应把握的投资品保证准则是（ ） A.要避免房地产投资时间过于集中而引起大起大落 B.必须以房地产资源为依据确定投资规模 C.寻求一个与国民经济发展相协调的规模 D.以社会对房地产商品的市场需求为基础 21.在房地产开发过程中，施工现场的“三通一平“是在（） A.投资决策分析阶段进行的 B.前期工作阶段进行的 C.项目租售阶段进行的 D.项目建设阶段进行的 22.影响城市商业地租的最主要因素是（ ） A.位置 B.肥力 C.追加投资 D.市场基础设施投入 23.在我国现阶段房地产需求是（ ） A.缺乏价格弹性 B.富有收入弹性 C.富有价格弹性 D.富有供给弹性 24.在社会主义市场经济条件下，住房的本质属性是（ ） A.福利性 B.计划性 C.既有商品性又有福利性 D.商品性 1.从总体上看，房地产业主要属于( ) A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.第四产业 2.房地产的涵义是( ) A.建筑地块与房屋建筑物 B.房产和地产的总称 C.房地产行业 D.房屋财产 3.与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为( ) A.衰退时期一般来得较晚 B.高涨时期一般来得较晚 C.波动波幅基本一致 D.萧条时期相对较长 4.房地产业可持续发展对于城市经济发展和经济建设的作用是() A.可以推动城市经济发展和产业结构优化 B.有利于消除房地产业周期 C.有利于房地产企业规模的持续增长 D.有利于房地产企业利润最大化 5.由追加投资带来的超额利润所转化的地租为( ) A.绝对地租 B.级差地租C.级差地租D.垄断地租 6.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( )A.处于主要工业区 B. 交通便捷，环境好 C.人口流量大 D.劳动成本低 7.房地产商品需求富有收入弹性是指( ) A.01 D.EY0 8.土地市场的低流动性是指( ) A.土地变现能力较小 B.土地权属关系复杂 C.土地市场具有垄断性 D.土地供应缺乏弹性 9.房地产市场的双重特性是指( ) A.供给与需求 B.所有权与使用权 C.保值与增值 D.消费与投资 10.房地产价格具有权利价格的特征，表现在( ) A.同一宗房地产可有多种不同产权类型的价格 B.房地产具有相对稀少性 C.不同用途的房地产有不同的价格 D.房地产价格具有显著的个别 11.通过房地产债券、股票等的发性行和流通来融通房地产资金的金融活动，称 为( ) A.房地产投资信托 B.房地产保险 C.房地产信贷 D.房地产证券融资 12.城市建筑地块的所有权( )A.归国家所有 B.归集体所有 C.归占用企业所 有 D.归政府管理部门所有 13.房地产企业采取矩阵制组织结构的优点为( ) A.发挥专业人员的作用 B.发挥主管人员的主动性 C.有利于人员的统一指挥 D.人员变动小，相对稳定 14.培育住宅产业成为新经济增长点的基本条件是( ) A.形成住房消费群体 B.增加住宅供应 C.增加住房补贴 D.提高公积金缴交额度 15.某项投资的净现值是指( ) A.投资收益现值减去投资成本现值 B.累计投资收益减去累计投资成本 C.当前投资收益减去当前投资成本 D.该项投资的产出的现在市场销售价值 16.房地产投资的风险是指( ) A.投资者负债融资的不确定性 B.总资产收益率无法达到的可能性 C.投资项目所处经济环境的不确定性 D.投资者面临的收益不确定性 17.个人住房抵押贷款即( ) A.住房商业性贷款 B.住房公积金贷款 C.住房消费信贷 D.个人消费 18.从本质上讲，抵押贷款证券化是( ) A.一种资产证券化形式 B.一种产权证券化形式 C.一种基金证券化形式 D.一种信托投资证券化形式 19.房地产开发的最本质的特点是( ) A.长期性 B.地域性 C.风险性 D.综合性 20.可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指( ) A.项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 B.项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 C.项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 D.项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 21.城市土地利用规划是( ) A.国民经济计划的组成部分 B.城市房地产开发的规划 C.一项具有独立地位的规划 D.城市规划的一部分 22.住房制度改革的根本方向和基本思路是( ) A.提高居民的购房能力 B.减轻国家的财政压力 C.实现住房的商品化和社会化 D.培育和发展房地产市场 23.房地产产业政策的目标为( ) A.房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标 B.房地产业行业目标、地区目标和企业目标 C.房地产业技术发展目标和企业管理目标 D.房地产业经济效益目标和社会效益目标 24.房地产投资结构控制主要包括( ) A.住房结构、商业用房结构和办公用房结构 B.地产结构、房产结构和房地产结构 C.客体结构、时间结构和空间结构 D.资产结构、资金结构和产品结构 二、多项选择题 1.房地产品具有( )的特点。 A.产品区位的固定性 B.产品使用的长期性 C.房地产品的单件性 D.房地产 品规模大价格昂贵 E.房地产品使用上的限制性 2.土地估价的方式一般有( ) A.重置成本法 B.收益还原法 C.比较法 D.路线价法 E.余额递减法 3.( )同属于房地产业政策手段。 A.政治手段 B.经济手段 C.法律手段 D.财政手段 E.组织手段 4.就房地产业主体的经济组织形式而言，大致可分为( )四个层次的 内容。A.宏观管理权的组织形式 B.产权组织形式 C.结构组织形式 D.经营权组织形式 E.基础劳动作业组织形式 5.在我国，建立合理的房地产市场运行机制主要包括( ) A.价格机制 B.供求机制 C.竞争机制 D.调节机制 E.利益风险机制 6.下列( )属于非系统性风险。 A.商业风险 B.财务风险 C.购置力风险 D.流通性风险 E.管理风险 7.房地产综合开发具有( )特征。 A.整体性 B.单件性 C.系统性 D.统一性 E.科学性 8.房地产开发资金的来源包括( ) A.自有资 B.抵押贷款 C.预收定金 D.发行公司债券 E.短期资金贷款 9.房地产开发成本由( )构成。 A.进货价格 B.支付给其它企业的商品费用 C.流通费用 D.支付给其它企业的劳务费用 E.管理费用 10.狭义上房地产经营的主要方式有( ) A.转让 B.互换 C.出售 D.出租 E.抵押 25.由于土地等级差异性产生的地租有（ ） A.绝对地租 B.级差地租 I C.级差地租 II D.垄断地租 E.准地租 26.影响城市土地区位的社会文化方面的因素有（ ） A.居民消费水平、结构和习惯 B.居民文化道德水平 C.文化教育和科学研究机构 发展状况 D.信息资源的利用状况 E.劳动力素质 27.在房地产市场体系中，土地市场的主要作用表现在（ ） A.有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易 B.有利于提高土地使用效率 C.有利于消除土地一级市场的政府垄断 D.有利 于房地产业的持续发展 E.有利于生态环境的保护 28.房地产金融与一般金融相比，具有的明显特点是（ ） A.贷款利率高 B.融通资金量大 C.偿还期较长 D.金融工具多 E.债权较可靠 29.选择居住用房地产微观区位的标准有（ ） A.房屋本身的结构 B.周边环境 C.交通状况 D.文化娱乐设施 E.购物环境 30.容易引起一个地区房地产价格总体水平突然变化的因素有（ A.政府降低利率 B.地区产业结构变化 C.新增房地产税种 D.家庭结构变化 E.环境污染改善 31.房地产估价的作用可以服务于（ ）A.房地产交易 B.房地产消费 C. 房地产金融和保险 D.房地产开发 E.房地产投资 32.住宅的社会经济功能主要有（ ）A.生活资料功能 B.发展资料功能 C.社交功能 D.生产资料功能 E.资产功能 二、多项选择题(本大题共 10 小题，每小题 2 分，共 20 分) 25.房地产的主要经济特性有( ) A.内涵的统一性 B.价值的双源性 C.空间的固定性 D.需求的普遍性 E.效用的长期性 26.国民经济对房地产业影响的主要经济参数是( ) A.国民收入与投资水平 B.消费水平和消费结构 C.人口数量和人口结构 D.经济增长率 E 信用规模和利率水平 27.决定城市土地区位的主要因素有( )A.自然条件和环境 B.交流和通讯 C. 生产、生活和社会服务等基础设施 D.人口和经济集聚 E.社会文化 28.现代企业制度的基本特征是( ) A.产权清晰 B.政企分开 C.权责分明 D.资产公有 E.管理科学 29.影响房地产价格的内在因素和周边环境因素有( ) A.土地的位置 B.建筑物的质量、功能和朝向 C.房屋基地的形状 D.地质与地貌 E.社会发展阶段 30.房地产业经济周期波动所经历的主要阶段有 A.成熟阶段 B.繁荣阶段 C.衰退阶段 D.成长阶段 E.萧条阶段 31.我国土地使用制度改革的主要内容有( ) A.实行土地所有权和使用权的分离 B.对土地实行有偿有期限使用 C.取消土地的行政划拨 D.经出让的土地使用权允许进入市场流通 E.建立和发展城市土地市场 32.房地产经济宏观调控的目标主要有( ) A.加强对房地产经济的行政管理 B.实现房地产经济的总量平衡 C.优化房地产产业结构，提高资源配置效率 D.强化间接的经济调控手段 E.更好地满足生产建设和居民生活消费的需要 33.处于房地产生产过程的供应阶段和施工阶段的企业资金形态表现为( ) A.货币资金 B.产品资金 C.商品资金 D.运营资金 E.信贷资金 34.房地产开发按开发的对象划分可分为( ) A.新区开发 B.土地开发 C.房屋开发 D.成片开发 E.综合开发 三、多项选择 1.房屋建筑物由( )四个物质要素组成。A.房屋建筑材料 B.房屋建筑地基 C.房屋内部设备 D.房屋外部环境 E.建筑地块 2.控制商品房市场价格的着重点应当放在( )等方面。 A.降低土地出让金 B.核减市政建设配套费用 C.清理不合理税费 D.控制建安工程造价 E.调低建设单位管理费用，调低利润率 3.工业的区位选择主要涉及( )三个因素。 A.城市地价 B.运输费用 C.原料产地 D.劳动成本 E.集聚因素 4.从房地产市场交易客体来划分，可把房地产市场体系看作由( )等构成的市场 整体。A.土地市场 B.房产市场 C.住宅市场 D.非住宅市场 E.房地产中介服务市 场 5.按产权内容划分，房地产价格类型可分为( )。 A.评估价格 B.成交价格 C.理论价格 D.所有权价格 E.他项权利价格 6.从经营内容和经营方式的角度，可以将房地产企业划分为() A.房地产综合企业 B.房地产专营企业 C.房地产开发企业 D.房地产中介服务企业 E.物业管理企业 7.房地产金融与一般金融相比，具有( )特点。 A.融通资金量大 B.偿还期较长 C.偿还期较短 D.债权较可靠 E.信贷资金回报率高 8.就城市性质来看，它具有( )特征。 A.人口密集性 B.空间集聚性 C.经济性 D.社会性 E.系统性 9.住房的再生产过程由( )环节组成。 A.住房的生产 B.住房的分配 C.住房的销售 D.住房的流通 E.住房的消费 10.与一般法律相比，房地产法具有( )特征。 A.主体多样性 B.调整关系的综合性 C.调整手段的交叉性 D.权属的基础性 E.客体复杂性 三、多项选择题 1.以房管局为产权单位的公有房产包括( )A.政府接管的 B.政府代管的 C.国家经租的 D.国家收购的 E.国家投资新建的 2.在房地产经济领域，研究土地问题主要是研究( )A.土地制度 B.土地关 系 C.土地权属转移 D.土地利用经济 E.土地收益分配 3.形成级差地租 I 的条件有( ) A.土地数量的有限 B.土地位置的差别 C.土地所有权的存在 D.土地肥沃程度 的差别 E.在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差 4.房地产公司是( ) A.以经营房地产为主业的企业 B.房地产业最基本的经营管理主体 C.生产性企业 D.非生产性企业 E.资金密集型企业 5.房地产市场的需求主体包括( ) A.家庭 B.企业 C.事业单位 D.政府部门 E.各类房地产经营组织 6.房地产综合开发的特征是( ) A.经济性 B.整体性 C.统一性 D.系统性 E.科学性 7.工程监理包括( )A.价格控制 B.成本控制 C.材料控制 D.工程质量监理 E.工 程进度监理 8.我国房地产经营的原则是( )A.等价交换原则 B.租售并举原则 C.循序渐 进原则 D.市场竞争原则 E.经营与服务相结合原则 9.按付款条件，房地产出售方式有( ) A.一次性付款 B.分期付款 C.平价出售 D.优惠价出售 E.银行按揭 10.市场比较法可细分为( ) A.剩余法 B.重置价格法 C.因素比较法 D.路线估价法 E.长期趋势法 四、名词解释(每小题 5 分，共 20 分) 1.房地产服务: 房地产服务业狭义的是指城市房地产管理法中所称的房 地产中介，仅包括房地产经纪业、房地产评估业和房地产咨询业。广义的包括 为房地产经纪活动提供信息咨询、研究、培训、软件和网络等。 2.城镇住房制度: 城镇住房制度是国家在城镇居民住房问题方面实行的基本政 策和方法。主要包括：城镇住房建设投资方式、分配方式、管理方式、交换关 系等方面。这些方面经济关系的总和就是城镇住房制度 3.垄断地租: 由垄断价格产生的超额利润所形成的地租。垄断地租产生的条件 是某种土地的特殊稀缺性和稀少性。例如，酿造茅台酒只能采用当地的水资源 来酿造才具有茅台独特的味道，这块土地资源稀缺决定了其地租价格的昂贵。 因此，经营这种土地的人，不仅可以按超过生产价格，而且可以按照超过生产 价值的垄断价格来销售他的产品。 4. 房地产开发:一般指房地产开发企业（即开发商） ，以赢利为目的投资开发房 地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经 营行为。 四、名词解释(每小题 4 分，共 20 分) 1.房地产：房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财 产及其权属关系。 2.土地利用管理：土地利用管理是国家通过一系列法律、法规和政策，采取行 政、经济的和规划计划等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，以达 到对有限土地资源的合理利用。 3.土地使用权出让：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权 在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让 金的行为。 4.房地产估价 ：房地产估价是对现有的房地产或拟投资开发的房地产的价格进 行分析评定的经济活动，是确定房地产市场价格的基本手段。 5.房地产转让 ：.房地产转让是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人 的行为。 三、名词解释(每小题 4 分，共 20 分) 1.房屋商品化答：指按照商品经济原则和价值规律的要求，组织房屋的生 产、分配和消费。 2.土地管理制度答：是国家对全国的土地，在宏观上进行管理、监督、调 控的制度，以及机构和手段的综合。 3.房地产市场答：是进行房地产品交换的场所。 或：是指房地产品交换关 系的总和。 4.房地产经营(狭义理解)答：主要是指有关房地产品供销的管理活动，其 中尤其着重于销售活动。5.房地产估价原则答：是指进行房地产估价活动必须 遵循的行为准则。 三、名词解释题（每小题 4 分，共 16 分） 33.房地产需求的价格弹性：房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化 的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地 产价格变动的反应程度。 34.房地产业可持续发展：房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足 当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代 人的生产生活创造必要的空间发展条件。 35.房地产市场的有效供给：房地产市场的有效供给，在微观经济意义上讲是指 现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商 品的供给量。在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡 时的总供给。 36.住房公积金：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投 资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住 房储金。 三、名词解释(本大题共 4 小题，每小题 4 分，共 16 分) 35.土地批租：可采用国有土地使用权有偿转让的土地一级开发方式，即土地批 租。 36.区位：区位不仅指现在所处的位置，还要考虑与周围的联系，有什么可利用 的潜能资源等，是综合的优势。 37.房地产企业利润：2004 年，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为 147406 亿元，利润总额 12255 亿元。普查显示，房地产业企业法人单位利 润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利 润分别为 10352 亿元、412 亿元、466 亿元、1025 亿元。2004 年，全 国商品房销售面积 45362 万平方米，商品房销售额 126013 亿元。利润=收入- 成本-费用 38.房地产经济直接调控：所谓直接调控就是政府利用行政手段通过行政系统直 接控制管理企业经济活动 五、简答题(每小题 6 分，共 30 分) 1. 商 品 房 的 成 本 构 成 :这 里 我 们 主 要 分 析 下 居 民 住 宅 的 成 本 构 成 状 况 。 目 前 ， 居 民 住 宅 的 成 本 包 括 以 下 几 部 分 ， 其 一 是 土 地 成 本 ， 它 包 括 土 地 购 置 费 、 土 地 开 发 成 本 、 旧 房 拆 迁 费 等 ： 其 二 是 建 筑 材 料 费 和 建 筑 安 装 工 程 费 ； 其 三 是 各 种 税 费 。 2 影响土地经济供给的主要因素答:特定地区的土地自然供给量。 人类利用土地的知识和技术。社会需求。价格。土地利用计划。 3.简述房地产投资的特点 答: （一）房地产投资的优点 收益性的多样性 较强的增值性 良好的保值性 易于获得金融的支持。 能提高投资者的资信等级 （二）房地产投资的缺点 资金占用量大 资金周转较慢 回收期较长 投资风险较大 需要专门的知识和经验。 4. 我国土地使用权的特点 答:我国房地产产权也可以分割、复合和重组。我国房地产所有权也可以分割为 占有权、使用权、收益权和处分权等权能。 我国的土地使用权是由土地所有权派生出来的占有权、使用权、部分收益权和 部分处分权所构成的权利束；而土地所有权在派生出以上权能后剩余的部分收 益权（收租权）和部分处分权（最终回收权）则构成另一个权利束。 5. 国内物业管理的主要方式答:主要包括 1自行管理；2全权委托管理 ；3顾问管理；4合作管理。 五、简答题(每小题 5 分，共 20 分) 1.社会主义建筑地段地租有什么特点? 答: (1)体现的是国家、集体、个人三者利益之间根本利益一致的关系。(2)国 家可以通过收取建筑地段地租，不断提高城市土地利用率和城市土地配置效益， 并为企业之间的竞争创造平等条件。(3)国家可自觉利用建筑地段地租，调节城 市土地的分配与使用。(4)区别于资本主义建筑地段地租。 2.房地产市场有哪些特殊性? 答: (1)房地产市场的区域性；(2)房地产市场价格的非规范性；(3)房地产市场 价格的层次性和一次交易的大额性(4)生产与生活消费的双重性；(5)房地产市 场供求的反经济循环。 3.房地产咨询活动应遵循哪些原则? 答: (1)符合政府政策和法律规范；(2)尊重科学，实事求是(3)对委托人负责(4)发 挥人才优势；(5)有偿服务，合理收取报酬。 4.房地产业宏观管理的总目标和分目标是什么? 答: (1)总目标：满足社会生产和社会生活的需要，为社会创造更多的财富； (2)分目标：A.实现土地资源合理配置；B.实现经济增长 C.实现产业政策；D. 实现城市规划，促进城市发展。 四、简答题(每小题 6 分，共 24 分) 1.简述建筑产品和房地产品的区别与联系。 答：区别：(1)建筑产品是由建筑企业通过建筑安装生产活动创造出来的产品， 只有当建筑产品进入流通领域，成为出租、出售的对象才成为房地产品。(2)建 筑产品属于生产领域，房地产品属于流通领域。 联系：(1)建筑产品和房地产品在实体上是同一的。 (2)建筑产品和房地产品物的使用价值是同一的。 (3)建筑产品和房地产品具有许多共同的技术经济特点。 2.简述房地产公司有哪几种组织形式? 答：(1)房地产公司的产权组织形式。(2)房地产公司产权与经营权的联结形式。 (3)房地产公司经营组织形式。 3.简述减少房地产投资风险的一般对策。 答：(1)减少市场风险的对策：投资者可以尽可能通过市场调查和预测，了解和 追踪市场信息的波动，并作出灵敏反应以适应市场的要求(2)减少个 别风险的对策：用多样化投资来分散风险 4.简述我国现阶段房地产立法中存在的问题。 .答：(1)还没有一部调整房地产各种关系的基本法。(2)现行的房地产法规涉及 面比较狭窄(3)房地产法规审批层次不高、权威性差。(4)现有房地产法规有些 不明确、漏洞比较多(5)现有的房地产法不适应住房制度改革、城市国有土地有 偿使用和房屋商品化的需要。 四、简答题（每小题 5 分，共 20 分） 37.为什么说房地产价格具有多种表现方式？ 答: 一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖 和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可 以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地 产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的“一物多价“是常见的现象。 38.简述房地产保险的必要性。 答: 首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。其次，房 地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。再次，房地产保险也 是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。 39.简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。 答: 运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上 的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需 要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平 衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求， 又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。 40.试述我国城镇住房制度改革的目标。 答: 我国城市住房制度改革的目标是：（1）建立与社会主义市场经济相适应的 新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加快住宅建设，改善居住 条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；（3）培育住宅业成为新的经济增长 点，促进国民经济发展。 四、简答题(本大题共 4 小题，每小题 5 分，共 20 分) 39.地租与房地产价格有何关系? 答:房地产价格的关键是地价，地价的实质是地租。1.房地产价格的构成因素是 确定房产价格的依据。一般由下列十项因素组成：(1)土地征用及拆迁补偿费； (2)地质勘察与设计费用；(3)三通一平费用和地下工程开发费用；(4)房屋建筑 安装工程费；(5)公共配套设施费；(6)基础设施建设费；(7)管理费；(8)利息 支出；(9)税金；(l0)利润。目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太 高太多所造成的。 40.城市土地有偿使用的意义何在? 答：城市土地有偿使用，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加政 府财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及 带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。 健全城市土地市场体系，完善市场结构和运行机制，维护土地所有者与使用者 的合法权益，拓展土地资产的多种经营方式，提高土地利用效率，实现土地资 源的优化配置， 41.简答房地产投资信托及其分类。 答：房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任， 委托其代理购置、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物 相结合的方式。房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分 为：委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托 投 资、房地产委托贷款等；代理业务，即代理发行股票债券、代理清理 债权债务、代理房屋设计等；金融租赁、咨询、担保等业务。 42.世界主要国家的住房制度大体分为哪些类型? 按福利标准划分:福利先进国 瑞典德国荷兰比利时法国 福利后进国 加拿大瑞士 按政策作用的范围划分 剩余性住房制度 作用限制在市场不能充分满足需要的 方面 美国加拿大 综合性住房制度 政府在住房建设、分配、管理等等各方面的权限 德国法国 瑞典 按调节的手段划分 市场放任型 葡萄牙 市场操作型 德国 财政主导型 北欧 法国英国 福利型 瑞典 公积金 新加坡 2. 为什么房地产投资仍有风险？它有哪些风险？如何控制这些风险？ 无论是传统的财务分析方法，还是现代的财务分析方法，分析的预期结果与实 际投资结果完全吻合的情况几乎没有过，即使有那也是很偶然的。这种预期与 现实之间的差异，是由于我们不可能将未来发生的情况完全精确的预测到。这 种差异的大小及其发生的可能性，确切地说是发生的概率，就是风险。由于我 们一般只需要考虑不利的风险，因而风险往往是指实际收益低于预期的可能性， 实际上也可能出现实际收益高于预期的有利的风险。导致风险产生的因素有政 治、经济、财务、法律、经营、自然等多个方面。从投资管理的角度看，一般 将风险分为系统风险和非系统风险。系统风险指那些影响所有投资者即整个房 地产投资市场的因素引起的风险。例如，通货膨胀、全国性国民经济衰退、国 家法律及政策的变动等。这些因素波及到所有投资者，因而不可能通过投资多 样化来分散，因此，又称不可分散风险。非系统风险指发生于个别投资项目或 某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因， 造成实际投资收益低于预期收益或投资失败，这类风险可以通过多样化投资组 合来分散或消除，因此，又称可分散风险。从理论上讲，不可分散风险是无法 消除的，应予以投资风险补偿；一般是在财务分析中以提高投资者所期望的收 益率来调整，而不可分散风险则不能在收益率中考虑。 房地产投资的风险 （一）房地产投资风险的类型 经营性风险 由内在因素引起的风险 由外在因素引起的风险 财务风险(筹资、融资 丧失偿债能力 ) 利率风险 购买力风险 变现 风险 自然灾害和意外事故风险 社会风险（贫富悬殊 ） 房地产投资风险的控制 投资于风险较小的房地产项目 多项目投资组合和多种经营 加强资产管理 选择合理的经营方式 加强市场调查 3. 什么叫房地产物业管理服务？物业管理服务是怎样产生的？有什么意义？ 广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价 值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理 ，并为物业所有者或使用者提供有效而周到的服务。广义物业管理的范畴相当 大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设 管理、租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居 住而提供的多种形式的服 狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现 代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物 业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行 管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路 养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内 的环境卫生和程序的活动。 1、有利于保护消费者的合法权益。2、有利于物业管理行业担负起社会责任。3 、有利于加快城市化的进程。4、有利于加快城市管理体制的改革。 4. 什么叫房地产开发？为什么需要房地产开发商？ 狭义房地产开发，是指根据社会经济发展和城市发展的需要，按照城市总体规 划和城市建设的要求，对土地及地上各类建筑物进行开发建设，为人们提供房 地产商品的综合性的经济管理活动。 广义房地产开发的概念要向后延伸，即扩展至房地产开发项目的市场推广等活 动。 开发商就是专生产房产的企业,主要生产流程就是从买地、项目报建、施工管理 、销售、办证全过程,也可以说,房屋除了设计、勘探和施工以外的全部工作都由 房产开发商完成。给社会提供适用的房地产产品。 3. 我国的地产权和房产权各有哪些权能？ 土地产权的主要权能 主要包括： 1. 土地所有权；2. 土地占有权；3. 土地使用权；4. 土地收益权； 5. 土地处分权；6. 土地开发权；7. 地役权；8. 地上权；9. 通行权； 10. 土地重分权；11. 土地赠与权；12. 土地继承权；13. 土地售卖权； 14. 土地租赁权；15. 土地抵押权；16. 土地典权；17. 土地留置权 房屋产权的主要权能 主要包括： 1. 房产所有权；2. 房产占有权；3. 房产使用权；4. 房产收益权； 5. 房产处分权；6. 房产售卖权；7. 房产租赁权；8. 房产抵押权； 9. 房产典当权；10. 房产留置权；11. 房产赠与权；12. 房产继承权 4 为什么房地产业的发展需要市场中介服务？要建立哪些中介服务机构？ 房地产经营需要中介服务 房地产开发经营需要中介服务，是由房地产业本身的特点决定的，是开发经营 主要环节进行分工和专业化的必然性。 房地产投资开发经营决策难度大，需要各种专业知识。 房地产交易需要房地产市场中介服务。 房地产市场信息不充分，地方性强，难度大。 总之，房地产经营是一项涉及面多、工作量大、专业性强和非常复杂的经 济活动，因而，客观上需要对房地产业进行合理的分工，形成众多的专业 化行业。 房地产中介服务体系： 地产价格评估机构。房地产经纪机构。地产咨询机构。 5 城市土地规划的、原则、基本内容是什么？ 依据: 宪法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市规划法 国土规划是城市规划的依据。 土地利用总体规划是国土规划的专项控制和有机组成部分。 城市土地规划的原则 1、从实际出发，实事求是。城市规划首先应当和国力相适应。2、统筹兼 顾，全面安排。城市规划内容复杂，涉及面又广，是一项艰巨的社会系统工程， 必须合理安排，统筹兼顾，才能科学地处理好诸多方面的问题。3、控制规模， 合理发展。4、节约土地，合理利用。5、保护文物古迹。6、改善生态环境。 7、符合区域规划。8、因城制宜，充分考虑城市远期发展。 城市土地规划的内容 城市土地规划是分阶段进行编制的。规模较大的城市土地规划，分三个阶 段进行：总体规划、分区规划和详细规划；一般城市，分两个阶段进行：总体 规划和详细规划。 总体规划是城市远景规划，一般为 20 年，由城市人民政府组织编制，经过立法 机关批准后，具有法律效力。 城市土地总体规划包括城市发展目标、功能分区、城市综合交通体系和河 湖、绿化系统等。一般包括以下几项： 1、调查研究和收集整理城市规划所需要的各种基础性资料，作为编制规划 的依据。2、根据国民经济计划、社会发展及区域规划，以及城镇所在地区的资 源现状及自然条件，确定城市的性质、规模、标准和发展方向。3、计算各项规 划期